Знаки
Некоммерческое жилье. Договор аренды квартиры. Порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Некоммерческое жилье. Договор аренды квартиры. Порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Право на жилую площадь у совместно проживающих с нанимателем возникает лишь при условии включения каждого в договор коммерческого найма. Включение в письменный договор возможно лишь с согласия наймодателя и при соблюдении нормы жилья на одного человека (ст. 679).

В отличие от бессрочного социального найма здесь закон определил сроки договора: короткий, КРАТКОСРОЧНЫЙ - до одного года, ДЛИТЕЛЬНЫЙ - до пяти лет (ст. 683). Если введен срок пользования, то вводится и преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Однако инициатива в продлении договора - у наймодателя, которую он должен проявить за три месяца до окончания срока действия договора.

Пятилетний срок найма жилого помещения - традиционный срок для жилищных отношений. Прежде в коммерческой аренде срок устанавливали стороны.

При краткосрочном договоре у нанимателя меньше прав, он лишается:

* права быть вписанным персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих;

* права вселять временных жильцов и поднанимателей;

* преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

* права на замену нанимателя в договоре;

* льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения.

Права и обязанности НАНИМАТЕЛЬ как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения. НАНИМАТЕЛЬ как должник обязан вернуть другой стороне по истечению срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им.

Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору коммерческого найма, где состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как сокредиторы и содолжники.

Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента.

Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю.

Для договора социального найма жилья в числе оснований возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, лежит совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: во-первых, предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение; во-вторых заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора. Нарушение письменной формы договора не влечет его недействительности (ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162).

Наймодатель вправе - расторгнуть по основаниям и в порядке, установленном в законе договор социального найма.

По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищного фонда предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственника.

Расторжение 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же они продолжают использовать помещение не по назначению и нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Договор ссуды.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск гибели или повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить это, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь. Договор прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации ю/л-ссудополучателя.

Скачать договор найма 2019 жилого помещения, квартиры образец бесплатно бланк

01.03.2019

(квартиры и пр.) - документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ ):

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ).
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:

Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ).
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать образец (бланк) договора аренды (есть и варианты между физическими лицами (обусловлено спросом на такие бланки ):

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

Договор, как правило, содержит следующее:
1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.
2. В договоре найма жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
3. Стоимость найма жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).

Скачать также:

Некоторые выдержки из Главы 35 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (с татья 677).

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.

О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.

О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.

Плата за жилое помещение освещается в статье 682.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.

Договор найма в отношении жилого помещения подразумевает процедуру оформления между двумя сторонами, одной из которых может выступать физ. лицо, а второй юр. лицо, гос. или мун. орган, другое физ. лицо, соглашения, в рамках которого предоставляется под временное, краткосрочное или постоянное проживание площадь квартиры, загородного или городского дома, отдельная комната.

Предметом оформляемой договоренности может подразумеваться только отдельная жилплощадь, подпадающая под определение изолированной и обладающей всеми необходимыми характеристиками, гарантирующими обеспечение необходимых по законным требованиям условий проживания на постоянной основе. То есть жилье, должно соответствовать санитарным, пожарным, социальным и иным установленным в рамках закона нормативам, подразумевающим комфортное нахождение в нем на постоянной основе.

Заключать договор можно на:

целиком жилой дом;
целую квартиру МКД;
комнату с доступом к необходимым удобствам.

Стороны, между которыми заключается соглашение включают:

наймодателя – персону, которая на возмездных основаниях предоставляет находящееся у него в соб-ности жил. помещение;
нанимателя – персону, которая собирается на возмездных условиях проживать определенный или неопределенный срок на предоставляемой жилплощади.

Заключение договора подразумевает наличие коммерческого аспекта, выражаемого в предоставлении нанимателем в пользу собственника (или посредника), предоставляющего жилье, регулярных выплат за аренду, также наниматель может брать на себя обязательства по выплате издержек на содержание жилплощади и оплаты коммунальных счетов.

Обязательства наймодателя, в широком понимании, заключаются в соблюдении условий заключаемой договоренности и в ответственности за предоставление жилья надлежащего качества, без обременений.

В случае с договоренностью по социальному найму жилья, стороной, предоставляющей наемные площади, служит ответственная государственная структура или соответствующий отдел местной службы, обеспечивающей самоуправление.

Такое жилье на возмездных условиях отдельной категории (не коммерческого типа) может быть передано только лицам, располагающим гражданством РФ и соответствующим требованиям на обеспечение передачи места перманентного проживания по соц. программам.

