Ипотека: особенности, условия, расчет. Особенности ипотечных жилищных кредитов Ипотечный кредит в системе кредита

Термин «ипотека» пришел из греческого языка и в переводе означает залог. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.

Положительные стороны ипотеки

Если цель у вас – приобретение жилья, то, естественно, вам нужны для этого деньги. Когда денег у вас не хватает – необходимо взять кредит. Обратившись за деньгами в банк, вы можете получить предложение как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость.

При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.

Особенности оформления ипотеки

Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, перед тем, как банк даст деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет интересно, какой у заемщика доход. Заемщику придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. И чем больше зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита заемщик сможет получить.

Еще банк обязательно спросит: «Какой стоимости квартиру вы хотите приобрести, и сколько день можете заплатить в качестве первого взноса?». И чем меньше заемщик сможет внести денег за первый взнос, тем больший процент подлежит к выплате по ипотеке.

Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые получены официально. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если сдается какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если на момент кредита, заемщик нигде не работает, денег от банка он точно не получит, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если он работает менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита он тоже не входите.

Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если заемщик не сможет вернуть кредит, банк будет взыскивать его с поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем большие доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить.

Самым верным шагом, с которого следует начать, является посещение риэлтерской фирмы, которая выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ней договор, клиент получит опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтер будет сопровождать сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтер сможет посоветовать нужный банк, который будет подходить именно данному клиенту и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит.

Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита. Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.

Кроме всего вышеперечисленного на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое.

Риски ипотечного кредита

Ипотека в нашей стране – это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.

Риски заемщика. Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.

Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено.

Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы. Риски кредитора. В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику.

В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.

Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.

Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки.

Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Расчет финансовых возможностей для ипотечного кредита

Во-первых, у заемщика должно быть достаточное количество собственных средств, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье. Сумма этого взноса может составлять от 10 до 30% стоимости квартиры. Если таких денег нет, то получить ипотечный кредит все же можно, но процентная ставка по нему в этом случае будет на 1-2 процентных пункта выше, и, следовательно, придется рассчитывать на более высокие ежемесячные выплаты по кредиту.

Далее следует соразмерить размер будущих ежемесячных выплат с реальным доходом. И хотя банк тоже обязательно поинтересуется размером дохода заемщика, необходимо прикинуть возможно ли позволить себе нормальную жизнь на те средства, которые будут оставаться в распоряжении после уплаты ежемесячного взноса по ипотечному кредиту. Кроме того, всем известно, что в настоящее время имеют место выплаты зарплат «в конверте», то есть нигде официально не регистрируемых. С одной стороны это неплохо для заемщика, ведь реальный размер его дохода выше, чем указанный в справке о заработной плате и он может себе позволить безбедно жить на эти деньги. С другой – банк не выдаст желаемую сумму, если официальный доход заемщика будет сочтен недостаточным для погашения ипотечного кредита. Правда и в этом случае есть выход. Банк может выдать Вам ипотечный кредит, даже без подтверждения вашего официального дохода, но в этом случае процентная ставка будет выше на тех же 1-2 процентных пункта.

Кроме этого следует рассчитывать на то, что придется платить за различные процедуры при оформлении ипотечного кредита: комиссию за перечисление денег, страховые платежи, услуги нотариуса и другие.

Ипотечный кредит в расчете на увеличение доходов

Ипотечный кредит – всегда долгосрочный. Он выдается на несколько лет или даже десятилетий. Поэтому кроме финансовых возможностей следует оценить и другие жизненные обстоятельства, например, задуматься о своей работе. И хотя предвидеть будущее, тем более отдаленное, невозможно, важно правильно оценить свои перспективы и здесь.

Во-первых, необходимо определить, насколько стабильна работа. Насколько надежно предприятие или насколько стабилен бизнес. Ведь если место работы – потенциальная «фирма-однодневка», то через некоторое время заемщик может лишиться работы, средств к существованию, а также возможности погашать ипотечный кредит, и, как следствие недавно приобретенного жилья.

Вполне возможно, что заемщик рассчитывает на скорое повышение по служебной лестнице, и в связи с этим увеличение своего дохода. Или, допустим, по расчетам его бизнес через год должен будет приносить баснословную прибыль. А ведь в бизнесе много подводных камней и случиться может всякое, а продвижение по служебной лестнице может не состояться по множеству причин. Необходимо задуматься, что произойдет, если мечты не осуществятся. Ведь жить одними мечтами и фантазиями, по меньшей мере, неразумно.

Ипотечный кредит для семьи

Перспективы семейной жизни также важно правильно оценить при принятии решения о получении ипотечного кредита. Ведь если заемщик живет с супругом (супругой), то, тратя на погашение кредита почти всю свою зарплату, он не ставит под угрозу семейный бюджет, т.к. и его вторая половина что-то зарабатывает. А вот если брак не дай бог окажется под угрозой, то, тогда грозит не только раздел имущества, но и невозможность погашать ипотечный кредит со всеми вытекающими последствиями.

Или, скажем, заемщик ждет пополнения семейства. Этот факт тоже надо учитывать, ведь ребенок это новый член семьи, и расходы на него даже выше, чем на взрослого домочадца.

Может быть и такая ситуация, что заемщику материально помогают родители, и он рассчитывает, на их помощь в дальнейшем, поэтому не волнуется о том, что не сможет погасить ипотечный кредит. А ведь жизненные обстоятельства могут измениться, родители могут, например, выйти на пенсию и больше не в силах будут помогать.

Здесь опять же, невозможно все предусмотреть на несколько лет вперед, но нужно, по крайней мере, реально смотреть на вещи.

Очевидные способы экономии при оформлении ипотечного кредита

При оформлении пакета документов заемщику придется платить за ряд дополнительных услуг. На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов. Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле.

Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту. То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить.

При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлтеров. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой. Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют.

Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.

Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е. Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной). Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 – только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет – 192 000 у.е.

Выбор банка

Первое на что стоит обратить внимание при выборе банка, в котором заемщик будете кредитоваться, это, конечно же, процентная ставка по ипотечному кредиту. Разумеется, чем она ниже, тем лучше. Об этом уже говорилось в предыдущих статьях и не будем на этом подробно останавливаться. Правда есть один важный момент: процентная ставка может быть фиксированной или плавающей, то есть она может изменяться с течением времени. Не стоит обольщаться этой возможностью. Ведь, если, скажем, плавающая процентная ставка установлена в пределах от 11 до 15%, кредитополучатель подсознательно рассчитывает на нижний уровень процентов, а банк, естественно, на верхний. И хотя нижний уровень процентных ставок в этом случае зачастую выглядит очень привлекательным, такая сделка может быть весьма рискованной.

Немаловажным фактором при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации. Однако многие банки с целью привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса. При этом, как правило, выше становится процентная ставка по кредиту. Поэтому, выбирая банк, следует сопоставлять размер первоначального взноса и уровень процентной ставки.

Кроме того, в разных банках разные размеры дополнительных расходов на оформление ипотечного кредита (рассмотрение заявки, оценка недвижимости, открытие ссудного счета и пр.).

Выбирая ипотечный банк, следует иметь в виду также тот факт, что не каждый банк работает с ипотекой на первичном рынке недвижимости. Это и понятно: при вложении денег в новостройку многократно возрастают риски. Ведь дом могут строить достаточно долго, могут даже не достроить вообще, за период строительства стоимость квартир в нем может измениться, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому большинство отечественных банков предпочитает работу на вторичном рынке недвижимости, так надежнее.

Выбирая ипотечный банк, необходимо поинтересоваться, возможна ли в будущем такая операция, или, по крайней мере, возможно ли досрочное погашение кредита. Если есть мораторий на досрочное погашение, то на какой срок он действует. Срок, на который банк готов выдать ипотечный кредит – также немаловажный фактор. Не многие отечественные банки согласятся выдать ипотечный кредит на срок более 20 лет: сказались времена перемен и всеобщей нестабильности. Поэтому столь долгосрочные финансовые вложения у нас в стране вообще непопулярны. Максимальный срок, на который можно реально рассчитывать – 27 лет. Но чаще всего срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет от 10 до 15 лет. Но раз уж речь зашла о сроках, то стоит упомянуть то, что, совершая выбор между различными ипотечными банками, необходимо обратить внимание ещё и на срок рассмотрения заявки на получение кредита. Он может составлять от 1 дня до 1 месяца.

Сроки погашения ипотечного кредита

Погашение ипотечного кредита может происходить как равными частями на протяжении всего периода выплат (аннуитетный кредит), так и уменьшающимися с течением времени (дифференцированный кредит). В случае дифференцированного кредита первый платеж по нему (не путать с первоначальным взносом) будет самый большой. Затем каждый месяц сумма погашения ипотечного кредита будет все меньше. Если заемщик в состоянии по своим финансовым возможностям платить ежемесячно сумму, которую уплатил в первый месяц, то можно смело вносить постоянно такую сумму, невзирая на то, что обязаны платить уже меньше. При этом срок погашения ипотечного кредита сократится. Вдобавок, общая сумма выплат уменьшится за счет того, что будут погашаться не только проценты по ипотечному кредиту, но и часть основного долга. Разумеется, описанный выше механизм выплат возможен только в том случае, если банк не возражает против досрочного погашения ипотечного кредита.

А вообще практика такова, что банки, как правило, выступают против, ведь в этом случае за счет уменьшения процентов они теряют часть своей прибыли. Но, тем не менее, последние исследования показывают, что досрочные погашения ипотечных кредитов в России носят массовый характер.

Обычно при оформлении ипотечного кредита кредитополучатель получает на руки график платежей по кредиту. В разных банках отношение к соблюдению сроков погашения может быть разным, но вряд ли кому-то понравится, если сроки платежей будут систематически нарушаться. Вслед за нарушением сроков погашения ипотечного кредита могут последовать штрафные санкции. Поэтому об этих сроках важно всегда помнить и неукоснительно их соблюдать. При этом чтобы не оказаться в неприятной ситуации, не надо забывать о том, что поздно вечером или в выходные дни касса банка может не работать. Чтобы избегать подобных казусов имеет смысл заключить договор с работодателем об удержании суммы ежемесячного платежа из зарплаты и безналичном перечислении ее банку-кредитодателю, если, конечно, такое возможно.

Налоговые вычеты

Кроме собственных доходов для погашения ипотечного кредита можно привлечь и другие источники, например, такие как налоговый вычет. Суть его в том, что доход гражданина России может быть освобожден от подоходного налога в сумме, направленной на строительство или приобретение готового жилья. Сумма налогового вычета может быть весьма ощутимой.

Для получения налогового нужно представить в налоговую инспекцию соответствующие документы (договор купли-продажи жилого помещения, квитанции о платежах в погашение кредита и др.), после чего заемщику будет возвращена сумма подоходного налога, излишне уплаченная в прошедшем календарном году. Ну и, разумеется, налоговые вычеты актуальны только для граждан получающих «белую» зарплату, так как получатели «серой» зарплаты и так не платят налогов.

Материнский капитал – альтернативный источник погашения ипотечного кредита

Как известно, с 1 января 2007 года в России действует закон о материнском капитале. Согласно этому закону женщина, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка после 1 января 2007 года, получает материнский капитал в сумме 250 000 рублей. В последующие годы эта сумма будет изменяться с поправкой на инфляцию. Так вот, этот самый материнский капитал может быть использован полностью или частично на погашение ипотечного кредита. Правда воспользоваться этой возможностью можно будет лишь после 1 января 2010 года, так как в законе заложена норма, что использование материнского капитала возможно только по достижении ребенком 3-летнего возраста. Но такой способ погашения ипотечного кредита не стоит списывать со счетов.

