Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. недвижимый имущество сделка судебный
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Данный порядок вступления договоров в силу, также как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, предусмотренного п. 1 ст. 433 ГК, согласно которому договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения) от партнера.
Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической важностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильность всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав на имущество органами юстиции в едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.
Гражданский кодекс РФ (ст. 164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. До принятия этого закона применяется действующий с момента вступления в силу части первой ГК РФ порядок регистрации.
В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость осуществляют Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы (Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.93 No. 2130). Правила представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Указом Президента РФ от 27.08.96 No. 1270.
Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).
В этой связи представляется важным отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК), за исключением вышеуказанных случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.
Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида (п. 2 ст. 164 ГК), которое представляет собой повышенный общественно - экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима. Например, в соответствии с Федеральным законом "О музейном фонде РФ и музеях в РФ" от 26.05.96 подлежат государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ сделки купли - продажи музейных предметов и музейных коллекций. Необходимость регистрации в данном случае обуславливается высокой национальной значимостью предмета договора.
В обязательном порядке должны пройти регистрацию договоры о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (п. 5 ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" от 23.09.92).
Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст. 52 ГК).
Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечет признание договора незаключенным. Однако имеются особые случаи. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии, ст. 1028 ГК. Данная норма устанавливает изъятие из п. 3 ст. 433 ГК, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентных знаков.
Другим исключением является п. 5 ст. 13 вышеупомянутого Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, требование о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующее значение только в том случае, если стороны или хотя бы одна из сторон сочтут необходимым зарегистрировать договор.
Таким образом, можно заключить, что по общему правилу пункта 3 ст. 433 ГК по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК).
Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают друг другу свое желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий ее контрагента ГК (пп. 3 и 4 ст. 165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации.
В этом случае суд вправе принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда. Сделка будет считаться заключенной с момента ее регистрации соответствующим органом. Правила пп. 3 и 4 ст. 165 ГК полностью распространяются на договоры, так как в них идет речь о дву- и многосторонних сделках.
Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он может помимо их желания не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.
12. Публичный договор: понятие, особенности правового регулирования, примеры.
В ГК выделяется особый тип гражданско-правового договора, так называемый"публичный договор". В ст. 426 содержится следующее определение публичногодоговора: "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнениюработ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельностидолжна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля,перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское,
гостиничное обслуживание и т. п.)".
Итак, какими же характерными чертами должен обладать конкретный гражданско-правовойдоговор для того, чтобы он мог быть отнесен к разряду публичных? Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать
коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие,хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив.Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказатьсялюбое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является,как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимыхили осуществляемых коммерческой организацией.
Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаныпотенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характердеятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что средимногих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие,которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациямив отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определениитаких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п. 1
ст. 426 ГК. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности,опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общаячерта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношенияс любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются. И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный,должны выступать обязаности по продаже товаров, выполнению работ или оказаниюуслуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, котораяпо своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. К примеру, если энергоснабжающая организациязаключает договор энергоснабжения с абонентом, такой договор безусловно являетсяпубличным. Однако если та же коммерческая организация выступает продавцомв договоре купли-продажи своего имущества, такой договор, естественно, неотносится к категории публичных.
Основной вопрос в определении гражданско-правового договора как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации.
Из анализа текста ст. 426 ГК, а также иных норм материального и процессуальногозаконодательства можно сделать вывод о наличии четырех видов последствий длякоммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора. К их числуотносятся следующие:
1) для такой коммерческой организации исключается действие принципа свободыдоговора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решатьвопрос о заключении договора. Отказ коммерческой организации от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие
товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.В противном случае поведение коммерческой организации будет рассматриватьсякак необоснованное уклонение от заключения договора со всем комплексом вытекающихиз этого факта негативных последствий;
2) коммерческая организация, являющаяся субъектом публичного договора,не вправе оказывать предпочтение кому-либо из обратившихся к ней в отношениизаключения договора потребителей. Исключения из этого правила могут быть предусмотренылишь законами и иными правовыми актами (к примеру, сегодня такого рода исключения
имеются в законодательстве применительно к ветеранам войны, инвалидам и некоторымдругим категориям потребителей);
3) условия публичного договора (в том числе о цене на товары, работы,услуги) должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей, кроме техслучаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление
льгот для отдельных категорий потребителей; 4) в отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиямкоторых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличиисогласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров,а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешатьсяв судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.
