Главные черты договора переуступки права аренды земельного участка. Передача прав и обязанностей по договору аренды. Что поможет уберечь сделку от оспаривания

(,) , действующего на основании решения арбитражного суда Нижегородской области от 01.01.2001 г. по делу А43-7768/2013, именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР ,

и ______________________ , в лице __________________, действующего на основании ____________________, именуемый в дальнейшем НОВЫЙ АРЕНДАТОР , заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ, п. п. 5, 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает все права и обязанности по договору аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта г., заключенному с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – АРЕНДОДАТЕЛЬ), и всем дополнениям и соглашениям к нему.

Объект аренды – земельный участок с кадастровым номером, площадью 7 400 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; под строительство жилого дома №1 (по генплану) с автостоянками , конторскими помещениями, оздоровительным блоком № 2 (номер по генплану), жилого дома № 3, адрес: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская.

1.2. Договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта г. (далее – Договор аренды земельного участка), права и обязанности по которому передаются НОВОМУ АРЕНДАТОРУ, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 22 октября 2007 года.

1.3. АРЕНДАТОР гарантирует, что:

Является единственным законным владельцем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ;

Передаваемые права не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;

Передача прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка не нарушает законных прав и интересов иных лиц, и не противоречит обязательствам АРЕНДАТОРА.

1.4. Права и обязанности по Договору аренды земельного участка передаются НОВОМУ АРЕНДАТОРУ, в пределах срока Договора аренды земельного участка.

2. ЦЕНА СОГЛАШЕНИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена уступаемых (принимаемых) в соответствии с настоящим Соглашением прав и обязанностей составляет ______________________ рублей. Цена Соглашения является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Сумма задатка, перечисленного НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ в целях участия в торгах по продаже прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка платежным поручением № _____ от ______________ в размере ____________ рублей, засчитывается в счет исполнения обязательств НОВОГО АРЕНДАТОРА по оплате, предусмотренных настоящим Соглашением.

2.3. Окончательный расчет по настоящему Соглашению производится НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ в течение 30 (Тридцати) дней с момента (даты) подписания настоящего Соглашения. Расчеты по настоящему Договору осуществляются в безналичном порядке путем перечисления НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ денежных средств на расчетный счет АРЕНДАТОРА, указанный в настоящем Соглашении. Датой оплаты считается календарная дата поступления денежных средств на расчетный счет АРЕНДАТОРА, что подтверждается выпиской банка, обслуживающего расчетный счет АРЕНДАТОРА.

2.4. НОВЫЙ АРЕНДАТОР несет все расходы, связанные с государственной регистрацией Соглашения, а также переходом прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка, в соответствии с действующим законодательством РФ.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. АРЕНДАТОР обязан:

3.1.1. В течение десяти дней с момента заключения настоящего Соглашения направить АРЕНДОДАТЕЛЮ уведомление о передаче своих прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка третьему лицу.

3.1.2. После исполнения НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ обязательства по оплате за уступаемые (принимаемые) права и обязанности по Договору аренды земельного участка передать НОВОМУ АРЕНДАТОРУ по акту приема-передачи оригинальный экземпляр договора аренды земельного участка со всеми неотъемлемыми приложениями к нему и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями, а также сообщить все сведения, имеющие значение для осуществления НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка.

3.1.3. Совершать все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Соглашения и перехода права аренды.

3.2. НОВЫЙ АРЕНДАТОР обязан:

3.2.1. Принять на себя все права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору аренды земельного участка.

3.2.2. Произвести оплату за уступаемые (принимаемые) права и обязанности по Договору аренды земельного участка в размерах и сроки, установленные настоящим Соглашением.

3.2.3. Нести необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией Соглашения.

3.2.4. Совершать все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Соглашения и перехода права аренды.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим Соглашением, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации .

4.2. АРЕНДАТОР несет ответственность за достоверность всех представленных НОВОМУ АРЕНДАТОРУ документов.

4.3. Отношения сторон, не урегулированные настоящим Соглашением, регламентируются действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего Соглашения, разрешаются путем переговоров, в случае недостигнутой договоренности – в арбитражном суде Нижегородской области.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящее соглашение считается заключенным с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

5.2. Настоящее Соглашение, а также переход права аренды подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в соответствии с законодательством РФ.

Право аренды на земельный участок переходит НОВОМУ АРЕНДАТОРУ с момента государственной регистрации Соглашения.