Для удобства изучения материала статью разбиваем на темы:

Объектами кредитования инвестиционных проектов выступают на следующие мероприятия:

Строительство, расширение и техническое перевооружение объектов производственного и непроизводственного назначения;

Приобретение движимого и недвижимого имущества (построек, оборудования и др.).

Организация процесса кредитования регулируется внутренними банковскими положениями. Отличительной особенностью различных банковских технологий в этой сфере являются источники инвестиционных ресурсов. В зависимости от вида источников и формы привлечения инвестиционных средств используются разные кредитные технологии: долгосрочный инвестиционный кредит или проектное кредитование (проектное финансирование). Банки могут предоставлять инвестиционные кредиты на синдицированной основе.

В России под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, обладающее рядом признаков:

Значительная доля участия инициатора проекта (не менее 30%);

При проектном финансировании банк не удовлетворяется возвратом ссуженной стоимости, а хочет участвовать в прибыли после реализации проекта. Поэтому часто в кредитном Договоре предусматривается право банка на приобретение части акций предприятия, являющегося объектом . Проектное финансирование применяется тогда, когда требуется большой объем инвестиций (строительство аэропорта, крупных предприятий, мостов, трубопроводов, финансирование разработки месторождений полезных ископаемых и т.д.).

Дополнительные кредитные ресурсы банки могут формировать путем выпуска ипотечных облигаций, размещаемых на , обеспеченных ипотечными кредитами или закладными, либо банки организуют муниципальные жилищные займы; аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупки им жилья через продажу жилищных сертификатов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на совершение следующих действий:

Получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Получение залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная подлежит регистрации одновременно с регистрацией договора залога.

Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой , удостоверяющих право их собственника:

Приобретать квартиру (квартиры) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

Получать от по первому требованию индексированную номинальную стоимость жилищного сертификата.

С принятием Федерального закона № 152ФЗ об ипотечных ценных бумагах» в Российской Федерации появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием обеспеченные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

2) заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлтерские фирмы), получившие ипотечный кредит;

3) кредиторы — ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

Президент Российской Федерации, Российской Федерации, Минфин России, Федеральная налоговая служба по , Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

4) инвесторы — физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды);

5) компании, которые определяют ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации, или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

В целом система ипотечного кредитования означает организацию взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Потребительские кредиты

Потребительский кредит предоставляется банками населению для удовлетворения различных потребительских нужд. Увеличивая платежеспособный спрос населения, кредит позволяет получать материальные блага, товары без предварительного накопления средств. С другой стороны, кредит ускоряет реализацию товарных запасов, услуг, тем самым обеспечивая расширенное воспроизводство в экономике страны.

Классификация потребительских ссуд, выдаваемых коммерческими банками, осуществляется по следующим признакам:

Срок кредитования — краткосрочные, долгосрочные;

Целевая направленность — на инвестиционные нужды, на приобретение товаров длительного пользования, на образование, лечение, на неотложные нужды и т.д.;

Тип заемщика — всем слоям населения, VIP клиентам, студентам, молодым семьям и т.д.;

Обеспечение — обеспеченные ссуды, необеспеченные (бланковые).

Потребительский кредит можно классифицировать как непосредственно кредит на потребительские нужды (неотложные нужды, экспресс кредиты, автокредитование и т.д.) и кредит, имеющий инвестиционный характер (ипотечные кредиты, кредиты на образование, ссуды фермерским хозяйствам и т.д.). В настоящее время к наиболее быстро развивающимся направлениям кредитования относятся экспресс кредиты, автомобильные кредиты и инвестиционное кредитование (в т.ч. и ипотечное).

В настоящее время банки выдают кредиты населению на неотложные нужды сроком до четырех пяти лет для приобретения транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего обихода, на хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги и другие, цели.

Обязательным условием получения кредита на неотложные нужды является постоянная прописка или место работы, стаж работы на одном предприятии должен быть не менее одного года. Некоторые банки требуют страхования жизни и трудоспособности заемщика.

Сбербанк России выдает кредиты на образование до 6 лет. Его размер определяется стоимостью обучения (максимальный размер кредита — 70% от стоимости обучения).

Экспресс кредиты (кредиты на покупку товаров длительного пользования) распространяются через крупнейшие розничные магазины, ориентированные на массового клиента.

При массовом предоставлении экспресс кредитов при оценке кредитоспособности банки используют автоматизированную аналитическую систему, которая учитывает такие факторы, как возраст, пол, семейное положение, уровень образования, размер ежемесячного дохода, наличие движимого и недвижимого имущества, кредитную историю заемщика и ряд других факторов. Данная методика получила название «скоринговая модель принятия решения по кредитованию физических лиц».

Краткосрочный экспресс кредит под заклад ценных бумаг не требует Справки о доходах заемщика и его поручителей.

К инвестиционным кредитам населению относятся ссуды на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости, ипотечные кредиты.

Сбербанк предоставляет долгосрочные кредиты на приобретение жилья в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» в пределах 23% от размера субсидий сроком на 15 лет по льготной процентной ставке. Кредит предоставляется военнослужащим, уволенным в запас.

Кредитование населения осуществляется в соответствии с кредитной политикой банка на основе его целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

При принятии решений о кредитовании банки ориентируются на оценку кредитоспособности заемщика, так как первичным источником возврата кредита выступает доход самого заемщика, а обеспечение по кредиту является вторичным источником его погашения.

Для оценки кредитоспособности заемщика банки разделяют заемщиков на две группы физических лиц:

Работающие по найму;

Занимающиеся частной в качестве предпринимателей без образования юридического лица либо владельцы хозяйствующих субъектов.

