Внесение изменений в пзз по территориальным зонам. Новые правила застройки и землепользования: проект, изменения
Услуга изменения ПЗЗ
Компания Форт Девелопмент оказывает услуги технического заказчика в части сопровождения внесения изменений в ПЗЗ.
Ранее действующая практика выдачи ГПЗУ
До марта 2017 г. в Москве существовала практика получения необходимых технико-экономических показателей (ТЭП) через согласование параметров ГПЗУ на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК). Данная практика согласования ГПЗУ действовала вплоть до введения в действие Правил Землепользования и Застройки г. Москвы 28 марта 2017г.
После утверждения ПЗЗ, все новые ГПЗУ должны будут являться выписками из действующих ПЗЗ. Таким образом, для получения ГПЗУ с нужными ТЭП, теперь требуется внесение изменений в ПЗЗ города.
Сложности в разработке изменений ПЗЗ
Основная сложность в разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ является игнорирование подавляющим большинством землепользователей мнения города по возможности внесения изменений в ПЗЗ. Зачастую, землепользователи подходят к подготовке документации по внесению изменений в ПЗЗ с формальной точки зрения: подготавливают ситуационный план, листы градостроительного зонирования, схему размещения ОКС и т.д. Пишут заявление, сдают в установленном порядке, и.... Получают отказ.
Почему же получен отказ? Землепользователи изучают текст отказа, видят что там написано что-то про не проработку проекта с учетом транспортной составляющей и инженерной составляющей, совсем перестают что-либо понимать, и оказываются у разбитого корыта. Время потрачено, деньги на разработку проекта потрачены, а в результате отказ по непонятным причинам.
Предложение внести изменение в ПЗЗ - выгода сторон
Хотя, если подумать чуть дальше собственных желаний, и рассмотреть ситуацию со стороны города, то отказ вполне объясним. Представим, что землепользователь имеет здание в ЦАО Москвы и хочет надстроить 1 этаж. Он изготовляет соответствующее предложение и подает его в город. Землепользователю понятно, что в случае получения разрешения, он надстроит 1 этаж, и сдаст его в аренду. А что получит город? В соседних домах соберутся инициативные группы граждан, не желающие видеть стройку. В новый этаж поселится офис, куда начнут приезжать работники и забивать своими машинами и так лимитированные места для парковки. Увеличится нагрузка на инженерные сети района. И зачем это нужно городу? Правильно - не нужно.
Таким образом, процесс внесения изменений в ПЗЗ должен учитывать выгоду для всех сторон, как землепользователя, так и города. Заказывая проект у архитектора, зачастую инвестор даже не знает, собирается ли архитектор проходить консультации у представителей городских властей. А он и не собирается! Он выполнит задание землепользователя на основе ТЗ Заказчика. Таким образом, проект практически гарантированно обречен на провал, так как никто из участников не озаботился получить мнение города и включить его в ТЗ.
Если мнение города Заказчику не понятно, а архитектор считает, что получать мнение города не его задача, то самое время прибегнуть к услугам опытного технического заказчика - компании Форт Девелопмент. Мы снабдим проект недостающей информацией и сопроводим разработку документации для подачи на изменение ПЗЗ.
Сопровождение утверждения изменений в ПЗЗ
Наша компания оказывает услуги технического заказчика по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ Москвы. Укрупненная схема реализации проекта по внесению изменений в ПЗЗ выглядит следующим образом:
Разработка дорожной карты мероприятий по внесению изменений в ПЗЗ
- подача заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки
- сопровождение проекта в Москомархитектуре
Сопровождение разработки обосновывающих материалов в ГУП "ГлавАПУ"
Сопровождение прохождения Городской комиссии
- сопровождение прохождения Окружной комиссии и общественных слушаний
- прохождение ГЗК
- получение выписки из ПЗЗ (ГПЗУ)
Сроки изменений в ПЗЗ
Процесс изменений в ПЗЗ г. Москвы может занять от 6 месяцев до 1 года.
Дополнительные работы к изменению ПЗЗ
Кроме вышеназванных этапов, необходимо разработать архитектурно-функциональную концепцию.
Дополнительные согласования и работы могут включать:
Согласование буклета с Мосгорнаследием
Проведение визуально-ландшафтный анализа
Проведение историко-археологической экспертизы
и другие мероприятия.
