Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Как арендатору или арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке Имеет ли право арендатор расторгнуть договор

ВОПРОС: Я являюсь собственником нежилого помещения. Сдал помещение в аренду под магазин. Согласно договору срок аренды составляет одиннадцать месяцев. Через шесть месяцев после заключения договора аренды арендатор сказал, что торговли нет, соответственно, арендную плату платить нечем, поэтому он расторгает договор аренды. На следующий день после уведомления арендатор освободил помещение: вывез из магазина торговое оборудование и свой товар, после чего передал мне ключи от магазина. Хотя по договору арендатор был обязан предупредить арендодателя за один месяц до расторжения договора. Можно ли взыскать с арендатора убытки за досрочное расторжение договора аренды, то есть с момента, когда он выехал из помещения, до момента, когда я найду нового арендатора?

ОТВЕТ: В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из данных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор может быть расторгнут только по решению суда, если законом или договором не предусмотрено, что такое расторжение в одностороннем порядке возможно по заявлению одной из сторон до истечения срока действия договора. Применительно к данному случаю, законом такая возможность не предусмотрена.

Таким образом, если в договоре аренды не было предусмотрено, что арендодатель или арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то такой отказ от договора является недействительным. В этом случае Вы вправе взыскать с арендатора убытки, вызванные досрочным расторжением договора: арендную плату за оставшиеся пять месяцев.

Если в договоре аренды было предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора аренды, как односторонний отказ какой-либо из сторон, Вы вправе взыскать только убытки, вызванные нарушением срока уведомления об одностороннем отказе от договора, то есть за один месяц, который был предусмотрен договором аренды.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

• направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);

• предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);

• требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования. При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении. После этого, если арендатор не ответит на претензию или ответит отказом исполнить требование арендодателя, можно сразу обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Совет : в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии). Кроме того, рекомендуется указывать в договоре почтовый адрес, на который должны будут направляться претензии арендодателя, особенно если у организации не совпадают фактический и юридический адреса.

Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору

«Все претензии к арендатору о нарушениях им условий настоящего Договора направляются по почте по следующему адресу: (полный почтовый адрес арендатора), либо вручаются уполномоченному представителю арендатора под расписку по следующему адресу: (полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме. В противном случае Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении настоящего договора».

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора - расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

Расторжение договора аренды путем одностороннего отказа от исполнения договора куда более удобно для арендодателя в сравнении с расторжением договора в судебном порядке. Ведь в этом случае не нужно предварительно направлять арендатору претензию и ждать ответа на нее, а потом еще и добиваться вынесения судебного решения, участвуя в судебных разбирательствах. Однако далеко не любой арендатор соглашается на включение в договор пунктов, наделяющих арендодателя правом отказаться от договора.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

• в договоре не указан срок аренды;

• в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики : суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

• до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);

• до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);

• до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);

• до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

3. Срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

1) безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

-------------

Пример из практики : суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

Суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали, поскольку истец в соответствии с законом воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, а ответчик получил соответствующее уведомление от истца.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Закон запрещает осуществлять действия по реализации гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Обязанность продлить договор аренды недвижимого имущества у ответчика в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств он не принимал.

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).

2) условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

Пример недостаточно четкой формулировки о праве арендатора на односторонний отказ от договора

«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендодателю нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора - правомерное действие, а досрочное расторжение договора - не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).

В каждой стране ежедневно заключается огромное количество соглашений. Сегодня предстоит разобраться, какой в России предлагается порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Можно ли досрочно прервать действие данного документа? Что придется сделать для этого? Нужны ли основания для досрочного расторжения соглашения об аренде? Ответив на все эти вопросы, гражданин сможет обезопасить себя от непредвиденных ситуаций с арендодателем.

Расторжение или отказ от обязательств

Первым делом придется обратить внимание на один нюанс. О нем забывают многие. В российском законодательстве есть такое понятие, как отказ от исполнения обязательств. Его нередко сравнивают с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. На самом деле это не так.

Отказ от обязательств, к примеру, разрешается в предпринимательской деятельности. Он может протекать без судебных разбирательств. А вот расторжение договора аренды в одностороннем порядке (арендатором, например) является поводом для обращения в суд.

