Разделить обособленный участок входящий в единое землепользование. Понятие и основные правила единого землепользования в рф. Особенности осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков

КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЕДИНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

В земельном законодательстве отсутствует определение еди­ного землепользования . Это понятие возникло в результате вне­дрения новой технологии государственного кадастрового учета земельных участков. В ряде документов Росреестра даны косвенные понятия единого землепользова­ния.

В постановлении Правительства РФ «О кадастровом делении» и в приказе Росреестра сказано, что несколько обособленных земельных участков, занятых или предназначенных для обслужи­вания входящих в один объект элементов, по желанию правообладателя можно ставить на государственный кадастровый учет в качестве одного объекта недвижимости - единого земле­пользования с присвоением одного кадастрового номера.

В методических рекомендациях «Особенности постановки на государственный кадастровый учет земельных участков , заня­тых производственно-технологическими комплексами электро­станций и электросетевыми комплексами» отмечено, что не­сколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, т. е. занятое объектами комп­лекса, представляющими собой одну вещь, права на которую подлежат государственной регистрации, ставят на государ­ственный кадастровый учет в качестве одного земельного участ­ка с присвоением одного ка­дастрового номера.

Состав единого землепользования определяется составом объекта недвижимости, расположенного на земельных участках. В состав объекта недвижимости входят главные вещи и принадлеж­ности. Принадлежность - вещь, предназначенная для обслужива­ния другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 Гражданского кодекса РФ).

В ГКН принято определять единое землепользование как составной земельный участок, состоящий из входящих земельных участков (обособленных или ус­ловных).

Классификация земельных участков по их видам следующая:

2. Составные участки (единое землепользование):

Обособленные участки.

Условные участки

Простой земельный участок не делят на участки, это однокон­турный участок, признаком которого является одна внешняя гра­ница; любые две точки границ данного земельного участка можно соединить линией, не пересекая внешнюю границу. Простой зе­мельный участок располагается целиком в одном реальном квар­тале.

Составной земельный участок (единое землепользование) со­стоит из обособленных и условных земельных участков.

Обособленный земельный участок, входящий в единое земле­пользование, является многоконтурным, может располагаться в одном или нескольких реальных кварталах. Если обособленный земельный участок находится в одном кадастровом квартале, то ему присваивают номер реального кадастрового квартала.

Если обособленный участок расположен в нескольких реаль­ных кадастровых кварталах, то ему присваивается номер условно­го кадастрового квартала.

Условный земельный участок образуется пересечением состав­ного земельного участка линией кадастрового деления. Это одно­контурный земельный участок, расположенный более чем в одном реальном кадастровом квартале. Такому земельному участку при­сваивают номер условного кадастрового квартала.

Единое землепользование имеет следующие характеристики:

Один правообладатель земельного участка;

Единое использование объектов недвижимости;

Единый правовой режим земельного участка (категория земель и разрешенное использование для всех входящих земельных учас­тков должны быть одинаковыми).

Для формирования единого землепользования необходимы:

Наличие расположенного на земельном участке объекта недви­жимости, зарегистрированного в реестре как единый объект не­движимого имущества;

Условия размещения объекта;

Единое технологическое назначение объекта недвижимости.

Формируют объект учета (единое землепользование) в таком порядке:

1) определяют условия формирования объекта: наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов на земельный участок и объект недвижимости;

2) анализируют объединение объектов: анализ возможности объе­динения земельных участков; достаточность и необходимость площади единого землепользования;

3) анализируют предельные размеры земельного участка;

4) выбирают вариант описания земельных участков (по результа­там межевания или по декларации);

5) выбирают (обосновывают) лучший вариант организации еди­ного землепользования.

Заявки на государственный кадастровый учет единого земле­пользования подают с целью:

Присвоения кадастрового номера объекту недвижимости;

Регистрации прав на объект недвижимости;

Регистрации прав на землю и обременения.

Подготовка описания земельного участка, представляющего собой единое землепользование, имеет следую­щие особенности:

Составление нескольких описаний земельных участков – одно на составной земельный участок и несколько на входящие зе­мельные участки;

Кадастровая основа чертежа земельных участков содержит фрагмент условного кадастрового квартала, границы которого со­впадают с границами кадастрового района, а также земельные уча­стки, входящие в единое землепользование в пределах данного фрагмента;

Раздел «описание границ» не заполняется;

В разделе «сведения о земельных участках» отображают сведе­ния о едином землепользовании в одном подразделе, включаю­щем в себя формы Ф.1.1, Ф.1.1/с и Ф.1.3;

Заполнение формы Ф.1.1 для каждой группы земельных участ­ков, на которые составляют отдельное описание земельных участ­ков, в каждой форме кадастровый номер соответствует кадастро­вому номеру кадастрового квартала;

В форме Ф.1.3 делают особую отметку о том, что единое земле­пользование расположено на определенном числе земельных участков.

При государственном кадастровом учете земель присваи­вают кадастровый номер единому землепользова­нию в сформированном условном кадастровом квартале. Номер единого землепользования в условном кадастровом квартале будет 0001. При формировании журнала учета кадастро­вых номеров для условного кадастрового квартала строки для участков госсобственности не резервируют.

Государственный кадастровый учет земельного учас­тка, состоящего из нескольких обособленных участков, представ­ляющих собой единое землепользование, осуществляют:

В случае его расположения на территории одного кадастрового района;

В случае расположения его на территории одного кадастрового округа.

При государственном кадастровом учете сведения о едином землепользовании вносят в условный кадастровый квартал.

Государственной регистрации подлежит право на составной зе­мельный участок (на единое землепользование). На входящие зе­мельные участки право не регистрируют, так как входящие зе­мельные участки не являются самостоятельными объектами не­движимого имущества. Поэтому при государственном кадастро­вом учете в полном объеме форму Ф.1.1 заполняют только на единое землепользование.