В отдельных случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории .
Этапы и Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ
Первым этапом вхождения в проект наша компания настоятельного рекомендует Заказчику заказать услугу технического аудита земельного участка . Для уменьшения затрат Заказчика, возможно проведение градостроительного аудита земельного участка, когда изучаются только градостроительные возможности и ограничения застройки, разрабатывается карта проекта. Вовремя сделанный градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика на дальнейших этапах проекта.
После проведения градостроительного аудита, требуется разработка проекта изменений в ПЗЗ. В зависимости от сложности проекта, стоимость может составить от 300 000 руб и выше.
После сдачи проекта на утверждение, стоимость сопровождения может составить от 150 000 руб до 400 000 руб в месяц в зависимости от масштабности проекта.
Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.
Правила землепользования и застройки — важнейший документ для муниципалитета. Он разрабатывается в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса РФ. Отсутствие правил землепользования и застройки означает, что органы власти муниципалитета не смогут предоставлять участки для строительства. Каким образом разрабатываются соответствующие нормы? Каков порядок внесения в них изменений?
Правила землепользования и застройки: основной источник
Правила застройки и землепользования устанавливаются в РФ в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса — ФЗ № 190, принятого 29.12.2004 г. Если точнее, то соответствующие нормы содержатся в 4-й главе указанного закона.
Можно отметить, что правила землепользования и застройки РФ на федеральном уровне не формирует — соответствующие задачи должны решать муниципалитеты. Рассмотрим специфику принятия и корректировки соответствующих норм.
Основные сведения о правилах
В соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, правила застройки и землепользования разрабатываются с конкретным спектром целей. К ним можно отнести:
- создание условий для развития муниципальных территорий, защиты экологии и культурных объектов, планировки соответствующих зон, привлечения инвестиций;
- реализация прав и интересов граждан, юридических лиц, обладателей участков, а также имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства.
Структура правил, о которых идет речь, включает в себя установленный порядок их применения и корректировки, карту зонирования, а также регламенты, имеющие отношение к градостроительному процессу. Рассмотрим отмеченные элементы, которые включают в себя правила застройки и землепользования, более подробно.
Порядок применения правил
Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:
- направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
- пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
- положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
- параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
- положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
- правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.
Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.
Карта зонирования
Карта, о которой идет речь, фиксирует границы муниципальных территориальных зон. При этом каждый участок должен относиться только к одной из них. В свою очередь, территориальные зоны обычно не предполагают наличия только одного участка. Карта зонирования включает границы, фиксирующие особый статус использования тех или иных территорий, а также те, что обозначают объекты культурного наследия.
Градостроительный регламент
Градостроительный регламент — это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.
Структура градостроительного регламента определяется в соответствии со следующими ключевыми критериями:
- спецификой фактического задействования участков, а также имущества, относимого к объектам капитального строительства, в пределах тех или иных территорий;
- перспективами сочетания в рамках одной зоны различных типов использования участков (как существующего, так и планируемого);
- наличием функциональных зон, а также особенностями их развития, которые определены источниками, касающимися территориального планирования в муниципалитетах;
- спецификой конкретных типов территориальных зон;
- нормами, отражающими необходимость охраны объектов культурного наследия и природных территорий, которые относятся к категории особо охраняемых.
Градостроительный регламент распространяется на все типы участков, а также имущество, относимое к объектам капитального строительства, которые расположены в пределах тех границ, что зафиксированы на картах, относящихся к источникам градостроительного зонирования.
Рассматриваемый элемент, который входит в состав правил землепользования и застройки, фиксирует, таким образом, следующие основные аспекты:
- виды допустимого использования участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства;
- показатели, касающиеся величин участков, а также параметров допустимого строительства или реконструкции зданий, относимых к объектам капитального строительства;
- ограничения, касающиеся использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, которые фиксируются в соответствии с правовыми актами РФ.
Следующий важнейший элемент Градостроительного кодекса в части регулирования правил землепользования и застройки — порядок подготовки проекта соответствующих норм. Рассмотрим основные положения, касающиеся данного аспекта.
