Выделение земельного участка новому садоводческому товариществу. Как оформить в собственность земельный участок в СНТ по садовой книжке? Купил участок, вступить ли в СНТ
Как почти говаривал классик - «Нет такого садовода, что не мечтает стать председателем. И нет такого председателя, что не мечтает вновь стать садоводом…» дабы скинуть с себя огромный ворох проблем, рано или поздно возникающих у любого предводителя дворянства.
«Да живи и не тужи! - Собирай членские взносы, многозначительно толкай себе тачку с гумусом на глазах своих подневольных братьев по мотыге и секатору!» - скажите вы.
Ан нет! Не так уж и безмятежен быт нашего, подмосковного председателя.
Многие тяжкие (и не очень) думы о коллективном благополучии не дают-таки ему спокойно вздремнуть в часы дневной неги, глядя на поспевающий «сидр», пока еще материализованный в бессмысленный промежуточный формат яблока!
То тарифы на электроэнергию поднимут, то дорога вновь сотрется до состояния первоначального направления, так гневно ненавидимого всеми садоводами, то тлья, аки монгольское иго, нападет-таки на нескошенный брошенный соседский участок и сожрет, не подавившись, весь урожай огурцов по соседству!..
В общем - нелегка жизнь председателя садового кооператива.
А тут еще эти - земли общего пользования садоводческого товарищества. Да не просто - есть они и есть, а постоянно о них напоминают председателю то районная администрация, то сами садоводы, отказывающиеся вносить целевые взносы на их содержание, то - назойливые мухи - кадастровые инженеры со своими предложениями по оформлению таких земель.
И мучается наш председатель: с одной стороны - стояли они 30 лет неоформленные, да и еще столько же простоят, с другой - чувствует наш беспокойный садовод какой-то подвох в постоянных напоминаниях о них со всех сторон, ощущает он всем своим метеочувствительным и натренированным телом скрытую потребность в их оформлении.
Так нужно ли оформлять земли общего пользования садоводческого товарищества или нет? Давайте разбираться вместе.
Итак, для начала, что мы имеем??? А имеем мы территорию садоводческого товарищества, допустим площадью 10 гектар, предоставленной (опять же-таки допустим) СНТ «Садовод» в 19… лохматом году на праве постоянного бессрочного пользования для организации и застройки территории СНТ. И есть в этом товариществе 100 членов, каждому из которых полагался участок площадью в кровных 8 соток. И все живы и здоровы, растят морковку и картошку и попивают чай на верандах своих, пусть немного сырых и холодных, но безмерно дорогих сердцу садовых домов. Таким образом, за долгие годы от их 10 га первоначальной территории, в общем пользовании СНТ осталось 2 га - под дорогами, противопожарным прудом (будь он неладен - одни комары от него) и под зданием правления, где хранятся останки мотопомпы с прогрызанным мышами пожарным рукавом. И все бы ничего и вполне логично, если бы не ряд обстоятельств. А именно…
«Платить или не платить? Это не вопрос …»
В силу закона земли, находящиеся в пользовании юридических лиц (к коим и относится СНТ) на праве постоянного бессрочного пользования, должны были быть переоформлены в один из видов права - либо в аренду, либо в собственность.
За игнорирования данного требования закона может быть назначен штраф садоводческому кооперативу как юридическому лицу в размере от 20000 до 100000 рублей на основании Статьи 7.34.КоАП РФ:в связи с использованием земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный федеральным законом срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ). Таким образом, неоформление земель общего пользования - в любом случае коллективная ответственность садоводов, влекущая за собой весьма ощутимые финансовые последствия для любого СНТ.
«Ребята! Я же свой, садоводческий … Ах он еще и выражается по нашему!...»
Нету тела - нету дела! Именно так любят шутить представители одной из самых безрадостных профессий нашей родины… Однако и тут нашему бедолаге-председателю снова не до смеха! Обоснованность взимания (или сбора) членских, целевых и/или иных взносов на содержание имущества общего пользования СНТ может быть поставлена (и весьма надо сказать законно) как отдельными членами садоводческого товарищества, так и всеми сразу - под огромное сомнение. И дело тут вот в чем. По закону любое имущество начинает существовать исключительно с момента регистрации права на него. Проще говоря, - если земли общего пользования СНТ не зарегистрированы (и как следствие у них не определены их уникальные характеристики - площадь, конфигурация и пр.) - такие земли как имущество не существуют, а сбор денег на их содержание - может быть классифицировано как мошенничество со стороны председателя и верного ему правления СНТ. А это уже - ответственность персональная и с весьма неприятными последствиями …
«Это имущество СНТ! Нет - наше!»
