Знаки
Спор с управляющей компанией. Спор с тсж, жск и управляющей компанией. Когда необходима помощь жилищного юриста

Спор с управляющей компанией. Спор с тсж, жск и управляющей компанией. Когда необходима помощь жилищного юриста

Не готов говорить за другие города, но за Санкт-Петербург ручаюсь: то, что операторы платят за размещение оборудования в многоквартирных домах управляющей компании или специальной компании-прослойке, во многом связано с убеждением, что оператор не совсем все делает по закону.

Многие операторы убеждены, что они должны получить специальные разрешения собрания собственников жилья на установку сетевого оборудования, а поскольку таких разрешений у них нет, то нет основания жаловаться на не совсем законные поборы управляющих компаний или прослоек.

Решения судов, о которых пойдет речь ниже, показывают, что это убеждение не просто ошибочно. Они показывают, что все ровно наоборот: по закону операторам, чтобы размещать оборудование, достаточно договора с абонентом . И у оператора есть все законные основания, чтобы не платить за размещение оборудования, даже если собственники жилья на собрании проголосовали, что операторы должны платить за такое размещение.

В Санкт-Петербурге есть группа операторов, которые совместно нарабатывают судебную практику по вопросу размещения оборудования связи. Мы множим решения судов, где зафиксировано, что оператору для размещения оборудования связи в жилых домах не надо получать решение собрания собственников жилья, достаточно договора с одним собственником. И мы, естественно, просматриваем судебную практику по теме.

Обзор судебных споров операторов с управляющими компаниями и ТСЖ за 2016-2017 года нас впечатлил. Мы поняли, что пора делать следующий шаг вслед за героями других регионов.

Эта статья о крупных и небольших операторах из разных областей, а точнее, об их ярких победах в арбитражных судах РФ. О том, как они добивались побед, и как расширили понимание, о чем и с кем можно судиться и побеждать.

Начнем по порядку. От более очевидных побед к менее очевидным. И, конечно, о том, как, какими аргументами победы были одержаны.

Убирать - не значит владеть

К ожидаемым победам стоит отнести успехи операторов в тяжбах с управляющими компаниями по договорам размещения оборудования, которые были заключены без согласия (и информирования) собственников жилых помещений.

К числу таких дел отношу победу АО "Компания ТрансТелеКом" над управляющей компанией ООО "Западное управление жилищно-коммунальными системами" (дело № А19-12602/2016 ): Арбитражный суд Иркутской области отказал в иске управляющей компании о взыскании задолженности с оператора по договору размещения оборудования и удовлетворил встречный иск оператора о взыскании уплаченных денег по данному договору (Апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции).

А также победу ООО "Сантел" над управляющей компанией ООО "УК Жилищный стандарт" (дело № А70-6288/2017 ): оператор больше года не платил по договору размещения оборудования. Арбитражный суд Тюменской области признал, что он был прав, суд отказал в иске управляющей компании о взыскании задолженности.

И победу ООО "Цифровая связь" над управляющей компанией ООО "К.И.Т.-сервис" (дело № А14-9902/2017 ): оператор сам выступил истцом с требованием признать ничтожными пункты договора оператора с управляющей компанией, предусматривающие взимание платы за размещение оборудования, и взыскать с управляющей компании уплаченные по данному договору деньги. Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил его иск.

Причина победы операторов в данных делах не выходит за рамки базовых положений ЖК РФ и ГК РФ о полномочиях управляющих компаний и правах собственников жилых помещений.

"Управляющая компания не имеет права извлекать доходы от использования не принадлежащего ей имущества. Правомерным выгодоприобретателем от такого рода деятельности могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме" (из решения суда по делу № А70-6288/2017 , в иных делах та же мысль сформулирована чуть иначе).

Вместе с тем, операторы в приведенных делах добивались большего, чем просто неуплаты долга по договору размещения оборудования или же возврата уплаченных ранее средств. В тексте решений суда, помимо сути дела, зафиксированы факты признания, что оборудование связи, размещенное без специального разрешения собрания собственников жилья, размещено на законных основаниях.

"Достаточным основанием для размещения на общем имуществе многоквартирного дома средств (коммутационного оборудования) и сооружений (кабельных линий) связи является наличие заключенного с кем-либо из собственников помещений многоквартирного дома (абонентом) договора на оказание соответствующих услуг связи" (из решения по делу № А19-12602/2016 , в иных делах этот промежуточный вывод суда также присутствует, с минимальными стилистическими различиями).

Согласие суда с аргументами операторов в отношении условий размещения сетевого оборудования, как минимум, делает бесперспективными иски управляющих компаний и собственников о востребовании с оператора неосновательного обогащения из-за нарушения им прав собственников при размещении оборудования (а именно такие дела в 2013-2015 годах были самыми популярными по данной проблематике), а как максимум - делает невозможным требование к оператору платить за размещение оборудования и от лица собрания собственников жилья. Справедливость последнего предположения подтверждает следующая группа судебных побед операторов связи.