В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключенияпубличного договора, такой договор может быть заключен в принудительном порядкепо решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков,вызванных уклонением от заключения договора. И наконец, еще одна особенность публичного договора, которая относитсяк специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении
действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласноп. 4 ст. 426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РоссийскойФедерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при
заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения ит. п.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивныеправовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установленыне только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев,
но и постановлениями правительства. Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемыхпубличными договорами: как правило, это отношения определенных коммерческих
организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защитыправ и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулированияусловий публичных договоров.
Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительнооблегчающих его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерныхдоговоров (ст. 427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоровбыли разработаны применительно к конкретным видам договоров (например, договор
купли-продажи нежилых помещений, договор строительного подряда, договор поставкиметаллопродукции и т. п.), а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованыв печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.
В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживаютпримерные условия договоров, разрабатываемых различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные
правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав.
К сожалению, в России практика разработки таких профессиональных текстовпримерных договоров не получила широкого распространения. Вместе с тем в прежние годы (до конца 80-х годов) существовали многочисленные
примерные и типовые условия договоров на поставку отдельных видов продукциии товаров, капитальное строительство, перевозку грузов, которые являлись,как правило, приложениями к особым условиям поставки продукции и товаров,
правилам о договорах подряда на капитальное строительство и перевозки конкретныхвидов грузов. До настоящего времени в договорах, заключаемых коммерческимиорганизациями, нередко можно встретить ссылки на такие примерные и типовые
условия договоров, в том числе и на утратившие силу. В определенном смысле вторую жизнь многим подобным условиям договоров,которые не могут рассматриваться сегодня в качестве примерных в контексте
п. 1 ст. 427 ГК, может дать норма п. 2 названной статьи, согласно которойв случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такиепримерные условия могут применяться к отношениям сторон в качестве обычаев
делового оборота. Но для этого они должны отвечать определенным требованиям:представлять собой правила, которые являются сложившимися и широко применяемымив какой-либо области предпринимательской деятельности, и по сути своей непротиворечить действующему законодательству.
Примером публичного договора может служить договор личного страхования. Этот вид договора относиться к публичным, соответственно страховщик не имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его. Привилегией отказа от соблюдения условий договора обладает только страхователь. Еще одни пример публичного договора – это договор с энергоснабжающей компанией. Так, потребитель, вправе письменно уведомить организацию о желании расторгнуть с ней договор и после полной оплаты за осуществленные услуги, договор считается расторгнутым. У энергоснабжающей компании такого права нет.
13. Договор присоединения: понятие, особенности правового регулирования, примеры.
Так же как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правовогодоговора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый типте договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к
условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартныхформах.
Таким образом, критерием выделения из всех гражданско-правовых договоровдоговора присоединения является не существо возникших из него обязательств,как это имеет место при дифференциации договорных обязательств на отдельныевиды договоров, и не характер деятельности одной из сторон (публичный договор),а способ заключения договора. Следовательно, характерные черты такого договораопределяются в преобладающей степени юридико-техническими факторами и могутбыть обнаружены в области техники договорной работы.
Две характерные особенности присущи всякому договору, который может бытьквалифицирован как договор присоединения:
Во-первых, условия договора присоединения должны быть определены однойиз сторон в формулярах или иных стандартных формах. Следует иметь в виду,что к числу таких стандартных форм и формуляров не могут быть отнесены растиражированныеобразцы текстов договоров, которые используются многими организациями. В этихслучаях вторая сторона вправе заявить о разногласиях по отдельным пунктамили по всему тексту договора в целом и в конечном итоге условия договора будутопределяться в обычном порядке, то есть по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляреили содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной неиначе как путем присоединения к этим условиям. Это требование исключает возможностьдля сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженныхв стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейсястороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласияхпо его отдельным условиям.
Таким образом, дело стороны, присоединяющейся к предложенному договору,- присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничиваетее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформлениядоговорных отношений.
Случаи и порядок разработки формуляров и стандартных форм договоров вГК не установлены, не предусмотрены также какие-либо требования к организациям,разрабатывающим договоры присоединения.