Договор социального найма жилого помещения

По определениям кодексов РФ, регулирующих жил. и гражд. права, обеспечение условий по договору соц. найма является, в наиболее широком применении, обязанностью местной власти (муниц. ор-нов). Также жилье может выделяться из фондов, контролируемых федеральными органами. Предоставляется жилая площадь этого типа нуждающимся, располагающим соответствующими законными основаниями.

Чтобы получить жилплощадь по договору социального найма, необходимо:

быть гражданином РФ – это общее требование, предоставление жилья не гражданам по гос. обязательствам регулируются отдельно и, чаще всего, формируются из иных фондов;
обладать законно обоснованной нуждой под улучшение условий постоянного проживания;
находиться в соотв. нас. пункте на постоянном пребывании;
входить в малоимущую учетную кат-рию;
быть включенным в гос. или мун. программу предоставления жилплощади из фондов с социальной категорией назначения.

В рамках структуры программ по предоставлению социального жилья допустимо наличие лиц в статусе сонанимателей, таковыми могут являться родители нанимателя, супруги и отпрыски. Основную ответственность по договоренности с государством несет, в первую очередь, наниматель.

В обязательства нанимателя входят:

Образец заполнения

Наем жилого помещения в рамках означенных законом категорий – это процесс консенсуальный, то есть, подразумевающий обязательства наймодателя на предоставление жилья без обременений, возмездный – то есть, заключаемый на условии наличия взаимных расчетов сторон, а также взаимный, что говорит о наличии обязательств у каждого участника соглашения, которые необходимо отмечать в договоре.

Консенсуальная и взаимная природа, о которой говорит договор найма жилого помещения, подразумевает непосредственную самостоятельную необходимость сторон обговорить условия сделки, выплат и проживания.

На постоянной основе в договор необходимо включать следующие пункты:

обязательства по выплате и четко установленный объем средств, которые наниматель обязуется регулярно предоставлять наймодателю;
кто из участников договоренности берет на себя права по выплате содержания жилплощади и оплаты счетов от коммунальных служб;
срок, на который обеспечивается заключение договоренности. Отсутствие обговоренного конкретного срока дает основания, по закону, считать, что соглашение заключено на максимально допустимый срок в 5-ть лет;
наличие сонанимателей, поднанимателей или дополнительно проживающих, правила их вселения за исключением общепринятых, правила их проживания и возможные дополнительные обременения;
ответственность за осуществление текущего ремонта. Если в договоре отсутствует обсуждение данного вопроса, по установленным основаниям такие процедуры становятся одной из обязанностей стороны, проводящей наем жилья;
ответственность по проведению ремонта капитального типа. Если не имеется отдельных отметок в дог-ре, эта обязанность лежит на плечах предоставляющей свою соб-ность в наем стороны;
ответственность за досрочный разрыв дог-ра в отношении обеих сторон.

Структура договора найма жилого помещения по обязательным основаниям, для обеспечения чистоты и честности сделки должна включать следующие пункты:

Срок легитимности договора;
Права и принимаемые обязанности;
Порядок и условия, при которых осуществляется взаимная передача жилья;
Порядок осуществления и возможных изменений на взаимные расчеты сторон;
Ответственность, которой обременяются участники в рамках заключенного соглашения;
Основания договора и возможный процесс его расторжения;
Формат осуществления решения спорных ситуаций в рамках предмета договоренности;
Форс-мажорные ситуации;
Прочие условия, относящиеся к предшествующим переговорам по вопросам, специфике осуществления заключения соглашения и др. моменты;
Список, в котором отмечаются приложения, идущие вместе с главным док-том;
Реквизиты участников, контактные и адресные сведения, подписи и проч.

К числу приложений, которые могут подлежать включению в соглашение, относятся:

ксерокопии документов на жил. пом-ние;
ксерокопии документации, утверждающей владение недвижимостью по праву;
опись, составленная относительно дополнительного имущества, которое передается вместе с жилплощадью;
копии документов, устанавливающих личности участников договоренности;
и другие необходимые документы.

В плане срока заключения договоренности существуют две основные правовые формы:

краткосрочная – максимальная продолжительность которой бесперебойно может составлять 11 мес. По такой форме предоставления жилья в возмездное пользование не подразумевается налоговой ответственности;
долгосрочная – более 11-ти месяцев, подразумевает наличие налоговых обременений.

По обеим вариациям договор найма жилого помещения располагает возможностью быть перезаключенным или продляться отдельным приложением по завершении срока, в который он оставался легитимен.