Порядок подготовки правил
Подготовка правил, о которых идет речь, может осуществляться в отношении всех муниципальных территорий, а также их частей. Разработка правил землепользования и застройки должна производиться в сопоставлении с положениями, касающимися территориального планирования, а также с требованиями различных технических регламентов. Также в рамках подготовки правил должны проводиться публичные слушания. Предполагается, кроме того, принятие к сведению предложений, касающихся разработки соответствующих норм, от заинтересованных лиц.
Утверждение правил землепользования и застройки осуществляется в несколько этапов. Прежде всего главой администрации муниципалитета принимается решение, касающееся начала подготовки соответствующих норм применительно к территориям соответствующего города или поселения, а также, если это требуется, к их частям. Человек, занимающий данную должность, может быть мэром города. Но если утверждаются правила землепользования и застройки сельского поселения, то это, скорее всего, будет глава администрации соответствующего населенного пункта.
В решении руководителя муниципалитета фиксируются сроки, в рамках которых работы по подготовке правил должны быть осуществлены. Одновременно собирается специальная комиссия, ответственная за разработку норм, — она выполняет одну из ключевых функций в аспекте издания правил, о которых идет речь.
В течение 10 дней после того, как решение, о котором идет речь, принято, опубликовываются данные о нем (в СМИ или Интернете, согласно установленным регламентам). В данном информационном сообщении фиксируются сведения о составе комиссии, о последовательности зонирования относительно территорий муниципалитета, порядок и сроки работ, связанных с подготовкой проекта правил, а также механизмы, в рамках которых заинтересованные лица могут направлять свои предложения касательно принятия норм, и иные аспекты, касающиеся застройки.
Проект правил землепользования и застройки, имеющий отношение к территориям федерального значения или объектам культурного наследия, должен быть согласован с компетентным органом власти.
В свою очередь, муниципальные структуры обязаны проверить соответствующий документ, который представлен комиссией, на предмет соответствия критериям, прописанным в техническом регламенте, а также информации в генеральных планах территории и схемах планирования. По итогам этой проверки проект может быть направлен на доработку или же, если с ним все в порядке, в адрес главы муниципалитета. Который, в свою очередь, должен инициировать публичные слушания.
Соответствующего типа общественное мероприятие организуется в соответствии с уставом муниципалитета и правовыми актами, издаваемыми представительным органом местной власти, например, городским советом. Публичные слушания могут продолжаться от 2 до 14 месяцев с момента опубликования проекта правил.
Если нормы касаются отдельных частей территории муниципалитета, то в обсуждениях участвуют владельцы участков или имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства. Если предполагается какое-либо изменение правил землепользования и застройки в аспекте корректировки градостроительного регламента, который установлен для той или иной зоны, то слушания проводятся только на соответствующей территории. Их срок в этом случае не может превышать одного месяца.
Как только публичные мероприятия, о которых идет речь, завершаются, в проект вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе муниципалитета. К документу должны прилагаться протоколы слушаний, а также заключение об их результатах. В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем муниципального образования, то он должен пройти доработку.
Утверждение правил
Рассмотрим, как утверждаются правила землепользования и застройки территории муниципалитета. Ответственный за эту процедуру орган — городской совет или любой иной, выполняющий представительные функции. Исключения касательно этой нормы прописаны в 63-й статье Градостроительного кодекса. Проект правил должен быть дополнен, как мы отметили выше, протоколами слушаний, а также заключением об их результатах.
При необходимости к документу также могут прилагаться источники, которые фиксируют согласование проекта в части территорий исторического значения и объектов культурного наследия. Рассмотрев проект правил, представительный орган власти муниципалитета может принять решение: утвердить соответствующий документ или направить его на доработку.
Как только новые правила землепользования и застройки приняты муниципальным парламентом, они должны быть в установленном порядке опубликованы. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса, принятие решения об утверждении документа может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке. Аналогично вправе выразить несогласие с правилами также и органы власти.
Внесение корректив в правила
Мы изучили, каким образом разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки поселения или города. Рассмотрим еще один важный их аспект — порядок внесения корректив. Можно отметить, что в целом работа с ними осуществляется по тому же сценарию, что и утверждение. То есть,в соответствии с положениями, которые зафиксированы в 31-й и 32-й статьях Градостроительного кодекса.