Когда использование - не использование

По субъективному ощущению, в 2016-2017 годах судебных споров операторов с управляющими компаниями, в которых последние имели полномочия от собственников на заключение договоров на использование нежилых помещений, было заметно больше, чем когда компании приходили в суды без таких документов. Управляющие организации тоже немного эволюционируют.

Управляющие компании, получив разрешение собраний собственников жилья на заключение возмездных договоров со сторонними организациями на использование нежилых помещений, получается, строго следуют положениям Жилищного кодекса РФ. В Статьях 36 и 44 Жилищного кодекса обозначено, что условия использования общедомового имущества сторонними организациями определяет собрание собственников жилья, и что собрание вправе определить лиц, уполномоченных заключать договоры использования этого имущества. Тут уместно вспомнить о положениях Статьи 6 ФЗ "О связи", в которых указано, что собственники недвижимого имущества, где операторы размещают свои сети связи, "вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом". Получается все складно, но малоперспективно для операторов. Собственники вправе требовать плату за размещение сетей на своем имуществе - вот уполномоченные от собственников и требуют.

Однако, операторы доказывают, и достаточно часто, что можно добиваться признания судов, что и в таком случае они не должны никому платить, и что суммы, выплаченные за размещение оборудования, подлежат возвращению, так как в данном требовании есть нарушение законов РФ.

В частности, ПАО "Ростелеком" в споре с ООО "Ангарская жилищная компания" (дело № А19-4637/2016 ) добился того, что Арбитражный суд Иркутской области отклонил иск управляющей компании о взыскании задолженности по договору размещения оборудования, а встречный иск оператора о признании недействительными пунктов данного договора (в которых оговаривалась плата за размещение оборудования) и взыскании уплаченных оператором денег по договору - удовлетворил (решение по этому делу было оставлено без изменений Апелляционным судом, Кассационным судом и Верховным судом РФ).

Аналогичных решений судов "Ростелеком" в 2016-2017 годах добивался и в других случаях: в споре оператора с ООО "Аллерой" (дело № А57-32537/2016 ) Арбитражный суд Саратовской области отказал в удовлетворении иска управляющей компании о взыскании средств по договору (Апелляционный суд оставил данное решение без изменений); в споре оператора с ООО "Управляющая компания "Иркутская" (дело № А19-20185/2015 ) Арбитражныий суд Иркутскоий области удовлетворил иск оператора о признании недействительными пункты договора размещения оборудования (в которых оговаривалась плата за размещение оборудования) и взыскании уплаченных оператором денег по данному договору (Апелляционный и Кассационный суды оставили данное решение без изменений).

Другие игроки рынка также отметились победами в таких делах. Например, в споре пяти операторов с управляющей компанией ОАО "Городская управляющая компания Засвияжского района" (дело № А72-17196/2016 ) Арбитражный суд Ульяновской области встал на сторону всех пяти операторов связи, от которых управляющая компания требовала на основании решения собственников жилья внести изменения в договоры по размещению оборудования связи, а именно увеличить плату (Апелляционный суд оставил данное решение без изменений).

Причина побед операторов в этих делах на поверхности - суды признают, что размещение оборудования связи не является использованием нежилых помещений со стороны оператора:

"провайдер не является пользователем общих помещений в многоквартирном доме", поэтому "у третьих лиц отсутствуют правовые основания получать плату" - из решения суда по делу А57-32537/2016.

Данное заключение не совсем очевидно. Оператор размещает свое оборудование, часто в антивандальных шкафах, чтобы никто кроме него не имел к нему доступ. А также, подключает оборудование к электросети - он явным образом использует помещения. Может, в данных делах операторы специально передавали избранным абонентам свое оборудование? Нет, в текстах решения суда нет намека на подобное. Оборудование оставалось за оператором, но де-юре оператор не использовал нежилые помещения многоквартирных домов.

Здесь мы прервем логику повествования и обратимся к главному вопросу: "какими аргументами операторы добиваются признания, что для размещения оборудования достаточно одного договора, и что размещение сетевого оборудования - не есть использование нежилых помещений".

Публичный договор и встречное обязательство абонента: о юридической логической конструкции операторов

Уточню, что основные элементы юридической конструкции, о которой пойдет речь ниже, отражены во всех делах, которые упоминаются в данной статье. Отличаются финальные выводы судов, в той мере, в которой отличаются иски.

1. Отправная точка юридических построений - констатация того, что договор на оказание услуг связи с гражданами имеет статус "публичного договора" (Ст 45 ФЗ "О связи") и оператор при наличии технической возможности должен его заключать с каждым, кто обратился, и на тех же условиях, на которых он его заключает с другими гражданами.

В скобках замечу, что в судебных решениях об этом редко говорится, хотя уточнение напрашивается: понятие наличия технической возможности согласно правилам оказания услуг связи подразумевает свободную емкость ближайшего узла связи, а также возможность сформировать абонентскую линию между узлом связи и пользовательским оборудованием.