Если доход заемщика формируется за счет предпринимательской деятельности, то анализируются стабильность трудоустройства, занятость заемщика в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Размер заработка или дохода заемщика определяет размер максимальной суммы кредита, который может быть предоставлен физическому лицу. Банки определяют по каждому виду кредита расчетные коэффициенты на базе среднемесячных заработков или доходов ссудо-заемщиков.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения.

Сбербанк России принимает в обеспечение кредита:

Поручительство граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода. Количество поручителей зависит от суммы кредита;

Поручительство платежеспособного предприятия и организаций — клиентов Сбербанка России;

Ликвидные ценные бумаги (сертификаты и акции Сбербанка России и другие ценные бумаги в форме обособленных документов, реализуемых через учреждения банка, котирующихся на фондовых биржах иди выпущенных эмитентами, финансовая надежность которых не вызывает сомнения);

Объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество, передаваемое в залог.

Банк может отказать в выдаче кредита, если при Погашении ссуды из заработной платы необходимо удерживать свыше 50%.

Ипотека или ипотечный кредит является, пожалуй, особенным кредитным продуктом, который банк предлагает своим клиентам. Ее исключительность заключается в некоторых особенностях, которые, как правило, не присущи другим кредитным продуктам:

• сверхдлительный срок кредитования, который может достигать 30 лет, но, как правило, бывает от 10 до 20 лет;
• относительно большая сумма кредита;
• недвижимое имущество в качестве объекта залога.

Особенности ипотеки

На самом деле особенности ипотеки не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Более того – в реальности их гораздо больше, а разобраться со всеми нюансами без специальных знаний достаточно сложно. Поэтому в этой статье я помогу разобраться в нюансах ипотечного кредита.

Длительный срок кредитования, который в большинстве случаев составляет 15-20 лет, обуславливает высокие риски, которые в равной мере могут затронуть и банк и заемщика. Риск, связанный с фактором неопределенности, увеличивается прямо пропорционально продолжительности договора ипотеки. В течение этого времени могут произойти любые события экономического характера: от потери заемщиком работы до банкротства банка. Также нельзя исключать возможности финансового кризиса, гражданских противостояний, стихийных бедствий и техногенных катастроф, которые могут уничтожить объект залога, и тому подобных событий, которые нельзя заранее предвидеть.

Поскольку рассмотреть все эти риски объективно невозможно, мы остановимся на чисто экономических и финансовых особенностях ипотечного кредита. Согласитесь, достаточно сложно предугадать возникновение пожара или наводнения, не говоря уже о более глобальных катаклизмах. Но вернемся к особенностям ипотеки.

Длительный срок кредитования

Для банка главной проблемой является возможная потеря заемщиком источника дохода, что может произойти как в результате его увольнения, так и частичной или полной утратой трудоспособности в результате травмы, болезни или несчастного случая. Смерть заемщика также ставит под вопрос возврат кредита. Поэтому обязательным требованием банка является приобретение заемщиком полиса страхования жизни и здоровья с суммой покрытия не менее остатка задолженности по ипотеке. В случае наступления страхового события ипотечный кредит будет погашен за счет страхового возмещения. Однако риск потери работы заемщиком в результате увольнения остается непокрытым.

Для заемщика также существуют риски, связанные с финансовым благополучием банка. Например, в результате банкротства банка заемщик должен будет полностью погасить остаток задолженности, или он может потерять свою недвижимость. Когда суд признает банк банкротом, то всем заемщикам будет предложено немедленно возместить всю задолженность. Если они не смогут сделать этого, то залоговое имущество будет реализовано, а средства от его продажи пойдут на погашение ипотеки. Согласитесь, ситуация не совсем приятная. Следует сказать, что такие ситуации возникаю нечасто, но, тем не менее, полностью исключать возможность их возникновения не стоит.

Относительно высокая сумма кредита

Стоимость недвижимости во все времена остается относительно высокой (по сравнению с другими товарами длительного пользования). Это обусловлено тем, что помимо прямого назначения – непосредственного проживания, недвижимость часто приобретается чисто с инвестиционной целью. Например, квартиру можно приобрести с целью получения дохода от роста ее рыночной стоимости. Другими словами, купить дешевле, продать дороже. Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет инвестору дополнительные текущие доходы. Это приводит к повышению спроса на рынке недвижимости, что автоматически ведет к росту цен на нее.

Помимо этого важным фактором является и относительно высокая себестоимость строительства, и необходимость привлечения значительных средств, и достаточно высокая продолжительность строительства крупных объектов.

В общем, все эти факторы, как и многие другие, приводят к тому, что средняя сумма ипотечного кредита, как правило, выше, чем при любых других видах банковского кредитования.

Недвижимое имущество в качестве объекта залога

В отличие от других типов физических активов, недвижимое имущество обладает рядом специфических особенностей. Любые активы подвержены износу, как моральному (например, устаревание, вызванное появлением новых технологий), так и физическому. Чем меньше срок полезной эксплуатации физического актива, тем выше влияние этих факторов. Поскольку срок полезной эксплуатации недвижимости измеряется десятками лет, а иногда, и превышать сто лет, фактор износа не имеет решающего значения. Для сравнения приведу простой пример.

Совершенно очевидно, что рыночная стоимость легкового автомобиля после 10 лет эксплуатации снизится в несколько раз, что будет результатом физического и, в меньшей степени, морального износа. Такой товар, как ноутбук, потеряет большую часть своей стоимости в течение 2-3 лет, что произойдет в результате морального и, в гораздо меньшей степени, физического износа. Стоимость недвижимости за 10 лет, напротив, может вырасти в несколько раз, но может и упасть.