5.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.4. В случае неисполнения НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ обязательств по оплате за уступаемые (принимаемые) права и обязанности по Договору аренды земельного участка в срок, предусмотренный п. 2.3 настоящего Соглашения, Арендатор вправе отказаться от исполнения Соглашения. При этом Соглашение будет считаться расторгнутым с даты получения НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ заявления АРЕНДАТОРА об одностороннем отказе от исполнения Соглашения. Задаток, уплаченный НОВЫМ АРЕНДАТОРОМ в качестве обеспечения обязательств по оплате, предусмотренных настоящим Соглашением, в данном случае не возвращается.

5.5. Настоящее Соглашение подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, один для предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

6. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДАТОР:

Общество с ограниченной ответственностью НН»

Юр. адрес: 603000, В, 8

Почтовый адрес: 603109, г. Нижний Новгород, ул. Нижегородская,

в НФ «НПСБ» САРОВБИЗНЕСБАНК»

БИК 042202899

Конкурсный управляющий ________________________________

НОВЫЙ АРЕНДАТОР:

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта .

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила , регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в .

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего . При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем :

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка , который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами , обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. справка об отсутствии обременений и ареста;
3. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте ).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица , заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия . После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора , составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев , так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор . Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны , так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в .

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу. При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество. В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

• арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
• наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
• собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

• сведения паспортов обеих сторон;
• информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
• условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
• точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
• основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя - договор аренды, кадастровый паспорт;
• справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
• сумма арендной платы и условия внесения денежных средств - единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
• срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
• данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
• дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
• дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев - соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

• бланк заявления от лица последнего арендатора;
• копии паспортов обеих сторон сделки;
• нотариально заверенная копия договора аренды;
• справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
• копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
• минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
• квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором - по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ г.Липецк Двенадцатое ноября две тысячи двенадцатого года Мы, ИВАНОВА ИРИНА ИВАНОВНА, 10.10.1980 года рождения, паспорт гражданина РФ 42 02 № 000000 выдан Юго-Западным отделом милиции УВД города Липецка, 02.02.2002 года, код подразделения 482-006, зарегистрированный по адресу: г.Липецк, ул. Южная, дом 00, квартира 00, именуемая в дальнейшем, "СТОРОНА-1", с одной стороны и ПЕТРОВ ПЕТР ПЕТРОВИЧ, 11.11.1980 года рождения, паспорт гражданина РФ 42 01 № 000000 выдан Октябрьским отделом милиции УВД города Липецка, код подразделения 482-005, зарегистрированный по адресу: город Липецк, ул. Северная, д. 00, кв. 00, именуемый в дальнейшем "СТОРОНА-2", с другой стороны, совместно именуемые "СТОРОНЫ", заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: 1. "СТОРОНА-1" передаёт, а "СТОРОНА-2" принимает все права обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 000/00 от 01 января 2012 года. Земельный участок расположен по адресу: Липецкая область, город Липецк, ул. Западная, д. 00. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилого дома, кадастровый номер 48:20:0020000:000, площадь участка - 1500 кв.м. Установленный договором аренды земельного участка № 000/00 от 01 января 2012 срок аренды: с 01 января 2012 года по 01 января 2022 года. 2. Договор аренды земельного участка №0000/00 от 01 января 2012 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области 11 ноября 2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 48-48-01/157/2012-000. 3. До заключения настоящего Соглашения земельный участок и права на него никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят. 4. Передача земельного участка "СТОРОНОЙ-1" и принятие его "СТОРОНОЙ-2" на момент подписания настоящего соглашения осуществлены. Стороны претензий друг к другу по передаваемому земельному участку не имеют. Настоящее Соглашение одновременно является передаточным актом. 5. Соглашение считается заключённым и вступает в силу с даты его государственной регистрации (или с даты права собственности на жилой дом, гараж). С указанной даты, ответственным арендатором по договору аренды земельного участка № 000/00 от 01 января 2012 года перед арендодателем становится Петров Петр Петрович. 6. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, одно из которых хранится в архиве Управления Федеральной - службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, по экземпляру - у каждой из сторон сделки. ПОДПИСИ СТОРОН: СТОРОНА 1 _______________________________________________________________ СТОРОНА 2________________________________________________________________ (РОСПИСЬ И Ф.И.О.)