Всем привет, читатели, !

Оказывается, государство всеми силами старается помочь своим гражданам, которые берут в аренду квартиры в Хабаровске у частников и предлагает некоммерческий найм жилья от государства. Меня тоже заинтересовал этот вопрос не на шутку. Авось, что хорошее получится, подумалось мне:)

Вы узнаете, что такое социальный некоммерческий найм жилья от государства, откуда растут его ноги и на что стоит рассчитывать гражданам, которые платят за аренду квартир в Хабаровске немалые деньги.

Что такое некоммерческий найм жилья

Некоммерческий найм жилья вырос из социального найма, который был определен, с 2005 года, в основном для категории «малоимущие». В связи с этой градацией, например, молодые семьи, молодые специалисты, да и просто люди чуть ниже среднего достатка, остались без возможности хоть как-то поправить свои жилищные условия. Этой категории граждан приходится полностью отдавать свои средства на коммерческий найм квартиры, что сильно бьет по карману.

Поэтому государство решило предоставить жилье на условиях социального некоммерческого найма, который предполагает аренду квартиры у государства по сниженным тарифам, намного меньшим, чем мы привыкли видеть на рынке аренды жилья в Хабаровске.

Как появился некоммерческий найм жилья

Явление это не новое. В развитых странах (что такое, опять я употребляю слово «развитые»…) Запада, например, Канада, США, страны Западной Европы, некоммерческий найм жилья приобрел довольно серьезные масштабы. Здешние правительства вовремя смекнули, что строить и сдавать в аренду квартиры, пусть даже за полцены, намного выгоднее, чем решать проблемы обманутых дольщиков:) А может и нет, но так или иначе социальный найм жилья там процветает.

В России не стали далеко ходить и решили тоже применить, уже обкатанную на Западе, систему социального найма жилья. Даже президентский указ №600 давал распоряжение уже к январю 2013 года организовать рынок некоммерческого найма жилья в стране. Правда Госдума только в марте 2013 начала рассматривать этот законопроект. Ох, уж эта бюрократия…

Реализация программы некоммерческого найма

Кто-то ведь должен делать так, чтобы доходные дома появлялись. Предусматривается, что возведением домов для социального найма будут частные застройщики. После постройки и сдачи дома, владеть им, на правах собственности будет только одно лицо, скорее всего оно будет либо самостоятельно заниматься хозяйственными вопросами, либо, что более вероятно, наймет управляющую компанию. Договор некоммерческого найма квартиры по срокам будет как долгосрочный, от 3-х и до 10 лет, так и краткосрочный — на 1 год. Предполагается, что не приватизировать, ни приобрести такое жилье будет невозможно. Конечно, же реализация программы некоммерческого найма жилья ляжет на субъекты федерации.

Кстати, предполагается, что те, кто будет пользоваться некоммерческим наймом, должны будут освободить очередь на получение социального жилья. Так это или нет — поживем и посмотрим.

Сколько будет стоить оплата некоммерческого найма

По предварительным расчетам за однокомнатную квартиру, проживающие в ней два человека (на площади 42 кв.м.) будут выплачивать от 8500 — 13500 рублей ежемесячно.

Для кого некоммерческий найм жилья

На обсуждении в Госдуме пока определились, что пользоваться некоммерческим наймом жилья смогут те, кого не включили в малоимущие, но в то же время, кому не по силам платить за коммерческую аренду квартиры. Менее расплывчатой формулировки я пока не встречал, да и многим моим читателям понятно, как при принятии законов любят навести туман:)

Что уже попытались сделать в регионах

Санкт-Петербург В городе приняли закон, который позволяет арендовать жилье на льготных условиях и это было еще в 2011 году. Правда категория граждан, которые могут иметь право на такой найм жилья — признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом, как я и отмечал выше, те, кто воспользовался некоммерческим наймом, снимаются с учета. Аренда жилья осуществляется неопределенный срок и выселение только при злостной задолженности по оплате за найм жилья. Стоимость без коммуналки такого жилья обходится около 4500 рублей в месяц.

Все бы хорошо, да вот только обеспечение жильем с помощью некоммерческого найма происходит куда медленнее, чем на бумаге. За два года, с момента начала действия программы, чуть меньше 400 семей смогли воспользоваться некоммерческим наймом жилья.