2. Далее операторы обращаются к положениям Гражданского кодекса РФ, точнее статьям 718 и 783, где обозначено, что заказчик-абонент обязан оказывать содействие исполнителю-оператору, если есть необходимость в таком содействии. Содействие оператору необходимо в том, без чего невозможно оказание услуги - организация абонентской линии (точнее сетей связи "последней мили").

3. Права абонентов, которые так важны для оператора - это то, в чем именно выражается содействие собственников жилья. В статье 36 Жилищного кодекса обозначено, что общее имущество, к которому относятся нежилые помещения многоквартирных домов, принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности (также дублируется в ст. 290 Гражданского кодекса). Как совладельцы, собственники вправе свободно использовать данное имущество, в частности, обеспечивать размещение в местах общего пользования оборудования, необходимого для получения услуг связи.

В большинстве дел операторы также уточняли, что факт согласия владельцев жилого имущества на размещение оператором сетевого оборудования в нежилых помещениях зафиксирован в подписанных ими договорах об оказании услуг связи. Встречное обязательство абонента в абсолютном большинстве судебных споров было не просто продиктовано положениями законов, но и зафиксировано в договоре.

4. Далее операторы дают уточнение, на первый взгляд не столь значительное, но важное, оно отражено во всех рассматриваемых делах. Уточнение простое: оператор, размещая оборудование, делает это только с одной целью - оказанием услуг связи жильцам дома. В текстах решений суда регулярно встречаются фразы такого содержания:

"Материалами дела подтверждено, что спорное оборудование используется в соответствии с заключенными договорами об оказании услуг связи исключительно для предоставления услуг связи собственникам (владельцам) помещений в многоквартирном доме".

5. Коротко повторим, сказанное выше, логическую цепочку. Оператор, заключая договор связи, выполняет требования закона. Для выполнения требований закона оператору необходимо содействие абонента в размещении оборудования. Поэтому факт заключения договора порождает встречное обязательство абонента использовать (фактически делегировать) свое право пользования нежилых помещений для размещения операторского оборудования.

Таким образом, размещение оборудования связи в нежилых помещениях есть результат использования собственником жилых помещений своего права пользоваться общим имуществом жилого дома.

Отсюда проистекают три уже известных вывода (цитирую по материалам дел):

а) достаточным основанием для размещения на общем имуществе многоквартирного дома средств (коммутационного оборудования) и сооружений (кабельных линий) связи является наличие заключенного с кем-либо из собственников помещений многоквартирного дома (абонентом) договора на оказание соответствующих услуг связи, предусматривающего, в том числе, прокладку до абонента физической (абонентской) линии связи;

б) размещение необходимо в интересах собственников помещений, соответственно, при этом оператор связи в данном случае пользователем общего имущества не является;

в) размещенное оборудование используется жильцами дома в своих интересах, в связи с этим, взимание платы за размещение оборудования, необходимого для оказания услуг связи, при наличии действующих договоров на оказание услуг связи… является злоупотреблением правом.

Казалось бы невозможно, но нет: операторы побеждают ТСЖ

Споры операторов с товариществами собственников жилья (в лице правления) содержательно не сильно отличаются от споров с управляющими компаниями, которые наделены собранием собственников полномочиями представлять собственников. Операторы добиваются, в целом, тех же побед теми же аргументами.

Вместе с тем, эта группа споров помогает увидеть, насколько прочно, описанное выше, юридическое логическое построение. Представители ТСЖ в судах демонстрируют решения собраний собственников, где четко указано, что собственники решили, что оператор (операторы) должны платить за размещение оборудования.

И операторы побеждают, и суды признают, что нет основания требовать платы с операторов за размещение сетевого оборудования, и есть основания вернуть оператору выплаченное им по договору.

Так, Арбитражный суд Томской области отказал в иске Товариществу собственников жилья "Комсомольский - 59" к ПАО "Ростелеком" (дело № А67-3461/2017 ) о взыскании задолженности по договору размещения оборудования. Арбитражный суд Архангельской области отказал в иске Товариществу собственников недвижимого имущества "Улица Гагарина 14/2" к ПАО "Мобильные ТелеСистемы" (дело № А05-5503/2017 ) о взыскании неосновательного обогащения, полученного оператором в результате размещения средств и линий связи на общем имуществе многоквартирного дома. Арбитражный суд Иркутской области удовлетворил иск ПАО "Ростелеком" к Товариществу собственников жилья "Олимп" (дело А19-20622/2015 ) о признании недействительными пунктов договора размещения оборудования связи (предусматривающих взимание средств за размещение оборудования) и взыскании уплаченных денег по данному договору.

Первое знакомство с такими делами оставляет удивление, даже если знаешь, что операторы умеют одерживать победу на управляющими компаниями - ведь собственники же высказали волеизъявление! Как сторонняя организация может навязать им ограничения по поводу использования их собственности? Ведь право извлекать прибыли из принадлежащего имущество - базовое право собственника!

Но перечисленными решениями суды не ущемляют право собственников, они лишь следуют логике оператора: использование нежилых помещений происходит по инициативе и с согласия абонентов, а также положений Гражданского кодекса о том, как решается вопрос, когда одни совладельцы за один порядок использования, другие - за другой.