В целом, рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов, среди которых можно выделить: изменение уровня доходов населения, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, политика государства в сфере строительства и многие другие. Кроме того, недвижимость может приобретаться в инвестиционных целях, что часто вызывает резкий рост ее стоимости в момент входа спекулятивного капитала на рынок, и быстрый спад в момент его выхода. В современной истории существует масса подобных примеров, наиболее свежим из которых является мировой финансовый кризис 2008 года, причиной которого стал ипотечный кризис в США. В 2000-ые недвижимость в США стала выгодным объектом инвестирования, поэтому крупные инвесторы массово вкладывали свои средства в ее приобретение. Это привело к значительному росту цен, который закончился их обвалом в 2008 году, что, в свою очередь, привело к банкротству многих крупнейших банков, осуществлявших операции с ипотекой.

Итак, недвижимое имущество является специфическим объектом залога, поскольку ни банк, ни заемщик по объективным причинам не могут спрогнозировать изменение его рыночной стоимости.

Возможность снижения рыночной стоимости недвижимости

Снижение цен не выгодно ни банку, ни заемщику. Заемщик в этом случае будет переплачивать за недвижимость. Банк в такой ситуации сталкивается с риском того, что в случае дефолта заемщика (проще говоря, если заемщик не сможет продолжать выплачивать ипотеку), он не сможет погасить всю задолженность за счет средств от реализации залога. Эту ситуацию удобно рассмотреть на примере.

Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 90000 у.е., при рыночной стоимости квартиры 100000 у.е. (недостающие 10000 у.е. заемщик выплатил из своих собственных средств). Допустим, через 3 года рыночная стоимость недвижимости снизилась на 30% и составила 70000 у.е. При этом, остаток задолженности по ипотеке составляет 77600 у.е. Если заемщик в силу каких-либо причин не сможет выплачивать кредит, то банк в случае реализации объекта залога потеряет 7600 у.е. С другой стороны, согласитесь, любому неприятно осознавать, что купил квартиру дороже, чем она стоит сегодня.

Возможность изменения процентной ставки

Подробнее о видах процентных ставок мы поговорим несколько позднее. Тут я хотел бы заострить Ваше внимание на следующем моменте. В договоре ипотеки обязательно присутствует пункт, позволяющий банку пересмотреть процентную ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Заемщику остается простой выбор, либо погасить ипотеку досрочно, либо согласиться. Поэтому я советую очень внимательно изучить эту часть договора перед его подписанием, а лучше проконсультироваться у профессионального юриста.

Риск досрочного погашения ипотеки

Улучшение материального положения заемщика может привести к тому, что он сможет выплатить кредит гораздо быстрее, чем это было предусмотрено договором. В результате банк недополучит всей суммы процентов, которую он рассчитывал получить. Казалось бы, это не проблема заемщика, однако она может стать ей. Обычно банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций. Однако в некоторых случаях в договоре может присутствовать пункт, который устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому я советую внимательно ознакомиться с договором, с целью выявления подобных нюансов.

Требования к заемщику для выдачи ипотеки

Поскольку ипотеке объективно сопутствую более высокие риски, банк выдвигает к заемщику более высокие требования, чем, например, при выдаче потребительского кредита на покупку ноутбука. Давайте рассмотрим основные из них.

Как и в случае предоставления любого другого типа кредита, главным условием получения ипотеки является подтвержденный доход заемщика. Для этого он должен представить справку о доходах по установленной форме, налоговую декларацию или бухгалтерскую и финансовую отчетность, если заемщик имеет собственный бизнес. От размера дохода будет напрямую зависеть максимально возможная сумма ипотечного кредита.

Возраст также является немаловажным фактором. Как правило, банки обязательно устанавливают минимальную планку, обычно она составляет 21 год. Также может быть установлена и максимальная планка, причем заемщик не должен достигнуть ее на момент завершения договора ипотеки. Например, такая планка установлена на отметке 65 лет. Это означает, что заемщик не должен быть старше 45 лет, чтобы взять ипотеку на 20 лет.

Общий стаж, в том числе непрерывный, и продолжительность работы на одном месте играют немаловажную роль. Если человек долгое время был безработным, а устроившись на работу и проработав на ней 8 месяцев подаст заявку на ипотеку, банк, скорее всего, ему откажет - сработает фактор отсутствия непрерывного стажа. Иногда банк может выставлять ограничение на минимальный общий стаж. Кроме того, продолжительность стажа на текущей работе обычно должна составлять не менее 6 месяцев.

Социальный фактор, такой как семейное положение и наличие детей также оказывает непосредственное влияние. При прочих равных обстоятельствах семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем отдельный заемщик. Количество детей и прочих иждивенцев, напротив, снижает сумму кредита, поскольку на их содержание уходит часть дохода заемщика.

Помимо этого банк может потребовать заемщика найти поручителя, который добровольно обязуется выполнять обязательства по договору, если заемщик не сможет выплачивать кредит. При этом муж или жена, по законодательству некоторых стран, становится поручителем в обязательном порядке.

Условия ипотечного кредита

Договор ипотеки является достаточно сложным для понимания юридическим документом, который помимо финансовых вопросов затрагивает и имущественные аспекты, связанные с порядком реализации объекта залога в случае дефолта заемщика. Поэтому я настоятельно советую взять образец договора и дать изучить его профессиональному юристу. Мы же остановимся на финансовом аспекте.

Схема погашения

На практике аннуитет является более распространенным, поскольку позволяет при прочих равным обстоятельствах взять в кредит большую сумму. А иногда банки просто не предлагают для ипотеки схемы погашения убывающими платежами. Разницу между ними рассмотрим на простом примере.

Допустим, заемщик берет ипотечный кредит на 100000 у.е. на 20 лет под 12% годовых. При аннуитете размер платежа составит 1101,08 у.е. В случае выбора схемы погашения убывающими платежами первый платеж составит 1416,67 у.е. То есть, если доходы заемщика позволяют направить на погашение 1200 у.е., то аннуитет позволит ему взять кредит на 100000 у.е., а схема погашения убывающими платежами – нет.

Процентная ставка

Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, всегда существует риск изменения процентных ставок под влиянием рыночных факторов. Причем определить заранее, будут ли процентные ставки снижаться или расти, невозможно по объективным причинам. В этой ситуации банк предлагает заемщику возможность выбора между фиксированной или плавающей процентной ставкой. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому рассмотрим их более подробно.

