Порядок оформления самостроя. Как узаконить построенный дом? Как правильно узаконить самострой

Вы возвели постройку, но не знаете, как узаконить дом на участке, находящемся в вашем распоряжении?

Получить право собственности на объект можно двумя способами, однако каждый из них имеет определённые нюансы, с которыми следует ознакомиться перед подачей документов в уполномоченные органы.

Почему следует оформлять право собственности на дом?

Самовольной признаётся постройка, возведённая без соответствующего разрешения. К примеру, если земля, на которой находится строение, получена гражданином не в установленном законом порядке или не предназначена для строительства конкретных объектов недвижимости.

К таким случаям относится возведение частного жилого дома на участке для ведения сельского хозяйства.

Самовольной считается и постройка, строительство которой осуществлялось без получения соответствующего разрешения от муниципальных властей или с нарушением градостроительных норм.

Подобные постройки не являются собственностью гражданина, однако узаконить возведённый на участке дом возможно 2 способами:

• через суд;
• в упрощённом порядке с помощью норм закона № 93 от 30 июня 2006 года (относится к отдельным объектам недвижимости).

Чаще всего владелец строения не задумывается об его легализации. Однако до момента узаконивания дома гражданин не является его полноценным собственником. Иными словами, он не может продать объект, подарить его, завещать, оставить под залог, прописаться в доме.

Кроме этого, государственные власти вправе требовать передачи самовольной постройки в собственность муниципалитета или и вовсе её ликвидации.

Намного проще процедура осуществляется, если у гражданина имеются права на участок, на котором возведён дом. Если же земля пока не в собственности лица, предварительно следует оформить право на владение данной территорией.

Как узаконить дом на земельном участке по упрощённой схеме?

Если вы уже уладили вопрос с землёй, можно приступать к оформлению права собственности на постройку.

Благодаря ФЗ № 93 сделать это стало намного проще, так как в Росреестр требуется предоставить минимальный пакет документации. Однако далеко не каждый гражданин сможет воспользоваться упрощённой схемой.

Так, Закон № 93 распространяется исключительно на постройки, возведённые на следующих участках, предназначенных:

• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для занятия садоводством или огородничеством;
• для осуществления дачного хозяйства;
• для возведения индивидуального жилого дома, гаража или хозяйственных построек.

Таким образом, можно узаконить дом как на земельном участке под ИЖС, так и выделенном для сельскохозяйственных целей.

На таких территориях располагаются частные жилые дома, дачи, гаражи и различные хозяйственные строения (к примеру, сараи, бани, теплицы и т. п.).

Если ваша постройка находится на такой земле, вы вправе узаконить право на данный участок и возведённый объект недвижимости в упрощённом порядке. Для этого первоначально в собственность оформляется земля, а затем – частный дом.

Для получения прав на объект достаточно предоставить в единый Росреестрили МФЦ определённый комплект документации:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• заявление на осуществление регистрационной процедуры (бланк можно получить непосредственно в Росреестре).

При подаче документов до первого марта 2018 года гражданину дозволяется не предоставлять в отделение государственного органа разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию.

После наступления этой даты данные бумаги будут запрашиваться сотрудником в обязательном порядке. Дополнительно могут потребоваться кадастровая документация и техпаспорт жилья.

Как узаконить построенный дом через суд?

Если получить право на владение постройкой в упрощённом порядке невозможно, гражданин вынужден обратиться в суд.

Исковое заявление, оформленное в простом письменном виде, должно подаваться непосредственно владельцем земельного участка.

Кроме этого, территория может находиться в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении гражданина.

Если заинтересованное лицо не имеет прав на землю, добиться в суде положительного решения будет крайне проблематично.

Должно предоставляться в суд совместно с документами, перечисленными ниже:

• техническим паспортом на дом, оформленным в БТИ;
• паспортом истца;
• правоустанавливающими бумагами на участок, на котором построен объект;
• выпиской из Росреестра, подтверждающей отсутствие прав третьих лиц на данную постройку;
• документами, способными удостоверить факт осуществления строительных работ и отражающими понесённые заявителем финансовые затраты на строительство;
• заключением противопожарной службы,технического и санитарного специалистов о фактическом состоянии дома.

Проведение строительно-технической экспертизы позволит доказать, что дом построен без нарушений пожарных, санитарных и градостроительных норм.

Во время рассмотрения дела заключение специалиста будет существенным плюсом в пользу истца.

В каких случаях узаконить постройку не получится?

