Мастер-класс: проверяем договор аренды помещения. Кто такие арендатор и арендодатель Арендодатель передает а арендатор

Именуем_____ в дальнейшем "Арендодатель", в лице___________, действующего на основании _______, с одной стороны, и __________, именуем_____ в дальнейшем "Арендатор", в лице ____________, действующего на основании _________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: ______________ общей площадью _____ кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

1.2. Помещение будет использоваться под (указать): __________________

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. Арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме ___________ руб. в год (в квартал, в месяц) без учета (с учетом) налога на добавленную стоимость.

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом не позднее, чем за ____________ месяцев.

3.3. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа каждого месяца (пятого числа первого месяца каждого квартала), начиная с первого месяца (квартала) аренды.

3.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере ___ % от суммы задолженности, но не более ___ % от общей суммы арендной платы.

3.5. В случае оставления Арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещений.

3.6. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Срок аренды устанавливается с "___"__________ по "___"________ 20__ г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.

Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.3.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

4.5. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

4.6. Одностороннее расторжение договора не допускается.

4.7. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

4.8. При недостижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

5.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

5.2. Другие условия по усмотрению сторон _____________

5.3. К Договору прилагаются:

_____________________________________________________________________

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: __________________________________________________

Арендатор: _____________________________________________________

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:

Как указано выше по тексту, помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Необходимо обратить внимание на то, что истребование имущества может быть произведено только в рамках вышеуказанной статьи 398 ГК РФ. Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (то есть, в рамках ст. ст. 301, 305 ГК РФ - истребование имущества из чужого незаконного владения третьих лиц).

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

На основании пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

Дополнительно отметим следующее: передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 ст. 611 ГК РФ. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иных доказательств передачи имущества не требуется.

Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так, ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были предъявлены акт приемки услуг по договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.

В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то, что акт приема-передачи был подписан. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Как было уже указано ранее по тексту, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится ( Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста

Мы начинаем цикл статей для бухгалтеров, через которых проходят договоры фирмы. И наш первый мастер-класс посвящен договору аренды помещения между двумя обычными организациями. Что должно быть указано в договоре аренды? На что стоит обратить внимание в целях налогообложения? Какие слова можно убрать из договора, а какие формулировки, наоборот, стоит в договор добавить и для кого это лучше - для арендатора или для арендодателя? Мы ответим на все эти вопросы. Положения, прямо следующие из ГК РФ, которые традиционно включаются в договор аренды, мы комментировать не будем. В нашей статье мы будем использовать следующие цветовые обозначения:

Важно проверить бухгалтеру;

Полезно или удобно;

Дайте на проверку юристу.

Договор аренды нежилого помещения № 10-1 Указывать название договора и его номер необязательно, но это удобно

г. Москва

01 февраля 2014 г.От этой даты отсчитывается срок действия договора, указанный в п. 1.3 данного договора

Общество с ограниченной ответственностью «Сдам-в-Аренду»,Если ваша компания - арендатор, получите на арендодателя выписку из ЕГРЮЛп. 2 ст. 51 ГК РФ . Или быстро проверьте контрагента на сайте ФНС через сервис «Проверь себя и контрагента». Так вы можете удостовериться, что реквизиты организации в договоре указаны правильно, и подстраховаться от мошенников; проверив полномочия и личность директора, убедиться, что арендодатель тот, за кого он себя выдает далее именуемое «Арендодатель», в лице генерального директора Черенкова Дмитрия Анатольевича, действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Нужен-Офис», далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора Сеченова Алексея Петровича, действующего на основании Устава,Директор подписывает договор без доверенност иподп. 1 п. 3 ст. 40 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ ; п. 2 ст. 69 Закона от 26.12.95 № 208-ФЗ . Чтобы проверить его полномочия, нужна заверенная контрагентом копия устава и приказ (решение, протокол) общего собрания участников о назначении директора. Если договор подписывает не директор контрагента, а другое лицо, возьмите у него доверенность на заключение договоров, подписанную директором (ее заверенную копию). Опять же для проверки контрагента полезно взять копию паспорта человека, заключающего с вами договор, чтобы проверить его через сайт ФМС с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) помещение общей площадью 119 (сто девятнадцать) квадратных метров, расположенное на десятом этаже здания, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 23, строение 7,Эти данные должны быть максимально определенными. Это важно для обеих сторон: арендодатель будет должен передать арендатору именно то помещение, о котором договорились. А арендатор не сможет претендовать на помещение, за которое он не платит согласно прилагаемому плану (Приложение № 1 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью),Подойдет и кадастровый паспорт здания (помещения) с указанием его части, сдаваемой в аренду - именуемое в дальнейшем «Помещение».