При открытии подраздела государственного реестра земель ка­дастрового района, в котором отражаются сведе­ния о земельном участке, занятом комплексом, обязательно вво­дят и заполняют формы ГРЗ КР «Общие сведения» (Ф.1.1) и «Све­дения о частях и обременениях» (Ф.1.3), при этом форму ГРЗ КР «План границ земельного участка» (Ф.1.7) не заполняют.

Кадастровый план земельного участка оформляют только на единое землепользование.

«1. Настоящие Правила, разработанные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, устанавливают порядок определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи всех классов напряжения и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности этих линий. 2. Воздушная линия электропередачи (линия связи, обслуживающая электрическую сеть) размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий.

Обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые) для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи, обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера. 3. Минимальный размер земельного участка для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением до 10 кВ включительно (опоры линии связи, обслуживающей электрическую сеть) определяется как площадь контура, равного поперечному сечению опоры на уровне поверхности земли. площадь контура, отстоящего на 1 метр от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках — включая оттяжки), — для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель, кроме предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0,8 метра земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения; площадь контура, отстоящего на 1,5 метра от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках — включая оттяжки), — для предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0,8 метра земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Минимальные размеры обособленных земельных участков для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением 330 кВ и выше, в конструкции которой используются закрепляемые в земле стойки (оттяжки), допускается определять как площади контуров, отстоящих на 1 метр от внешних контуров каждой стойки (оттяжки) на уровне поверхности земли — для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), и на 1,5 метра — для земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйственного назначения. 5. Конкретные размеры земельных участков для установки опор воздушных линий электропередачи (опор линий связи, обслуживающих электрические сети) определяются исходя из необходимости закрепления опор в земле, размеров и типов опор, несущей способности грунтов и необходимости инженерного обустройства площадки опоры с целью обеспечения ее устойчивости и безопасной эксплуатации. 6. В порядке, предусмотренном пунктами 3 — 5 настоящих Правил, определяются размеры земельных участков (частей земельных участков), отнесенных к категориям земель, не указанным в пункте 2 настоящих Правил, если хозяйствующим субъектам предоставлено право использовать эти участки (части участков) для установки опор воздушных линий электропередачи (опор линий связи, обслуживающих электрические сети).

7. Размеры земельных участков (частей земельных участков), которые используются хозяйствующими субъектами в период проведения инженерных изысканий при проектировании воздушных линий электропередачи (линий связи, обслуживающих электрические сети), определяются проектной документацией на проведение указанных работ. 8. Земельные участки (части земельных участков), используемые хозяйствующими субъектами в период строительства, реконструкции, технического перевооружения и ремонта воздушных линий электропередачи, представляют собой полосу земли по всей длине воздушной линии электропередачи, ширина которой превышает расстояние между осями крайних фаз на 2 метра с каждой стороны. Земельные участки (части земельных участков), используемые хозяйствующими субъектами при производстве указанных работ в отношении воздушных линий электропередачи напряжением 500, 750 и 1150 кВ с горизонтальным расположением фаз, представляют собой отдельные полосы земли шириной 5 метров для каждой фазы.

Конкретные размеры земельных участков (частей земельных участков) для осуществления указанных работ определяются в соответствии с проектной документацией с учетом принятой технологии производства монтажных работ, условий и методов строительства».

Единое землепользование – это земельный, которому присваивался единый кадастровый номер. и который состоял из двух и более обособленных земельных, у которых также были кадастровые номера. То есть, земельный участок, предоставленный сельскохозяйственному предприятию одним государственным актом площадью 5000 гектар, будет представлять собой единое землепользование с кадастровым номером К№1, состоящее из трех обособленных земельных с кадастровыми номерами К№2,К№3,К№4.

Все контуры границы многоконтурного земельного должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта (при этом такие контуры границы могут находиться в разных кадастровых кварталах).

3) Государственный кадастровый учет таких земельных осуществляется в общем порядке.

Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер.

Достаточно обратиться к компетентному кадастровому инженеру, и он в срок постановки на кадастровый учет, установленный законом проведет Вас через все необходимые этапы межевания.

Но как быть когда необходимо провести межевание под промышленными объектами транспортной инфраструктуры, например автомобильными или железными дорогами.

Очевидно, что это будут огромные земельные массивы, достигающие нескольких тысяч гектар, и выходящие за границы одного кадастрового квартала.

Раздел многоконтурного земельного участка

Многоконтурный представляет собой особую территорию земли, определенные границы которой состоят из двух и более замкнутых контуров. При этом отдельная часть поверхности, находящаяся в пределах контура, не является земельным и не принадлежит к общей площади многоконтурного.

Раздел многоконтурного земельного производится в том же порядке, что и раздел обычной территории.

Данный участок может быть как разделен на несколько новых, так и наоборот — совмещен с другим участком, при условии, что обе этих территории являлись смежными и имели общие точки в установленных границах.

Многоконтурный участок может быть разделен только после проведения всех необходимых геодезических и иных работ. Осуществить данное действие может специализированная организация, а именно работающий там кадастровый инженер.

С собственником заключается стандартный договор, предмет которого содержит перечень всех необходимых работ.

Проведение межевания и раздела на многоконтурном участке может стоить несколько дороже, чем на обычном.

Это объясняется особой сложностью данной территории и необходимостью проведения дополнительных технических действий.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, лесные), считаются ранее учтенными земельными. Сведения о ранее учтенном земельном могут быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 45 Закона о кадастре при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный и представленного таким лицом.