Правила землепользования и застройки поселения или города могут быть изменены в силу следующих возможных оснований:
- документ не соответствует генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования;
- поступили предложения, касающиеся корректировки границ зон или же изменения регламентов в градостроительной политике муниципалитета.
Как и в случае с утверждением норм, за их изменения отвечает комиссия. Правила землепользования и застройки могут быть откорректированы, если соответствующую инициативу проявят:
- исполнительные органы власти федерального уровня (если документ препятствует функционированию или размещению имущества, относящегося к объектам капитального строительства);
- исполнительные органы власти на уровне субъектов (в случае если правила мешают работе с объектами капитального строительства, но уже не федерального, а регионального значения);
- структуры власти на уровне муниципалитета (если есть необходимость модернизировать порядок управления процессами землепользования и застройки в рамках территорий города или поселения);
- физлица и организации, если реализация документа неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества.
Как только предложение о корректировке правил поступило в комиссию, в течение 30 дней она должна подготовить заключение, отражающее рекомендации по внесению в документ тех или иных изменений или же включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Подписанный комиссией источник направляется главе муниципалитета, который также в течение 30 дней должен принять решение, отражающее необходимость подготовки проекта корректировок правил или включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Копия данного документа отправляется заявителям.
Столичная специфика
Можно отметить, что в столице РФ действуют несколько иные нормы, в соответствии с которыми утверждаются и корректируются правила застройки и землепользования. Москва — это город федерального значения. Поэтому органы власти в нем на уровень выше, чем в других населенных пунктах, которые имеют статус муниципалитетов. Более того, в Москве есть свой Градостроительный кодекс. Таким образом, непосредственное участие в разработке и утверждении правил принимают соответствующие органы власти — Правительство Москвы и Городская Дума. Однако что касается базовых положений, по которым издаются правила застройки и землепользования, Москва не слишком отличается от любого другого города. Положения в местном Градостроительном кодексе в целом подобны тем, что включены в соответствующий федеральный закон.
Аспекты подготовки правил: установление территориальных зон
Рассмотрев, как утверждаются и корректируются правила землепользования и застройки города или поселения, рассмотрим такой аспект, как установление территориальных зон. Данная процедура — неотъемлемая часть подготовки норм, о которых идет речь.
Границы территориальных зон определяются с учетом ряда критериев, а именно:
- сочетаемости в пределах одной территории различных типов использования земельных участков — как существующих, так и планируемых;
- специфики функциональных зон, а также аспектов их развития, которые определяются генеральным планом муниципалитета;
- включения тех или иных территориальных зон в Градостроительный кодекс;
- практического положения дел в области планировки и текущего землепользования;
- планов, касающихся изменения границ участков тех или иных категорий;
- необходимости предотвращения причинения вреда имуществу, которое расположено на соседних участках;
- особенностей расположения объектов исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.
Территориальные зоны должны быть разграничены. Соответствующим демаркационным критерием могут быть: линии магистралей, а также улиц и проездов, которые разделяют потоки транспортных средств, границы земельных участков, населенных пунктов, муниципалитетов, природных объектов, а также красные линии и другие возможные границы.
Виды территориальных зон
Полезно будет также рассмотреть, какими могут быть территориальные зоны, к которым имеют непосредственное отношение правила землепользования и застройки города или поселения.
Основные разновидности территорий в рамках градостроительного зонирования:
- жилые;,
- деловые;
- промышленные;
- транспортные,;
- сельскохозяйственные;,
- рекреационные;
- особо охраняемые;
- военные,;
- те, которые относятся к зонам специального назначения.
Касательно жилых зон, то в их структуре могут присутствовать территории застройки жилыми домами различного типа (индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными). Специфика соответствующих объектов состоит в том, что на занимаемом ими пространстве могут быть размещены отдельно стоящие, установленным образом встроенные или пристроенные здания социальной или коммунальной инфраструктуры, образовательные учреждения, автостоянки, гаражи, садоводческие хозяйства.
Общественно-деловые зоны могут включать территории коммерческого назначения, а также те, что содержат объекты социальной и коммунальной инфраструктуры, и те, что задействуются при обслуживании производственной деятельности коммерческих предприятий.
Промышленные зоны, а также те, в которых размещаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, могут включать в свою структуру коммунальные территории, производственные зоны, а также иные, на которых есть объекты, относящиеся к инфраструктуре рассматриваемого нами типа.