Вместе с тем определение договора присоединения, данное в ГК (п. 1 ст.428), не допускает расширительного толкования. Случаи, когда условия договоране могут быть приняты присоединяющейся стороной "не иначе как путем присоединенияк предложенному договору в целом", предполагают либо жесткое законодательноерегулирование соответствующих договоров, когда условия, содержащиеся в формулярахили стандартных формах, непосредственно вытекают из императивных норм (например,железнодорожная или товарно-транспортная накладная, коносамент), либо рассчитанына отношения с массовым потребителем (гостиничное обслуживание, услуги связии т. п.). В сфере предпринимательства договоры присоединения могут получитьширокое распространение в отношениях с участием банков, энергоснабжающих организацийи др.
Юридические последствия определения договора как договора присоединениязаключаются в наделении рисоединившейся стороны правом требовать расторженияили изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковымив отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 450 ГК).
Особые основания расторжения или изменения договора присоединения потребованию присоединившейся стороны заключаются в том, что присоединившаясясторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишаетэту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничиваетответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другиеявно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходяиз своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности
участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительнуюзащиту прав присоединившейся стороны, которая была лишена возможности участвоватьв определении условий договора.
Обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменениядоговора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельныхусловий - они скорее являются следствием формулирования этих условий в одностороннемпорядке, в силу чего увеличивается вероятность включения в договор присоединенияусловий, устанавливающих односторонние преимущества и льготы в отношении стороны,разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительных условийдля присоединившейся стороны.
Коммерческие организации и иные лица, присоединяющиеся к условиям договорав связи с осуществлением предпринимательской деятельности, не наделены в полноймере объемами правомочий присоединившейся стороны на расторжение или изменениедоговора. В отличие от рядовых потребителей соответствующие требования лиц,
профессионально занимающихся предпринимательской деятельностью, могут бытьсудом отклонены, если будет доказано, что они знали или должны были знать,на каких условиях заключается договор присоединения. Заслуживают внимания содержащиеся в Кодексе нормы о предварительном договоре.Предварительный договор (ст. 429) не является новым институтом гражданского
права. Соответствующие нормы о предварительном договоре были предусмотреныОсновами (ст. 60). В отличие от Основ нормы, содержащиеся в ГК, более детальнои подробно регулируют форму и содержание предварительного договора, определяютпоследствия для сторон в случае нарушения его условий.
Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемымк основному договору. Если же такие требования законами или иными правовымиактами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простойписьменной форме. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его
недействительность, причем такой предварительный договор рассматривается какничтожная сделка. Это означает, что при несоблюдении правил о форме договоракаждая из сторон, а также любое заинтересованное лицо вправе предъявить требованиео последствиях ничтожной сделки. Такие последствия могут быть применены судоми по его инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).
Таким образом, требования, предъявляемые к форме предварительного договора,и последствия их несоблюдения являются более жесткими, чем общие требованияк форме сделок (п. 1 ст. 162 ГК).
Содержание предварительного договора представляет собой обязательствасторон по заключению в будущем соответствующего договора о передаче имущества,выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Основной договордолжен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора могут быть разделены надва вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору(срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить
предмет и иные существенные условия основного договора.
Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительномдоговоре. Однако если такой срок сторонами не определен, будет действоватьпрезумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течениеодного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).
Во всех случаях срок заключения основного договора остается существеннымусловием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами,либо он признается равным одному году с момента заключения редварительногодоговора.
Юридические последствия истечения срока, предусмотренного предварительнымдоговором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срокав один год), состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока
не будет заключен или хотя бы одна из сторон не направит другой стороне оферту,обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительныйдоговор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованиюдругой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить другой сторонепричиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).
Не является новым для российского гражданского права также и договорв пользу третьего лица (ст. 430), который представляет собой особую конструкциюдоговорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержалиськак в ГК 1964 года (ст. 167), так и в Основах 1991 года (ст. 61). Конструкциядоговора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношенияхпо страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозвраткредита), перевозке грузов и некоторых других.
По сравнению с ранее действовавшим законодательством Кодекс не толькоуточняет определение договора в пользу третьего лица, но и устанавливает отдельныеновые правила его регулирования.
Два характерных признака присущи всякому договору в пользу третьего лица: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязанисполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо
не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение,
наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорномуобязательству.
