Теория всего. Теория всего Публичный сервитут гк рф

Сервитут - (от лат. servitus, служащий) установленное законом, обычаем или договором ограниченное право пользования чужой вещью.

Земельное право различает следующие виды сервитутов:

    1. частный и публичный;
    2. срочный и постоянный.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения:

    1. прохода и проезда через соседний земельный участок,
    2. прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
    3. водоснабжения и мелиорации,

а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке , установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Таким образом, законодательство рассматривает сервитут не только в качестве вторичного вещного права, но и в качестве обременения земельного участка :

    • с точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права (обременением);
    • с точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

Можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:

    1. Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).
    2. Наличие общей границы между недвижимостями.
    3. Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

Отличие сервитута от ограничения прав на землю

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю.

Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством.

Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом , вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков . Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний .

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.

4.5

ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)

В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов является достаточно актуальным.

Порядку установления сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского Кодекса РФ и статья 23 Земельного Кодекса РФ. Данные статьи содержат определение сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко.

Определение сервитута

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

В соответствии с п. 1 стр. 274 ГК РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Виды сервитутов

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

Основания для сервитутов

В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,

электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов

к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность

которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном

на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-

ских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Порядок установления сервитутов

Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Порядок прекращения сервитутов

Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Механизм государственной регистрации сервитутов

Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.

Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

· заявление собственника о государственной регистрации сервитута или

заявлениелица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);

· документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в

установленных законодательством размерах;

· документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;

· документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом

может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;

· учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое

лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);

· документы,подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на

подписание соответствующих документов;

· документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен

сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);

· иные необходимые для проведения регистрации документы.

При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.

Сервитут – это право или ограничение прав?

Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216).Однако в соответствии с Законом о регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности, что является некоторым противоречием нормам ГК РФ. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III Единого государственного реестра прав.

Представляется, что в целом указанное противоречие в законодательстве не влияет на суть сервитута, так как обладателю сервитута, в первую очередь, важно его содержание, а не то, в какой форме он регистрируется.

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости



1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Комментарий к Ст. 23 ЗК РФ

1. Земельный сервитут как юридическая конструкция выполняет весьма важную функцию: он позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать чужой (находящийся в чужом владении) земельный участок. Сервитут, как правило, связывают с возможностью проезжать, проходить, прокладывать коммуникации через чужие земли. Но сервитут может быть предназначен и для других видов использования участка. Главное, обладатель права сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может ею только пользоваться, причем пользоваться определенным образом. В этом смысл ограниченного пользования земельным участком при реализации сервитута.

Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Известно, что владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена в том числе правом защиты владения. Но тесно расположенные, соприкасающиеся границами земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему при передвижении по территории. Ясно, что поиски обхода или объезда занимают известное количество времени и усилий. Сервитут позволяет решить эту проблему.

Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один — по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута — то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.

Другой вариант — когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И поскольку такой «принудительный» сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.

Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК , а с введением в действие гл. 17 ГК отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК относится к регулированию сервитута частного.

Освобождение земельного участка в данном случае было бы связано со сносом находящихся на нем объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «С» и ЗАО «Э», с уничтожением имущества, имеющего собственников, что повлекло бы прекращение права собственности на вещь в порядке и способами, которые не предусмотрены гл. 15 ГК. Исходя из общих положений гражданского законодательства субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу N А56-32723/2005, которые, по его мнению, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и подтверждают отсутствие у ООО «С» права пользования земельным участком истца, несостоятельна.

Судебными актами по данному делу суд лишь констатировал факт пользования ООО «С» земельным участком истца без заключенного с учетом формы землепользования в установленном порядке договора аренды с собственником участка и без оплаты стоимости такого пользования.

При изложенных обстоятельствах вывод судов об отказе ОАО «С» в иске следует признать правильным.

9. Сервитут, на основании ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом частный сервитут регистрируется как вещное право владельца соседнего земельного участка или недвижимости и как обременение земельного участка, на котором сервитут установлен.

Регистрация сервитутов осуществляется на листе Поземельной книги, относящемся к земельному участку, этим сервитутом обремененному, и может быть осуществлена на листе Поземельной книги, в пользу которого этот сервитут образован.

Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.

Государственная регистрация сервитута является существенным моментом при рассмотрении судебных споров.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «А» на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2006 г. по делу N А56-44507/04, установил следующее. ООО «А» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Н». Истец просил суд обязать ответчика за свой счет и под свою ответственность восстановить поврежденную линию электропередачи — приобрести и установить новый кабель АВВГ 4*120 взамен поврежденного.