Соответствующее положение Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 247) написано удачно для оператора:

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом".

То есть, большинства или двух третей мало, чтобы определить, что данный оператор должен платить за размещение оборудования. Или все должны выразить свое согласие в надлежаще оформленном виде, или необходимо специальное решения суда.

Собственно, в решениях судов по приведенным делам мы видим явные отсылки к данному положению Гражданского кодекса:

"указанные лица [собственники жилых помещений] в целях получения ими указанных услуг имеют право обеспечивать размещение в местах общего пользования необходимого оборудования, то есть использовать общее имущество… наличие соответствующих возражений собственников или определенных особенностей их соглашения из материалов дела не следует" - из решения по делу № А19-20622/2015.

Подытог: о значимости 2016-2017 года для спора операторов с УК

Наверное прозвучит пафосно, но это не сильное преувеличение: возможности операторов через суд добиваться побед над управляющими компаниями, благодаря росту активности операторов и расширения сферы споров в 2016-2017 годах выросли существенно .

В России не прецедентное право, но факт знакомства судей с тематикой дела, как и большое количество аналогичных дел, где суды соглашались с логикой оператора, играет большую роль.

В конце 2015 года оператор, решивший судиться с управляющей компанией по вопросу размещения оборудования или платы за это размещение в поддержку описанного выше логического построения, мог сослаться на два определения Верховного Суда РФ: определение от 08.06.2015 № 304-ЭС15-6323 по делу № А75-6004/2014 и определение от 02.06.2015 № 309-ЭС- 6011 по делу № А50-6761/2014.

Оба обозначенных дела были по искам управляющих организаций о неосновательном обогащении операторов, центральным моментом которых было утверждение о нарушении операторами положений Жилищного кодекса при размещении оборудования, которое судами не признавалось.

Сегодня, осенью 2017 года к двум упомянутым выше определениям следует добавить еще четыре определения Верховного Суда РФ: от 09.02.2016 № 304-ЭС15-18950 по делу № А03-24961/2014, от 12.08.2016 № 309-ЭС16-10020 по делу № А34-1817/2015, от 04.04.2017 №301-ЭС17-2596 по делу No А79-9307/2015 и от 15.08.2017 № 302-ЭС17-10118 по делу № А19-4637/2016.

Последнее из этих постановлений касается справедливости выводов судов низших инстанций о том, что размещение оборудования связи в нежилых помещениях многоквартирных домов - не есть использование нежилых помещений, поэтому нет оснований для взимания платы за размещение оборудования связи. Также Верховный Суд подтвердил справедливость выводов судов низших инстанций о правомерности возврата оператору уплаченных им средств по договору размещения оборудования.

И еще как минимум четыре арбитражных спора бодро идут к Верховному Суду РФ, прошли апелляции и кассации. Так что через полгода будет расклад практически по всем возможным типам споров, с УК, с ТСЖ, по поводу размещения и платы, по поводу доступа и даже решения собственников о демонтаже.

Споры операторов с ТСЖ о плате по договорам размещения оборудования связи - это, безусловно, самое главное концептуальное открытие года. Понимание, что используемая активными операторами юридическая конструкция столь убедительна, что с ней можно побеждать в суде и самих собственников.

Post Scriptum. И все равно следует быть осторожными

И все же не пренебрегайте адвокатами. Судьи далеко не всегда готовы вчитываться и разбираться, и всегда есть какие-то нюансы, на которых может сыграть противоположная сторона.

Внимательное чтение решений судов это тоже демонстрирует. В паре споров прослеживается, что оператор в отзыве или прениях отдельно подробно объяснял, почему положения статьи 44 ЖК РФ, на которых строит свою линию обвинения управляющая компания, подразумевает использование общего имущества сторонними лицами исключительно в своих интересах. В другом есть развернутый пассаж в отношении Правил содержания общего имущества, чтобы убедить суд, что и потребление электроэнергии оборудованием оператора относится к общедомовому, поэтому нет необходимости в специальной плате. В третьем - отражен спор об уместности ссылок на конкретные постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда.

Не стоит забывать и о ярком "epic fail" 2016 года - определении Верховного Суда от 4 июля 2016 г. N 304-КГ16-1613 по делу № А45-646/2015. Дело началось с того, что ТСЖ "Кропоткина, 108" оспорило решение УФАС, по которому должно было предоставить свободный доступ сотрудников оператора связи ОАО "МТС" к помещениям, где размещено оборудование связи. ТСЖ проиграло в первой инстанции, апелляции и кассации, но Верховный суд РФ отменил решения низших инстанций и в своем определении указал на необходимость проведения собрания собственников жилья для решения вопроса о свободном доступе к помещениям. Грамотные юристы управляющих организаций на него будут ссылаться, но грамотные юристы могут и убедить, что обстоятельства споров (вашего и того) не тождественны, поэтому ссылки на данное определение не должны быть приняты судом (примеры упоминавшихся дел от 2017 года показывают, что это реализуемо).