С 2019 года ступает в действие новый закон, регулирующий правовой статус СНТ и все правоотношения, возникающие в процессе хозяйственной деятельности СНТ. Так например, с 1 января нового года оформление имущества общего пользования будет возможно только в общедолевую собственность. Таким образом, в качестве субъектов права будут выступать все члены СНТ (на примере СНТ «Садовод» - 100 человек). Сегодня же субъект права один - садоводческого товарищество. И распоряжение таким имуществом также будет подчинено нормам гражданского права - со всеми вытекающими от сюда «вишенками» на торте. Например - банальное оформление бесхозных участков и всевозможных прирезок станет мучительно невозможным от слова «совсем».
«— Вы арестованы! — У тебя пистолетик-то есть? — Тогда задержаны…» или Без проекта межевания никуда!!!
С 1 января 2019 г. без проекта межевания станет невозможным оформление земель общего пользования садоводческого кооператива. Стоимость разработки такого проекта обойдется садовому кооперативу в копеечку. Как правило она начинается от 300 000 рублей. Срок разработки и утверждения проекта межевания - около года. Именно поэтому мы рекомендуем оформить земли общего пользования в 2018 г.
В общем, список мук и терзаний обычного садовода, по доброте душевной взвалившего на свои плечи вериги председательства, - бесконечен. И описывать его можно также - бесконечно долго.
Но, как и во всем, - есть и положительные стороны.
Вот почему мы считаем необходимо оформить земли общего пользования:
1. Избежать штрафов;
2. Избежать претензий в необоснованном обогащении или мошенничестве;
3. Создать правильный и прозрачный для всех садоводов принцип сбора целевых и регулярных взносов;
4. Защитить свои имущественные и территориальные права;
5. Получить (с 1 января 2019 г.) возможность доступа к государственным субсидиям на развитие инфраструктуры СНТ (строительство дорог, организация освещения, снабжение ресурсами и пр.)
За годы своей работы наша компания помогла оформить земли общего пользования более чем 50-ти садоводческим, дачным кооперативам на территории Московской области.
Наши Кадастровые инженеры помогут разобраться в нюансах оформления территорий общего пользования СНТ, устранить все правовые и земельно-имущественные противоречия, возникшие за долгие годы развития территории СНТ, - в общем - сделают эту сложную и неприятную работу максимальной удобной для вас.
Наши цены на кадастровые работы по оформлению земель общего пользования СНТ начинаются от 100000 рублей. То есть, на примере нашего вымышленного СНТ «Садовод», стоимость таких работ для каждого из его членов составила бы всего 1000 рублей с участка. Мы с радостью предоставим Вам информацию о стоимости наших услуг применительно для Вашего садоводческого кооператива! Для этого мы предлагаем Вам заполнить форму, перейдя по данной ссылке .
Ну и, конечно, традиционно мы делимся с вами простой и понятной инфографикой.
Садовый участок – это земля, выделенная под посадку ягодных, овощных и плодовых культур, а также строительства хозпостроек или садового домика (капитальное строительство здесь запрещено). Обычно под ведение садоводства выделяются участки из с/х фонда в благоприятной экологической среде и с хорошими показателями плодородия почв.
Такие земельные участки обычно располагаются на территории (СНТ). Это объединения граждан, созданные на добровольной основе для решения различных сельскохозяйственных задач, которые не под силу решить садоводам в одиночку (например, прокладку дороги или ЛЭП). Участки в СНТ могут принадлежать , товариществу или садоводам. СНТ могут приобретать участки в общую собственность на членские взносы садоводов.
Садоводы могут использовать земельные участки для садоводства по различным основаниям (ст.15,20-22 Земельного кодекса):
- собственности;
- аренды;
- права пожизненного владения или бессрочного пользования, закрепленного государством.
Процедура оформления земельных участков в собственность регулируется: Гражданским и Земельным кодексом, ФЗ №218 о госрегистрации объектов недвижимости и ФЗ-66 о садоводческих товариществах.