Статус составного участка сохранялся, если в едином землепользовании после раздела оставалось как минимум 2 отдельных участка. Приказ № П/119 определил, что в состав единого землепользования могут входить условные и обособленные участки. Обособленные участки общих границ не имеют и могут быть разделены другими участками или линейным объектами (например, дорогами).

Под условными же в этом случае понимаются те, что имеют смежную границу, но при этом относятся к различным кадастровым кварталам.

Для справки: кадастровый квартал - это единица деления территории.

Многоконтурные земельные участки — что это и как образуются

хотя вполне допускается, что они будут находиться в разных его районах.

Как было уже сказано выше, каждый из контуров границ аналогичных участков должен быть отделен от остальных контуров за счет участков либо земель, владельцами которых являются другие собственники. В результате получается, что у многоконтурных нет общих точек соприкосновения по границам.

При этом многоконтурный.

Под многоконтурными понимаются земельные участки, являющиеся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров. Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка.

Единое землепользование

Подборка наиболее важных документов по запросу Единое землепользование (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты : Единое землепользование

Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Единое землепользование

Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943
(ред. от 11.12.2017)
«Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»
(Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 N 41548)182. Если земельный участок, учтенный в государственном кадастре недвижимости до вступления в силу Закона, представлял собой единое землепользование или являлся обособленным, условным участком, входящим в состав единого землепользования, при внесении в ФГИС ЕГРН сведений о таком участке дополнительно вносится соответствующая отметка.

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимостиСудами при рассмотрении спора установлено, что к заявлению общества «Крафт Лайн» от 19.11.2007 о предоставлении в собственность спорного земельного участка был приложен кадастровый план единого землепользования, ранее арендованного заявителем, который содержал сведения об обособленном земельном участке площадью 77 962,12 кв. м.

Документ доступен:

Путеводитель по судебной практике. Аренда.

Раздел единого землепользования в 2018 году

Общие положенияКак следует из материалов дела, предметом договора субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является часть земельного участка в полосе отвода Елецкого отделения Юго-Восточной железной дороги — филиала ОАО «РЖД» площадью 1747 кв. м, расположенного по адресу: г. Елец, ул. Путейская, входящего в состав единого землепользования площадью 3 561 345 кв. м с кадастровым номером 48:19:000 00 00:0014.

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Обособленный земельный участок это

Обособленный земельный участок

N 28-ФЗ «О государственном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным -. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Вопрос: По какой статье (подстатье) КОСГУ следует отразить расходы казенному учреждению по государственному контракту на приобретение жилого дома с участком, стоимость которых отдельно выделена в приложении к контракту? (Консультация эксперта, УФК по Калужской обл.

Единые землепользования, многоконтурные земельные участки

а через дорогу погреб для хранения продуктов или сарай, обнесенный забором, площадью 200 кв.м. Фактически – это два земельных, разделенных между собой дорогой, а документ всего один на 1200 кв.м. Как быть? Сколько учитывать? За сколько участков платить налоги? Или еще пример. В Советские времена организуется сельскохозяйственное предприятие, занимающееся животноводством, производством молочной продукции, растениеводством и т.д.

Что такое единое землепользование?

При присвоении данного статуса выдавался кадастровый номер для участка в целом и для каждой обособленной части участка. Определение термина единое землепользование Таким образом, под единым землепользованием подразумевают участок с кадастровым номером, состоящий из двух и более участков имеющих обособленные контуры и собственные кадастровые номера, размеры которых в целом дают размер полного согласно кадастру. Область применения единого землепользования На данный период времени единое землепользование как таковое не применяется.

заня­тых производственно-технологическими комплексами электро­станций и электросетевыми комплексами» отмечено, что не­сколько обособленных, представляющих собой единое землепользование, т. е. занятое объектами комп­лекса, представляющими собой одну вещь, права на которую подлежат государственной регистрации, ставят на государ­ственный кадастровый учет в качестве одного земельного участ­ка с присвоением одного ка­дастрового номера. Состав единого землепользования определяется составом объекта недвижимости, расположенного на земельных участках.

Что такое обособленный земельный участок

При этом, исходя из положений статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации. В этой связи многоконтурным является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых. Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного участка.

Уточнение обособленного земельного участка, входящего в состав единого землепользования

Обозначить исчезающий можно, как исключаемый из состава ЕЗП. Он вечно пьян, но сердцем чист.

Он инженер-геодезист. Сообщений: 11 Регистрация: 25.03.2013 Здравствуйте! Выполняем работы по исправлению ошибки в местоположении обособленного участка входящего в состав единого землепользования. Нам нужно полностью удалить обособленный участок. Подскажите пожалуйста, как правильно это отобразить в XML файле.

Единое землепользование — законодательная база

Каждый кусок земли имеет личные границы, кадастровый номер, а также геодезические данные. Кроме этого, геодезические данные могут быть объединены. Также наделы делятся на 2 типа: условно обособленные; обособленные. Главное отличие между ними заключается в местоположении контуров. Условные земельные участки не имеют так называемый контур.

Что такое обособленный земельный участок

Воздушная линия электропередачи (линия связи, обслуживающая электрическую сеть) размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного специального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий. Обособленные земельные, отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые) для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи, обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера. Сведения об измененных земельных и их частях wiki. Стиховой аналоговый тесно связан с дезинтоксикационным и требует за правый больных искушений полимера - полиэтиленоксида, с каждым запрограммированы прессы.

Простой земельный участок

2 кадастровых номера на 1 Земельный участок. Каким образом снять З. У. с кадастрового учета

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ

Выдел земельного участка из состава единого землепользования

Так как из трех выделяемых входящих участков два смежные, то в результате будет образован многоконтурный из двух контуров (или два простых участка).

Если входящие, подлежащие выделу, не имеют описания границ достаточной точности, то в процессе кадастровых работ нужно будет выполнить уточнение границ образуемых участков, в том числе и процедуру согласования со смежниками.