За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства,но это право может быть реализовано кредитором только в том случае, когдатретье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства,откажется от своего права требования к должнику. Данное положение означает,
что право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеетпреимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорномобязательстве.
Новое положение в правовом регулировании договора в пользу третьего лицазаключается в том, что с момента выражения третьим лицом должнику намерениявоспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве- должнику и кредитору - запрещается изменять или расторгать договор без согласия
третьего лица. Данное правило носит диспозитивный характер: иное может бытьпредусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Эта новелла позволит обеспечить защиту прав третьих лиц, в пользу которых
заключен договор, и избежать ситуаций, нередко имевших место ранее, когда,например, страховые организации и страхователи (заемщики) путем расторжениядоговоров страхования ответственности за невозврат кредита лишали банки, выдавшиекредит, возможности обращаться к страховым организациям с требованием о выплатесуммы страхового возмещения. Теперь в подобных ситуациях банк может заявитьтребование о восстановлении нарушенного права путем признания такого соглашениясторон договора недействительным.
Требование исполнить обязательство третьего лица к должнику по своемусодержанию аналогично требованию кредитора в этом обязательстве. Поэтому предусмотреноправо должника выдвигать против требоания третьего лица те возражения, которыеон мог бы выдвинуть против кредитора.
Наличие у третьего лица самостоятельного права требования исполненияобязательства от должника позволяет отграничить договор в пользу третьеголица от обычных договоров, предусматривающих исполнение обязательств третьемулицу. В этом случае третье лицо является лишь управомоченным принять исполнениеобязательства от должника (см., например, ст. 312 ГК). Причем обязательствосчитается исполненным самому кредитору. Именно кредитору (а не третьему лицу)принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобныевзаимоотношения нередко возникают при исполнении договоров купли-продажи илипоставки товаров, когда отгрузка товаров в соответствии с договором производитсяне покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем.
Для судебной практики будут иметь существенное значение нормы о толкованиидоговора (ст. 431 ГК). Ранее нормы о толковании договора содержались в Основах(ст. 59), а положения, включенные в ГК, соответствуют ранее действовавшим
положениям, за исключением отдельных редакционных уточнений.
Адресованы нормы о толковании договора прежде всего суду. Необходимостьправильного толкования условий договора возникает зачастую при разрешениисудом споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорныхобязательств, а также применением ответственности.
Существо правил толкования условий договора судом заключается в установлениидвух способов толкования условий договора и определении порядка (очередности)их применения.
Первый способ толкования - выяснение буквального значения содержащихсяв договоре слов и выражений. В этих целях производится сравнительный анализ,сопоставление спорного условия договора с другими условиями, а также смыслом
договора в целом.
Второй способ толкования - выяснение действительной общей воли сторонс учетом цели договора. Достижение этой цели возможно за рамками текста договора.Помимо договора анализу подвергаются и другие документы, связанные с заключениеми исполнением договора, к примеру переписка по этим вопросам, материалы, свидетельствующие
о фактических взаимоотношениях сторон. Большое значение при таком толкованиидоговора имеют обычаи делового оборота.
Однако суд вправе использовать второй способ толкования условий договоралишь в том случае, если применение первого способа толкования (выяснение буквальногозначения договора) не позволило определить содержание условий договора.
Таким образом, законодатель отдает предпочтение первому способу толкованиядоговора, то есть выяснению буквального значения его условий, и тем самымсужает возможности для суда руководствоваться при принятии решений установленнойсудом действительной общей волей сторон.
С другой стороны, такой подход повышает значение текста договора (а неидеальной воли сторон) в регулировании гражданско-правовых обязательств иориентирует предпринимателей на необходимость тщательной отработки всех условийзаключаемых договоров.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан"..
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 117 ГК РК дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 119 ГК РК) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
- 1) земельные участки (ст.117 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 2) участки недр (там же);
- 3) обособленные водные объекты (там же);
- 4) леса, многолетние насаждения (там же);
- 5) здания (ст. 117 ГК РК), части зданий;
- 6) сооружения (ст. 117 ГК РК); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях» );
- 7) нежилые помещения (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); части помещений (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 8) предприятия как имущественный комплекс (ст.119 ГК РК, ст.1 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- 9) жилые дома и их части (ст.601 ГК РК), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закон РК о Жилищных отношениях); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
- 10) квартиры, ее части (ст.194, 601 ГК РК), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закон РК о Жилищных отношениях);
- 11) комнаты (ст.9 Закон РК о Жилищных отношениях, ст.5 Закона Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 Об ипотеке недвижимого имущества РК );
- 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ЗРК «Об ипотеке недвижимого имущества»);
- 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Закон РК о Жилищных отношениях, ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
- 15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.