Процедура оформления участка в собственность
В момент оформления прав собственности, которые возникли в результате сделки по купле-продаже или дарения необходимо присутствие второй стороны с паспортом и документами, подтверждающими его правовой статус. Продавец или даритель должны написать здесь заявление об отчуждении прав собственности в пользу покупателя или одаряемого.
В некоторых случаях могут потребоваться иные документы: нотариально заверенное или других собственников.
Если земля под ведение садоводства ранее принадлежала , то требуется предоставить протокол проведения торгов, выделения участка в собственность на безвозмездной основе или договор купли-продажи с администрацией МО.
За оформление прав собственности в отношении участка для садоводства взимается госпошлина. Ее размер составляет 350 руб. Но если одновременно переоформляются права собственности на участок и строение на нем, то размер госпошлины составляет 2000 руб. Если госпошлина уплачивается в электронном виде, то применяется понижающий коэффициент 0,7.Если садовый участок оформляется в собственность через процедуру , то госпошлина в этом случае не платится. Подтвердить свои права владения участком заявитель может:
- свидетельством о собственности старого образца;
- актом передачи участка в бессрочное пользование;
- выпиской из похозяйственной книги;
- распоряжением, постановлением или иным документом.
Сроки госрегистрации прав собственности в настоящее время составляет 7 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ – 9 дней, по нотариально заверенным сделкам – три дня.
По новым правилам госрегистрация собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН. Важно учесть, что выдача свидетельств о собственности сейчас не производится. Для получения выписки необходимо упомянуть о своем желании ее оформить в момент подачи заявления на права собственности. Выписка из ЕГРН может быть предоставлена в бумажном или электронном виде.
Оформление прав собственности через суд
В некоторых ситуациях оформление прав собственности на участок земли может усложниться из-за возникновения . В этом случае может потребоваться обращение в суд для отстаивания своих законных интересов.
Необходимость обратиться за правдой в суд может потребоваться:
- при незаконном ущемлении прав владельца участка (например, при запрете на приватизацию участка со стороны муниципального образования, возникновении споров между супругами в процессе раздела имущества, нарушение прав на наследства, при утрате правоустанавливающей документации);
- притязании на участок третьих лиц (при , незаконном аресте, и пр.);
- при невозможности защитить свои права иным образом.
Исковое заявление по вопросам собственности на участок земли должно содержать:
- информацию о сторонах спора (это может быть физлицо, правление СНТ или администрация МО);
- наименование документа (), дата и место его составления;
- в теле документа формулируются мотивы обращения в суд;
- информацию о дате и основаниях обретения прав собственности на участок с указанием реквизитов подтверждающих документов;
- характеристику земельного участка: его , площадь, адрес;
- каким образом ответчик по делу нарушил права истца;
- какие действия истец предпринял для решения спора в досудебном порядке;
- обоснования мотивированности искового заявления со ссылкой на законодательство;
- конкретные просьбы к суду о признании искового заявления и признания права собственности на земельный участок.
Если суд сочтет иск оправданным, то он вынесет постановление о признании права собственности за истцом. С этим документом он может в дальнейшем оформить права собственности на участок в Росреестре.
Часто владельцы участков в таких товариществах задумываются о целесообразности , руководствуясь, минимум несколькими базовыми причинами:
- в большинстве случаев в СНТ отсутствует возможность регистрации для постоянного жительства;
- на таких территориях земельные наделы официально относятся к территориям общего пользования, что делает вопросы любых операций с такой недвижимостью проблематичными, в том числе продажу, дарение или наследование;
- минусом часто становится персональное проведение инженерно-коммуникационных систем и многое другое.
Важным моментом также становится необходимость обязательной уплаты общественных платежей и взносов член СНТ. При их отсутствии такой владелец участка может лишиться.
Возможность перевода «своей» части территории СНТ сегодня присутствует , хотя и бывает связана с некоторыми обязательными юридическими проблемами. При переводе в собственность таки территории из области земель сельхоз назначения переходят в область, которая теперь носит наименование «земли населенных пунктов».
Существует ли право собственности на земельный участок в СНТ?
При всех карательных мерах, традиционно для официальных документах предусмотренных использующемся в настоящий момент законе 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в нем понятия лишения участка прописаны очень размывчато.