Калининград Фонд недвижимости, отведенный под программу некоммерческого найма жилья состоит из недвижимости, построенной на средства регионального бюджета. В Калининграде умудряются привлекать к постройке доходных домов местных застройщиков, которые строят жилье по стоимости около 31 тыс. руб. за кв.м, в то время, как среднерыночная цена жилья составляет в городе 44 тыс. руб. за квадрат. Добиться этого оказалось нелегко для местной администрации, но вполне реально, т.к. есть заинтересованность в улучшении качества жизни своих граждан.

Кому посчастливилось попасть в струю некоммерческого найма жилья: специалисты профессий, в которых ощущается дефицит на рынке труда в Калининграде, педагоги, медики, работники социально-культурной сферы. Правда есть небольшие условия: перед тем, как претендовать на некоммерческий найм, необходимо отработать 5 лет по профессии и еще 5 лет оставаться работать в ней после заключения договора по некоммерческому найму жилья и тогда он может выкупить эту квартиру и даже не по рыночной, а государственной цене. Оплата за однокомнатную квартиру будет составлять около 5000 рублей в месяц. За четыре года проведения программы некоммерческого найма жилья, обеспечить квартирами так же чуть меньше 400 семей. Не густо, честное слово, но хоть что-то.

И, в принципе, ничего нового и отличного от принятой в свое время, советской системы социального найма жилья — нет. Параллельно с решением жилищного вопроса у людей, государство решает вопрос постоянной текучки в таких профессиях, как педагоги, медработники и прочие. В природе это называется симбиоз, в простонародье — и себе и людям. Но смогут ли остальные региона повторить подобную практику — остается загадкой.

Северодвинск (Архангельская область) В этом городе давно «умирает» судостроение, но в рамках программы некоммерческого найма квартир, государство решило возродить бывалые масштабы производства. Даже планируется обеспечить жильем около десяти тысяч рабочих. Хорошо, если планируемое сбудется. А пока одну восьмую бюджета на развитие программы некоммерческого найма жилья выделяет сама Архангельская область, а остальные ждет от федерального бюджета, который неизвестно когда поможет.

Благовещенск Теперь поговорим о более близком для нас примере. Местные бизнесмены за сумму около 200 млн. рублей построили свой доходный дом. Правда местная администрация выделила землю под его застройку в промышленном районе города, да еще и на окраине (с чего бы это? не понимаю…:), поэтому плата жильцов за электричество идет по промышленным тарифам. Помимо этого жилые дома, оказывается вообще запрещено строить в промзоне (наверное, в администрации не читают законы). Но так или иначе, люди здесь живут, потому что выгодно, т.к. оплата за квартиру составляет всего 8000 рублей.

Сам же бюджет области не располагает необходимыми финансовыми средствами для реализации программы некоммерческого найма — ждут поддержку из федерального бюджета. Так почему бы тогда не давать строить местным бизнесменам доходные дома в нормальных районах? Не понятно…

Владивосток По-своему выбрали власти Владивостока пути реализации программы некоммерческого найма жилья: переселить студентов на о. Русский, а в бывшие общежития заселить граждан по договорам некоммерческого найма квартир. Стоимость такой аренды будет очень небольшой — с однокомнатной квартиры всего 1000 рублей, остальное оплачивает местный бюджет. Категории граждан, которые могут заселиться в эти квартиры по договору некоммерческого найма относятся к бюджетникам — врачи, педагоги, тренеры, воспитатели.

Хабаровск Милый моему сердцу город (это не агитация — просто настроение хорошее). В нем тоже планируется проводить работу по предоставлению жилья под некоммерческий найм и причем уже в 2013 году. На эти нужды выделено около 70 млн. рублей. Правда возникает резонный вопрос, если в Благовещенске на возведение дома потратили 200 млн. рублей (это предприниматели, которые считают каждую копейку и переправа с китайским стройматериалом рядом), то на что хватит этих денег в Хабаровске? Даже не хочется думать об этом. В любом случае, большинство продолжит арендовать квартиры у частников.

Перспективы некоммерческого найма

Если вы внимательно читали статью, то, вероятно, уже поняли все о перспективах некоммерческого найма квартир и мне вам нечего повторять. Государство рассчитало до 2020 года эту программу и намеревается вложить не менее 1.5 трлн. рублей на ее осуществление. Насколько будет успешным это начинание, покажут уже ближайшие годы, на сколько оно успешное сейчас — я вам уже изложил.

Сегодня вы узнали о социальном некоммерческом найме жилья, откуда он взялся, в каких регионах запущена программа некоммерческого найма жилья и результаты ее реализации, в т.ч. в Хабаровске.