Фиксированная процентная ставка прописывается в договоре и действует в течение всего срока действия договора ипотеки. Как я уже упоминал, договор может содержать некоторые оговорки, которые все же позволяют банку изменить процентную ставку, поэтому внимательно ознакомьтесь с ними до подписания!

Будет ли выгоден выбор фиксированной процентной ставки для заемщика или нет, зависит от ситуации на кредитном рынке. Если процентные ставки по кредитам будут расти, заемщик будет защищен от этого. Однако если ставки будут падать, он будет переплачивать проценты.

Плавающая процентная ставка, как следует из названия, может измениться в течение срока действия договора. Поэтому в его тексте записывается не ее количественное выражение (например, 12% годовых), а формула расчета. То есть плавающая процентная ставка состоит из двух частей: изменяющегося ядра и фиксированной надбавки. В качестве ядра могут использоваться такие ставки, как LIBOR или EURIBOR , учетная ставка центрального банка, уровень инфляции и т.п. Фиксированная надбавка устанавливается банком, а ее размер, как правило, зависит от кредитного рейтинга заемщика. Чем выше его кредитный рейтинг, тем меньше будет размер надбавки. Пересмотр процентной ставки обычно осуществляется периодически, что закрепляется в договоре. Ставка может пересматриваться ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.

Давайте рассмотрим механизм действия плавающей процентной ставки на конкретном примере.

Для ипотечных кредитов, выдаваемых в долларах США, плавающая процентная ставка обычно привязывается к ставке LIBOR. Допустим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 100000 у.е. сроком на 15 лет. При этом договор предполагает ежеквартальный пересмотр процентной ставки по формуле «трехмесячная ставка LIBOR + 9,5%», а ставка LIBOR на момент заключения договора составляла 4,25%. Предположим, что на момент первого пересмотра процентной ставки трехмесячная ставка LIBOR составила 4,57%.

Поскольку ипотека предполагает две схемы погашения, то и мы рассмотрим обе из них.

При схеме погашения убывающими платежами все выглядит довольно просто. График платежей составляется на период до первого пересмотра процентной ставки, то есть в нашем примере на 3 платежа (один квартал). Итак, процентная ставка на момент подписания договора составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Основная сумма кредита 100000 у.е. будет равномерно распределена пропорционально периоду кредитования, то есть на 180 частей (15 лет, что составляет 180 месяцев). Проценты будут начисляться на остаток задолженности по ставке 1,1458333% (13,75%/12). Следует отметить, что я использовал распространенный подход, который подразумевает равное количество дней в каждом месяце. Однако некоторые банки используют фактическое количество дней, что, впрочем, не вызовет сколь бы то значимых расхождений. Итак, график на первые три платежа будет выглядеть следующим образом.

После этого произойдет пересмотр процентной ставки, которая теперь составит 14,07% (4,57% + 9,5%). В течение следующего квартала проценты будут уже начисляться по этой ставке, пока не произойдет очередной пересмотр. Таким образом, график платежей на следующий квартал будет иметь вид.

Затем последует очередной пересмотр процентной ставки, и так будет продолжаться до того момента, пока заемщик не выплатит ипотечный кредит полностью.

Хоть схема погашения убывающими платежами и предполагает их последовательное снижение, в случае с плавающей ставкой это может быть далеко не так. Если ее изменяющаяся часть будет расти, то это может вызвать и рост платежей, как мы и убедились на примере.

В случае с аннуитетом схема на первый взгляд выглядит сложнее, но на самом деле она ничем принципиально не отличается. Первым делом нам надо найти размер платежа, что удобно сделать в Excel при помощи функции «ПЛТ» (в некоторых версиях «Платеж»). Для этого надо заполнить параметры функции в диалоговом окне.

1. «Ставка» - процентная ставка по кредиту. На момент подписания договора ипотеки ставка составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Однако нам надо учитывать один нюанс, что в договоре фигурирует процентная ставка в годовом выражении, а нам надо привести ее из расчета ежемесячного погашения. Поэтому в этой графе мы заполняем «13,75%/12»;
2. «Кпер» - количество периодов кредитования, заполняем «180» (180 месяцев);
3. «Пс» - сумма кредита, заполняем «100000».

Остальные поля не заполняем.

Платеж составит 1314,99 у.е. и будет действовать до следующего пересмотра процентной ставки через три месяца. Учитывая, что при аннуитете проценты также начисляются на остаток задолженности, график погашения на первые три месяца будет иметь следующий вид. (Подробнее с методикой расчета платежа при аннуитете можно ознакомиться в статье «Аннуитет »)

После этого будет пересмотрена процентная ставка, которая теперь составит 14,07% и будет действовать до очередного пересмотра.

Пересчет аннуитета может показаться на первый взгляд очень сложным, однако, это совсем не так. Мы, как и прежде, воспользуемся функцией «ПЛТ», параметры которой надо правильно заполнить.

«Ставка» - процентная ставка выросла до 14,07%, поэтому в этой графе мы заполняем «14,07%/12».

«Кпер» - на этот момент уже прошло 3 месяца, поэтому до конца действия договора осталось 177 месяцев, что мы и заполним «177».

«Пс» - на этот момент заемщик уже вернул часть основной суммы кредита, а именно 513,31 у.е. (169,16+171,09+173,06). То есть на момент пересчета остаток задолженности составит 99486,69 у.е., что и надо заполнить в этой графе.

Таким образом, новый платеж составит 1336,24 у.е., а график погашения будет выглядеть следующим образом.

В дальнейшем пересчет аннуитета будет осуществляться аналогично.

Итак, в момент подписания договора ипотеки невозможно однозначно ответить на вопрос, какая из процентных ставок, в конечном счете, окажется выгодней. Тут как раз уместно выражение: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Но поскольку выбирать все равно придется, я дам несколько рекомендаций.