В теории, возможность у СНТ присутствует, но она настолько сложна юридически и настолько сложно обоснована , что большая часть владельцев территорий СНТ сохраняют за собой владения своей частью даже в ситуации доказано отсутствия обязательных взносов на содержание общей собственностью товарищества или не использования земли для садово-огороднических нужд.
На основании статьи 14 Гражданского кодекса нашего государства, на право законного собственнического владения на земельный участок, используемый для собственных нужд, имеет тот, кто использует территорию как федеральной, так и муниципальной по принципу принадлежности собственности. Равные права также подтверждает статья 15 названного кодекса.
На основании федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан » для перевода таких территорий в собственность потребуется:
- заявление в орган местного самоуправления или заявление в местный орган исполнительной власти;
- подтверждение Управления СНТ об отсутствии задолженностей по все действующим платежам;
- документ, в котором зафиксированы границы переводимого в собственность участка, подтвержденное подписями членов Правления СНТ.
В некоторых ситуациях процесс признания права собственности может усложниться за счет возникновения конфликтных ситуаций. В том числе:
- необходимости решения спорных территориальных вопросов;
- при решении частичного присоединения традиционно используемых территорий;
- иные вопросы собственности, включая урегулирование конфликтных ситуаций между членами СНТ и Правлением.
Для решения подобных вопросов требуется подготовка уже указанного пакета документов . В него не потребуется включать только квитанцию, подтверждающую оплату пошлин в Росреестр. Правда, только в той ситуации, когда документы в эту организацию еще не подвались и в судебном порядке оспаривается не решение о документах, выданных Росреестром.
Иногда требуется судебное решение вопросов, касающееся кадастровой стоимости участка. В этом случае судебная инстанция может или заявить о необходимости приглашения сторонних экспертов или привлечь собственные организации.
Для обращения в судебные инстанции владельцу спорного надела на территории садоводческого товарищества потребуется представить в суд полный пакет документов, подтверждающий как право на обладание территорией, так в правоту в вопросе, вокруг которого возникает судебное разбирательство.
В большинстве случаев в такой ситуации предварительно рекомендовано обращение к опытному юристу , который пояснит все спорные пункты на основании действующего законодательства.
Может ли член СНТ не быть собственником земельного участка? Если такое произошло, что делать?
В том случае, если владелец территории, расположенной в пределах садового товарищества, сразу не заявил о своем владении, он может оказаться владельцем такого земельного участка, но не его собственником.
Для решения вопроса с вхождением в состав членов товарищества, как и в обратном случае, потребуется подать заявление в Правление . К заявлению добавляются все документы, которые подтверждают права на обладание участком.
В судебной практике часто встречаются ситуации возникновения споров в отношении территорий СНТ, переданных в наследство.
Часто наследополучатели не высказывают желания вступать в члены товарищества. Упоминаемый неоднократно в тексте ФЗ №66 сохраняет за собственником земельного участка право на такое решение. Реальность такой возможности упоминается во втором пункте 18 статьи этого федерального закона. При этом, в случае вступления в членство двух и более владельцев участка.
Например, родственников при вступлении в наследство или супругов, каждый из них на основании Гражданского Кодекса получает право самостоятельно решать, вступать ли в товарищество или сохранить иные собственнические права.
При отказе от вступления в СНТ , владельцу собственности потребуется согласовать подписание с Правлением документов, которые определят правила использования таким собственником общих для всего товарищества объектов инфраструктуры.
Правила СНТ дают возможность входить в состав участников товарищества как российским, так и иностранным гражданам.
Какую роль играет вхождение в состав членов СНТ или выход из него?
Главным отличием в этом случае становится только то, что тот, кто официально является в товарищество, может избираться в Правление или иные органы управления , а тот, кто оформил собственность вне товарищества, может в дальнейшем не получать согласие на проведение сделок с участком своей территории.
В заключении стоит сказать, что в последнее время перевод своей земли из собственности члена товарищества в полностью индивидуальную собственность выбирает все большее число землевладельцев. Этот процесс является достаточно сложным и требующим знания многих положений действующего законодательства. Первым шагом его решения становится обязательное обращение к опытному юристу.
Сегодня весь комплекс процедур готовы взять специализированные агентства, выполняющие все опции дачной амнистии или иные действия с оформлением собственности в территориальных и процессуальных границах садового товарищества в полностью индивидуальную.