Образец разрешения на сдачу в субаренду нежилого помещения образец. Субаренда без согласия арендодателя Согласие собственника на субаренду образец

Если в договоре аренды нежилого помещения нет условия о том, что арендатор может сдавать помещение или его часть в субаренду, тогда имеет ли он право это делать и нужно ли письменное согласие арендодателя, обязательно это или нет?

Ответ

Арендатор может сдавать помещение в субаренду. Но для этого необходимо получить согласие арендодателя ( ), которое может быть отражено или в самом договоре, или в отдельном документе.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду (по более высокой ставке арендной платы), извлекая тем самым выгоду.

Однако при заключении и исполнении договора субаренды арендатор может столкнуться с определенными рисками. Они могут быть связаны с неисполнением субарендатором своих договорных обязанностей, с возможностью расторжения основного договора аренды из-за нарушения процедуры сдачи имущества в субаренду и т. д.

В связи с этим арендатор еще до заключения договора субаренды должен проанализировать возможные риски и постараться их предотвратить.

Риски недействительности и незаключенности договора субаренды

Договор субаренды подчиняется общим правилам о заключении договоров аренды с некоторыми особенностями, которые вытекают из сущности субаренды.

В частности, в договоре субаренды недвижимого имущества необходимо - недвижимое имущество, которое передается в субаренду. В частности, нужно проверить, чтобы это имущество было прямо указано в договоре аренды. Нужно иметь в виду, что арендатор может передать в субаренду только то имущество, которое является предметом аренды.

Договор субаренды недвижимого имущества, как и договор аренды, тоже заключается в письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами ()*. Заключение договора субаренды недвижимого имущества посредством обмена письмами не допускается. В противном случае договор субаренды будет недействительным.

Договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый сроком на один год или более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ()*. Если договор субаренды сроком на год или более не будет зарегистрирован (а значит, не заключен), он не будет порождать правовые последствия, кроме тех, которые связаны с его незаключенностью. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от субарендатора исполнения своих обязанностей по незаключенному договору (за исключением оплаты фактического пользования предметом договора аренды или его частью), а также взыскать с субарендатора санкции, предусмотренные договором.

Внимание! Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

Пример из практики: суд решил, что договор субаренды автоматически прекратил свое действие в тот момент, когда истек срок договора аренды

Истец (департамент недвижимости, арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (индивидуальный предприниматель, арендатор) задолженности по арендной плате и о возврате нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение - об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.

В кассационных жалобах субарендаторы, не привлеченные к участию в деле, просили отменить судебные акты по данному делу и привлечь их в качестве третьих лиц в связи с наличием договоров субаренды.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2001 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2001 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением об освобождении занимаемого помещения. Однако занимаемое помещение не было освобождено.

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (). Согласия на продление срока договора аренды арендодатель не давал.

Доводы субарендаторов, не участвовавших в деле, о том, что суд, приняв решение о возврате помещения, не привлек их к участию в деле и тем самым затронул их права и обязанности, являются необоснованными. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (). Договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие. Поэтому при рассмотрении искового заявления истца о возврате помещения оснований для привлечения субарендаторов не имелось ().

Если договор субаренды все же был заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды в этой части будет недействителен. В данной ситуации субарендатор сможет взыскать с арендатора убытки, вызванные прекращением договора субаренды ранее согласованного с арендатором срока, или применить к арендатору иные санкции, предусмотренные договором.

Правило о том, что срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды, особенно актуально в тех случаях, когда арендатор и арендодатель заключают друг с другом краткосрочные договоры аренды, чтобы избежать их регистрации. В такой ситуации велик риск того, что арендодатель решит не продлевать договор аренды и тогда арендатору придется отвечать перед субарендатором за превышение своих полномочий по договору и возникшие в результате этого последствия.

Риски заключения договора субаренды без согласия арендодателя

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако при этом он обязан получить согласие арендодателя ().

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления и).

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду , то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду, то необходимо предварительно направить арендодателю письменный запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. Чтобы процедура дачи согласия на субаренду не затягивалась, имеет смысл еще при заключении договора аренды согласовать *.