Выделить земельную долю

Я являюсь таким же дольщиком в этом кадастровом номере и хочу возразить против этого выдела. Какое может быть обоснованное 21.01.2015

Мною была выдана доверенность брату на выдел земельной доли с передоверием. Он использовал ее в суде при оформлении купли-продажи выделенной доли.

Что значит единое землепользование?

Суд признал сделку действительной. 18.09.2015

Идет выдел земельной доли с\х назначения с грубейшими нарушениями ФЗ №101, с камими исковыми требованиями обратится другим сособственниками чтоб признать процедуру выдела незаконной 15.03.2014

В октябре 2011г.

Единые землепользования, многоконтурные земельные участки.

законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) внесены значительные изменения

Сведения об объектах недвижимого имущества, предполагаемых к включению в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций будет определяться

Кадастр недвижимости

В соответствии с указанным пунктом при разделе единого землепользования образованным земельным присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах (измененный земельный участок).

При этом согласно статье 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет изменений в отношении единого землепользования (измененного земельного участка) осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из него земельные участки.

В этом случае в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г.

Кадастровая палата по УР организует очередную встречу с кадастровыми инженерами

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

При этом, по информации, представленной Росреестром, в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на лесной участок площадью 1,33 га (далее — лесной), права на который заявлены к государственной регистрации.

Кадастровые работы и межевание земельных участков

Кадастровый участок — земельный участок, сведения о координатах границ которого внесены в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) — основа Вашего спокойствия в будущем!

Землеустроительные работы, межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков, определению координат их поворотных точек и закрепление их межевыми знаками.

ООО «Гео-Проект» много лет выполняет межевание и кадастровые работы по формированию земельных участков, уточнению границ, разделу, выделу и другие в соответствии с требованиями приказа от 24.11.2008 г.

Кадастровый учет единого землепользования

заня­тых производственно-технологическими комплексами электро­станций и электросетевыми комплексами» отмечено, что не­сколько обособленных участков, представляющих собой единое землепользование, т. е. занятое объектами комп­лекса, представляющими собой одну вещь, права на которую подлежат государственной регистрации, ставят на государ­ственный кадастровый учет в качестве одного земельного участ­ка с присвоением одного ка­дастрового номера.

С целью проведения раздела единого землепользования в 2019 году могут использоваться разные способы, исходя из права собственности и другой специфики.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В этом материале мы расскажем, что такое раздел единого землепользования, с какой целью он осуществляется, перечень документов для этой процедуры и какой госорган занимается данным вопросом.

Основные моменты

Единое землепользование – это фактически участок земли с присвоенным номером по кадастру.

Данный надел состоит из двух и более наделов, разделенных границами и имеющих уникальные .

Размеры таких наделов в сумме дают площадь общего участка в соответствии с реестром. Раздел общего участка может проводиться по разным причинам, которые мы сейчас рассмотрим.

Например, если необходимо отделить определенные земли, для них формируется отдельная .

Она предоставляется в кадастровый орган для утверждения вместе с межевой схемой для наделов, остающихся в составе общего надела.

Что это такое

Данное понятие применяется в случаях, если участки разделены, однако они имеют общую принадлежность и общего владельца.

Каждый кусок характеризуется обособленными границами и геодезическими параметрами. Геодезические сведения могут быть объединены.

Участки разделяются на 2 вида:

• условно обособленные;
• обособленные.

Основным различием является местонахождение границ и наличие смежных контуров. Условно обособленные наделы не отделены контурами.

Такие участки в большинстве случаев прилегают к соседним землям, не входящим в состав единого землепользования.

Условные наделы земли во всех случаях называются смежными, поскольку они располагаются в непосредственной близости от соседних наделов единого землепользования.

Однако при этом они разделены действующими границами. В основном статус единого землепользования используется в садоводческих кооперативах и объединениях.

Ведь часто садоводства имеют в собственности участки, которые территориально находятся далеко друг от друга.

Каждому отдельному наделу присвоен личный кадастровый номер в госреестре, при этом они все включаются в статут единого землепользования.

В прежние годы большие сельские хозяйства и предприятия владели огромными земельными наделами, которые делились на полностью обособленные. То есть без смежных границ и контуров.

Правовые нормы

Правовое регулирование данного вопроса осуществляется на базе и федерального законодательства, касающегося государственного кадастрового учета (процедуры выдачи участкам номеров по кадастру, приказы о делении наделов по кадастру).

Главный закон в данной сфере — , в новой редакции от 13.07.2015 года.

Согласно этому закону, сегодня статус единого землепользования не присваивается, поскольку вместо него было введено понятие многоконтурного участка.

По состоянию на 2019 год данное понятие стало заменой единого участка. Под единый надел подпадали территории до 2007 года, то есть до момента принятия закона.

До сегодняшнего дня они не были преобразованы, поэтому по отношению к ним может применяться прежнее понятие. Также в их отношении действуют прежние нормативы.

Главным нововведением при использовании понятия многоконтурных участков стала видоизмененная классификация таких наделов и отсутствие личных кадастровых номеров для обособленных участков.

То есть общий кадастровый номер выдается исключительно для всего многоконтурного участка.

Что значит единое землепользование

Понятие единого землепользования применялось для повышения качества и удобства ведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, облегчался процесс учета, ведь можно было увидеть как общий номер по кадастру всего надела, так и отдельных его составляющих частей.

Кто является владельцем

Многие земельные наделы, принадлежащие частным лицам или каким-либо объединениям, являют собой разделенные куски и участки без общих границ.

Однако все данные участки находятся в собственности одного лица, которое и является владельцем. Рассмотрим на примере.

Крупный участок земли в деревне принадлежит одному владельцу, однако на одном куске земли находится дом и различные хозяйственные постройки, а на другом участке – огород и сад.

