Паспорт РФ
Особенности регулирования сделок с землей. Правовые основы регулирования оборота земельных участков и государственной регистрации сделок с землей. Аренда земельных участков

Особенности регулирования сделок с землей. Правовые основы регулирования оборота земельных участков и государственной регистрации сделок с землей. Аренда земельных участков

Условия для оборота земельных участков определены в Конституции РФ, установлены гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства.
Стоит отметить, что основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некᴏᴛᴏᴩые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Важно знать, что большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с ними законов субъектов РФ.
Стоит отметить, что основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, кᴏᴛᴏᴩый базируется на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, кᴏᴛᴏᴩые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах ϲʙᴏих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если данные отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельно-правовые сделки действие граждан и юридических лиц по установлению изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому. К землям изъятым из оборота относятся земельные участки занятые следующими объектами находящимися в федеральной собственности: государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 4 . правовое регулирование сделок с землей.

1) Земельно-правовые сделки действие граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.

Оборот земли это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

Государственными природными заповедниками и национальными парками;

Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

Объектами организаций федеральной службы безопасности;

Объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

Объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

Объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

Исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

Воинскими и гражданскими захоронениями;

Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

В пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности;

В пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

В границах закрытых административно-территориальных образований;

Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

Предоставленные для нужд связи;

Занятые объектами космической инфраструктуры;

Расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

Предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Гражданское и земельное право регулирует правовые отношения с землей.

В зависимости от распределения между сторонами прав и обязанностей сделки делятся на:

Односторонние;

Двусторонние;

Многосторонние.

2) государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

К материально-правовым принципам относится:

Принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

Принцип исправления регистрационной записи;

Принцип изъятия из-под действия давности;

Принцип возражения (протестации);

Принцип отметки (предварительной регистрации);

Принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов:

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость;

Принцип специалитета (специальности);

Принцип частной инициативы;

Принцип легалитета;

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

2. правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества);

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества).

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т. п.);

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

3) Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя сформированный и неограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешение использования которого допускает осуществление в нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

По договору аренды земельного участка земельного участка собственник-арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукции и доходы, полученные арендатором при использовании арендованного земельного участка, являются его собственностью.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленного договором.