Риски при нарушении субарендатором условий договора и прав арендатора

После того как договор аренды заключен, субарендатор может ненадлежащим образом исполнять свои обязательства по договору и причинить имущественный ущерб арендатору. В этом случае следует учесть, что по общему правилу к договорам субаренды применимы все те же правила, которые применимы и к договору аренды ().

Следовательно, арендатор в случае нарушения его прав субарендатором может воспользоваться всеми средствами защиты своих прав, которые предоставлены арендодателю против арендатора:

• если субарендатор не вносит арендные платежи, арендатор может взыскать с него арендную плату в судебном порядке;
• если субарендатор существенно нарушает условия договора субаренды (), арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке или, если это предусмотрено в самом договоре, отказаться от исполнения договора субаренды в одностороннем внесудебном порядке;
• если субарендатор не возвращает арендатору недвижимое имущество, переданное по договору субаренды, арендатор вправе потребовать возврата недвижимости в судебном порядке».

Образцы по теме: Коммерческие организации, Согласие, Юридическое лицо Арендатору: (фамилия, инициалы или наименование) адрес: телефон: , эл. адрес: от (фамилия, имя, отчество физического лица или индивидуального предпринимателя) адрес: телефон: , эл. адрес: Согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) (передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачу арендных прав в залог либо в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив) Согласно ст.

Письмо о согласии на сдачу в субаренду нежилых помещений

Он на свое усмотрение может пролонгировать контракт с субарендатором после окончания действия документа о предоставлении помещения в аренду. Суть возможных рисков Субаренда подразумевает участие в сделки трех лиц, что повышает степень рисков: Арендатор несет двойную ответственность перед собственником и субарендатором.
Ему требуется поддерживать имущество в первозданном виде, соблюдать санитарно-эпидемиологические правила, а также следить, чтобы субарендатор не нарушал их Арендатор отвечает перед субарендатором за качество помещения своевременно сделанный ремонт, предоставление коммунальных услуг Субарендодатель может остаться без права пользования уже оплаченных помещений в случае расторжения договора аренды Собственник не всегда осведомлен о том что его имущество передается в субаренду Минимизировать риски можно грамотным составлением договора.

Согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения

Внимание

Составлять согласие может сам собственник или его доверенное лицо. Выбрав второй вариант, потребуются документы, удостоверяющие личность и доверенность.

Особенности заключения договора Договор субарендных отношений составляется по принципу договора аренды. В нем должна содержаться информация: ФИО сторон или наименование юридического лица адрес местонахождения имущества Кадастровый номер для земельного участка также цель использования имущества Срок действия договора передаваемое имущество и подписи сторон Договор должен содержать информацию о правах и обязанностях сторон, причины расторжения контракта, размер арендной платы.

Важно

Дополнительно к документу прикладывается акт приема-передачи имущества с полным описанием техники, мебели и другого атрибута. Если арендная плата высокая, либо было принято обоюдное решение о рассрочке платежа, к договору прикладывается график платежей.

Помогите составить письмо-согласие арендодателя на субаренду (образец)?

Инфо

Образец разрешения на субаренду от арендодателя не выдается, составлять документ придется самостоятельно, в произвольной форме. Правовые акты Такие как: Согласие собственника на субаренду является обязательным условием это правило регламентируется статьей № 615 ГК РФ Учитываются правила в статье №157.1 ГК РФ в ней сказано, что согласие арендодателя должно соответствовать требованиям законодательства Основные требования и правила заключения субарендных отношений указаны в статье №432 ГК РФ Особое внимание стоит уделять статьям №167, 168 и 1103 ГК РФ в них указано, что арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если помещения были использованы для субаренды без его согласия Также собственник может затребовать возмещение ущерба за убытки, понесенные при эксплуатации недвижимости третьими лицами.

Учитывая участившиеся обращения по этому вопросу, выкладываем образец уведомления арендодателя. Уведомление арендодателя (образец) На бланке ООО «Пути успеха» Директору ГУП «Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций» На основании пункта договора аренды № от » » 201_г., заключенного между ООО «Пути успеха» и ГУП «ДЭЗ, инженерных сооружений и коммуникаций», Общество с ограниченной ответственностью «Пути успеха» просит Вас дать согласие на сдачу части помещений, арендуемых нашей фирмой, в субаренду (указать наименование организации-субарендатора), а именно (указать, какие помещения будут сдаваться в аренду) площадью.