При этом данные два участка разделены деревенской дорогой или проходят по границам поселения. Владелец у данных участков единый.

Этот надел может разделяться дорогой, территорией с муниципальными постройками, однако весь надел находится во владении и пользовании одного лица.

Раздел единого землепользования находящегося в собственности одного владельца наблюдается также у сельскохозяйственных предприятий, участки которых могут занимать значительные территории.

Однако эти участки могут быть разделены территориями общего пользования, которые не находятся в собственности данного предприятия.

Как выделить из него участок

Каждый участок, находящийся в составе единого землепользования, имеет уникальный кадастровый номер.

Для того чтобы выделить его из состава общего надела, необходимо обратиться в кадастровую палату с соответствующим заявлением и указанием причины выделения отдельного участка.

Также требуется предоставить весь пакет документации на право собственности на землю, включая , межевую схему с указанием точных координат и границ выделяемого надела.

При рассмотрении многоконтурного надела, следует учитывать, что он формируется при соединении отдельных участков земли с собственными замкнутыми границами.

Такие наделы разделяются в зависимости от субъектов формирования и бывают с вкраплениями или обособленными границами. Участки с обособленными контурами плотно соединяются между собой.

Исходя из этого, сегодня наделам в общем землепользовании присваивается статус многоконтурного надела.

В случае необходимости отделения одного или нескольких кусков от единого землепользования они регистрируются как полностью самостоятельные участки.

А оставшиеся земли проходят процедуру регистрации как многоконтурный надел.

Объединить несколько земельных наделов можно посредством формирования межевой схемы, которую нужно предъявить в территориальный исполнительный орган.

Данный межевой план должен быть рассмотрен и утвержден местным органом государственного управления.

Находящиеся в составе единого землепользования участки характеризуются собственными границами и геодезическими параметрами.

Однако есть возможность их объединения, выделения одного или нескольких участков из общей площади, уточнения границ.

Смотрим в межевой план

Уточнение границы единого землепользования предполагает формирование межевого плана, куда необходимо внести данные о существующих наделах.

В результате проведения процесса уточнения работниками кадастрового органа, могут быть внесены соответствующие правки и изменения в кадастровый паспорт участка.

Также по итогу уточнения участки могут быть объединены, разделены или обособлены. Сотрудники вправе исправить и другие характеристики, вписанные в кадастровый паспорт участка.

Часто в едином землепользовании возникает необходимость уточнения границ различными методами. На помощь в таком случае придут специально разработанные компьютерные программы.

С их помощью становится возможным создание детального и правильного межевого плана, требуемого для уточнения.

Сегодня разработано множество программ, которые имеют интуитивно понятную панель управления и позволят справиться с этой задачей даже новичкам.

Для создания межевой схемы необходимо лишь заполнить несколько электронных таблиц, а в итоге вы получите детально прорисованную схему по заданным параметрам.

Видео: разная кадастровая стоимость находящихся рядом земельных участков

Для того чтобы воспользоваться данной опцией, необходимо после установки программы ввести подробные данные по участку – номер по государственному кадастру, количество кусков в составе единого землепользования, точные координаты и другие сведения.

На основании указанной информации приложение сформирует детальный межевой план.

Межевая схема надела применяется в ситуации разделения единого землепользования. Первым делом, должны быть учтены особенности и специфика участка.

Однако каждый отдельный случай рассматривается территориальным исполнительным органом в индивидуальном порядке.

Поэтому в данном процессе особое внимание необходимо уделить общению с ответственными работниками кадастрового учреждения.

Документальное оформление

В некоторых случаях требуется выполнять перераспределение единого землепользования с землями, или уточнение единого землепользования.

Работники территориального кадастрового органа выполняют сравнительный анализ сведений из документов и фактических параметров и характеристик указанного земельного участка.

Процедура уточнения используется с целью выявления точных координат границ или при создании новых земельных наделов, при их расформировании и выделении отдельных кусков.

Для всех этих процедур необходимо обратиться в кадастровую палату с документами:

• свидетельство о праве собственности на участок;
• личные документы владельца;
• кадастровый паспорт земли;
• межевая схема;
• заявка с правильно заполненными данными и целью оформления.

В процессе уточнения данных сотрудниками формируется новый межевой план, в который заносится информация о существующих наделах.

Буров Владимир А.

юрист строительной компании

История закрепления в отечественном законодательстве

Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ст.7) впервые установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ (как предоставленных, так и не предоставленных в пределах каждого кадастрового квартала – минимальной единицы кадастрового учета).

Последовательная реализация данного принципа выявила значительные трудности, вызванные причинами как технического характера (неполнота информации земельного кадастра СССР, фактически охватывавшего только наиболее продуктивные земли: сельскохозяйственные и лесные ) , так и правового (несовершенство регулирования земельных отношений), и экономического (обременительность оформления прав, особенно для правообладателей большого количества незначительных по площади участков).

Как неоднократно отмечалось в исследованиях авторитетных международных организаций, затратность регистрации прав на недвижимое имущество – существенный административный барьер для развития экономики, препятствующий развитию гражданского оборота, возникновению гарантированных прав на собственность в РФ.()

Для снятия подобных административных барьеров в европейских странах функционирует и развивается принципиально иная система учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости, основанная на их объединении в группы под единым правом и на основании единой цели использования в государственных реестрах прав.

Существенных изменений в российское законодательство для достижения этой цели вносить не требовалось, так как Гражданский Кодекс достаточно универсален. Требовалось несколько адаптировать его нормы с учетом специфики земельных отношений.

Еще в римском частном праве была закреплено понятие «составного тела» (universitates rerum cohaerentium) ( ) , именуемого в современном гражданском праве сложной вещью, в земельном праве – составным земельным участком, называемом в кадастровом плане «единым землепользованием».