Post post scriptum. Уверен, что все об этом знают, но все же должен заметить: в Картотеке арбитражных дел по номеру дела можно посмотреть историю дела и решения судов разных инстанций по делу. Поэтому и снабжал все примеры номерами дел - вдруг кто захочет подробностей.

В качестве финального post post scriptum, для тех, кто сильно заинтересовался темой, советую зайти на сайт московской Ассоциации компаний связи . Они с 2016 года активно публикуют примеры арбитражных споров операторов с УК, в которых операторы побеждали. Там есть и те споры, которые упоминал в статье, и другие, о которых не писал, но знакомство с которыми, уверен, будет полезно.

От редакции

Напоминаем любознательным читателям, что автор статьи выступал на конференции с ярким докладом "Антимонопольные и судебные споры за тарифы", вызвавшем повышенный интерес у операторов связи. Ознакомиться с докладом можно на нашем YouTube-канале по этой ссылке . Скачать презентацию доклада можно .

Какую форму управления своим домом каждый выбирает для себя сам, но зачастую большинство собственников занимали и занимают довольно пассивную позицию. Там, где не находилось определенное число активистов, готовых стучаться по квартирам, проводить собрания и заниматься прочей общественной работой - дело и не двигалось.

Более активно себя ведут, как правило, жители новостроек. Здесь подбирается другой контингент, заинтересованный в качестве обслуживания. Но здесь же люди сталкиваются с другой проблемой. Почти всегда дом им предлагают уже с управляющей компанией. Естественно, не абы какой, а аффилированной с застройщиком. И здесь порой рассказывают истории, которые выглядели бы - не живи мы в России - невероятными. Жители домов, застрявших в конфликтах с УК, иногда подвергались, по сути, шантажу: их заставляли подписывать договор об управлении, угрожая в противном случае не отдать ключи от квартиры.

Причин для создания своей УК или подконтрольного ТСЖ у девелопера много. Например, необходимость сдачи-приемки дома. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. То есть застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (создать свою собственную), либо организовать ТСЖ (как правило, они именуются ТСЖ вновь создаваемого кондоминиума - ТСЖ ВСК, поскольку свидетельств о праве собственности у дольщиков пока нет).

По данным Института экономики города, доля ТСЖ, созданных застройщиком, составляет до 75% всех зарегистрированных товариществ собственников жилья в России. Кроме того, аффилированная УК всегда прикроет «дыры», устранения которых жильцы вправе требовать от застройщика в течение двух лет после сдачи дома.

Но это не означает, что собственники квартир абсолютно бесправны. Согласно Жилищному кодексу, собственникам квартир предоставлены весьма широкие полномочия по управлению домом. Даже если изначально он передан в управление УК, аффилированной с застройщиком, или находится в ведении созданного им ТСЖ, жители дома в любой момент могут изменить эту ситуацию.

Довольно часто встречаются на практике споры с ЖСК, ТСЖ и управляющими компаниями. Даже ТСЖ и ЖСК в некоторых случаях расходуют полученные средства не на те цели, на которые они были получены, что вызывает серьезные проблемы с содержанием жилого фонда, что существенно ухудшает условия проживания граждан в этих домах.

Наиболее распространены ситуации, когда управляющие компании, ТСЖ или ЖСК нарушают свои обязанности по содержанию жилых домов или необоснованно повышают тарифы.

Вот 5 самых распространенных причин для разногласий.

Причина первая - Завышенные тарифы на услуги ЖКХ. Несколько лет можно наблюдать за судебным разбирательством между жильцами одного из домов, расположенных в районе Арбата. Тарифы управляющей компании на обслуживание квадратного метра жилья в 4 раза превышают городские. Согласно нормам российского законодательства, смена управляющей компании может быть произведена лишь в том случае, если жильцы всех квартир, являющиеся новыми собственниками дома, проведут процедуру общего собрания. Однако, большое количество квартир в доме и суматошный столичный ритм жизни так и не позволили собраться вместе всем жильцам. Результатом этого являются единичные судебные иски со стороны жильцов по поводу завышенных тарифов, и ответные иски УК к ряду неплательщиков, чьи долги превышают уже десятки тысяч рублей.

Причина вторая - Жильцы-неплательщики. Отечественное законодательство позволяет жильцам (физическим лицам) задерживать оплату коммунальных услуг до полугода. Ответственность за долги перед компаниями, снабжающими дома ресурсами, ложится в этом случае на плечи управляющих компаний. Так как повлиять на неплательщиков в течение столь длительного периода практически невозможно, задолженности покрываются из средств УК. Представители компаний уже поднимали вопрос о внесении изменений в законы, регулирующие данный вопрос, но ситуация до сих пор не изменилась. Известны даже случаи, когда управляющим компаниям приходилось трудоустраивать неработающих неплательщиков, чтобы можно было вычесть часть долга из причитающейся им оплаты за уборку территорий. товарищество собственник жилье

Причина третья - Некорректный договор. Зачастую заключение договора на обслуживание дома управляющей компанией происходит в одностороннем порядке. И если пункты договора, в которых обозначена зона ответственности управляющей компании, прописаны нечетко, то жильцы могут столкнуться с неприятными сюрпризами. К примеру, если договор не содержит пунктов, в которых указано, что именно УК отвечает за ремонт текущей крыши или покраску подъезда, то это бремя может лечь на плечи жильцов. Поэтому эксперты советуют включать в договор перечень услуг и работ по ремонту, а также содержанию имущества. Дополнительным пунктом договора может являться условие о возможности расширения данного списка по требованию жильцов дома.