Своевременную оплату субарендатором арендной платы гарантируем. С уважением, Генеральный директор ООО «Пути успеха» И.И.

Приложение N к договору аренды нежилого помещения N от » » 20 г. Генеральному директору общества » » (Ф.И.О.) Адрес, указанный в ЕГРЮЛ: СОГЛАСИЕ на передачу помещения в субаренду г.
» » 20 г. 1.

В соответствии со ст. 157.1 ГК РФ даем согласие на передачу нежилого помещения общей площадью () кв. м, имеющего на поэтажном плане N , расположенного на этаже N , в здании по адресу: г. , ул. , д. , кадастровый номер здания/помещения, арендованного Вами по договору аренды нежилого помещения N от » » 20 г., в субаренду обществу » » (ОГРН, ИНН, адрес:) на срок () месяц. 2. Согласно ст. 615 ГК РФ ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

Генеральный директор общества » » (подпись) (Ф.И.О.) М.П. Согласие на передачу помещения в субаренду получено » » 20 г.

Образец разрешения на сдачу в субаренду нежилого помещения образец

ГК РФ, п. Договора аренды N , заключенного между (краткое наименование собственника) и » » года, дает свое (краткое наименование арендатора) согласие на передачу (указать краткое наименование субарендатора) в субаренду нежилого помещения площадью (указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта) () кв.м, находящегося на этаже (указать этаж) здания общей площадью (указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом (цифрами и прописью) например, административное и т.д.) () кв.м, расположенного по адресу: (цифрами и прописью) , кадастровый N на следующих условиях: — на срок с » » года по » » года; — целевое использование нежилого помещения: ; (указать назначение нежилого помещения) — сумма арендной платы () рублей в (сумма цифрами и прописью) месяц; — .

Разрешение на сдачу в субаренду нежилого помещения образец

Согласие признается полученным, если владелец имущества не высказывается против субаренды и оставляет просьбу арендатора без ответа. Части недвижимости Согласие собственника на субаренду оформляется тремя способами: Отдельным пунктом в договоре аренды или отметкой в договоре субаренды Отдельным документом (письмом) который прикладывается к договору субаренды Первый способ предусматривает предоставление арендатору права сдачи части недвижимости в субаренду на момент заключения договора.

В тексте документа указывается, что собственник не возражает против субаренды имущества и в дальнейшем его согласие не требуется. Возможность субаренды предусматривается собственниками больших зданий с несколькими отдельными помещениями.

Им важно сдать в аренду имущество и получать прибыль. Поэтому при составлении договора аренды, они обговаривают возможность субаренды.
РАЗРЕШЕНИЕ НА СДАЧУ В СУБАРЕНДУ ЧАСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Администрациямуниципальногообразования»Люберецкийрайон» Московскойобласти,рассмотревзаявлениеАрендатора, (наименование юридического лица) занимающего нежилое помещение площадью кв. м по адресу: (адрес арендуемого помещения) согласно договору аренды от N , на сдачу в субаренду площади в размере кв. м и в соответствии с подпунктом3.1.2пункта3 раздела II договора аренды,не возражает против сдачи в субаренду (наименование юридического лица) части нежилого помещения площадью кв. м под (вид деятельности) на срок с по. Аренднаяплата осуществляется в соответствии с пунктом 3 раздела III договора аренды.

Приложение 1.Соглашение о внесении изменения в п.3.2 договора аренды от N . Заместитель главы администрацииГ.С. Мурушина Сохраните этот документ сейчас.

Пригодится.
В этом случае бывший субарендодатель наделяется новыми правами и арендная плата вносится непосредственному владельцу имущества. Ответственность контрагентов Ответственность сторон прописывается в договоре. Так, субарендодатель несет ответственность: За своевременное предоставление имущества являющегося предметом договора За проведение капитального ремонта в соответствии с условиями договора За предоставление условий для использования помещения по назначению Субарендатор несет ответственность: За использование помещений по назначению и за соблюдение санитарно-эпидемиологических правил За своевременное внесение арендной платы и за сохранение вверенных материальных ценностей Каждая сторона несет ответственность за соблюдение условий договора перед вторым участником сделки, собственником и законом.