Статьей 134 ГК РФ предусмотрена возможность объединения нескольких разнородных объектов, используемых по общему назначению, в сложную вещь, рассматриваемую в качестве одной вещи и одного объекта права.

Многообразие сложных вещей не позволяет дать универсальный унифицированный алгоритм квалификации сложных вещей и допускает различные толкования.

На трудности квалификации сложных вещей еще в XIX веке указывал известный немецкий цивилист Г. Дернбург, говоря о составлении совокупностей, состоящих из отдельных и самостоятельных предметов, образующих «единую телесную вещь».()

Однако, обобщая толкования, изложенные в юридической литературе() и актах судов различных уровней ( ) , можно выделить следующие признаки правового режима объектов, подлежащих объединению в сложную вещь:

1. объекты являются разнородными, то есть имеют индивидуально определяющие признаки, позволяющие идентифицировать их среди подобных объектов;

2. используются по единому назначению и образуют единое целое (важный признак сложной вещи – ее интегральность (целостность), под которой понимается возникновение у составной вещи качеств, не присущих в полной мере его компонентам, что делает ее самостоятельным объектом права);

3. имеют один адрес и кадастровый номер;

4. могут использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и в составе сложной вещи, и при этом не выполняют применительно к ней роль принадлежности;

5. вопрос признания/непризнания объектов сложной вещью не относится к компетенции регистрирующих органов, это – компетенция органов кадастрового учета и технической инвентаризации;

6. как следствие, регистрирующий орган не вправе требовать от собственника документальных доказательств правомерности объединения разнородных объектов недвижимости в сложную вещь.

Тем не менее, проекты нормативных актов, вводившие понятие сложного земельного участка, были отклонены Министерством юстиции РФ в порядке, предусмотренном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

По мнению специалиста министерства, проводившего экспертизу проектов нормативных актов (и отстаивающего интересы регистрирующих органов), земельные участки не могут быть признаны разнородными вещами.

Данная точка зрения представляется ошибочной в силу следующего.

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.( )

Согласно ст.1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Как обоснованно отмечал О.И. Крассов (), исходя из сути земельных отношений, данное в Законе о государственном кадастровом учете определение земельного участка является более точным, чем в ст. 6 ЗК РФ, поскольку подчеркивает комплексность состава земельного участка. В состав земельного участка входит почвенный слой, обособленные водные объекты( ) , древесно-кустарниковая растительность и другие объекты, что, как отмечает П.В. Крашенинников, позволяет отнести земельный участок к сложным вещам. ( )

Аналогичная точка зрения существует в отечественной цивилистике уже более ста лет, например, проект Гражданского уложения Российской империи указывал: «к составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены ». При этом под имением понималась, по сути, совокупность природных ресурсов, входивших в состав участков, входивших, в свою очередь, в состав составного участка (имения), именуемого в современном законодательстве единым землепользованием.( )

Кроме того, статьей 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» установлено, что в Едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения, позволяющие идентифицировать участки: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование, конфигурация, описание границ участков и их отдельных частей.

Таким образом, каждый земельный участок индивидуально определен в Едином государственном реестре земель и обладает уникальными характеристиками (как сложная вещь), поэтому неясно, почему такой вид недвижимого имущества как здания может являться элементом сложной вещи (по логике эксперта Министерства юстиции РФ), а земельные участки – не могут быть составляющими сложной вещи и приравнены к обезличенным заменимым однородным вещам.

Ведь еще в римском праве были определены критерии однородных вещей(genus): отсутствие их индивидуальности в обороте, как следствие, определение меновой ценности преимущественно по их числу, мере или весу (пример: килограмм сахарного песка), их изготовление из одного материала одного качества.

Однако, при определении меновой стоимости участков решающую роль играют не родовые признаки, определяемые в единицах измерения (гектарах), а индивидуальные признаки (нахождение в составе земельного участка обособленного водного объекта, плодородного почвенного слоя, древесно-кустарниковой растительности, конфигурация, местоположение). Земельный участок с определенными индивидуальными характеристиками (species) площадью в один гектар может по меновой ценности значительно превосходить другой участок площадью в 100 и более гектаров, поэтому приравнивание участка к однородным вещам наряду, например, с килограммом сахара свидетельствует о недостаточном анализе правового режима земельного участка.

В связи с необходимостью закрепления понятия сложной вещи в земельном законодательстве уже через 8 месяцев после принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» было принято Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 № 660.

Термин «сложный земельный участок» был заменен термином «составной земельный участок» (в кадастровом плане обозначается как «единое землепользование»).

Правовое регулирование

Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (п.5), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660, впервые предусматривалась возможность по заявлению правообладателя учитывать несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением одного кадастрового номера.

Приказом Росземкадастра от 14.05.2001 № П/89 «О кадастровом делении территории Российской Федерации» (п.7-8) для учета расположенных более чем в одном кадастровом квартале либо округе значительных по протяженности единых землепользований под линейными сооружениями территориальным органам Росземкадастра предписывалось создать специальные условные кадастровые кварталы. ( )

Для учета единых землепользований, расположенных в нескольких кадастровых округах (преимущественно под крупнейшими магистральными нефте- и газопроводами), был создан условный кадастровый округ «Общероссийский» с кадастровым номером «00», граница которого проходит по государственной границе РФ, то есть кадастровые номера таких единых землепользований начинаются с цифр «00».

Правила учета таких единых землепользований позже были уточнены Приказом Росземкадастра от 26.08.2003 № П/206 «Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе «Общероссийский».

Правила заполнения кадастрового плана единого землепользования были установлены пунктами 6.2.5-6.2.7, 6.3 Приказа Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра».