Сельскохозяйственные зоны - это пашни, пастбища, сады и виноградники, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и иные объекты, используемые в отрасли. В структуру соответствующих территорий входят дачи, садоводства, подсобные хозяйства.
Рекреационные зоны предполагают включение в них лесных территорий, парков, скверов, садов, прудов и озер, пляжей, береговых полос, а также водохранилищ. Возможно присутствие в структуре рассматриваемого типа зон иных объектов, относящихся к инфраструктуре отдыха и туризма.
Также есть зоны, относящиеся к категории особо охраняемых. В их структуре присутствуют объекты, которые имеют значение с точки зрения охраны природы, а также важные для науки, истории, культуры, эстетики, либо интересные в аспекте рекреационных задач или в силу иной ценности, и потому обладают соответствующим статусом.
Также Градостроительным кодексом предусмотрены территории, на которых могут размещаться военные объекты. Кроме того, муниципалитеты вправе самостоятельно определять иные виды зон, а также специфику использования расположенных на них участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства.
Глава 9. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки Статья 40. Внесение изменений в Правила
Основанием для внесения изменений в настоящие Правила является соответствующее решение представительного органа местного самоуправления поселения, которое принимается ввиду необходимости учета произошедших изменений в федеральном законодательстве, законодательстве субъекта Российской Федерации, а также ввиду необходимости включения в Правила дополнительных и уточняющих положений (включая показатели предельных параметров разрешенного строительства, ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям, другие положения).
Основаниями для рассмотрения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки являются:
несоответствие Правил Генеральному плану Майского сельского поселения возникшее в результате внесения в Генеральный план изменений;
поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
Основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в части изменения границ территориальных зон и градостроительных регламентов является заявка, содержащая обоснования того, что установленные Правилами положения:
не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости, приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов недвижимости;
препятствуют осуществлению общественных интересов развития конкретной территории или наносят вред этим интересам.
Настоящие Правила могут быть изменены по иным законным основаниям решениями представительного органа местного самоуправления Майского сельского поселения.
Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки направляются в Комиссию:
федеральными органами исполнительной власти в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
органами исполнительной власти субъекта РФ в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства значения субъекта РФ;
органами местного самоуправления Майского сельского поселения в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории Майского сельского поселения;
физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения Правил земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе Майского сельского поселения.
Глава с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта изменений в Правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в Правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителю.
В случае принятия решения о подготовке проекта изменений в Правила глава поселения определяет срок, в течение которого проект должен быть подготовлен и представлен в уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления.
Глава, не позднее, чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта изменений в Правила, обеспечивает опубликование в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, также оно также может быть распространено по радио и телевидению.
Собственно разработку проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки обеспечивает Комиссия по вопросам регулирования землепользования и застройки.
Уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления в течение 5 дней с момента поступления осуществляет проверку проекта изменений в Правила землепользования и застройки, представленного Комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Майского сельского поселения, схемам территориального планирования.
По результатам указанной проверки уполномоченный в области архитектуры и градостроительства орган местного самоуправления направляет проект о внесении изменения в Правила землепользования и застройки главе поселения или, в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам в Комиссию на доработку.
Глава поселения при получении проекта изменений в Правила землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта. Решение о проведении публичных слушаний передается в Комиссию.
Одновременно с принятием администрацией поселения постановления о проведении публичных слушаний, обеспечивается опубликование проекта изменений в Правила.
Публичные слушания по проекту изменений в Правила проводятся Комиссией.
После завершения публичных слушаний по проекту изменений в Правила Комиссия, с учетом результатов таких публичных слушаний, обеспечивает внесение изменений в Правила и представляет указанный проект главе. Обязательными приложениями к проекту изменений в Правила являются протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Глава в течение десяти дней после представления ему проекта Правил землепользования и застройки должен принять решение о направлении указанного проекта в Представительный орган или об отклонении проекта изменений в Правила землепользования и застройки и о направлении его в Комиссию на доработку с указанием даты его повторного представления.
Проект изменений в Правила землепользования и застройки рассматривается Представительным органом поселения. Обязательными приложениями к проекту изменений в Правила являются протокол публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах публичных слушаний.