1.2. Арендованное Помещение будет использоваться Арендатором для размещения офиса.Если вы арендодатель, то для вас важно, чтобы из офиса арендатор не устроил склад или ночлежку. Поэтому закрепите в договоре целевое использование помещени япп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ

1.3. Настоящий договор заключается сроком на 11 месяцев.Если в договоре указан срок меньше года, такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, чтобы учесть по нему расход ып. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 . Многие стремятся избегать регистрации, так как она платная и занимает время. Но если договор заключен на срок больше года и не зарегистрирован, ИФНС может отказать в расходах по такому договор уПисьмо Минфина от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18

1.4. Помещение передается по Акту приема-передачиАкт важно составлять, так как только из него видно, передано ли имущество арендатору. Если не будет акта, налоговый орган может посчитать, что арендная плата неправомерно учтена в расходах, а вычеты НДС незаконн ыПисьмо Минфина от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763 (Приложение № 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).

1.5. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве № 77АД 320208 от 27.06.2007.Арендную плату без проблем можно учесть в расходах, только если право собственности за арендодателем зарегистрирован оПисьмо Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791 . Если вам сдают помещение в субаренду, надо проверить права на помещение у всей цепочки - от собственника до вашего арендодателя. Все документы на помещение арендатору полезно увидеть в подлинниках, а копии - сохранить

1.6. Стоимость помещения - 5 000 000 рублей.Такое условие лишь на первый взгляд удобно арендатору: нет вопросов, по какой стоимости учитывать помещение на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Однако у арендодателя может не быть достоверных данных о стоимости помещения. При этом в случае причинения ущерба в результате порчи или уничтожения помещения арендодатель может обратиться за взысканием к арендатору, ориентируясь именно на эту оценку

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору по Акту приема-передачи Помещение в состоянии, пригодном для целевого использования в соответствии с действующими санитарно-гигиеническими требованиями и противопожарными правилами.

2.1.2. В течение 5 календарных дней с момента подписания договора обеспечить доступ Арендатору в Помещение.Под доступом подразумевается, в частности, уведомление охраны здания о новом арендаторе, оформление пропусков его работникам и т. п

2.1.3. Производить капитальный ремонт здания и инженерных коммуникаций.

2.1.4. В срок не позднее 5 календарных дней с момента получения письменного уведомления Арендатора устранять аварии и повреждения Помещения, случившиеся по вине Арендодателя, или компенсировать расходы Арендатора, понесенные в связи с устранением таких аварий и повреждений, согласно согласованной сторонами смете.Такое условие полезно арендатору. Если его нет, срок устранения последствий аварии надо будет согласовывать при уведомлении

2.1.5. Обеспечивать предоставление Арендатору услуг водоснабжения (горячей и холодной воды), энергоснабжения, канализации и вывоза бытового мусора.

2.1.6. Принять Помещение по Акту приема-передачи по окончании срока арендыЭтот документ отражает состояние имущества и доказывает отсутствие претензийоб аварии в состоянии, соответствующем п. 2.1.1 настоящего Договора с учетом нормального износа.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Принять Помещение по Акту приема-передачи от Арендодателя в состоянии, соответствующем п. 2.1.1 настоящего Договора.

2.2.2. Вносить арендную плату, а также иные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим Договором.

2.2.3. Использовать Помещение исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.2 настоящего Договора.

2.2.4. Не сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

2.2.5. Выполнять требования санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требования пожарной безопасности.

2.2.6. Не предпринимать каких-либо действий, изменяющих внешний вид здания, в котором находится Помещение.Это условие полезно для арендодателя

2.2.7. За свой счет производить необходимый текущий ремонт ПомещенияЕсли в договоре есть такое условие (или в нем вообще ничего не сказано про то, кто выполняет текущий ремонт), арендатор может без проблем учитывать расходы на «косметику». Если в договоре сказано, что текущим ремонтом занимается арендодатель, расходы уже его (арендатор такие расходы не вправе учесть) для поддержания его в рабочем состоянии и обеспечения нормальных условий труда.

2.2.8. Следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей на арендованных площадях. При обнаружении признаков аварийного состояния электротехнического и прочего оборудования, а также в аварийной ситуации немедленно информировать об этом Арендодателя.

2.2.9. После предварительного уведомления Арендодателем допускать в Помещение представителей Арендодателя (в том числе технический персонал) для контроля за соблюдением условий настоящего Договора и предотвращения возможных аварийных ситуаций, а также допускать исполнителей работ по обслуживанию коммуникаций и устранению аварий.