Фактически фиксированная процентная ставка дает определенность, то есть Вы, заранее знаете размер всех платежей, что позволяет осуществлять планирование погашения ипотеки. Однако если процентные ставки будут падать, Вы будете переплачивать, по сравнению с плавающей ставкой.

В свою очередь, плавающая процентная ставка усиливает фактор неопределенности, поскольку не позволяет прогнозировать размер будущих платежей. Станет она, в конечном счете, выгодной или нет, будет зависеть от динамики кредитного рынка. Если ставки будут расти, Вы однозначно проиграете, если будут падать – Вы выиграете.

На мой взгляд, фиксированная ставка является более удачным вариантом, но окончательное решение принимать придется именно Вам.

Досрочное погашение

Условия договора обычно предполагают возможность досрочного погашения. Подробно на примере с механизмом досрочного погашения можно ознакомиться в статьях «Досрочное погашение аннуитета » и «Досрочное погашение по схеме убывающих платежей ».

Однако помните, в некоторых случаях досрочное погашение может сопровождаться штрафными санкциями, размер и порядок начисления которых оговаривается в условиях договора.

Расчет ипотеки

Подведем итоги

Как мы убедились, в договоре ипотеки может быть много подводных камней не только финансового, но и юридического характера. Поскольку срок действия договора исчисляется годами, а иногда и десятилетиями, шанса на исправление ошибок у Вас может и не быть. Поэтому я советую досконально изучить договор, разобраться во всех нюансах, проконсультироваться у профессионального юриста, объективно оценить свои финансовые возможности и только после этого подписывать договор.

Неотъемлемый инструмент системы ипотечного жилищного кредитования - обеспечение кредита, т.е. гарантия его возврата.

Ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

Залога;
- закладной;
- ипотечного кредита.

Действующее российское гражданское законодательство под закладкой понимает ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

Вырученные залогодержателем закладной (которому переданы или на которого судом переведены права по закладной) средства в результате реализации предмета ипотеки, распределяются в следующем порядке:

Из них удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов, возникших в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией;

Они направляются на погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;

Оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;

Наконец, остаток распределяется между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится, органом, осуществившим исполнение судебного решения, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил ст. 319, п. 1 ст. 334 и п. 4. и 6 ст. 350 ГК РФ.

В данном случае ипотечный залогодатель оказывается в невыгодном положении по сравнению с тем, если бы закладная не была выдана и в последующем не была заложена. Так, по общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п. «б» ст. 350 ГК РФ). При залоге закладной предмет ипотеки служит обеспечением двух практически не связанных между собой обязательств: обязательств должника перед ипотечным залогодержателем; обязательств владельца закладной перед залогодержателем закладной. Причем на обеспечение второго обязательства залогодатель согласия не давал (по крайне мере, действующее законодательство не содержит требования к владельцу закладной о предварительном получении такого согласия от ипотечного залогодателя перед заключением сделки по залогу закладной).

При нарушении должником условий исполнения основного обязательства вырученная от реализации предмета ипотеки сумма направляется на погашение двух несвязанных между собой обязательств (вместо одного обязательства должника перед залогодержателем при отсутствии залога закладной). Шанс получить разницу между денежной суммой, полученной от реализации предмета ипотеки, и размером обязательств основного должника для залогодателя резко уменьшается.

Для наглядности продемонстрируем формулу расчета суммы, подлежащей передаче ипотечному залогодателю:

ЗД = С – ОД - ОЗ

где ЗД - сумма, подлежащая перечислению ипотечному залогодателю; С - сумма, вырученная от реализации предмета ипотеки, и уменьшенная на расходы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией; ОД - размер обязательств основного должника; ОЗ - размер обязательств ипотечного залогодержателя перед залогодержателем закладной, удержанных последним. Данный правовой перекос может свети к нулю усилия по внедрению в хозяйственный оборот дополнительного гибкого и нужного финансового инструмента - закладной.

В отличие от приведенной выше формулы приоритетной должна стать следующая формула (значения показателей те же, что и в предыдущей):

ЗД = С - ОЗ

Данная формула основана на общих правилах, закрепленных в п. 5 и п. 6 ст. 350 ГК РФ, т.е если значение ЗД получается отрицательным, то данную разницу вправе требовать ипотечный залогодержатель от ипотечного залогодателя (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Если же значение ЗД выходит положительным, то данную разницу должен перечислить ипотечный залогодержатель ипотечному залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФТ).

Перечень видов закладных, отнесенных в соответствии с Методическими указаниями по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (утв. распоряжением ФКЦБ России от 26.02.1999 г. №195-р) к категории высокорискованных относятся:

Закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования;

Закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), а иные гражданско-правовые обязательства;

Закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;

Закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством РФ не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

Закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РФ, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

Закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок, только с согласия третьих лиц, в т.ч. с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

Закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

Закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

Закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

Закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о земле-отводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отношения между субъектами ипотечного жилищного кредитования строятся на договорной основе: между субъектами кредитных отношений заключаются соответствующие договоры, определяющие все стороны кредитной сделки, включая права, обязанности и ответственность сторон.

К сожалению, лишь небольшое количество семей могут приобрести жилье за личные средства. Многие задумываются над вопросом оформления ипотечного кредита. Каким требованиям необходимо отвечать, и на каких условиях можно получить ипотеку в России? Конечно, каждый кредит для приобретения жилья в каждом банке имеет свои особенности, но общие моменты все-таки можно выделить. Итак, сегодня мы поговорим про основные условия предоставления ипотечного кредита.