Причина четвертая - Борьба за власть. Сбор коммунальных платежей, размеры которых постоянно увеличиваются, а также возможность выступить арендодателем подсобных помещений, по мнению экспертов, превращает управление домами в "золотую жилу". Зачастую между УК и ТСЖ ведется нешуточная борьба за выгодные объекты. И до тех пор, пока ситуация не разрешается в пользу той или иной стороны, жильцы обеспечены проблемами с проведением плановых работ и вынуждены оплачивать двойные счета за коммунальные услуги.

Причина пятая - Отсутствие прозрачности. Причиной этой проблемы является недоступность полной информационной картины о деятельности управляющей компании. Степень недоверия жильцов растет, особенно, если нет возможности точно определить, что входит в понятие "содержание и текущий ремонт". Также не каждая компания доводит до жильцов сведения о затратах и о том, какие работы выполнены.

Споры с управляющими компаниями по вопросам ЖКУ,ЖКХ, содержания и ремонта общего имущества дома, начисления коммунальных платежей, Юридические консультации по ЖКХ, ЖКУ, споры с управляющими компаниями в судах г.Москвы по ЖКХ ведет Жилищный Адвокат Александр Соколов. Судебные споры с Управляющими компаниями.

Соколов Александр Ильич - Адвокат по Гражданским делам

Специализация: Гражданские дела

Специализация (основная): Жилищные споры, связанные с наследством, разделом имущества супругов, возмещение ущерба после залива,пожара, взыскание долгов, споры по ЖКХ и с управляющими компаниями и др.)

Опыт работы более 15 лет .

Эл. почта: sokolov@сайт

Споры с управляющими компаниями - один из актуальных видов споров в настоящее время.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Наиболее распространенное управление многоквартирными домами - привлечение управляющей компании.

Основание для принятия в управление многоквартирного дома управляющей компанией - это выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Обращаю Ваше внимание и подчеркиваю - договор управления!!!

Зачастую на практике, встречаются случаи, когда вместо договора управления, компании заключают с собственниками договор на предоставление коммунальных услуг и договор на оказание бытовых услуг. Эти договоры по своей правовой природе являются разными договорами регламентируются совсем другими нормами права, поэтому собственники многоквартирного дома, должны заключать с управляющей компанией только лишь договор управления и никакой другой.

При заключении самого договора управления, собственники ДОЛЖНЫ внимательно читать текст самого договора. Договор не является типовой формой как зачастую говорят представители Управляющих компаний - вносите в договор управления все условия, изменения и дополнения важные для Вас, так как за все это вы будете платить со своего кармана.

После заключения договора управления между собственником помещения и Управляющей компанией наступают рабочие будни. Управляющая компания в соответствии с условиями договора управления должна выполнить ряд работ про предоставлению собственникам коммунальных услуг, бытовых услуг а также работ по функционированию, содержанию и ремонту общего имущества дома.

С этого момента начинают возникать споры. С одной стороны собственники жилых помещений не оплачивают услуги Управляющей компании, с другой стороны управляющая компания ненадлежащим обраом выполняет свои обязанности по договору.

Так например в соответствии с Законом, при неоплате коммунальных услуг, предоставление коммунальных услуг собственникам помещения может быть приостановлено. При ненадлежащем исполнении обязанностей управляющей компанией, невывоз мусора, непроведение уборки в подъездах, непроведение ремонта общего имущества, граждане вправе производить перерасчет на непредоставленные услуги.

Зачастую упраляющие компании вводят в платежные поручения дополнительные графы расходов, завышают тарифы, или просто произвонят неправильные расчеты тарифов за коммунальные услуги.

Во всех этих вопросах, я с удовольствием помогу Вам разобраться и защитить и восстановить Ваши нарушенные права как в порядке досудебного урегулирования спора, так и при рассмотрении дела в суде.

Стоимость юридической помощи по спорам с Управляющей компанией составляет 40 000 рублей. Стоимость фиксированная и не зависит от количества судебных заседаний или других факторов.

В рамках ведения Вашего дела в суде, Адвокат:

составляет исковое заявление и подает его в суд
собирает доказательства
участвует во всех судебных заседаниях до вынесения судем решения
получает на руки и передает Вам вступившее в законную силу решение суда

Жилищные споры - это моя специализация.

Еще дополню свою статью Предписаниями управляющей компании - помните - управляющая компания это нанятая вами организация, которая должна организовать и выполнять функции по поддержанию жизнедеятельности многоквартирного дома. Она не в праве выдавать Вам какие - либо предписания. Это право - прерогатива только лишь Жилищной инспекции.