Пунктом 6.2.5 Приказа предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям статьи 134 ГК РФ.

В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из:

- «условных участков» (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов);

- «обособленных участков» («несмежных» участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это – участки под опорами линейных объектов).

Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.08.2003 № 486), установлено: обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные для установки опор одной воздушной линии электропередачи, могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества(единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера (пункт 2 Правил).

Впоследствии, согласно пункту 5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 27.08.2004 № 443) законопроектные и нормотворческие функции в области кадастрового учета земельных участков были переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, в связи с чем развитие земельного законодательства, в целом, и нормативного регулирования режима единого землепользования, в частности, существенно замедлилось.

В связи с этим кадастровыми и регистрирующими органами субъектов РФ в свои территориальные отделы направлялись инструктивные письма с разъяснениями относительно правового режима единого землепользования, причем в разных субъектах РФ высказывались взаимоисключающие точки зрения по данному вопросу.

Формально такие письма не являются нормативными актами, не порождают для заявителей гражданских прав и обязанностей и адресованы органам, применяющим нормы права, а не субъектам, действия которых регулируются интерпретируемыми нормами. Однако фактически такие акты распространяют свое действие и на заявителей (иное толкование административных процедур влечет за собой неблагоприятные последствия для заявителя), поэтому будет уместным привести их в качестве примеров.

Вопросы толкования и правоприменения

В 2003 году была опубликована статья заведующей кафедрой Российского института государственных регистраторов М. Пискуновой, в которой справедливо указывается, что новые объекты права не могут вводиться подзаконными актами при отсутствии их упоминания в гражданском законодательстве (однако, как указывалось выше, единое землепользование не является новым объектом права).( )

Следует отметить: отстаивая интересы регистрирующих органов, автор данной статьи и в других публикациях исключает возможность непообъектной регистрации прав, в том числе и потому что «плата за регистрацию является основным источником развития системы регистрации и финансирования деятельности учреждений юстиции».( ) Как известно, при регистрации права на сложные вещи пошлина уплачивается за одну объединенную вещь с одним номером, а не кратно числу ее составляющих.

Данная статья была воспринята многими работниками регистрирующих органов как директивная, и ее тезисы всегда указываются в отказах от регистрации права на единое землепользование, в ряде субъектов РФ зарегистрировать право на единое землепользование можно только на основании судебного решения.

Однако распространена и иная точка зрения.

В Совместном информационном письме по вопросам государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю и Управления ФРС по Красноярскому краю от 10.03.2005 указывается на возможность присвоения самостоятельных кадастровых номеров единым землепользованиям и регистрации единых землепользований в качестве самостоятельных объектов права.( )

Аналогичная точка зрения была высказана в информационном письме регистрирующих и кадастровых органов Псковской области, в котором рекомендуется по результатам межевания земельных массивов крупных сельскохозяйственных организаций (приватизированных колхозов и совхозов) учитывать образованные участки в качестве единого землепользования.()

При этом, обоснованно указывается, что если права на отдельные участки зарегистрированы в ЕГРП, и такие земельные участки по заявлению правообладателя впоследствии учтены в земельном кадастре в качестве единого землепользования (нового объекта права), то при проведении государственной регистрации права на новый объект, все ранее зарегистрированные объекты, входящие в единое землепользование, должны прекратить свое существование, о чем должна быть внесена соответствующая запись в ЕГРП.

После получения сведений из регистрирующих органов о зарегистрированном праве на вновь сформированный объект (единое землепользование), ранее открытые на каждый отдельный земельный участок, впоследствии вошедший в такое единое землепользование, подразделы государственного реестра земель кадастрового района подлежат закрытию.

Аналогичная точка зрения высказана в Совместном информационном письме о порядке оформления прав на земельный участок, состоящий из нескольких обособленных земельных участков (единое землепользование) от 07.07.2003 ФГУ «Земельная кадастровая палата по Приморскому краю» и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с ним на территории Приморского края(с оговоркой, что учитываемые в качестве единого землепользования участки должны находиться у правообладателя на одном праве).

В пункте 4 Решения научно-методического совета Главного управления Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу от 25.02.2005 № 1 указано: законодательством не установлено ограничений для объединения смежных участков, обладающих одним правовым режимом, в том числе и при оформлении прав на них; в данном случае выделять земельные участки в качестве самостоятельных объектов права необходимости нет, и можно проводить государственную регистрацию прав на указанные участки как на один объект права.( )

Пунктом 1.10 Положения по проведению инвентаризации земель историко-культурного назначения Хант-Мансийского автономного округа(утверждено Руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Ханты-Мансийскому автономному округу 09.04.2003) предусматривается: несколько земельных участков, локализующихся на исторически сложившихся территориях, представляющих собой единое землепользование в составе земель историко-культурного назначения, по представлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта (ансамбля) недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Потребность в учете участков в качестве единого землепользования достаточно велика, например, земельной кадастровой палатой Астраханской области (правопредшественник Управления Роснедвижимости по Астраханской области) за полгода работы к 15.08.2002 было учтено 26 единых землепользований под электросетевыми комплексами.( )

В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 24.10.05 № ВК/1101 «О кадастровом учете и использовании кадастровых планов составных земельных участков» указывается: отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав по тем основаниям, что участки сформированы в качестве единого землепользования (составного земельного участка), неправомерен.

Представляется возможным особенно подробно упомянуть практику Московской области по рассматриваемому вопросу, как региона, где совершается наибольшее количество сделок с земельными участками.