2.2.10. Незамедлительно устранять нарушения, вызванные действиями Арендатора и выявленные Арендодателем при проверке.

Эти условия полезны для арендодателя

2.2.11. Освободить Помещение не позднее окончания срока аренды и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи.

2.3. Арендатор вправе обеспечить за свой счет охрану Помещения и установить в Помещении охранную сигнализацию.Такое условие поможет арендатору при наличии подтверждающих документов учесть расходы на охрану помещения

2.4. Арендодатель вправе не ранее чем за 30 (Тридцать) дней до истечения срока аренды показывать Помещение третьим лицам с целью сдачи его в аренду, а Арендатор обязан не препятствовать таким действиям Арендодателя.

3. ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ И ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ НА УЛУЧШЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВАЕсли арендатор собирается что-то улучшать, менять (а арендодатель это допускает), то, чтобы учесть расходы в целях налога на прибыль, им обоим надо предусмотреть порядок согласования и возмещения расходов на улучшение арендованного имущества

3.1. Арендатор вправе с письменного согласияРасходы на неотделимые улучшения без такого согласия арендатор учесть не сможе тПисьмо УФНС по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161 . Более того, даже если арендодатель примет эти улучшения, то может не возместить арендатору их стоимост ьп. 3 ст. 623 ГК РФ . Также арендодатель вправе потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения)ст. 622 ГК РФ , и арендатору придется нести дополнительные расходы за свой счет Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения.

3.2. Арендатор имеет право на возмещение расходов на неотделимые улучшения в течение месяца со дня предоставления Арендодателю документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ и подтверждающих такие расходы в сумме, согласованной с Арендодателем.Без документов арендодатель не сможет учесть возмещаемые расходы. А арендатор может учесть в расходах именно согласованную сумм уПисьмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651 . Все, что потрачено с согласия арендодателя, но не возмещается им, учитывайте через амортизаци юПисьмо Минфина от 19.07.2012 № 03-03-06/1/345 ; п. 1 ст. 258 НК РФ На сумму возмещаемых неотделимых улучшений Арендатор выставляет счет-фактуруЭто условие позволит арендодателю принять к вычету входной налог по неотделимым улучшениям после принятия их к учет уп. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 НК РФ в течение 5 календарных дней с момента подписания Акта приема-передачи неотделимых улучшений (Приложение № 3 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью). Расчет суммы возмещения должен быть приведен в Акте приема-передачи неотделимых улучшений.

3.3. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без письменного согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

3.4. Арендатор обязан передать Арендодателю все произведенные в арендуемом Помещении улучшения, составляющие принадлежность Помещения и неотделимые без вреда для конструкций Помещения по Акту приема-передачи неотделимых улучшений.Арендодателю выгоднее, чтобы арендатор передал улучшения сразу после завершения работ по их созданию. Ведь тогда арендодатель раньше начнет включать стоимость улучшений в расходы Такие улучшения являются собственностью Арендодателя.

4. ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. Перепланировка Помещения Арендатором запрещена.

4.2. Под перепланировкой понимается демонтаж стен, перенос санузлов, дверных проемов и окон, а также любое вторжение в инженерные коммуникации.

4.3. В случае перепланировки Арендатор обязуется за свой счет в течение установленного Арендодателем срока выполнить работы по приведению помещения в исходное состояние, а также возместить ущерб, причиненный такой перепланировкой, Арендодателю и третьим лицам.

Эти условия помогут избежать арендодателю неприятных сюрпризов и непредвиденных расходов. Если перепланировка допускается, надо определить, кто и в каком порядке ее согласовывает во всех инстанциях

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

5.1. Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.При таком условии арендодатель примет к вычету весь НДС, предъявленный коммунальщиками, и на всю сумму арендной платы, включая переменную «коммунальную» часть, начислит НДС. В счете-фактуре он может сделать одну строку с общей суммой либо две - с постоянной и переменной величинами. Арендатор примет весь предъявленный ему арендодателем НДС к вычет уПисьмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ . А сумму арендной платы учтет в расходах

5.2. Постоянная часть арендной платы составляет 295 000 (двести девяносто пять тысяч) рублей, включая НДС 45 000 рублей, в месяц.Если сумма арендной платы не указана, договор аренды недвижимости считается незаключенным, а значит, арендодатель по нему не может требовать оплат ып. 1 ст. 654 ГК РФ . Цена в договоре доказывает его возмездность, обосновывает расходы арендатора. При аренде сроком до года цена не может менятьс яп. 3 ст. 614 ГК РФ В постоянную часть арендной платы включается плата за отопление, канализацию и вывоз бытового мусора.