Для того, чтобы и дальше быть в курсе новостей недвижимости родного Хабаровского края и города Хабаровска в частности, а также просто интересной и полезной информации о недвижимости в целом — подписывайтесь на новые статьи.

Желаю вам хорошего настроения!

(Корякин В. М.) («Право в Вооруженных Силах», 2012, N 11)

ДОГОВОР НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ОТЛИЧИЯ ОТ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

В. М. КОРЯКИН

Корякин В. М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма, а также оценивается возможность ее применения в отношении военнослужащих.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями; договор социального найма жилых помещений; договор коммерческого найма жилых помещений; договор некоммерческого найма жилых помещений.

The treaty of non-commercial renting of living accommodation and its differences from the social and commercial recruitment V. M. Korjakin

The article considers a new form of housing for the citizens, provision of residential premises under the contract of non-profit employment, and is also evaluated the possibility of its application for the provision of military servicemen.

Key words: provision of housing; the contract of social hiring of residential premises; commercial contract of hiring of premises; non-commercial contract residential lease.

Действующим законодательством предусмотрен довольно обширный перечень возможных способов решения жилищной проблемы военнослужащих. Текстуальный анализ ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» позволяет выделить 10 таких форм: 1) предоставление служебных жилых помещений; 2) предоставление жилых помещений в общежитиях; 3) предоставление жилых помещений по договорам социального найма; 4) предоставление жилых помещений в собственность бесплатно; 5) предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения; 6) предоставление безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения, подтверждаемой выдачей государственного жилищного сертификата; 7) приобретение жилых помещений путем вступления в жилищные кооперативы; 8) использование накоплений лицами, участвующими в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; 9) самостоятельный наем (поднаем) военнослужащими жилых помещений с выплатой им денежной компенсации в установленных законодательством пределах; 10) предоставление жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями). Последняя из перечисленных форм жилищного обеспечения военнослужащих пока не получила воплощения на практике ввиду отсутствия правового и финансово-экономического механизма ее реализации. Вместе с тем, похоже, в ближайшей перспективе обеспечение граждан жилыми помещениями на праве аренды получит широкое развитие. Дело в том, что 29 августа 2012 г. издано распоряжение Правительства Российской Федерации N 1556-р, которым определен Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Данным распоряжением предусматривается, в частности, внесение до конца текущего года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия «некоммерческий наем» и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма. В настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений: а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ); б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ); в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Военнослужащие, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения, вправе получать ежемесячную денежную компенсацию в установленных законодательством размерах <1>. При этом следует иметь в виду, что компенсация выплачивается только в случае отсутствия у воинской части, в которой военнослужащий проходит военную службу, возможности предоставить ему специализированное жилое помещение (служебное, маневренного фонда или общежитие). ——————————— <1> В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909 размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений составляет: в городах Москве и Санкт-Петербурге — до 15000 руб.; в других городах и районных центрах — до 3600 руб.; в прочих населенных пунктах — до 2700 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если совместно с военнослужащим проживают три и более членов семьи.

Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т. д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т. п. <2>. ——————————— <2> Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Указанным выше распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан — по договору некоммерческого найма. Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств. Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить до конца текущего года распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р). Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма. Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла. Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г. П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечает, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т. е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения <3>. ——————————— <3> Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета «Квартирный ряд». 2009. 30 апреля.

Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем: а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит; б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 — 3 раза). Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее: а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет; б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2013 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) <4>; ——————————— <4> Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным. Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений — социального, коммерческого и некоммерческого — приведен в таблице (см. приложение к настоящей статье). Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. По нашему мнению, Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Признаки Вид договора найма жилого помещения

социальный коммерческий некоммерческий

Наймодатель Российская Частное Российская Федерация, субъект юридическое или Федерация, субъект Российской физическое лицо Российской Федерации, Федерации, муниципальное муниципальное образование образование

Наниматель Гражданин Российской Любое лицо Гражданин Федерации Российской Федерации

Предназначение Не преследует Извлечение Не преследует извлечение прибыли прибыли извлечение прибыли

Срок действия Бессрочный До 5 лет До 5 лет

Размер По норме Не ограничен По норме предоставляемого предоставления предоставления жилого помещения

Плата за наем и По установленным Договорная Плата включает все коммунальные нормам с учетом издержки бюджета услуги льгот и скидок на содержание дома, включая затраты на его строительство

Возможность Возможна Не предусмат — Не приватизации до 1 марта 2013 г. ривается предусматривается

Условия заключения: — признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении; Да Не требуется Да — признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории Да Не требуется Не требуется граждан

——————————————————————