Договор Залога (ипотеки) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленным федеральным законом.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
6957.		Забастовка и ее правовое регулирование	11 KB
	Забастовки имели большое значение для появления трудового законодательства во всех странах в том числе и в царской России. Но закон регламентирующий забастовки был принят у нас лишь через 15 лет после ратификации указанного пакта поскольку до 1989 года в стране забастовок не было. 55 Конституции РФ являются незаконными и не допускаются забастовки: а в период введения военного или чрезвычайного положения либо особых мер в связи с этим; в органах и организациях Вооруженных Сил Федерации других военных военизированных и иных формированиях...
10297.		Правовое регулирование экономических отношений	22.86 KB
	Правовое регулирование экономических отношений Содержание: Экономические отношения как предмет правового регулирования Понятие и признаки предпринимательской деятельности Предпринимательская деятельность как предмет правового регулирования Виды ответственности за нарушение российского законодательства...
3083.		Правовое регулирование перевозок путешественников	11.99 KB
	Внутренние транзитные и международные перевозки. Эти услуги включают доставку туристов от места жительства к первому пункту обслуживания на туристском маршруте и от последнего пункта к месту жительства подвозку к началу трассы туристского похода перевозку во время экскурсии внутримаршрутные перевозки а также перевозки туристов во время транспортных путешествий. Правовое регулирование перевозок туристов воздушным транспортом Воздушные сообщения как регулярные так и нерегулярные осуществляются в целях перевозки пассажиров багажа...
6043.		Правовое регулирование сервисной деятельности	48.92 KB
	Лицензирующие органы имеют право: проводить проверки деятельности лицензиата на предмет соответствия лицензионным требованиям и условиям осуществляемой лицензиатом деятельности; запрашивать и получать от лицензиата необходимые объяснения и справки по вопросам возникающим при проведении проверок; составлять на основании результатов проверок акты протоколы с указанием конкретных нарушений; выносить решения обязывающие лицензиата устранять выявленные нарушения устанавливать сроки устранения таких нарушений;выносить предупреждение лицензиату;...
4324.		Правовое регулирование брака и семьи	7.27 KB
	Правовое регулирование брака и семьи. К семейным правоотношениям относятся личные неимущественные и связанные с ними имущественные отношения возникающие из брака родства усыновления а также принятия детей на воспитание урегулированные нормами семейного права. Семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак прекращения брака и признания его недействительным регулирует неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами родителями и детьми усыновителями усыновлёнными а также между...
4122.		Правовое регулирование наследственных правоотношений	159.94 KB
	Принятие наследства представляет собой реализацию именно правоспособности лица, а не вытекает из смерти наследодателя или совершения им завещания. Ведь, к примеру, если организация, указанная в завещании, утратила правосубъектность, хотя физически продолжает существовать в качестве филиала юридического лица, то наличие ни первого, ни второго факта не создаст для нее возможности принятия наследства.
4130.		Правовое регулирование внешнеторговой деятельности	55.7 KB
	Реформы, проводимые в России, показали, что отказ от рычагов государственного воздействия на экономику оказался необоснованным. Состояние российской государственности характеризуется тем, что экономика от административно-командной системы освободилась, а формы и методы воздействия государства на субъекты рынка еще только создаются.
10351.		ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ НАСЕЛЕНИЯ	55.56 KB
	Проблемы, возникающие в сфере занятости и трудоустройства, относятся в России к числу наиболее актуальных. Российская система защиты от безработицы стремится к требованиям современного цивилизованного рынка труда, происходит обновление законодательной базы, регулирующей правоотношения в сфере трудоустройства и занятости
4143.		Правовое регулирование коммерческой концессии	125.41 KB
	Предметом исследования является: анализ проблем, связанных с выявлением сущности особенностей договорной конструкции коммерческой концессии и франчайзинга; изучение российских источников, источников США и частноправовой доктрины исторического развития и природы правоотношений коммерческой концессии
19514.		Правовое регулирование муниципальной службы	18.24 KB
	Подготовьте проект решения представительного органа муниципального образования О бюджете муниципального образования на 2014 год. Основными задачами муниципальной службы являются: - обеспечение наряду с государственной службой прав и свобод человека и гражданина на территории муниципального образования; - обеспечение самостоятельного решения населением вопросов местного значения; - подготовка принятие исполнение и контроль решений в пределах полномочий органов местного самоуправления; - защита прав и законных интересов...

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

ФОРМЫ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ

Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По завершении строительства и государственной регистрации, прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога.

В отношении участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок.

Сумма авансового платежа, подлежащая уплате физическим лицом, уплачивающим налог на основании налогового уведомления, исчисляется как произведение налоговой базы и установленной правовыми актами (законами) представительных органов муниципальных образований (городов федерального значения) доли налоговой ставки в размере, не превышающем 1/2 налоговой ставки, в случае установления одного авансового платежа; в случае установления двух авансовых платежей в размере, не превышающем 1/3 ставки.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, арендная плата за такой участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Земельный налог является формой платы за землю и устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Аналогичный порядок установления и введения налога действует в городах федерального значения.

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения) определяют налоговые ставки в пределах, установленных НК РФ, порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы, основания и порядок их применения.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения), на территории которого введен налог.

Не признаются объектом налогообложения земельные участки:

– изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

– из состава земель лесного фонда;

– ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

Налоговая база (кадастровая стоимость земельного участка) определяется в отношении каждого земельного участка (долей в праве общей собственности на земельный участок) по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база определяется отдельно в отношении земельных участков, собственниками которых признаются разные лица или установлены различные налоговые ставки.

Организации и индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности) определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им. Налоговая база для каждого физического лица определяется налоговыми органами.

В отношении участков, находящихся в общей долевой собственности, база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей собственности.

Основы централизованного государственного регулирования земельными отношениями в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который ввел новую систему регистрации и учета недвижимости. При его создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и учета недвижимости на земельные органы.

В документе, в частности, говорится, что в целях осуществления государственного регулирования операций с землей “Государственный земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость ведутся по единой системе на всей территории Российской Федерации.”

Данная норма соответствует и ст. 131 ГК РФ, которая предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, а также на его территориальные органы на местах.

Сложившееся в современном российском праве понимание оборота земельных участков неоднозначно. Однако при любых его трактовках оборот связывается с переходом прав на участки от одних лиц к другим, разница заключается только в основаниях такого перехода, а точнее в том, являются ли такие основания исключительно частноправовыми, или они могут быть и публично правовыми.