Судебный орган вправе отказать в узаконивании дома в перечисленных ниже ситуациях:

• возведённое строение затрагивает интересы третьих лиц;
• дом построен с нарушением противопожарных или санитарных норм, поэтому создаёт угрозу для жизни людей;
• объект возведён с нарушением градостроительных норм;
• заявитель предоставил недостаточный комплект документов, подтверждающих наличие у него прав на здание.

Если вы воспользовались упрощённой схемой получения правоустанавливающих бумаг на дом, вам могут отказать лишь в 2 случаях: если сотруднику предоставлен неполный пакет документации, а также если постройка расположена на участке земли, не участвующем в упрощённой регистрации, согласно ФЗ № 93.

Самовольная постройка в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) – это возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей, жилая или любая другая недвижимость, построенная с серьезным нарушением градостроительных норм и правил или без необходимых разрешений.

Последствия самостроя

Когда участок земли был выделен не для садоводства или ведения дачного хозяйства, то необходимо получить разрешение для возведения на нем любого строения.

Важно! Если вы возвели на своем участке земли такую постройку, то впоследствии не будете иметь на нее права собственности. У вас не будет возможности распоряжаться этим имуществом – дарить его, продавать или сдавать в аренду.

Самовольно возведенная постройка подлежит обязательному сносу за счет физического лица, которое ее построило, с учётом срока давности искового требования. Если такое здание угрожает безопасности людей и их здоровью, то судебный орган вправе потребовать его снести без учета срока давности. При этом с нарушителя будет взыскан установленный Кодексом об административных правонарушениях (КоАП РФ) штраф за незаконную постройку.

Иск о ликвидации недвижимости подает прокурор, а ответчиком будет лицо, осуществившее эту постройку.

Где можно получить разрешение на возведение здания и иного сооружения

Разрешительные документы оформляют местные органы власти или федеральный орган власти субъекта РФ. Первичное разрешение на индивидуальную жилищную застройку можно получить на 10 лет. После этого срок действия может быть продлен за 60 дней до истечения первоначального. Если в течение 10 лет строительство так и не было начато, то в продлении срока может быть отказано. Имея разрешение на само строительство, необходимо получить согласие на ввод здания в эксплуатацию. Оно удостоверяет окончание процесса строительства и соответствие объекта проектной документации. Этот документ в виде акта приемочной комиссии можно получить в том же государственном органе, который узаконил выдачу первого разрешения.

Как узаконить самовольную постройку в процессе возведения

Узаконить самовольную постройку в России в 2017 году можно с помощью судебного разрешения на строительство.

Предварительные условия

Для того чтобы получить судебное разрешение, необходимо соблюсти несколько условий:

• нельзя значительно нарушать в процессе строительства градостроительные и другие правила и нормы;
• здание не должно угрожать жизни и здоровью людей;
• не должны нарушаться права и интересы посторонних лиц;
• в процессе строительства принимались меры для узаконивания (получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию).

Процедура узаконивания

Сама процедура узаконивания достаточно сложна и состоит из нескольких этапов.

Этап 1-й

Сначала нужно определиться, относитесь ли вы к категории лиц, которые могут по закону требовать официального признания права собственности на эту недвижимость. Вы должны владеть находящимся под постройкой участком на праве собственности, пожизненного (наследуемого) владения или бессрочного пользования.

Этап 2-й

На этом этапе нужно составить исковое заявление с требованием признать право собственности на строение. Ответчиком по иску должен быть местный орган самоуправления (администрация муниципального образования). В нем указывают вид права на участок земли, тип самовольной постройки, физическое лицо, ее осуществившее, а затем обосновывают причину предпринятых действий (отказ в получении необходимого разрешения). Обязательно следует привести факты, которые подтверждают соблюдение градостроительных норм и отсутствие угрозы жизни и здоровью других граждан. Если строительством занимались вы сами, перечислите меры, принятые для легализации. При наличии отказа в разрешении на строительство он должен быть приложен к иску.

Этап 3-й

Вместе с подачей искового заявления вносят госпошлину, величина которой зависит от цены объекта:

• до 20 тысяч рублей – не менее 400 рублей, или 4% от иска;
• до 100 тысяч рублей – не менее 800 рублей и дополнительно 3% от суммы, превышающей 20 тысяч рублей.

После этого размер госпошлины пропорционально увеличивается, но не может превышать 60 тысяч рублей.