При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.244 ГК РК уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи, с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.
Следует отметить, что ст.569 ГК РК предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.
На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами.
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РК (ст.118): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК.
Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения, прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.
Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 9 ГК РК и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.
Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:
- - нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РК, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;
- - главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;
- - с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";
- - признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.
В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РК.
По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) . Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Законом Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» , когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.118 ГК РК определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка, так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.118 ГК РК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.
Анализируя статьи ГК РК (с учетом ст.157, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РК), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РК). В этих случаях сделку в силу ст.ст.157, 159 ГК РК следует считать ничтожной.
Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.
При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности, возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.
Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно государством, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки. .
В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всему государству порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей территории государства, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории .
Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в Казахстане механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Парламента. В настоящее время по законодательной инициативе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана, прежде всего, с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.
Одним из таких исключений являются положения ч.1 ст.341 ГК РК, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.
Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РК, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца . В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РК, ни в ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ЗРК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Ю.Г. Басин, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора..
Но 16 июля 1998 г. была принята Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан.), в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.
Также остается открытым вопрос о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество у наследников. Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.1042 ГК РК, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. С другой стороны, ст.1072 ГК РК говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущества или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать, как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.118 ГК РК, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.
Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в Гражданском кодексе РК, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.118 ГК РК и ст.4 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества..
В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РК, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РК и ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РК к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РК о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РК.
УДК 347.13
Н. А. Санисалова
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
В статье рассматриваются проблемные аспекты, связанные с оформлением сделок с недвижимым имуществом, проводится соотношение обязательной письменной формы договора, требующего государственной регистрации и самой государственной регистрации сделки по правовым последствиям. Автором выявлены особенности правового положения сторон договора купли-продажи жилого помещения в случае исполнения продавцом обязательства перед покупателем по передаче объекта недвижимости, но до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, рассмотрены дискуссионные вопросы, касающиеся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации.
Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.
Специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов (например, источники повышенной опасности регистрируются в различных инспекциях с целью возложения на их собственников гражданско-правовой ответственности в случае нанесения ими имущественного или морального вреда).
Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право (право, а не запись о государственной регистрации), во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость осуществления регистрации связана не с соблюдением формы сделки с недвижимостью, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (ст. 132, 223 ГК). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (п. 3) , в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» . Здесь возникает вопрос: какова роль государственной регистрации - правоустанавливающая или правоподтверждающая? Как отмечает О. Ю. Скворцов, «поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации -в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта» . Следовательно, «действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки» (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Как юридический акт государства, признающий и подтверждающий свершившиеся юридические факты, государственная регистрация сделки по смыслу ст. 158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей форме до государственной регистрации без участия регистрирующего органа государства, который не может вмешиваться в осуществление сторонами гражданских прав по своему усмотрению и нарушать принцип свободы договора. При несоблюдении требования закона о государственной регистрации сделки, согласно буквальному толкованию п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является ничтожной только в тех исключительных случаях, когда это прямо установлено законом. Придание совершенному в надлежащей форме договору при отсутствии государственной регистрации статуса «незаключенного» является особым правовым последствием, которое не следует путать с ничтожностью сделки. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки с недвижимостью, при ее соответствии иным требованиям закона, не является основанием для признания такой сделки недействительной . Но имеет место и иная точка зрения о том, что сделка, подлежащая государственной регистрации, но не зарегистрированная в установленном порядке, ничтожна , что приводит к смешению понятий незаключенного и недействительного договоров.
Из изложенного следует, что совершение в надлежащей форме сделки, требующей государственной регистрации без осуществления последней, порождает определенные правовые последствия, а именно право сторон осуществить ее государственную регистрацию, и их обязанность - не уклоняться от ее государственной регистрации . Между сторонами возникает обязатель-
ственное правоотношение, содержанием которого является осуществление государственной регистрации совершенного в надлежащей форме договора.
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, состоящая в том, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина . Отсюда вывод, что государственная регистрация является и формой публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права, проявляет взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества. По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости и, тем самым, позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений , ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц , позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц .
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе , несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами.
Обязательная государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на данные объекты; договоров мены жилых помещений (п. 2 ст. 567 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251); договоров купли-продажи предприятий (ст. 560 ГК); договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК); договоров о залоге недвижимости, а также акцессорных сделок, заключенных для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам (уступка требования (ст. 389 ГК), перевод долга (ст. 391 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК), отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК)). Законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации иных сделок, и важно не
путать регистрацию сделки с регистрацией перехода права или его обременения, производимой в отношении любой сделки с недвижимым имуществом и не оказывающей при ее отсутствии влияния на признание сделки недействительной. Так, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи, и, руководствуясь указаниями ВАС РФ, договор считается заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации . Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц . До такой регистрации заключенный договор обязателен только для продавца и покупателя, по которому у покупателя возникает право требования от продавца его исполнения - передачи ему проданного объекта недвижимости, а если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации, а у продавца - право требовать его оплаты (нужно учитывать, что стороны в договоре могут предусмотреть различные варианты исполнения договора по отношению к моменту государственной регистрации перехода права, например оплата или фактическая передача недвижимости -после акта регистрации). На практике возникали проблемы, связанные с распоряжением недвижимым имуществом той или иной стороной договора до осуществления регистрации перехода права собственности на нее. Судебноарбитражная практика признает такие действия (в частности, покупателя, ставшего владельцем имущества) неправомерными, принимая во внимание, прежде всего, интересы третьих лиц (кредиторов продавца), могущих обратить взыскание на недвижимое имущество до момента прекращения права собственности продавца, т.е. до регистрации перехода права собственности к покупателю . Что касается кредиторов покупателя, они не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества . Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями собственника, в частности распоряжением. Однако покупатель имеет статус титульного владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым имуществом на законном основании. Следовательно, в подобной ситуации ни одна из сторон не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией ВАС РФ . Следовательно, любая сделка по распоряжению объектов недвижимости, совершенная покупателем, недействительна как противоречащая закону, а совершенная продавцом - нарушающая условия договора и влекущая ответственность за его неисполнение. Особые правила установлены законодательством в отношении договора купли-продажи предприятия, когда момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собст-
венности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).
Нужно учитывать, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражные суды учитывают, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на проданное имущество не препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества .
Несмотря на то, что судебная практика по вопросам, связанным с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», складывается в течение длительного времени, многие нормы этого Закона продолжают оставаться дискуссионными, а вопросы их толкования - нерешенными. Свидетельство этому - обилие споров и отсутствие единообразия в арбитражно-судебной практике. В частности, возникает немало вопросов, касающихся выбора надлежащего способа судебной защиты интересов стороны, контрагент которой уклоняется от осуществления государственной регистрации. Споры даже возникают о том, в каком случае бездействие ответчика следует квалифицировать как уклонение от государственной регистрации права. Имело ли оно место, если истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и не предъявлял к ответчику таких требований? Одни правоприменители считали, что в таком случае факт уклонения истцом не доказан, другие считали, что достаточно установления факта самого по себе бездействия со стороны ответчика, а сами возражения ответчика против иска расценивались судами как его намерение уклониться от регистрации договора. Во избежание подобных негативных последствий сторонам следует в договоре детально прописывать обязанности (например, сообщать о перемене места жительства) и порядок действий сторон по осуществлению государственной регистрации, а также указывать срок таких действий. Поскольку действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации, при установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Как отмечает судья Д. С. Васильев: «Отсутствие четкого определения формы судебной защиты в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому, что в суды предъявляются иски под всевозможными наименованиями: о принудительной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, об обязании ответчика принять участие в регистрации, об обя-
зании учреждения по регистрации зарегистрировать сделку (переход права), о регистрации сделки (перехода права)» . Причем каждый из перечисленных видов исков в той или иной степени противоречит законодательству и не совсем правильно отражает суть регистрационного действия, полномочия регистрирующих органов и судов. Иск о государственной регистрации права не может быть определен как исполнительный иск, т.к. в случае вынесения судом решения в соответствии с Законом о регистрации «сделка (переход права) регистрируется в соответствии с решением суда», что исключает дальнейшее участие ответчика в регистрации сделки (перехода права). Возложение на учреждение по регистрации обязанности зарегистрировать сделку (переход права) также не является правильным, поскольку такое действие является мерой государственного принуждения к органу, не допустившему правонарушения, и нарушает заявительный характер регистрации. Что касается иска о регистрации, то само судебное решение непосредственно не является юридическим фактом, с момента вступления в законную силу которого сделка считается заключенной, а право собственности - возникшим или перешедшим. Таким юридическим фактом является не решение суда, а государственная регистрация сделки (перехода права). На практике часто считают более правильным предъявлять иск о признании права собственности на объект недвижимости, что в дальнейшем не вызовет вопросов при регистрации (согласимся, но в отношении права на самовольную постройку, бесхозяйные вещи и т.