В Письме Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области от 17 марта 2003 г. N 596-1 «О выполнении кадастровых процедур в отношении составных земельных участков» указывалось: земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных или условных) должен регистрироваться как один объект недвижимости. Также были установлены основания для формирования участков в качестве единого землепользования:

1 если участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок и приусадебный участок);

2 если единое землепользование состоит из приватизированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставлявшихся как единое целое для ведения сельскохозяйственного производства, если при их приватизации не осуществлялось распределение и выдел долей в натуре (при постановке на учет участков бывших колхозов и совхозов);

3 если составной участок состоит из обособленных земельных участков, занятых одним функционально единым объектом недвижимого имущества (производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами) - в соответствии с подпунктами 4.2, 4.3 Методических рекомендаций об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами, утвержденных Росземкадастром 08.11.2001;

4 из земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, в соответствии с подпунктами 2.7, 2.8 письма Росземкадастра от 17.12.2002 N СС/1164 «Об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, и предоставления сведений о таких земельных участках»(в массовом порядке учет и регистрация участков в качестве единых землепользований производились перед их внесением в уставной капитал АО «Российские железные дороги».

На практике учет и регистрация составных участков в качестве единого землепользования в других субъектах РФ также велись и ведутся в основном по приведенным выше основаниям.

Однако, уже в Совместном информационном письме Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 28.02.2006 №1 «О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственной земельном кадастре в качестве единого землепользования» указывается: кадастровый учет участков в качестве единого землепользования возможен только после их предварительного учета в кадастре и регистрации в реестре прав на недвижимое имущество в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Возможность регистрации единых землепользований в данном документе отрицается в принципе: по мнению его авторов, единое землепользование не является объектом земельных отношений и объектом, права на который подлежат регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Однако, судебная практика, в том числе и по Московскому округу, не восприняла данную точку зрения.

Судебная практика

Сразу отметим: в правовых базах отсутствуют акты судебных инстанций, в которых поддерживается точка зрения представителей регистрационных служб.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 01.12.2005 года, дело N А72-1556/05-2/100 признан незаконным отказ от регистрации 19 земельных участков под усилительными пунктами в качестве одного объекта права - единого землепользования.

Аналогичную позицию занял ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18.08.04, дело N А33-5/04-С2-Ф02-3241/04-С2 в отношении участков ООО «Саянэлектро».

ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 16.08.04, дело N Ф04-5481/2004(А02-3586-34), отменяя постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.04, указал: мнение суда нижестоящей инстанции, что право собственности на единое землепользование как на один объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано, не соответствует действующему законодательству.

В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2006, дело № А-32-7786/06-16/8 указывается на возможность выкупа сельскохозяйственной организацией 51 обособленного и условного земельного участка (с разными видами разрешенного использования участков: пашни, многолетние насаждения, прочие угодья), сформированных в качестве единого землепользования; также в решении говорится, что сформированный в качестве единого землепользования участок «является надлежащим объектом гражданских прав», то есть признается существование единого землепользования как самостоятельного объекта права.( )

Уже после указаний Управления Роснедвижимости по Московской области на невозможность регистрации единого землепользования Постановлением ФАС Московского округа от 18.04.06, дело N КГ-А40/2753-06 признан недействительным отказ в регистрации права по основанию отсутствия упоминания единого землепользования в качестве объекта права в ГК РФ и ЗК РФ.

Судом установлено: описанные в кадастровых планах земельные участки вне единого землепользования не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов права.

Также в данном постановлении указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок является кадастровый план земельного участка, а Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15.06.2004 N П/119, предусматривает возможность кадастрового учета составного земельного участка.

Нормы, запрещающие использовать такой кадастровый план для регистрации, в действующем законодательстве отсутствуют, а ответственность за содержание кадастрового плана несут органы кадастрового учета.

Вопросы нормотворчества

В рекомендациях, принятых по результатам «круглого стола», проведенного 29.01.2006 Комитетом Совета Федерации Федерального собрания РФ по аграрно-продовольственной политике совместно с представителями федеральных министерств и ведомств, органов власти субъектов РФ, учеными, руководителями предприятий агропромышленного комплекса, указывается на необходимость принятия специального нормативного акта, регулирующего вопросы формирования и государственной регистрации прав на единое землепользование.

С подобной проблемой столкнулись при развитии систем кадастрового учета и другие страны.

Так по итогам Конференции «Формирование объектов недвижимого имущества», состоявшейся в Минске 20.07.2005, резюмировалось: возможность формировать и регистрировать составные участка в качестве единых землепользований отвечает требованиям комиссии ООН по земельному администрированию, упрощает и удешевляет гражданский оборот. В работе конференции принимали авторитетные специалисты по земельному праву из России, Швеции и Белоруссии.( )

В Швеции (стране с наиболее развитой кадастровой системой) проблема регистрации сложных земельных участков была решена еще в прошлом веке: в законодательстве было закреплено понятие единицы общей недвижимости (шведский аналог единого землепользования).() Были приняты специальные нормативные акты, регламентирующие формирование единиц общей недвижимости.

В программном исследовании «Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне» (ECE/HBP/135), разработанном в 2002 году Европейской экономической комиссией ООН, закреплено базовое понятие основной единицы недвижимого имущества (ОЕНИ) как самостоятельного объекта права. В качестве классического примера ОЕНИ приводится совокупность территориально разбросанных участков, предоставленных для использования одной фермой и регистрируемых в качестве одного объекта права.

Законопроект Министерства экономического развития и торговли «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» содержит следующее понятие единого землепользования: единое землепользование – наименование земельного участка, состоящего из обособленных(условных) земельных участков, отнесенных (подлежащих отнесению) к одной категории земель, предназначенных для одновременного использования по одному виду разрешенного использования (занятых одним объектом недвижимости), находящихся в собственности у одного лица, права на которые регистрируются как на один объект недвижимости.

Внесение данных поправок в Закон о землеустройстве восполнит неопределенность в правовом режиме единого землепользования и позволит избежать ошибочного толкования со стороны регистрирующих органов.