Этап 4-й

Подача иска по месту регистрации земельного участка вместе с пакетом нужных документов. Судебная практика свидетельствует, что к ним относятся документы:

• на право собственности на земельный участок;
• подтверждающие факт наличия на земельном участке постройки – акт обследования и бумаги бюро технической инвентаризации (БТИ);
• подтверждающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и иных норм – акты экспертизы и обследования управления архитектуры и градостроительства, пожарных и санитарных служб надзора;
• свидетельствующие об обращении за разрешением на возведение объекта;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
• паспорт заявителя.

Этап 5-й

При стоимости самовольной постройки менее 50 тысяч рублей иск подают мировому судье по месту нахождения недвижимости. Во всех остальных случаях нужно обращаться в районный суд.

Регистрация права собственности

Получив на руки положительное решение суда о признании права вашей собственности на постройку, следует уплатить госпошлину в размере 1000 рублей за регистрацию права собственности на самовольную постройку.

После этого вы должны отнести решение суда и собранный пакет документов в территориальный орган «Росреестра» по месту нахождения недвижимости.

Признание права на самовольную постройку будет окончательно узаконено после получения на руки свидетельства о государственной регистрации права или же выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если вы не можете самостоятельно узаконить самовольную постройку, чтобы сэкономить время и нервы, обратитесь в юридическую компанию, которая специализируется на решении подобных вопросов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Самовольной постройкой называют объект, который был возведён на земельном участке без получения на то разрешений и соответствующего проекта, что является нарушением и преследуется административной ответственностью. Также самовольной постройкой можно назвать капитальную перепланировку имеющегося объекта недвижимости, его переоборудование, или наоборот, реставрационные работы, капитальный ремонт, оснащение техникой и прочее.

На практике незаконное строительство встречается достаточно часто по всей территории Российской Федерации, что обусловлено не только безответственностью граждан, но и несовершенством законодательства.

Отвечая на вопрос, как узаконить самовольную постройку на имеющемся участке земли, можно отметить, что данный процесс бывает, как весьма простым, так и обременённым сложностями, делающими процедуру невозможной. Узаконивание потребует от владельца немало времени, сил и денежных затрат, даже несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ позволяет заниматься строительством на личном земельном участке, ровно, как и сносить уже имеющиеся объекты. Однако свобода действий, особенно на муниципальной земле, всё же не является полной. Любые капитальные работы следует сверять в государственных структурах, чтобы удостоверится, что проект соответствует строительным нормам и не представляет угроз жизни и здоровью граждан.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Законодательные определения

Объектом самовольного строительства можно назвать не только жилой или нежилой дом, но также баню, амбар, склад или сарай, расположенный на участке земли, который для таких построек не предусмотрен. В этом вопросе большую роль играет категория земли и её целевое назначение. Кроме того, если на территории строится разрешённый по правилам объект, но его проект не был согласован и в итоге объект не соответствует строительным нормам и градостроительным правилам, то он также признаётся самовольным.

По отношению к самовольным постройкам запрещено совершать следующие действия:

• Регистрировать право собственности на недвижимость;
• Заключать какие-либо сделки с объектом (продавать, менять, дарить, завещать, наследовать, сдавать в аренду, прочее);
• Полноценно распоряжаться имуществом (регистрироваться и проводить системы коммуникации).

В гражданском законодательстве указано, что самовольную постройку необходимо узаконить, а при невозможности – снести. При этом оформить право собственности на объект можно только тогда, когда он построен на приватизированном участке, а не на муниципальной земле. Если территория в собственность не оформлена, но закон позволяет это сделать, следует заняться этим вопросом в первую очередь.

Варианты узаконивания

Узаконивать самовольные постройки на своем земельном участке можно несколькими способами:

Через суд	Административный метод
Потребуется собрать документальные подтверждения того, что владелец земли действительно является инициатором строительства и объект принадлежит ему. В процессе выясняется, соответствует ли постройка санитарным, пожарным, строительным и прочим норманн, не несёт ли угрозы для здоровья населения, а также не ущемляет ли она законных интересов и прав прочих владельцев.	Применим для любого типа строения, которое можно возводить на своем участке не имея соответствующего разрешения на строительные работы. Обычно это небольшие деревянные постройки на личной территории сельскохозяйственной категории (дачные, садовые, прочие).