5.3. Переменная часть арендной платы определяется как соответствующая площади арендованного Помещения стоимость водоснабжения (горячей и холодной воды) и потребляемой Арендатором электроэнергии.Ни в коем случае не пишите в договоре, что «помимо арендной платы, Арендатор возмещает Арендодателю платежи за коммунальное обслуживание». Иначе проблемы с вычетом НДС гарантированы и арендатору, и арендодател юп. 1 Письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ . Кстати, оплату аренды без всяких «компенсаций» в бухучете оформлять проще. Не надо задействовать дополнительные счета расчетов, составлять какие-то дополнительные счета на возмещение

5.4. Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы авансом ежемесячно на расчетный счет Арендодателя с 7-го по 15-е число оплачиваемого месяца. Арендатор имеет право сделать это досрочно.Если арендодатель не установит порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это может стать поводом для судебного спора с арендатором

5.5. Арендатор перечисляет переменную часть арендной платы в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета с расчетом переменной части, а также передачи ему копий документов поставщика электроэнергии и водоснабжающей организации (выписки из них), подтверждающих стоимость коммунальных услуг.Такое условие гарантирует арендатору документальное обоснование расходов на переменную часть арендной платы

5.6. В течение 10 (десяти) банковских дней после подписания настоящего Договора Арендатор обязан внести на расчетный счет Арендодателя авансовый платеж в размере месячной арендной платы, который будет засчитан в счет оплаты за последний календарный месяц аренды.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОНВсе условия договора, которые для вас принципиально важны, лучше подкрепить ответственностью за их несоблюдение

6.1. В случае просрочки любого из платежей по настоящему Договору (арендная плата, гарантийный взнос, плата за дополнительные услуги, оговоренные сторонами, и т. п.) Арендатор обязан по требованию Арендодателя заплатить пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.Такая формулировка лучше, чем «подлежит уплате Арендатором» или «Арендодатор должен уплатить». Данное условие не повлечет автоматическое доначисление налоговым органом доходов арендодателю в виде пеней, которые арендодатель лишь имел право взыскать (не признанные должником и не взысканные судом). Кстати, для целей налогообложения неважно, какой вид неустойки будет прописан в вашем договоре: штраф или пени

6.2. За несвоевременное освобождение арендуемой площади по окончании срока аренды Арендодатель вправе потребовать от Арендатора пеню в размере 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.Пока у арендодателя нет ни решения суда, ни бумаги за подписью арендатора о том, что тот должен и заплатит определенную сумму пени, ни реально поступивших денег в погашение пеней, у него нет и доходо вПисьмо ФНС от 10.01.2014 № ГД-4-3/108@

6.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору стороны возмещают друг другу причиненный ущерб. Ущерб возмещается сверх неустойки (штрафа, пени), предусмотренной настоящим Договором.

7. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРАПрежде чем расторгнуть договор, арендодателю надо направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный сро кст. 619 ГК РФ .
Кроме того, в договоре можно предусмотреть дополнительные основания для досрочного расторжения договор ап. 2 ст. 450 , ст. 619 ГК РФ

7.1. Реорганизация Арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.

7.2. Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора при условии письменного уведомления Арендатора не менее чем за 30 дней.
Основания для отказа Арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке:
- Арендатор использует Помещение не в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора;
- Арендатор существенно ухудшает предоставленное в пользование Помещение;
- Арендатор производит или произвел работы по перепланировке Помещения;
- Арендатор содержит Помещение в состоянии, угрожающем аварией, пожаром и создающем угрозу жизни обслуживающего персонала, работников Арендодателя;
- Арендатор допускает просрочку оплаты арендных платежей.

7.3. Арендатор имеет право досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке при условии предварительного письменного уведомления Арендодателя за 1 месяц.

7.4. По окончании срока действия Договора и при выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового Договора на следующий срок.

7.5. Если за месяц до окончания срока аренды, установленного п. 1.3 настоящего Договора, стороны не выразили намерения о прекращении Договора, Договор автоматически пролонгируется на тот же срокЭто удобно и арендатору, и арендодателю. Причем договор, опять же, не надо регистрировать в Росреестр еп. 10 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 .
Если стороны не предусмотрят такое условие, по истечении срока аренды арендатора могут выставить на улицу, а арендодатель рискует остаться без арендатора (и арендной платы) на тех же условиях.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой стороны.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОНРеквизиты сторон (названия фирм, ф. и. о. директоров) надо сверить с реквизитами в преамбуле договора (они должны совпадать)

9.1 Стороны обязаны уведомлять друг друга в письменной форме об изменении реквизитов (адрес, ИНН, КПП, банковские реквизиты).