Представительный орган по результатам рассмотрения проекта изменений в Правила землепользования и застройки и обязательных приложений к нему может утвердить изменения в Правила землепользования и застройки или направить проект изменений главе поселения на доработку в соответствии с результатами публичных слушаний по указанному проекту.
Изменения в Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию.
Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении изменений в Правила землепользования и застройки в судебном порядке.
Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъекта РФ вправе оспорить решение об утверждении изменений в Правила землепользования и застройки Майского сельского поселения в судебном порядке в случае несоответствия данных изменений законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования субъекта РФ, утвержденным до утверждения изменений в Правила землепользования и застройки.
Настоящая статья не применяется:
при внесении технических изменений – исправление орфографических, пунктуационных, стилистических и тому подобных ошибок;
в случае приведения настоящих Правил в соответствие с федеральным законодательством, законодательством субъекта РФ и Уставом муниципального образования при внесении непринципиальных изменений.
Здравствуйте Тимур.
Прежде всего необходимо отметить, что Вы арендатор участка и никаких самостоятельных прав в части внесения изменений в ПЗЗ, изменения ВРИ Вы не имеете, пока на то не будет получено согласие ДГИ. Обязать ДГИ дать такое согласие Вы скорее всего тоже не сможете, судебная практика на данный момент на стороне арендодателя, который самостоятельно решает, предоставить такое согласие или нет.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 305-ЭС17-7875
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любыми видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования.
Не сможете Вы и разделить участок без согласия ДГИ, но в данном случае можно судиться.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2017 г. N 307-ЭС16-20402
Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает административный порядок раздела земельного участка. При этом данная статья, как правильно указал суд округа, не запрещает раздел земельного участка в судебном порядке в случае наличия спора о причинах такого раздела или о площади и (или) границах образуемых в результате раздела земельных участков. Возможность раздела земельного участка в судебном порядке прямо предусмотрена подпунктом 2 пункта 4 статьи 11.2, статьей 64 ЗК РФ.
нет ли риска попасть на процедуру проведения аукциона в части участка под АЗС?
По общему правилу при разделе участков Вы пользуетесь преимущественным правом на заключение договора аренды без проведения торгов.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу N А13-12261/2015
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 принадлежит Обществу на праве аренды, то у него возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.Определением Верховного Суда РФ от 29.08.2016 N 307-ЭС16-10926 отказано в передаче дела N А13-12261/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.
Что такое ПЗЗ?
Согласно Градостроительному кодексу РФ, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются градостроительным документом, имеющим статус регионального закона, который регламентирует застройку определенной территории, на которую они разработаны. ПЗЗ разрабатываются на территорию города, сельского поселения или населенного пункта. После утверждения ПЗЗ в установленном порядке, ПЗЗ становятся обязательными к исполнению. Нарушение регламентов ПЗЗ может привести к серьезным последствиям вплоть до сноса построенных зданий и сооружений и до изъятия земельного участка у собственника или арендатора.
ПЗЗ разрабатываются и утверждаются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. создания условий для планировки территорий муниципальных образований. обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. создания условий для привлечения инвестиций.
В градостроительном законодательстве РФ существует принцип соответствия градостроительной документации, разработанной на территорию. Так, ПЗЗ должно не противоречить генеральному плану территории, а также, ПЗЗ должные соответствовать разработанные проекты планировки и проекты межевания территорий. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), является выпиской из ПЗЗ для конкретного земельного участка. Таким образом, ПЗЗ является основным документом, определяющим параметры застройки земельного участка.
В случае если на территорию разработаны и утверждены ПЗЗ, считается, что на территорию есть действующие градостроительные регламенты. В большинстве случаев, разработанных ПЗЗ достаточно для получения ГПЗУ, с целью осуществления проектирования и получения разрешения на строительство. В других случаях может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).
ПЗЗ являются законодательным актом, фиксирующем будущее градостроительное развитие территории в части территориальных зон, подзон территориальных зон, в части видов разрешенного использования земельных участков, в части строительства и зданий, с учетом санитарно-защитных зон, зон охраны памятников, природного комплекса и других ограничений застройки, а также в части установки предельных параметров застройки. ПЗЗ фиксируют порядок их применения и порядок внесения изменений в ПЗЗ.