По аналогии с многоквартирными домами происходит управление коммерческой недвижимостью, например Торговый центр, где наряду с собственностью нежилых помещений собственники имеют в собственности долю общего имущества - лестниц, холлов, санузлов и т.д., то есть помещений, необходимых для обслуживания основных торговых площадей.

Почему клиенты доверяют дела адвокатам и юристам КА"Московский Адвокат"?

ОПЫТ И КВАЛИФИКАЦИЯ
Нами накоплен большой опыт в работе по досудебному урегулированию споров, а также ведению дел в судах. Дела ведут профессиональные юристы и адвокаты. Наша организация - Коллегия Адвокатов, и наша деятельность соответствует ФЗ "Об адвокатуре и адвокатской деятельности в России" в отличие от обычных ООО и юридических центров, которые никому не подконтрольны.

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПОДХОД
Адвокаты и Юристы анализируют каждое дело, изучают судебную практику. Подобный подход позволяет выработать индивидуальную стратегию защиты по конкретному делу. Высокая квалификация и профессионализм позволяют Вам получать услугу надлежащего качества.

УДОБСТВО В РАБОТЕ
Наш Офис находится в самом центре г. Москвы на ул.Тверская в шаговой доступности от метро, что позволяет быстро реагировать и решать внезапно возникающие вопросы.

ЧЕСТНОСТЬ И ОТКРЫТОСТЬ
Вы видите реальные контакты юристов и адвокатов и можете непосредственно с ними связаться, в отличии от других предложений типа: Получить бесплатную консультацию или заказать обратный звонок. Если, оценив ситуацию мы понимаем, что дело заведомо проигрышное, мы сразу открыто говорим об этом. Мы не навязываем услугу если в ней не нуждаются.

С НАМИ КОМФОРТНО
Доверив нам ведение дела в суде, Вы по желанию можете не участвовать в судебных заседаниях, Вы экономите свое время и деньги и получаете в конечном итоге готовый результат.

Как мы работаем?

	Вы записываетесь к нам на консультацию.
Приехав в офис в назначенное время, Вы получаете консультацию, а также чёткие и понятные ПОШАГОВЫЕ ИНСТРУКЦИИ о том, что следует сделать для решения Вашей проблемы.
	Вы получаете чёткую и ПОЛНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О СТОИМОСТИ наших услуг на тот случай, если Вы пожелаете заказать их нашим специалистам. Наши расценки приятно удивят Вас)
Вы заключаете договор на оказание юридической помощи с необходимым перечнем услуг и получаете комплексное выполнение услуг «ПОД КЛЮЧ».

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

[email protected]

Как правило, в таких спорных ситуациях начинаются многочисленные судебные разбирательства по оспариванию протоколов общих собраний в судах общей юрисдикции, а также разбирательства управляющих компаний между собой в арбитражных судах о передаче документов, необходимых для осуществления надлежащего управления жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Наиболее часто встречаемым является способ управления посредством управляющей организации. Как следует из Жилищного кодекса РФ, именно собственники (за исключением проведения органом местного самоуправления открытого конкурса) должны избрать конкретную управляющую компанию. Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ императивно устанавливает, что м ногоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как говорилось выше, часто встречаются случаи, когда между управляющими организациями идет правовая борьба за право управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным случаем является ситуация, когда изначально собственниками многоквартирного дома избрана управляющая компания, которая и осуществляет фактическое управление домом. Далее появляется другая управляющая компания, которая пытается сместить текущую управляющую организацию. Согласно Жилищному кодексу РФ инициатором общего собрания собственников жилых помещений может являться только собственник жилого помещения. Через одного из собственников инициируется проведение общего собрания собственников, на котором принимается решение об избрании управляющей компании (новой, второй). Первая управляющая компания, несогласная с проведенным собранием, лишена возможности его судебного оспаривания даже при серьезных нарушениях при его проведении, поскольку, как установлено частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, установленных Жилищным кодексом РФ. Вследствие этого, так же как и при избрании управляющей организации, первая управляющая компания через одного из собственников может начать процесс оспаривания решения, принятого собственниками на общем собрании.

Согласно положениям статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Касаемо приведенной нормы важным моментом является то, что уведомлять собственников о проведении собрания путем размещения в помещении данного дома (как это часто бывает, сообщение о проведении общего собрания размещается в подъезде дома) возможно только в случае, если до этого собственники на общем собрании примут решение, что уведомляться о проведении собрания могут таким способом.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Приведенная норма устанавливает основополагающие условия, при которых проведенное общее собрание может быть признано недействительным по решению суда, а именно, если:

Собственник не принимал участие в собрании или голосовал против принятия принятого решения

Таким решением нарушены его права и законные интересы.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-5712/2014:

« ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на голосование, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.»

Таким образом, суд указал, что обязательным условием признания общего собрания недействительным является доказательство истцом нарушении его прав.

Примером обязательного условия в виде нарушения прав собственника может служить следующее определение.