Правовые последствия у этих терминов тоже разные. При отказе от обязательств вторая сторона не может требовать исполнения условий ранее заключенного договора. В случае с односторонним расторжением за гражданином остается такое право, даже несмотря на судебное решение.

Основания для расторжения по ГК

Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.

Первое основание - это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.

Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно. Но об этом немного позже. Для начала следует учесть еще одно основание для прекращения действия соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.

Все перечисленные основания актуальны для любых соглашений по Гражданскому кодексу. Но по закону у каждого договора имеются свои особенности. Их придется принимать во внимание в обязательном порядке.

Варианты расторжения

Но это еще не все. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке подразумевает несколько вариантов развития событий. Они напрямую зависят от обстоятельств.

Дело все в том, что на сегодняшний день можно расторгнуть любой договор в одностороннем плане:

• в судебном порядке;
• без участия судебных органов.

Как правило, любая сторона при наличии веских оснований для прекращения действия соглашения может обратиться с соответствующим ходатайством.

Порядок действий без суда

Что конкретно необходимо сделать в том или ином случае? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке без участия суда предельно прост.

Гражданин должен:

1. Собрать доказательства о наличии оснований для прекращения соглашения. Не обязательно, но желательно. Сами основания должны быть в обязательном порядке.
2. Составить уведомление о своих действиях. О том, как оно пишется, будет рассказано позже.
3. Дождаться ответа. Сколько ждать? Либо столько, сколько предусматривается подписанным ранее соглашением, либо не больше 30 дней с момента получения уведомления второй стороной.
4. Если гражданин согласен, можно составить соглашение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
5. Подписать новое соглашение. Желательно в присутствии нотариуса.

На самом деле нет ничего трудного! Именно так происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. ГК РФ и законодательство страны указывает на то, что новое соглашение должно быть предъявлено в той же форме, что и основной договор. Больше никаких существенных указаний на этот счет нет.

Обращение в суд

Но иногда бывает так, что вторая сторона либо не согласна с решением, либо просто игнорирует уведомления. В данном случае необходимо изучить порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд. Процесс этот отнимает больше времени, но он в целом мало чем отличается от ранее предложенного алгоритма.

Первые два шага будут аналогичными - одна из сторон (например, арендодатель) собирает доказательства наличия оснований для прерывания соглашения и уведомляет второго участника о своем решении. Дальше придется немного подождать. Если ответа на уведомление нет спустя 30 дней (или после окончания предусмотренного договором срока), необходимо обратиться в суд с иском о расторжении.

Для этого придется:

1. Собрать доказательства правомерности своих действий. Именно поэтому важно отсылать уведомление о решении почтой. У гражданина должны быть доказательства того, что он старался урегулировать вопрос мирно. Помимо них необходимо приложить договор аренды, удостоверение личности заявителя.
2. Написать иск и направить его в суд вместе с подготовленным заранее пакетом бумаг.
3. Дождаться судебного заседания и расторгнуть договор по решению соответствующих органов.

Такой вариант иногда бывает неизбежен. Поэтому досрочное расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке не всегда происходит без проблем. К ним придется подготовиться.

Правовые последствия

Теперь немного о том, что грозит после проделанных действий. Чем обернется одностороннее расторжение любого договора?

Во-первых, необходимо помнить, что он прекратит свое существование. Когда именно изменения вступают в силу? Существуют следующие варианты:

• с момента подписания соглашения о расторжении договора одной из сторон (при внесудебном порядке);
• когда судебный акт вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если в соглашении в собственность передавалась вещь, ее придется вернуть владельцу. Иначе это считается неосновательным обогащением. В случае с квартирой придется ее освободить.

В-третьих, если предусматривается уплата пени, неустоек и прочих денежных средств, все это будет действовать и начисляться до момента исполнения обязательств.

Основания для возвращения квартиры

Далее немного о том, как будет происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Как уже было сказано, для этого необходимо иметь существенные основания. Общие случаи перечислили, теперь можно рассмотреть частные случаи. А именно - договор аренды. Какие особенности он имеет?