Арендодатель:		Арендатор:
ООО «Сдам-в-Аренду», 614000, г. Пермь, Комсомольский пр-т, 29а, офис 320, ИНН 5902118779, КПП 590201001,Здесь указывается юридический адрес арендодателя, то есть место нахождения фирмы, зафиксированное в ее учредительных документах и в ЕГРЮЛ. Арендатору нужно сверить эти данные с данными о собственнике в свидетельстве о госрегистрации права собственности, указанном в п. 1.5 договора, чтобы убедиться в полномочиях арендодателя сдавать в аренду помещение. Такие же реквизиты должны быть в счетах-фактурах, первичных и платежных документах р/с 40702810238060118442, Царицынское отделение Сбербанка России № 7978/0709 г. Москвы, к/с 30101810400000000225, БИК 04452252		ООО «Нужен-Офис», 113452, г. Москва, Балаклавский проспект, д. 28, стр. В,Здесь указывается юридический адрес арендатора, то есть место нахождения фирмы, зафиксированное в ее учредительных документах и в ЕГРЮЛ ИНН 7727256801, КПП 772701001, р/с 40702810838110104803, Донское отделение Сбербанка России № 7813/1592 г. Москвы, к/с 30101810400000000225, БИК 04452522
Д.А. Черенков		А.П. Сеченов
М. П.		М. П.

Аренда – это когда по соглашению обоих сторон и при оплате чьё-то (арендодателя) имущество – здание, помещение, офис, техника, оборудование – на время переходит во владение и личное пользование другого лица или группы лиц (арендаторов). Арендатор и арендодатель являются сторонами договора, которым определяются все права и обязанности, какого размера будет арендная плата, в какие сроки её вносить и на какой срок арендуется помещение. Это физические либо юридические лица. Но вот кто из них кто и в чём различие?

Кто такой арендодатель

Одной стороной арендного договора является арендодатель. Это лицо, которое предоставляет помещение/оборудование/землю, которое сам имеет в собственности или в ведении, в аренду другому лицу. В качестве арендодателей могут выступать как организации государства или коммерции, так и частные лица старше 18 лет.

Интерес арендодателя заключается в своевременно получаемом с аренды доходе, ведь арендная плата, которую должен уплачивать наниматель, является для него одним из источников дохода. Однако он рискует тем, что:

• арендуемое имущество перейдёт во владения арендатора без разрешения арендодателя;
• арендуемое имущество перейдёт в собственность арендатора;
• арендуемая земля или помещение будут ухудшены или испорчены за время аренды;
• получит штраф из-за того, что арендатор повредил соседний участок земли, который принадлежит другому собственнику;
• постройки на арендуемой земле будут повреждены или уничтожены за время аренды;
• он не сможет вернуть себе арендуемое имущество после того, как кончится срок действия арендного договора.

Поэтому прежде чем сдать какое-то имущество в аренду, арендодателю нужно обязательно изучить нанимателя. В ином случае он подвергнет себя рискам.

Обязанности арендодателя:

• предоставить для аренды пригодное для проживания жилое помещение;
• позаботиться о предоставлении коммуналки (квартплата и абонентская плата уплачивается арендодателем, а электроэнергия и междугородные телефонные звонки – арендатором).

Права арендодателя

Арендодатель имеет право:

• на заключение арендного договора, перезаключение его (когда истечёт установленный срок) и отказ от заключения;
• согласиться, если арендатор попросит вселить другие лица;
• на предложение арендатору размера платы за аренду (нельзя изменить её без согласия второй стороны);
• на расторжение арендного договора;
• требовать, чтобы арендатором соблюдались все правила пользования жилым помещением, вовремя производилась оплата, освобождалось помещение, когда истечёт срок аренды;
• проверять состояние помещения в любое время (нужно согласовать с арендатором).

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре). После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды. Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Арендаторами в случае найма помещений считаются юридические лица. В случае съёма помещения, которое жилое, физическим лицом, применяется понятие «наниматель», а не «арендатор».

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

• государственная/кооперативная/общественная организация;
• гражданин старше 18 лет;
• группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Обязанности арендатора

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

• Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
• Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
• По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

• пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
• получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
• вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
• если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.