Типичные ПЗЗ включают:
Карты градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон
Карты зон с особыми условиями использования территорий
Карты территорий объектов культурного наследия
Материалы, содержащие градостроительные регламенты в отношении территориальных зон
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (включая основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования)
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции
Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом
Фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны
Возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства
Функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований
Видов территориальных зон
Требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Территориальные зоны и подзоны
ПЗЗ прежде всего устанавливают территориальные зоны и подзоны территориальных зон, фиксирующие тип размещаемых объектов.
Например, жилая зона или коммунальная. Для каждой из территориальных зон ПЗЗ устанавливают перечень видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, разрешенных для соответствующей зоны или подзоны. Таким образом гарантируется целевое использование земельных участков. Например, в промышленной зоне не разрешено строительство жилых объектов.
Виды разрешенного использования и предельные параметры застройки
ПЗЗ содержит полный, исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, возможных для рассматриваемой территории.
Для отдельных территориальных зон ПЗЗ устанавливает перечень возможных ВРИ (обычно отображаются в номерной форме, такой как 2.1.0 или 2.3.0 и т.д.)
Установленные ВРИ в ПЗЗ означают, что территория может использоваться только в качестве установленных видов разрешенного использования.
Например, если для территории установлен вид «Ф», это означает, что территория может использоваться только по «факту», и не подлежит застройке.
Если для территории установлен вид «индивидуальное жилищное строительство», то на территории можно строить только индивидуальные жилые дома и размещать технологически связанные с ИЖС объекты.
Кроме ВРИ, ПЗЗ конкретизируют предельные параметры застройки территории. Обычно их три:
1. Плотность застройки (в пересчете на 1 Га). Например, плотность застройки 20 000, означает, что на земельном участке можно строить не более 20 000 кв.м. общей площади в пересчете на 1 гектар. Или в 2 000 кв м на 10ти сотках или 200 кв.м. на 1й сотке и т.д.
2. Высотность (в метрах). Например, высотность 25 означает высшую отметку здания 25 метров.
3. Застроенность (в процентах). Застроенность 20%, означает, что объекты капительного строительства не могут занимать более 20 процентов земельного участка.
Изменение ПЗЗ
В силу исторической специфики разработки и утверждения ПЗЗ, зачастую, ПЗЗ не отражают реальные пожелания собственников и арендаторов земельных участков об их использовании.
Например, пресловутая зона «Ф» в Москве, установленная для большинства территориальных зон и земельных участков запрещает любое строительство или реконструкции на земельном участке.
Что же делать собственнику, которому в силу различных обстоятельств требуется развить земельный участок или провести реконструкцию существующего здания?
Ответ лежит прежде всего в области внесения изменений в ПЗЗ. В том числе, в качестве изменений может предлагаться изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны, изменение границ зон, установка или изменение ВРИ, а также изменение предельных параметров застройки.
Основанием для внесения изменений в ПЗЗ является предложение землепользователя, подаваемое в установленном порядке в органы местного самоуправления.
В зависимости от региона, законодательством установлены процедуры внесения изменений в ПЗЗ, согласно которым рассматривается заявление заказчика, проектные материалы, принимаются решения местными органами самоуправления, проводятся публичные слушания и утверждаются изменения к ПЗЗ в установленном порядке.
Порядок действий Заказчика при внесении изменений в ПЗЗ
Наименее затратным и эффективным способом приступить к реализации проекта внесения изменений в ПЗЗ является анализ исходных данных по территории (градостроительный аудит), с обязательным проведением консультаций с органами местного самоуправления с целью определения возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ с требуемыми Заказчику параметрами.
В качестве анализа нанимается опытная компания-консультант, имеющая соответствующий опыт проведения градостроительного аудита.
Заказчику необходимо отдавать себе отчет, что обязанности вносить изменения в ПЗЗ по заявлению Заказчика у органов самоуправления нет. ПЗЗ является утвержденным документом и органы самоуправления имеют право отказать в внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.
Зачастую, шансы зависят от степени проработки предложения по внесению изменений в ПЗЗ. Для этого следует привлечь опытную команду профессионалов, которая возьмет на себя разработку документации по внесению изменений в ПЗЗ в соответствии с возможностями, выявленными в ходе градостроительного аудита, и которая представит предложения в необходимом формате.