Когда может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? ГК указывает на то, что гражданин может требовать свою собственность обратно, если:

• арендатор серьезно нарушает правила проживания в квартире;
• использует недвижимость так, как не предусматривается договором;
• ухудшает состояние имущества;
• задерживает выплату аренды больше 2-х раз подряд;
• отказывается делать капитальный ремонт (если такое обязательство предусмотрено соглашением).

Данные случаи прописаны в 619 статье Гражданского Кодекса. Стороны могут сами указывать ситуации, при которых можно в одностороннем порядке расторгнуть ранее подписанное соглашение. Это наиболее подходящий вариант действий.

Образец

Как провести расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец уведомления, предложенный далее - это всего лишь шаблон, которым можно руководствоваться в большинстве случаев.

На сегодняшний день уведомление может выглядеть приблизительно так:

"Я, (данные об арендодателе: Ф. И. О. гражданина, паспортные данные), именуемый далее "Арендодатель", настоящим документом уведомляю гражданина (сведения о человеке, снимающем квартиру), что хочу расторгнуть договор № (номер договора) в одностороннем порядке по причине (описание ситуации). Прошу ответить на мое уведомление в течение 30 дней с момента его получения. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд".

Ничего трудного, особенного или непонятного. Самое обычное уведомление, которое указывает на замысел гражданина. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке уже был изучен. Как выглядит соглашение о реализации поставленной задачи?

Например, так:

Мы (сведения о лице, сдающем квартиру в аренду), именуемый как "Арендодатель", и (информация о квартиранте), называемый "Арендатор", настоящим соглашением выражаем намерения:

1. В одностороннем порядке прекратить действие договора № (номер) с момента подписания документа.
2. Все обязательства сторон по договору прекращаются после заключения соглашения, имущество возвращается арендодателю.
3. В акте возврата необходимо указать текущее состояние квартиры. Документ должен быть составлен в течение (количество дней) после подписания настоящего соглашения.
4. Настоящий документ составлен в двух экземплярах с одинаковой юридической силой. Выдан каждой из сторон.

Правила оформления соглашения

Теперь понятно, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Арендодателем или арендатором - это не так важно. Главное, что принцип действий ясен.

Никаких существенных наставлений относительно написания соответствующих бумаг нет. На них распространяются общие принципы деловой переписки, сохраняется стандартная структура писем. Если не хочется думать о том, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он поможет написать и уведомление, и соглашение.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором возможно в определенных законодательством или договором случаях. Как и в любом контракте, его участники имеют права и обязательства друг перед другом. Все важные нюансы деятельности обеих сторон определяются условиями договора. В случаях, когда определенные моменты не урегулированы соглашением сторон, порядок действий определяется законодательством страны.

В зависимости от того, каким способом происходит расторжение договорных обязательств, определяется порядок действий. Также он будет зависеть и от того, кем является сторона, желающая расторгнуть договор: арендодателем или арендатором.

Арендодатель

Если обстоятельства вынуждают расторгнуть контракт арендодателя, то он обязан своевременно уведомить об этом арендатора. Сроки могут быть установлены договором или законодательством. В России установлен срок 1 месяц, чтобы арендодатель уведомил об этом своих арендаторов, если иное не установлено договором.

Арендодатель может расторгнуть договор на основании:

1. Неисполнения арендатором существенных обязанностей.
2. Исполнение обязанностей ненадлежащим образом.
3. Иные предусмотренные договором обстоятельства для расторжения.

Если есть определенные обстоятельства, при которых контракт может быть сохранен и будет продолжать действовать, то они обязательно должны быть указаны в этом уведомлении.

Оно обязательно составляется в письменном виде и вручается второму участнику лично или письмом с уведомлением. Это даст конкретную дату получения информации, с которой начинается отсчет времени, предоставленного для ответа.

Срок для предоставления ответа установлен в количестве 1 месяца с момента получения уведомления. Если ответ не поступил и арендуемая собственность не была передана обратно собственнику, то арендодатель должен обратиться в суд. Доказательством попытки мирного урегулирования будет отправленное уведомление.

Арендатор

Если решение принято арендатором о разрыве договора, он должен известить об этом в письменном виде арендодателя. Их соглашением может быть установлен определенный срок, за который он обязан уведомить арендодателя.