В обоснование требования о восстановлении электрокабеля истец сослался на наличие у него ограниченного права пользования принадлежащим ЗАО «Н» зданием для прокладки линии электроснабжения, а также на повреждение указанного кабеля при производстве ответчиком строительных работ, в связи с чем, по мнению истца, ответчик обязан восстановить кабель в прежнем состоянии в целях обеспечения электроснабжения истца.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом как наличия упомянутого сервитута, так и факта повреждения электрокабеля ответчиком.

В соответствии со ст. ст. 131, 274 и 277 ГК и ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установление каких-либо обременений принадлежащего ответчику недвижимого имущества, в том числе и здания, в пользу истца (частного сервитута) возможно лишь по соглашению сторон или на основании решения суда с обязательной государственной регистрацией.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Из правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ответчика на указанное выше недвижимое имущество, не следует, что последнее обременено каким-либо сервитутом в пользу истца.

При таких обстоятельствах письмо АООТ «А» о согласовании прокладки кабеля по внутренней стене корпусов, на которое ссылался истец в подтверждение наличия у него соответствующего сервитута, правильно оценено апелляционным судом как не имеющее правового значения.

Кроме того, что данное письмо не позволяет идентифицировать упомянутые в нем объекты недвижимости и определить дату его составления, в отсутствие государственной регистрации соответствующего сервитута это письмо не может свидетельствовать о наличии обременения.

Таким образом, наличие правовых оснований для нахождения какого-либо имущества ООО «А», в том числе электрокабеля, на объекте недвижимости ответчика истец не доказал, равно как не доказана и вина ответчика в повреждении кабеля, в связи с чем ответчик не может нести ответственности за сохранность этого имущества и не обязан восстанавливать его вследствие повреждения.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями и настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к статье 274

Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях (при этом ограниченность относится к объему вытекающих из сервитута прав, но не затрагивает его характеристику как абсолютного, связанную с его вещно-правовой природой). Возникновение и развитие сервитута, восходящее к эпохе римского права, обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников (классическим примером является право прохода к своему участку через территорию чужого участка).

Основы регулирования отношений, связанных с обременением чужого имущества сервитутом, определяются статьей 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим данного обременения, и собственником соседнего участка, в случае недостижения такого соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В интересах собственника, чей участок обременен сервитутом, ему предоставлено право (если иное не предусмотрено законом) требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут, установленный в порядке статьи 274 ГК РФ, является частным.

В то же время законодательство допускает возможность установления публичных сервитутов. Исходя из части 2 статьи 23 ЗК РФ, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. При этом установление публичного сервитута должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно части 3 указанной статьи публичные сервитуты устанавливаются для:

Прохода или проезда через земельный участок;

Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

Проведения дренажных работ на земельном участке;

Забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

Прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

Сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

Свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться бессрочно либо на определенный период времени (соответственно, постоянный и срочный сервитуты).

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Кроме того, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитут, как частный, так и публичный, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответственно, право пользования земельным участком у лица, в пользу которого установлен сервитут, возникает с момента его государственной регистрации.

В традиционном понимании право собственности воспринимается как полное господство над определенным предметом. Однако существуют и ограниченные вещевые права, основным распространением для которых является сфера земельных отношений, к таковым относится и сервитут.

Ограниченность прав предполагает право обладания с одной стороны и обязанность терпеть стороннее присутствие – с другой. Среди всех разновидностей ограниченного вещевого права сервитут ограничен более других.

Что это такое?

По определению, вытекающим из ст.23 Земельного Кодекса РФ, сервитутом называется право ограниченного использования не принадлежащего .

При этом собственник земли может распоряжаться ею по своему усмотрению, но вместе с тем обязан предоставить доступ к определенному объекту тем лицам, которые обладают сервитутом , то есть правом на ограниченное пользование чужой землей.

Сервитут навсегда привязывается к определенному недвижимому имуществу. В качестве объекта купли-продажи либо залога он выступать не сможет.

Сервитут не может быть передан субъектам, не являющимися непосредственными собственниками того объекта, для которого он установился.

В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу (ст.275 ГК РФ).

Виды ограничений пользования землей

Земельное законодательство (ст.23 Земельного Кодекса) различает два отличных друг от друга вида сервитута:

Статьи 274-277 ГК РФ гласят, что обладатель земельной территории может потребовать от владельца близлежащей земли наделения ее частным сервитутом, то есть правом для определенного круга лиц на ограниченное пользование чужим участком земли.