Узаконивание требует заведомой подготовки определённых документов, которые предъявляются региональному представительству или реестровой службе:

• Личный паспорт и идентификационный код инициатора строительства;
• Справка из похозяйственной книги;
• Правоустанавливающие бумаги на землю;
• Документы из муниципальной структуры, если территория находится в её собственности;
• Кадастровый паспорт и план;
• Технический паспорт и план (только для жилых построек, которые были возведены с 2010-го года);
• Декларация на строение (если это гараж или дачный объект).

Меры пресечения

Независимо от того, ответственен ли собственник земли за строительство незаконного объекта или он приобрёл участок с уже построенным зданием, нести ответственность всё же придётся. После того, как государственным органам станет известно о незаконном строительстве, можно ожидать следующие варианты развития событий:

Стоит отметить, что решение о сносе незаконной постройки будет принято судом в любом случае, если объект построен с грубыми нарушениями правил и не соответствует нормам безопасности. Все судебные издержки будет оплачивать также нарушитель.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Во что обойдётся

Если же комиссия не выявит никаких нарушений в самовольной постройке и будут собраны все необходимые подтверждения и прочие документы, право собственности на недвижимый объект на участке земли можно будет зарегистрировать. Для этого потребуется обратиться в учреждение Росреестра, оплатить государственную пошлину в размере около двух тысяч рублей, и потратить деньги на оформления прав собственности на земельный участок, если они не были оформлены ранее. Также придется заплатить за оформление доверенности в нотариальной конторе, если процессом будет заниматься доверенное лицо.

Из-за тонкостей российского законодательства, владельцы зачастую стоят перед весьма непростым выбором – узаконить самовольное строение на земельном участке, снимая с него распорядительные ограничения, или же продолжить скрывать его существование, экономя денежные средства и избегая проблем с государством. Какими бы ни были обстоятельства, не следует забывать о том, что незаконные объекты недвижимости постоянно скрывать не получится. Однажды всё же передать их по наследству или подтвердить на них своё право, защищая от посягательства третьих лиц. Поэтому чем позже этим вопросом заняться, тем сложнее будет процесс.

Для решения проблемы нелегального строительства, так называемого самостроя, в 2006 году была введена так называемая «дачная амнистия». Она позволила провести регистрацию и узаконивание домов, построенных на землях разного назначинея, в том числе и сельскохозяйственного назначения по упрощенной процедуре.

Регламентировалась амнистия ФЗ-93. В законе не было срока окончания программы, поэтому за время своего своего существования она постоянно продлевалась. Но с 1 января 2017 года амнистия действует в не совсем упрощенном режиме как раньше. Теперь владельцам домов, не успевших воспользоваться упрощенной процедурой, придется регистрировать постройку по новым правилам. Рассмотрим, к чему нужно быть готовым, начиная узаконивание дома на земельном участке.

Как узаконивание самостроя было раньше?

Во время действия дачной амнистии он составлялся без привязки к координатам и межевания. С 1 января 2017 года в технический план подшиваются результаты замеров с привязкой к координатам, экспликация дома (поэтажный план). Такой документ необходимо подготовить на каждый объект капитального строительства, расположенный на участке. Он составляется специалистами кадастровым инженером.

Поправки в закон увеличили объем работ, в результате выросли сроки и стоимость услуг по составлению техплана.

Важно! Регистрировать необходимо объекты капитального строительства. К ним принято относить постройки на фундаменте высотой не менее 1,8 метра. То есть, регистрировать нужно не только дом, но и, например, баню, сарай или гараж.

Сараи и другие временные постройки, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле, ставить на кадастровый учет не требуется.

Что делать, если отказали при регистрации дома?

Узаконить самострой через получение разрешения на строительство возможно не всегда по разным причинам. В соответствие со п.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №122 оспорить право собственности можно в судебном порядке. Такие иски относятся к категории имущественных споров.

Важно! Подать иск может только собственник земельного участка, в противном случае он не будет принят судом.

К судебному разбирательству необходимо подготовиться. Для того чтобы суд принял решение в пользу истца, потребуется предоставить большой пакет документов.

В первую очередь, потребуется подтверждение права собственности на землю. Также необходимо доказать факт существования дома, его состояние, соответствие строительным нормам. Так как данные споры относятся к категории имущественных, к иску прилагаются финансовые документы, подтверждающие затраты собственника на строительство. Обязательно потребуется получить заключения от санитарного надзора, противопожарной службы. В ходе разбирательства суд может запросить и другую документацию, подтверждающую позицию истца.

Почему важно регистрировать постройки, а не строить самострои на дачном участке?