Определение Ленинградского областного суда от 07.11.2013 № 33-5161/2013.

В нижеприведенном судебном акте оспариваемым решением было принято решение реорганизовать ТСЖ.

«Также судебная коллегия не может принять довод о том, что принятое решение о реорганизации ТСЖ "Ижора" не затрагивает права и законные интересы истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса , в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в Жилищном кодексе содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ, а именно с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Принятое решение затрагивает права истца как собственника жилого помещения, поскольку лишило его права голосовать, быть избранным в органы управления.»

Важным правовым обстоятельством при принятии собственниками решения о смене управляющей компании является принятие собственниками решения по вопросу о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как напрямую следует из указанной нормы права, для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение собственников. Сам по себе факт выбора иной управляющей организации автоматически не влечет за собой прекращение договора с выбранной ранее. Аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.2010 № 1027/10 .

«Согласно представленному истцом протоколу от 16.02.2031 № 1/2013 в повестку дня собрания были включены вопросы о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей компанией и о выборе истца в качестве такой управляющей компании. При этом из указанного протокола следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению многоквартирным домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.»

В описанных выше случаях получалась ситуация, при которой собственники избирали новую управляющую компанию, хотя фактически управлять домом продолжала первая управляющая организация. В таком случае между управляющими компаниями начинаются следующая правовая борьба: старой управляющей компании необходимо восстановить легитимность своего положения; новой управляющей компании необходимо получить доступ к фактическому управлению многоквартирным домом.
Разберем обе ситуации по пунктам.

1. Восстановление старой управляющей компанией своего правового положения на полномочия по управлению многоквартирным домом. В данном случае возможно два варианта действий:

1) оспаривание решения общего собрания собственников по выбору новой управляющей компании. Это возможно, как рассматривалось выше, по иску собственника жилого помещения;

2) проведение общего собрания собственников, на котором нужно поставить вопрос о продлении своих полномочий как управляющей организации.

2. Порядок получения доступа к фактическому управлению многоквартирным домом избранной управляющей компанией другой, поскольку это выходит за рамки правового поля и возможно только силовым путем или по решению суда. В юридическом плане избранная управляющая компания может обратиться в Арбитражный суд с требованием передать документы, необходимые для управления многоквартирным домом, которыми, в частности, являются:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии

общего имущества (выданные проектно-инвентаризационным бюро, паспорт здания);

2) документы (акты) о приемке результатов работ (акты скрытых работ, акты

испытаний, обследований технического состояния инженерных систем и оборудования, акты допуска (разрешения на ввод в эксплуатацию) инженерных систем и здания в целом);

3) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома;

4) копия кадастрового плана (карты) земельного участка;

5) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты

недвижимости, являющиеся общим имуществом;

6) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

7) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или

иных обременений, с приложением плана (при наличии сервитута);

8) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом,

в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома на строительные конструкции, водопровод и канализацию (внутридомовые и наружные сети), газопровод (внутридомовые и наружные сети), электроустановку здания, контуров заземления, системы АППЗ и пожарного водопровода, системы ПЗУ и диспетчерской связи, системы коллективного телевидения, благоустройства территории.

В случае проведения еще одного собрания, на котором будет принято решение (как говорилось выше) о продлении полномочий старой управляющей организации, возникнет вопрос о том, какое из решений собственников имеет большую юридическую силу - избравшее новую управляющую организацию или продлившее полномочия старой?

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2013 по делу № А56-25395/2013:

« Управляющая Компания (2) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к управляющей компании (1) с исковым заявлением об обязании общества передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме истец избран в качестве управляющей организации. В подтверждение данного довода истец представил протокол собрания общего собрания собственников помещений в названном многоквартирном доме. Ссылаясь на то, что ответчик, управлявший многоквартирным домом до избрания истца, отказывается передать техническую документацию на многоквартирный дом, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик представил протокол общего собрания собственников помещений рассматриваемого многоквартирного дома, согласно которому собственниками принято решение продлить полномочия ответчика в качестве управляющей организации (в том числе продлить срок действия договора управления с ответчиком).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Подпунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, из более позднего протокола общего собрания собственников помещений следует, что фактически общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение об управлении домом ответчиком.

При этом истцом не представлены доказательства отмены данного решения в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ.»

Таким образом, приоритетную силу до рассмотрения споров о признании собраний недействительными имеет последнее принятое собственниками решение.

Рассмотренный вопрос имеет очень большое юридическое значение, в частности, по следующим причинам: пока имеются правовые и фактические разногласия о легитимной управляющей компании, возникает целый ряд жизненно важных правовых вопросов, таких как: какой управляющей организации необходимо производить уплату за содержание жилого помещения и оплаты коммунальных услуг (встречаются случаи когда одновременно две организации выставляют квитанции на оплату); кто несет ответственность перед собственниками по содержанию многоквартирного дома, текущему ремонту, оказанию услуг населению, несению материальной ответственности в случае, например, залива помещения и так далее.

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ст. 165 ЖК РФ. Создание условий для управления многоквартирными домами