Гражданство и регистрация

Практически все банки готовы кредитовать только граждан Российской Федерации. Первый документ, который содержится во всех списках необходимых документов, - это паспорт. Наличие постоянной прописки не всегда является обязательным требованием . Ипотечный кредит сам по себе подразумевает тот факт, что заемщик сменит местожительство после проведения кредитной операции. Тем не менее, многие кредиторы требуют хотя бы временную прописку в регионе, где работает структурное подразделение банка.

Возраст

В среднем возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет . Но есть банки, которые готовы расширять эти возрастные рамки. Например, в Сбербанке кредит можно получить и до наступления 75-летия. Но стоит помнить, что возрастные ограничения относятся к дате окончания кредитного договора, а не к дате его заключения. Таким образом, если заемщик хочет получить кредит на 20 лет, то на дату получения кредита ему не должно быть больше 45 лет.

Трудовой стаж

Требования длительности трудового стажа связаны с тем, что банк хочет оценить стабильность доходов заемщика. Обычно стаж на последнем месте не должен быть менее 6 месяцев. Имеет значение также общий трудовой стаж и его непрерывность. Эта информация дает кредитору понимание о характере трудовой деятельности потенциального заемщика.

Уровень дохода и его документальное подтверждение

Необходимый размер дохода зависит от суммы запрашиваемого кредита. При этом кредиторы могут устанавливать минимальный порог. Часто можно встретить цифру в размере 30000 рублей.

Банк может требовать подтверждение заработной платы как по форме НДФЛ-2, так и по собственной форме. Пенсию заемщик должен подтвердить справкой из пенсионного фонда. Исключениями могут быть только случаи, когда зачисления идут на карту, открытую в этом же банке.

К рассмотрению могут приниматься и другие доходы. Например, если речь идет об аренде, то необходимо предоставить соответствующий договор. При наличии депозита с ежемесячной выплатой процентов - договор банковского вклада. Банки могут рассматривать доходы клиента и в индивидуальном порядке, а также запрашивать дополнительные документы.

Отсутствие официальных доходов не является непреодолимым препятствием для получения ипотеки. Но в такой ситуации, как правило, банк не предоставит более 50% от стоимости жилья.

Поручители и созаемщики

Для увеличения шансов того, что банк одобрит кредит, лучше привлечь созаемщиков или поручителей. Поручителем может выступить любое платежеспособное лицо, которое отвечает требованиям банка. Созаемщиком, как правило, может быть только близкий родственник. Если потенциальный заемщик находится в браке, то оформление договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика для супруга или супруги является обязательным практически во всех банках.

Первоначальный взнос

В среднем первоначальный взнос по ипотечным кредитам в российских банках - 20-30%. Есть отдельные предложения со взносом 15%. Получить классическую ипотеку в размере 100% стоимости кредита очень сложно. Речь будет идти, скорее всего, об отдельных программах, связанных с приобретением квартиры в новом доме, строительство которого проходило при участии этого же банка или аффилированных структур.

Потенциальному заемщику могут предложить альтернативный вариант. Самым распространенным способом получить ипотеку при отсутствии личных средств является предоставление дополнительного залога. Этот вариант больше подходит лицам, у которых уже есть какая-либо недвижимость, но они хотят улучшить условия проживания за счет кредитных средств.

Вторым вариантом является оформление потребительского кредита для оплаты взноса. Этот способ требует немаленького размера дохода заемщика и членов его семьи, так как им придется несколько лет обслуживать два кредита.

Процентная ставка

Процентная ставка в среднем находится в диапазоне 12-14%. Более низкие проценты банки предлагают в рамках отдельных акций, которые в основном дают возможность приобрести новое жилье.

На сегодняшний день самые низкие процентные ставки можно найти в банках, которые работают в рамках программы государственной поддержки ипотечного кредитования.

Срок кредита

Максимально возможный срок кредита, который сегодня предлагают российские банки, - 30 лет. Но заемщик вправе выбрать любой срок, который соответствует его возрасту, и при котором размер платежей соотносится с доходами. Обычно банки заключают договора только на период кратный 12 месяцев.

Страхование

​Согласно действующему законодательству, заемщик в обязательном порядке должен застраховать только недвижимость. В перечень рисков обычно входит пожар, затопление, разрушение при других обстоятельствах, а также противоправные действия третьих лиц.

Также практически все финансовые учреждения требуют заключение договора страхования жизни и трудоспособности заемщика. Он имеет право отказаться от этого. Но тогда банк выдает кредит под более высокий процент. Обычно речь идет об 1-1,5% разницы.

Третьим договором, который банк может потребовать заключить, является титульное страхование. Оно предусматривает защиту от потери права собственности на недвижимость. Вопрос о таком страховании возникает тогда, когда не прошел срок исковой давности после приобретения права собственности продавцом.

Недвижимость

Самым популярным объектом ипотечного кредитования является квартира на вторичном рынке . Большое и разнообразное предложение такого жилья привело к тому, что потенциальные заемщики чаще всего обращаются в банк именно с целью такой покупки.

Также много банков работает на рынке кредитования первичной недвижимости. Причем речь может идти как о домах, которые введены в эксплуатацию, так и о тех, которые находятся на стадии строительства. В последнем случае банк предложит, скорее всего, ограниченный перечень застройщиков, с которыми установлены партнерские отношения и которые прошли проверку.

Кредит для приобретения дома с земельным участком не такой популярный среди российских банков. Исключением являются только новые дома в коттеджных поселках с полностью оформленной документацией. Нежелание кредитовать частные постройки связано, в большей мере, с земельными вопросами. При более детальном изучении документов часто всплывают проблемы, которые повышают для банка риск потери залога.

Частные случаи

Кроме привычной ипотеки на квартиру или дом, деньги можно взять и на покупку другой недвижимости. Речь обычно идет о приобретении гаража, парковочного места, комнаты в коммуналке или доли в квартире. Такие программы предлагают немногие банки. Их получение связано с большим количеством бумажной волокиты, так как кредитную операцию нельзя назвать стандартной, и банк может рассматривать документы на протяжении длительного времени.