Обоснованное изучение мнений правоведов о содержании земельного оборота, на наш взгляд, предполагает предварительное исследование формирования правовой основы системы перехода прав на земельный участки в российском законодательстве в период после отмены монополии государственной собственности на землю и до настоящего момента. Такое исследование неразрывно связано с понятием реформирования земельных отношений.

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 году. До указанного момента развитие законодательства о земле сводилось к правовому регулированию института исключительной государственной собственности на землю. Программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, предусматривала ее поэтапное осуществление. На первом этапе предполагалось закрепить земли в федеральную собственность РСФСР и собственность республик, входящих в состав РСФСР, а также уточнить административные границы, выявить потребности в земле граждан и юридических лиц, сформировать специальный фонд земель для последующего перераспределения земельных участков и установления ставок земельного налога и цены земли. Второй этап земельной реформы должен был завершить передачу и закрепление земель в собственность граждан и юридических лиц, пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение. Однако развитие земельной реформы осуществлялось фактически бессистемно, путем принятия отдельных нормативных правовых актов (федерального и субъектового уровня), регулирующих земельные отношения.

Сказывалась крайняя политизированность земельного законодательства.

Анализируя процесс формирования и развития нормативной правовой основы оборота земельных участков можно условно выделить несколько этапов: первый этап (1990 год - декабрь 1993 года); второй этап (декабрь 1993 - октябрь 2001 года); третий этап (октябрь 2001 - 2005 год).

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй, существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав - недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.

Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота. В отношения, связанные с первичным отчуждением земельных участков из государственной собственности, вовлечено большое количество лиц, вкладываются огромные инвестиционные ресурсы, что требует наличия детально разработанных правовых гарантий защиты прав вновь возникающих собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Причем такие гарантии должны быть не просто провозглашены, но и иметь действенные рычаги исполнения.

Законодательство установило принцип, согласно которому Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования вступают в гражданские правоотношения на равных началах с гражданами и юридическими лицами. Однако специфика задач, стоящих перед государством в гражданском обороте, и особенности публичной собственности как таковой потребовали установления специальных правил. В отношении земельных участков это еще более усугубляется уникальной природной спецификой данного объекта как места обитания человечества и природного ресурса.

В результате всех реформ стало неизбежным регулирование оборота земельных участков на основе сочетания частноправовых и публично-правовых методов воздействия. На законодательном уровне появилось два кодифицированных нормативных правовых акта, претендующих на регулирование данных отношений: Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Причем в Земельный кодекс РФ, призванный по своей правовой природе регулировать публичные правоотношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, было включено большое количество норм, которые напрямую регулируют гражданско-правовые отношения, связанные с оборотом земельных участков. Этим нормам был дан приоритет перед нормами гражданского законодательства. До сих пор нормы двух отраслей права - гражданского и земельного - по некоторым вопросам прямо противоречат друг другу, некоторые нормы земельного законодательства в данной области не соответствуют основам гражданского права, что отрицательно сказывается на стабильности оборота земельных участков.

Таким образом, правовая основа оборота земельных участков достаточно противоречива и не обеспечивает необходимого упорядочения соответствующих общественных отношений.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство отнесено к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Региональное законодательство в данной области весьма разнообразно и вызывает необходимость детального изучения. В отношении Краснодарского края положение усугубляется еще и тем, что это регион, земельные ресурсы которого имеют большую экономическую ценность в сфере сельскохозяйственного производства, рекреационной и промышленной индустрии. Кроме того, на территории Черноморского побережья расположены курорты федерального значения, что также накладывает свою специфику на оборот земельных участков, вызывает необходимость рассматривать вопрос о соотношении правового режима нескольких категорий земель, в частности, особо охраняемых природных территорий и земель населенных пунктов. Все названные особенности урегулированы нормами краевого законодательства и требуют дополнительного анализа.

Актуальность концептуального решения отмеченных проблем, связанных с правовым регулированием сделок с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предопределяется недостатками законодательной и правоприменительной практики, объективной необходимостью совершенствования нормативной базы в данной области как на федеральном, так и на региональном уровне, а также установления пределов сочетания публичных и частных начал в регулировании этих правоотношений.

прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм.

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства . Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными федеральными законами, законами субъектов РФ , указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ . Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Большое значение для правового регулирования земельных отношений имеет Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов рФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права , содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости . ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды , охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.