Если обе стороны договора согласны расторгнуть соглашение, то подписывается акт передачи имущества и составляется соглашение о расторжении.

Если второй участник не соглашается на разрыв партнерских отношений, необходимо направить ему уведомление по почте. Также это можно сделать лично, передав ему документ в руки. В этом случае нужно принести его в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, на другом он должен поставить номер входящего уведомления и дату с подписью и печатью организации, подтверждающие получение.

После уведомления необходимо передать имущество арендодателю в установленный срок, который указан в уведомлении. Акт по приемке нужно также отправить письмом по почте либо принести лично арендодателю.

Такой порядок предусмотрен только в том случае, когда самим договором предусмотрен порядок расторжения в одностороннем порядке.

Но если соглашением не предусмотрено односторонний разрыв контракта, то необходимо действовать на основании законодательства.

В статье 610 ГК говорится о том, что расторгнуть односторонне можно соглашение об аренде, которое заключено на неопределенный срок. Если же срок установлен, то расторгнуть его можно только в порядке, предусмотренном контрактом. Если контракт заключен на неопределенный срок, уведомить арендодателя необходимо за 3 месяца.

Если арендатором были предприняты все меры по мирному прекращению партнерских отношений, но другой участник сделки продолжает требовать оплату или не возвращает излишне уплаченные денежные средства, то можно обратиться в судебную инстанцию. Арендатор обязан освободить объект аренды в срок. Этот срок он сам указывает в уведомлении.

Документы

Гражданский кодекс в ст. 622 обязывает участников соглашения об аренде для прекращения партнерских отношений собрать необходимый пакет документов:

• соглашение о расторжении;
• акт приемки.

Если вопрос решается через суд, то потребуется еще уведомление второй стороны о прекращении договора.

Акт приема-передачи важно составить по всем правилам. В нем должна отражаться следующая информация в полном объеме:

• сроки возврата арендуемого имущества;
• место прекращения действия их соглашения;
• описание объекта (внешнее, техническое, иное).

Чем больше будет записано характеристик в данный документ, тем меньше вероятности, что потом возникнут претензии по его состоянию после расторжения сделки.

Если процесс аннулирования контракта будет проходить в суде, то нужно будет составить соглашение о досрочном прекращении обязательств. Он нужен в качестве доказательства, если:

1. Контракт предусматривает пролонгацию.
2. Один из участников сделки отказывается от выполнения своих обязательств.

К одним из самых неприятных последствий незаконного расторжения сделки относится компенсация второй стороне понесенных убытков и иных расходов в связи с данным расторжением.

Особенности

Особые нюансы, связанные с прекращением действия этого типа договоров, связаны в первую очередь с тем, каким образом производится прекращение контрактных отношений. Расторжение может быть следующим:

• по соглашению сторон;
• односторонним;
• в судебном порядке.

При обоюдном решении участников сделки составляется соглашение о расторжении. После подписания этого документа никаких претензий друг к другу у участников процесса быть не должно. Арендатор должен передать арендуемое имущество арендодателю, о чем должен быть подписан соответствующий передаточный акт.

Если соглашение об аренде было составлено на период свыше года и зарегистрировано в Росреестре, то соглашение о расторжении аналогично должно быть зарегистрировано в этом органе.

Зачастую расторгнуть сделку пытается только один участник сделки, а другой ему мешает. Поэтому, чтобы иметь все основания для одностороннего прекращения сделки, важно изучить, при каких обстоятельствах это возможно.

Сам контракт может предусматривать различные обстоятельства, при наступлении которых участники получают право на односторонний разрыв договорных отношений.

Для того чтобы расторжение было принято в судебном порядке, нужно представить судье доказательства, что все досудебные мирные пути решения конфликта были исчерпаны, но участники сделки не смогли договориться между собой. Только в этом случае судом будет принято дело к рассмотрению.

При подписании любого контракта, связанного с арендой, важно предусматривать как можно больше возможностей для одностороннего прекращения действия этого документа, чтобы не быть принужденным против воли выполнять свои обязательства.

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

• основные нарушения договорных обязательств;
• наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось - последующая реализация предоставленного права станет невозможным.