Денежные средства могут быть возвращены, но, к примеру, только в 80%. Или в полном объеме, но при условии, что субарендатор заранее предупредит о расторжении договора.

Если документ оформлен без согласия собственника, то при досрочном расторжении договора, он аннулируется. Это означает, что получить назад выплаченные средства будет практически невозможно. Стоит заметить, что требовать арендную плату собственник не имеет прав. Договор заключается с арендатором, поэтому финансовые вопросы решаются с ним. Размер арендной платы не должен меняться на протяжении срока действия договора. Сумма к оплате указывается в документе и действительна весь период.

Если субарендодатель говорит о повышении арендной платы, то при согласии субарендатора договор перезаключается. Если он против изменений, то оплачивает установленную изначально сумму до окончания срока действия контракта.

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ . Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Согласие собственника требуется всегда. Однако, законодательно не закреплена форма, в какой оно должно быть получено и оформлено.

Как оформить?

Согласие можно оформить следующими способами:

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Указанных выводов придерживается Высший Арбитражный суд РФ, отразивший свое мнение в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» .

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

• физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
• юридическое лицо.

Каким образом составить?

На сегодняшний день нет четко прописанных правил, где бы указывалось из каких пунктов, в каком порядке, и как должно выглядеть согласие собственника.

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

Срок не может превышать периода, указанного в договоре аренды нежилого помещения. Данное правило содержится в ч. 2 ст. 615 ГК РФ , регламентирующей, что срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г .

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Нотариальное заверение согласия собственника не требуется. Стороны могут установить такую необходимость по своему усмотрению, либо оформить его по желанию собственника или остальных сторон договора.

Как отправить документ?

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

• Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
• Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.

Для чего это необходимо

Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.

Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.

Субаренда возможна только с согласия арендодателя

В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.

Особенности субаренды

Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.

В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.

При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.

В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.

Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).

Как правильно оформить

Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.

Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.

Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.

Арендодатель может прописать возможность субаренды помещения в основном договоре

Письмо

Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.

Образец обращения

Обращение может выглядеть следующим образом:

• Ф.И.О. собственника, его адрес;
• Ф.И.О. нанимателя, его адрес;
• наименование документа;
• описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды;
• указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду;
• утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
• на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
• сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды;
  информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации);
• срок поднайма;
• цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия);
• просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу;
• утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом;
• указание, что остальные условия договора остаются неизменными;
• указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника;
• дата, подпись, фамилия и инициалы.

Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.

Образец письма

Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:

• Ф.И.О. арендатора, его адрес;
• Ф.И.О. собственника, адрес проживания;
• наименование документа;
• указание даты и исходящего номера запроса на разрешение;
• ссылка на договор аренды;
• указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду;
• описание условий поднайма помещения, если это необходимо;
• дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.

Письмо направляется тем же способом, что и запрос.

Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.

При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.

Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.

Согласие на субаренду арендодатель может выразить в дополнительном соглашении

В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:

• дата и место оформления;
• наименование документа со ссылкой на основной договор;
• указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт;
• утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение;
• новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»;
• указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными;
• информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
• является неотъемлемой частью договора;
• реквизиты и подписи сторон.

Отзыв согласия

Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду. Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон. В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.

Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.

Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

Если в сам договор аренды включено условие, которым арендаторупредоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

- если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо?

1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды (п. 3ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г . N Ф08-2810/06 "При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ").

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике,нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г . N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г . N 14АП-2249/2009; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г . N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г . N 15АП-12348/12 и др.).

Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя, недействительными суды исходили из их ничтожности.

Между тем, Федеральным законом от 7 мая 2013 г . № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.

В отличие от прежней редакции ст. 168 ГК РФ, согласно которой «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов» признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой».

В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.

Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?

Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, привозврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.

Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.

Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г . N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).

Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г . N Ф09-958/08-С6).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА