Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился. Что делать дольщику при банкротстве застройщика? Банкротство строительной компании последствия для дольщиков

В последние годы, как показала судебная практика, количество обанкротившихся строительных компаний стремительно растет. Соответственно в геометрической прогрессии увеличивается число обманутых граждан, которые вложив собственные сбережения подписали соглашение о долевом строительстве.

Сложившая ситуация вызвала необходимость создания юридических оснований для защиты прав дольщиков. Так в 2007 году вышел закон, который определяет последствия банкротства для всех участников сделки и позволяет пострадавшей стороне отстоять свои интересы.

Как правильно отреагировать дольщику на банкротство застройщика в 2019 году и какие альтернативные схемы позволят гражданам вернуть затраченные денежные средства?

Что это такое

Банкротство представляет собой признание судебными органами невозможности должника (в данном случае застройщика) обеспечить выполнение требований кредиторов, касающихся денежных обязательств.

В целом процедура банкротства состоит из следующих принципиально важных этапов:

• наблюдение;

Обратите внимание. На этапе наблюдения гражданин еще официально не признан банкротом. Он может по-прежнему продолжать свою деятельность с рядом ограничений. На данном этапе судебные органы назначают финансового управляющего.

• финансовое оздоровление;
• внешние управление;
• конкурсное производство;

Обратите внимание. На этапе конкурсного производства, гражданин отстранен от ведения дел. Полномочия переданы финансовому управляющему по решению судебных органов.

• мировое соглашение.

Признание права собственности на жилую площадь

В том случае, если застройщиком было получено разрешение на введение построенного дома в эксплуатацию и при этом до момента принятия заявления о признании застройщика банкротом был подписан акт или прочий документ о передаче жилой площади, участник строительных работ имеет право обратиться в судебные органы с заявлением о признании права собственности.

Как форма, так и содержание документа должны полностью соответствовать .

Прежде всего, заявителю необходимо выполнить следующие действия:

• выплатить государственную пошлину в размере 6 тыс. рублей;
• направить застройщику копию требования;
• отправить застройщику документацию, прилагаемую к требованию.

По итогам рассмотрения судебными органами заявления и прилагаемых документов будет вынесено решение о признании или отказе в признании права собственности на жилую площадь.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику

Законодательная база РФ призвана защищать права граждан. По этой причине в Законе о банкротстве был введен параграф, который подробно описывает процедуры, позволяющие дольщику защитить свои интересы при банкротстве застройщика.

Для того чтобы установленные нормы были применены в конкретном случае, необходимо получить соответствующее решение арбитражного суда. С того момента можно считать, что рассматривается вопрос непосредственно о банкротстве застройщика, а не иного должника.

Для получения решения судебных органов, пострадавшей стороне, в данном случае речь идет о дольщике, необходимо подать ходатайство, если его требования были включены в специализированный реестр требований кредиторов. Если требования не были включены в реестр, заявителю рекомендовано указать это в ходатайстве.

Обратите внимание. Реестр требований кредиторов представляет собой единую систему данных о кредиторах и соответственно возникших у них требованиях. Таким образом, дольщик может подать требование о передаче жилой площади или денежных средств в один из реестров, а также обратиться в оба реестра одновременно.

Как показала судебная практика, закон предусматривает несколько альтернативных способов защиты дольщиками своих интересов при банкротстве застройщика.

Среди них следующие:

• требование о передачи жилого помещения;
• денежное требование;
• обращение к страховому агенту;
• требование к поручителю;
• заявка в компенсационный фонд;
• признание права собственности на жилую площадь.

Требование о передаче жилого помещения или денежное требование

Дольщик, с целью защиты своих прав имеет возможность обратиться в судебные органы с требованием передать жилые помещения или денежные средства. В зависимости от решения суда, он получит компенсацию или отказ в удовлетворении иска.

Передача жилой площади, к примеру, квартиры, комнаты и прочего актуальна в тех случаях, когда строительство дома завершилось. Гражданину необходимо подать заявление в судебные органы, а также в реестр требований о передаче жилых помещений.

Денежное требование может быть подано дольщиком в следующих случаях, предусмотренных действующим Законодательством РФ :

• возврат средств, которые были выплачены до рассмотрения договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
• компенсация в виде реального ущерба, который был вызван нарушением обязательств договора застройщиком;
• возврат денежных средств по договору, который на основании решения судебных органов был признан недействительным.

Видео: Права участников

Очередность обращения в судебные органы

Что делать дольщику для получения денежной компенсации? Установленные нормы РФ, стремясь защитить права своих граждан предусматривают подробную инструкцию для дольщиков, желающих возместить причиненный им ущерб.

В не необходимо, в обязательном порядке, обозначить следующие данные:

• название судебных органов, которые рассматривает дело;
• подробная информация о банкроте;
• ФИО финуправляющего, который назначен должнику, его контактные данные;
• информация о заявителе (ФИЛ, адрес, контактный номер);
• номер соглашения и дата его подписания;
• информация о жилой площади в отношении которой была заключена сделка;
• цена помещения в соответствии с соглашением и сумма денег, переданная должнику (с соответствующими реквизитами);
• информация, подтверждающая игнорирование должником его обязательств;
• требования к участникам состоявшейся сделки с ссылками на Законодательные нормы.

Обратите внимание. К заявлению гражданину необходимо приложить договор о сотрудничестве с должником с отметкой соответствующей государственной структуры, а также документацию, подтверждающую оплату стоимости жилой площади.

В дальнейшем, пострадавшей стороне необходимо предоставить в арбитражный суд, банкроту и финансовому управляющему заявление и соответственно копии прилагаемых документов.

Обратите внимание. Гражданин вправе отправить заявление и документацию посредством почтовой службы, воспользовавшись услугой заказного письма с уведомлением.

На основании решения судебных органов, требования заявителя будут официально внесены в общий реестр. По завершении судебных разбирательств пострадавшая сторона может рассчитывать на возмещение материального ущерба.

Требование к страховщику

Существует еще одна схема, которая позволяет пострадавшей стороне вернуть потерянные денежные средства. Он актуален в тех случаях, когда обязательства участников договора были застрахованы.

Таким образом, в том случае, если застройщик будет официально признан банкротом, дольщик имеет возможность получить от страховой компании потерянные денежные средства.

Размер компенсации в таком случае будет равен размеру суммы, включенной в реестр требований. Примечателен тот факт, что специфика и сроки возмещения определяются в индивидуальном порядке, в зависимости от условий сотрудничества со страховой организацией.

Требование к поручителю

В том случае, если обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве были обеспечены поручителем, в качестве которого выступают, к примеру, банковские учреждения или прочие организации, дольщик вправе потребовать от поручителя компенсацию.

Особенности и порядок выплат в данном случае регламентированы договором поручительства.

При получении затребованных выплат или их части финансовый управляющий уменьшает размер требования на сумму полученных от поручителя денежных средств.

Обращение в компенсационный фонд

Действующим Законодательством РФ предусмотрено формирование, основанное на взносах застройщиков компенсационного фонда, одной из функций которого является возмещение потерянных средств участникам строительства в случаях банкротства застройщика.

Пострадавшая сторона вправе обратиться в фонд для возмещения стоимости договора участия в долевом строительстве. Обращение необходимо произвести с момента начала конкурсного производства до завершения указанной процедуры.

Таким образом, банкротство застройщика становиться причиной не только морального, но и материального ущерба для дольщика. Но альтернативное решение найдено. Действующее Законодательство РФ, главной задачей которого является защита прав и интересов пострадавшей стороны предлагает несколько эффективных решений для законного возмещения затраченных денежных средств.

Долевое строительство – распространенная форма сотрудничества застройщиков и людей, мечтающих о покупке жилья на первичном рынке. Однако может сложиться ситуация, когда строительная компания утрачивает финансовую устойчивость. В этом случае проводится процедура банкротства. Дольщики в ней выступают в качестве кредиторов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общие положения

Закон о несостоятельности в 2011 году был видоизменен — появился 7 параграф, который особым образом гарантирует права дольщиков в случае строительной компании.

Дольщики получили приоритетные права в плане расчетов с кредиторами.

Кроме того, с целью снижения рисков от банкротства застройщика при был принят закон о гражданской ответственности застройщика.

Если компания объявила себя банкротом до сдачи готового объекта в эксплуатацию, она понесет ответственность перед дольщиками в виде выплаты денежной компенсации.

Если застройщик стал банкротом, то ситуацию будет контролировать арбитражный суд. Процедура банкротства имеет несколько стадий.

По окончании процесса дольщики могут получить готовую квартиру, долю в недостроенном доме либо деньги.

Под банкротством понимается процедура юридического признания организации-застройщика финансово несостоятельным.

Компания не имеет возможности погасить накопившиеся долги перед контрагентами, кредиторами и собственными работниками. Нет средств и на то, чтобы компенсировать дольщикам понесенные ими расходы, то есть вернуть деньги.

Причины банкротства могут быть разным:

• некорректно составленный ;
• нарушение рабочего процесса;
• повышение стоимости стройматериалов и услуг, в том числе вследствие валютных скачков;
• другие обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Важно, что банкротство может быть объективным и фиктивным. В последнем случае речь идет махинациях, для выявления которых нужно привлекать специалистов ФНС.

Если будет вскрыто фиктивное банкротство, то застройщику грозит уголовное преследование.

Что это такое

По сути банкротство застройщика – это установление его финансовой несостоятельности проведения судебного разбирательства с целью удовлетворения тем или иным способом требований кредиторов.

У компании-банкрота должны быть долги перед поставщиками, подрядчиками, государственными органами, муниципальными предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и пр.

Суд проводит предварительную процедуру наблюдения, чтобы выявить возможность или невозможность финансового оздоровления компании-застройщика.

В определенных ситуациях санация помогает нормализовать работу, однако по факту проводится крайне редко.

При этом процедура проводится без участия прежнего руководства — все делает арбитражный управляющий.

Кто попадает под категорию

Согласно законодательству, кредитором застройщика может быть любое юридическое лицо, имеющее какие-то имущественные или денежные претензии к компании.

Кроме того, потребовать возврата денег или иной формы компенсации могут и физические лица.

Законность претензий со стороны кредиторов должна подтверждаться официальными документами (договор, квитанция об оплате, накладные и пр.). Предъявить требования к банкроту можно лишь в рамках проводимого судебного разбирательства.

Куда обращаться

Непосредственно дольщики не могут инициировать процедуру банкротства компании-застройщика.

Сделать это может руководство строительной компании, его представитель, муниципальный орган ФНС или кредитор-юрдицо, который не получает причитающихся ему денег длительное время.

Заявление о финансовой несостоятельности подается в арбитражный суд того города, где расположен офис застройщика-банкрота.

При этом должны быть соблюдены такие условия:

Основанием для инициации банкротства является заявление кредиторов.

Однако сложность ситуации в том, что именно они получат выплаты в последнюю очередь, согласно существующей очереди. Поэтому многие кредиторы не спешат обращаться в суд.

Дольщики могут обратиться в арбитражный суд в рамках заведенного дела. Цель обращения – включение в реестр кредиторов.

Если кто-то из участников долевого строительства ранее подал заявление в мировой суд о передаче квартиры в недостроенном либо несданном в доме на основании либо долевого участия, то такие дела после инициации банкротства закрываются.

В процессе банкротства все имущество застройщика, включая недостроенный объект, войдет в конкурсную массу и будет продано с молотка.

Действовать будет арбитражный управляющий, а цена на имущество должника окажется очень низкой по сравнению с рыночными ценами.

Именно поэтому вряд ли удастся получить ту сумму, которую дольщик вложил в проект на этапе заключения договора.

Важно следующее. Если дом почти достроен, есть разрешение на его ввод в эксплуатацию, а процедура банкротства еще не начата, то дольщик имеет право обратиться в районный мировой суд с иском о передаче квартиры ему как собственнику этого имущества.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства полностью регламентирована законодательством. Она имеет несколько стадий, причем не все обязательно будут пройдены.

Дело может завершиться уже после первого этапа, если наблюдатель от арбитражного суда увидит возможности для восстановления платежеспособности застройщика.

Для дольщика банкротство застройщика не является фатальным. Дело может кончиться получением долгожданной квартиры. В этом случае будут затянуты сроки вступления в , но деньги сохранятся.

При худшем развитии ситуации можно вообще остаться ни с чем либо получить минимальную выплату после продажи имущества банкрота с молотка. Как именно решится вопрос, зависит от многих сопутствующих факторов.

Какие стадии

Процесс банкротства предполагает несколько стадий, которые строго регламентированы законодательством.

Процедура включает такие этапы:

1. Арбитражное наблюдение за деятельностью компании.
2. Санация, или финансовое оздоровление.
3. Назначение внешнего управления.
4. Инициация конкурсного производства.
5. Заключение мирового соглашения.

По факту дело ограничивается всего двумя стадиями. Сначала в обязательном порядке проводится наблюдение (арбитражный суд изучает реальное положение дело в компании, ищет вариант для оздоровления ситуации), затем назначается конкурсное производство.

Задача первого этапа наблюдения – подготовить основания для перехода к стадии конкурсного производства. Для этого арбитражный управляющий тщательно анализирует хозяйственную и финансовую деятельность застройщика.

Под санацией, или финансовым оздоровлением подразумеваются шаги, которые позволят потенциальному банкроту выправить ситуацию.

Это может быть следующая помощь:

На практике возможности для санации весьма ограничены. Что касается мирового соглашения, то оно возможно на любом этапе банкротства.

В данном случае претензии кредитора снимаются. Однако такое соглашение должно быть одобрено судом в рамках инициированного дела.

Что делать дольщику

У дольщика после в процессе начавшегося дела о банкротстве есть два основных варианта действий:

Дело в том, что после инициации банкротства арбитражный суд отрывает реестр кредиторов. Чтобы получить денежную выплату или жилье, дольщик должен попасть в этот реестр, подав соответствующее заявление.

Нельзя ждать, что ситуация разрешится сама собой. Если инициировано банкротство, нужно успеть с заявлением, чтобы остудить положенное. Другого варианта нет.

В какой реестр подать заявление, зависит от стадии строительства. Если дом построен и квартиры в нем уже существуют, в том числе квартира дольщика, то можно и нужно попытаться получить ее.

Это возможно, но лишь при условии вовремя поданного заявления.

Выбор в пользу получения квартиры – это самое правильное решение. Заявив о своем желании реализовать право собственности при долевом строительстве, дольщик выведет свое имущество из конкурсной массы.

В противном случае, если будет подано заявление на включение в общий реестр, дольщик получит лишь часть денег, уплаченных застройщику, да и то после продажи имущества банкрота.

Поскольку продаваться все будет по очень низким ценам, рассчитывать хотя бы на возврат своих денег вряд ли придется. Скорее всего, сумма будет меньше.

Вместе с заявлением о включении в реестр дольщик должен предоставить в распоряжение суда подтверждающие документы:

Проверив правильность сведений, суд внесет сведения о кредиторе в реестр на возврат денег или передачу квартиры в собственность. Останется ждать решения суда.

Какие имеет права

Законодательство относит дольщиков к особой категории кредиторов, наделенной особыми правами.

Имеется ввиду преимущественное погашение требований по сравнению с прочими кредиторами. Дольщики получат деньги в третью очередь, тогда как другие кредиторы только в четвертую.

Что касается первых двух очередей, то к ним относятся:

Права дольщиков, таким образом, изначально находятся в приоритете. Если в ситуации банкротства все сделать правильно и в срок, то выйти из сложной ситуации можно с минимальными потерями.

Какие права имеет дольщик при разрешении ситуации с банкротством в целом:

Получить квартиру можно не только в случае, если она расположена в уже готовом доме. Безусловно, завершенное строительство позволяет рассчитывать на благополучное завершение дела.

Но даже если дом заморожен на стадии начала строительных работ, у дольщиков есть шансы получить удовлетворение по договорам долевого участия.

Если недостроенный дом будет передан другому застройщику, то право собственности на квартиру сохранится.

Другой вариант получения жилья – организоваться в ЖСК и достроить дом своими силами. Этот вариант возможен в том случае, если арбитражный суд одобрит такое ходатайство, поданное дольщиками.

Право получить квартиру или полную денежную выплату появится только в том случае, если заключен правильный договор долевого участия.

Недобросовестные застройщики могут заменить его инвестиционными договорами или договорами предварительно купли-продажи квартиры.

В этом случае важно доказать, что несмотря на формулировку речь шла именно о финансировании проекта, то есть о долевом участии в строительстве.

В любом случае дольщикам как особой категории кредиторов предоставляется право включение в оба кредиторских реестра, а также возможность получить неустойку за просроченные сроки передачи квартиры в собственность.

Каковы последствия

Если дольщик выиграл судебный процесс, то еще до инициации процедуры банкротства он может получить свои средства обратно. В этом случае не в интересах застройщика тянуть.

Чтобы не было неприятностей с банкротством, строительная компания просто возвращает деньги пострадавшему лицу.

Если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то дольщик может получить неустойку за каждый день просрочки по срокам, указанным в договоре. В этом случае также требуется решение суда с соответствующим постановлением.

Последствия банкротства для дольщиков могут быть разными. Все зависит от того, на какой стадии было заморожено строительство и как поведут себя дольщики в конкретной ситуации.

Какие варианты существуют:

Сколько денег получит дольщик? Ему по закону положена вся сумма, вложенная в строительство, плюс сумма ущерба (это разница между стоимостью квартиры и той суммой, которая уже была за нее выплачена).

На практике дольщик получит столько, сколько на его долю останется после продажи имущества банкрота, погашения задолженности по первым двум очередям и раздела оставшейся суммы между кредиторами.

Видео: как выбрать надежного застройщика

Особые нюансы

Судебная практика относительно банкротства застройщика при долевом строительстве имеет свои особенности.

Дело в том, что не до конца урегулированы законодательством вопросы достраивания и введения в эксплуатацию дома после передачи новому застройщику.

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков.

Фото: Depositphotos/araraadt

В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

"Слово "банкротство" вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег", - говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

"Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать", - советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО "МЭННИ" почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК "Лидер" оба корпуса были введены в эксплуатацию.

За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.

Банкротство состоит из следующих этапов :

1. Наблюдение.

2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.

Закон предусматривает три варианта возврата:

1.Путем передачи объекта незавершенного строительства.

2.Путем передачи жилых помещений.

3.Путем погашения денежных требований

Что делать

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), - это заявить свои требования в деле о банкротстве. Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.

Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы - в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства - физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.