Сроки изменения ПЗЗ
Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев.
Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.
Для экономии средств инвестора и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.
Специалисты Андога Девелопмент выполнят градостроительный аудит за 2-4 недели.
Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ.
Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.
Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы
ПЗЗ Москвы утверждены введением Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»
Внесение изменений в ПЗЗ регламентировано Постановлением Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018. Данное постановление регламентирует порядок внесения изменений в ПЗЗ Москвы от подачи заявления Заказчиком до его рассмотрения и ответа уполномоченным органом самооуправления.
Для внесения изменений в ПЗЗ города Москвы, инвестору необходимо осуществить анализ территории с целью определения возможности внесения изменений в ПЗЗ и подготовки соответствующих обоснований. Данный анализ выполняется Andoga Development Company в рамках проведения градостроительного аудита земельного участка.
По результатам градостроительного аудита определяется общая карта проекта внесения изменений в ПЗЗ, выявляются риски и возможности осуществления внесения изменений. Следующим этапом становится разработка проекта внесения изменений в ПЗЗ (выполняется проектной организацией или иным уполномоченным лицом). В качестве исполнителя также может выступить Андога Девелопмент.
По результатам выполненного проекта, составляется
Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (включая совместные совещания, рабочая группа ГЗК, ГЗК, Градостроительная комиссия и др.)
В случае одобрения проекта, готовится распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и готовится проект внесения изменений в ПЗЗ на основе проекта. представленного инвестором для вынесение на публичные слушания.
Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ
Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ
В некоторых случаях, Городская Комиссия может принять решение о разработке градостроительного потенциала территории, или же инвестору может потребоваться разработка проекта планировки территории. Данные решения индивидуальны для каждого проекта, но вероятность разработки ППТ выше для новых, не застроенных территорий, или для проектов, требующих размещения множества объектов капитального строительства.
Андога Девелопмент управляет проектом внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы. В том числе, проводятся: - Градостроительный аудит земельного участка
Выявляется возможность или невозможность внесения изменений в ПЗЗ
Формируется общая линия обоснований необходимости внесения изменений в ПЗЗ
Разрабатывается техническое задание на разработку документации для обоснования внесения изменений в ПЗЗ - Выполняется разработка (буклет)
Составляется заявление заказчика на имя председателя Городской комиссии
Сопровождается процесс прохождения согласований через СС, РГ ГЗК, ГЗК и другие инстанции.
Проводятся мероприятия по согласованию буклета в других заинтересованных организациях
Сопровождаются публичные слушания
Сопровождается утверждения проекта ППМ в установленном порядке
Сопровождается получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ
Для успешности реализации проекта необходимо участие команды опытных специалистов. Андога Девелопмент приступила к проектам внесения изменений в ПЗЗ сразу после утверждения ПЗЗ в марте 2017 г. Таким образом, мы являемся одними из самых опытных компаний по управлению проектом внесения изменений в ПЗЗ Москвы.
Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области
Московская область состоит из множества районов, городов, поселений и сельских поселений. В результате, в Московской области разработаны и утверждены, или разработаны и не утверждены сотни правил землепользования и застройки.
Основным органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области.
Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями разработки ПЗЗ, в основном, являются НИИ Проект и НИиПИ Градостроительства.
При необходимости внесения изменений в ПЗЗ, может разниться от поселения к поселению, но общая последовательность действий также предполагает: - разработка предложений по внесению изменений в ПЗЗ
Заявление заказчика
Разработка обосновывающих материалов
Рассмотрение заявления и обосновывающих материалов
Внесение изменений в ПЗЗ за счет Заказчка
Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом
Получение ГПЗУ на основе измененных ПЗЗ
Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ
Стоимость услуг управления проектом и разработки документации состоит из нескольких элементов:
1. Стоимость градостроительного аудита
2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта
3. Стоимость достижения этапов работ
4. Стоимость проектных работ
Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.
Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют 400 - 700 тыс. руб.
Наша компания специализируется на управлениями проектом по разработке градостроительной документации, в том числе на внесении изменений в ПЗЗ.
Доверьте Ваш проект профессионалам!
Если Вам требуются услуги технического заказчика - с нами работать легко и просто. Консультации Вы можете получить по телефону в Москве - 495-796-6800.