Наделение сервитутом публичным обеспечивается положениями законодательства и может определяться как на уровне субъектов РФ, так и местными органами управления. Публичный тип сервитута вводится с целью обеспечения социальных интересов .

Обременение участка земли таким определением как сервитут не отнимает у его хозяина права обладания, распоряжения и пользования этим земельным наделом.

Обладатель земли имеет право востребовать оплату за применение участка от лиц, которые являются владельцами сервитута, если иное не предусматривается действующими законами.

При исчезновении оснований, по которым был введен сервитут, собственник вправе потребовать отмены его.

Основания для установления

Земельный сервитут может возникнуть:

Частным сервитутом территория наделяется при необходимости:

  • обеспечить проезд либо проход по чужой земле, если без оного обойтись не представляется возможным;
  • проведения и/или эксплуатации важных коммуникаций, таких как теплотрассы, водопроводы, линии связи и электричества;
  • водоснабжения;
  • обеспечения иных потребностей владельца, которые не могут быть осуществлены при отсутствии сервитута (ст.274, п.1 ГК РФ).

Сервитутом публичным территория может наделяться для:

  • передвижения через определенную территорию;
  • выпаса скота;
  • сенокоса;
  • использования с целью рыболовства и охоты;
  • обеспечения доступа к прибрежной части водоемов;
  • осуществления дренажных и иных работ на участке и пр. (ст.23, п.3 ГК РФ)

Процедура и порядок установления ограничений

Порядок наделения сервитутами земельных участков и прекращения действия оного определяется Гражданским Кодексом Российской Федерации и сходными нормативными положениями функционирующего Земельного Кодекса.

Сервитут на земельный участок может быть введен:

  • между обладателем земли и особой, требующей введения сервитута;
  • по судебному решению, которое было вынесено по иску субъекта, потребовавшего установления сервитута (ст.274, п.3 ГК РФ).

Для наделения сервитутом земельного участка в судебном порядке основополагающим условием выказывается присутствие спорной ситуации между хозяевами земельных участков , что и препятствует заключению мирного соглашения.

Также причиной наложения ограничений может стать выявленная судом в процессе слушания дела невозможность удовлетворения требований истца иным способом кроме как наделения его правами ограниченного пользования чужой землей.

Просить установления сервитута имеет право собственник земельного участка , при этом он может дополнительно потребовать пожизненного исполнения условия. Лица, не имеющие в личной собственности данного объекта недвижимости, не имеют права требовать установления сервитута.

Однако при аренде этого имущества, законом отстаиваются их права на проезд, проход и иную деятельность, связанную с использованием данной недвижимости, если иное не представляется возможным.

Для установления сервитута по соглашению сторон требуются следующие документы:

Все права на земельные участки, предусмотренные гл.4 ЗК РФ, подлежат обязательной регистрации в государственных органах , касается это и сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов исполняется в . Основанием для регистрации становится заявление обладателя земельного участка либо индивида, ставшего обладателем сервитута, при присутствии у последнего соглашения об определении сервитута.

Сервитут считается действительным с момента его регистрации. При этом обязательно должно быть выполнено требование о проведении общественных слушаний, предшествующих наделению сервитутом земли.

Срок действия установленных ограничений

В основном сервитут устанавливается на бессрочный период, однако может иметь место и определенный срок . При этом право ограниченного пользования чужим участком земли прекращается по истечении указанного срока.

При указании срока действия сервитута можно прописать не просто временную дату, а наступление какого-то события, после которого сервитут перестанет существовать.

Также желательно досконально расписать, в чем именно будет заключаться право ограниченного пользования землей в целях предотвращения спорных моментов в процессе эксплуатации.

В иных ситуациях возможно прекращение действия сервитута:

  • по обоюдному соглашению владельцев объектов, объединенных сервитутом;
  • при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута;
  • по требованию владетеля, если земля не может быть использована по своему непосредственному целевому предназначению в результате наделения ее сервитутом (ст.276 ГК РФ)

На основании положений ст.275 ГК РФ при переходе права владения на участок земли с наличием сервитута к иному лицу сервитут остается. То есть даже при он никуда не денется, сервитут остается привязанным к конкретному участку .

Видео: Юридические тонкости установления ограничений на пользование земельными участками

В видеосюжете рассказывается что представляет собой сервитут на земельный участок, приводятся примеры подобных ограничений.

Объясняется какие разновидности сервитутов существуют, в чем их принципиальное различие и каковы особенности установления различных ограничений на землю.