п.). Но, с другой стороны, когда право (переход права) основано на незарегистрированном договоре об отчуждении недвижимого имущества, предъявление иска о признании права собственности не будет адекватным способом защиты, т.к. право еще не возникло. Более верным представляется предъявление иска о признании права регистрации. Поэтому можно согласиться с мнением Д. С. Васильева, предлагающего использовать иск о государственной регистрации права, содержанием которого является требование к суду
о признании сделок (перехода прав) подлежащими государственной регистрации на основании заявления одной из сторон договора, а его предметом -признание права стороны зарегистрировать договор об отчуждении недвижимости независимо от участия другой стороны .
Часто встречаются ошибки, когда лица оспаривают запись о государственной регистрации, а не зарегистрированное право. Например, государственное предприятие «Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала «Киносценарии» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу «Тискино» . Но, поскольку государственная регистрация в силу ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике .
Следует указать, что ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегу-
лированы отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В то же время умершие граждане и ликвидированные в установленном порядке юридические лица не могут считаться уклоняющимися от государственной регистрации права, следовательно, участники гражданских правоотношений никак не защищены от подобных случаев. В данном случае, возможно, интересы стороны могут быть защищены в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки и возврата всего полученного по договору, либо должна осуществляться государственная регистрация на основании решения суда по аналогии закона как при уклонении одной из сторон от осуществления государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ)1, , думается, что возможно применить п. 1 ст. 1112 ГК ГФ, обязав наследников, принявших наследство (в данном случае и в отношении имущественной обязанности), принять участие в осуществлении государственной регистрации.
Таким образом, законодательство о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, о недвижимости как объекте гражданских прав должно совершенствоваться, учитывая, прежде всего, проблемы,
возникающие в правоприменении, а также изменения общественных отношений, складывающихся по поводу такого имущества.
Список литературы
1. СЗ РФ. - 1997. - № 17. - Ст. 1913.
2. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81-90.
3. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.
4. Скворцов, О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебнопрактическое пособие) / О. Ю. Скворцов. - М. : «Волтерс Клувер», 2006. // СПС «Гарант». Версия от 26.03.06.
5. Витрянский, В. В. Договор продажи недвижимости / В. В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9.
6. Козырь, О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О. М. Козырь // Закон. - 1999. - № 4. - С. 22.
7. Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998.- № 10.
8. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВКС РФ. -
9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / отв. ред. О. Н. Садиков. -М., 1998. - С. 278.
10. Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 1998. - № 1. - С. 46.
11. Брагинский, М. И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / М. И. Брагинский. - М., 1998. - С. 4.
12. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М. : Проспект, 1997. - Ч. 2. - С. 98.
1 Вывод о том, что при рассмотрении иска о регистрации сделки (перехода права) в случае ликвидации организации-продавца до осуществления регистрации сделки необходимо применять п. 3 ст. 165 ГК РФ по аналогии, содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03.
13. Пункт 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82-83.
14. Витрянский В. Купля-продажа недвижимости // СПС «Консультант плюс». -
15. Пункт 2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (инф. Письмо ВАС РФ от 13.11.1997 г. № 21) // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 82.
16. Постановление Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.
17. Васильев, Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Д. С. Васильев // Российская юстиция. - 2006. - № 2.
18. Пономарева, Н. Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью / Н. Г. Пономарева // СПС «Гарант». - 2005.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 12.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. № 4849/03 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 2. - С. 32-35.
21. Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.
В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.
Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.
Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.
Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.
Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.
При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .
Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.
Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.
Библиографический список
1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.
2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.
3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.
4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.
5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.
7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.
8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.
9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.
10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.
11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.
12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.
13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.