Что означает общая совместная собственность. Рубрика “Долевая собственность”

Право собственности гражданам Российской Федерации гарантируется национальным законодательством. В частности, они могут владеть объектами недвижимости совместно, или же на долевых принципах. В то же время далеко не все понимают разницу между этими понятиями. Тем не менее она достаточно существенная, и знать все нюансы не помешает.

Основные понятия

Оба этих вида собственности имеют в целом одинаковые свойства. Общая долевая, как, впрочем, и совместная, предполагает, что владельцев у недвижимости несколько. При этом каждый вид обладает рядом характерных особенностей.

Порядок осуществления прав владельцев регулируется Гражданским кодексом России. При этом закон разрешает лицам, в собственности которых находится общая совместная недвижимость, разделять ее на доли.

Совместная собственность

Данное понятие подразумевает, что граждане владеют определенным имуществом, в целом не разделяя его на части. Иными словами, все является собственностью, к примеру, супружеской пары, то есть управлять им они могут исключительно совместно.

В то же время происходит разделение обязанностей, возникающих в ходе пользования недвижимостью или другим видом имущества. Закон также определяет, что любой вид собственности, приобретенной в браке, автоматически становится совместным. На доли такая общая вещь разделяется только, если будет заключено соответствующее соглашение.

В последнем случае происходит раздел или же вычет одной доли имущества в пользу третьего лица (к примеру, ребенка).

Помимо того, совместной общая собственность становится лишь в той ситуации, когда супруги состоят в официально зарегистрированном браке. Гражданский союз не предполагает появления обстоятельств, способствующих накоплению такого имущества.

Такая общая собственность обязывает всех супругов в равной степени участвовать в администрировании. Они, в числе прочего:

• оплачивают предусмотренные законом фискальные сборы;
• участвуют в расходах на содержание;
• принимают решение о продаже или разделе;
• передают в дар и пр.

Долевая общая собственность

Этот тип владения имуществом предполагает разделение его на определенные доли. В частности, квартира к примеру, может принадлежать обоим супругам в пропорции 50 на 50 процентов. В то же время если есть ребенок, то раздел осуществляется в другом порядке.

При этом общая собственность также подлежит разделению и в другом соотношении – 25 на 75 процентов или как-нибудь иначе. В большинстве случаев общая квартира делится на равные части. При этом допускается, что имуществом могут владеть и не только родственники или супруги.

Как уже отмечалось ранее, общая квартира, находящаяся в совместном владении, без проблем разделяется на части путем составления соответствующего договора.

В законе предусмотрены и другие варианты, в частности составление брачного контракта. Если никаких документов не оформлялось, то разделение имущества, с точки зрения права, ничтожно.

В отдельных ситуациях общая собственность распределяется между совладельцами по решению суда. Иногда там же определяют и размеры частей. Обычно это происходит в тех случаях, когда супруги не в состоянии достигнуть компромисса по данному вопросу. Суд принимает тогда к сведению личные расходы мужа и жены в процессе приобретения.

Правовые последствия раздела имущества

После того как имущество было разделено на доли, каждый совладелец приобретает возможность на свое усмотрение распоряжаться своей частью. Общая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, предполагает право каждого совладельца продать свою часть, без получения согласия от других заинтересованных лиц. Последним предоставляется преимущество при покупке. В случае отказа допускается продажа третьим лицам.

В числе прочего, долевое владение приводит и к разделению всех сопутствующих обязанностей, касающихся вопросов содержания недвижимости. То есть супруги должны будут платить налоги со своей части, оплачивать пропорционально коммунальные счета, страховать по отдельности имущество и пр.

Важно помнить, что в случае если владение имуществом регулировалось брачным договором, после его разрыва по согласию сторон или вердикту суда происходит возвращение к предусмотренному законом режиму.

Российским законодательством наряду с совместной собственностью супругов предусмотрена еще и долевая. Оба понятия часто встречаются в судебной практике и используются при оформлении различных приобретений или другого имущества, полученного в браке. Благодаря действующим правовым режимам, супруги вправе владеть и пользоваться вещами и недвижимостью совместно или распоряжаться каждый своей частью

В чем разница между совместной и долевой собственностью, мы постараемся пояснить в данной статье. Кроме этого, в ходе выполнения работы мы уделим внимание тому, какими признаками характеризуется каждая форма.

Оба вида собственности имеют одинаковую природу – каждая предполагает множественность собственников в отношении одного и того же объекта имущества. С другой стороны, различия тоже имеют место. Исходя из трактовки такого понятия, как общая долевая собственность, прописанной в ГК РФ, можно сделать вывод, что владение изначально требует вычленение долей каждого из собственников.

Примечательно, что доли могут быть равными или неравными. Пользование вещами и недвижимостью устанавливается только в рамках выделенной доли. Важно отметить, что по Гражданскому кодексу общая долевая и долевая собственность – это идентичные понятия, и никаких различий между ними нет.

Совместная собственность мужа и жены вычленения долей каждому лицу не предполагает, и пользование вещами или недвижимостью происходит по согласованию между сторонами. Если собственники пожелают, то имущество будет поделено на доли, но в этом случае оно приобретет другой статус – общей долевой собственности.

В каких ситуациях появляется общая долевая собственность граждан, состоящих в браке?

Образование общей долевой собственности происходит только в том случае, когда в отношении имущества устанавливается договорной режим. Речь идет о следующих ситуациях:

• при подписании брачного контракта, где определяются доли каждого супруга еще до вступления в брачные отношения;
• в случае проведения сделки по покупке или созданию имущества.

Последний вариант предусматривает не только договорной порядок распоряжения имуществом, но и законный, поэтому в данном случае может возникнуть еще и совместная собственность. Иногда в отношении имущества применяется принудительный порядок установления режима распоряжения. Данное решение может принять только суд.

Различия между правовыми режимами при их установке в отношении недвижимости

Наибольшее число различий проявляется между совместной и долевой собственностью при установке правового режима в отношении недвижимого объекта. Это объясняется тем, что распоряжение квартирой или домом предполагает не только возникновение прав собственности, но и исполнение супругами определенных обязанностей по содержанию жилплощади.

Еще один важный момент, который стараются сразу же разъяснить супруги, – это стоимость квартиры. Финансовый аспект ситуации требует более четкого разграничения долей, чтобы каждый супруг имел возможность определить стоимость своей части.

С учетом отдельных положений гражданского законодательства России, от правого режима, установленного в отношении собственности супругов, зависит и порядок использования имущества. К примеру, если доли каждого супруга выделены, то муж или жена получают возможность реализовать или передать в дар свою часть квартиры без обращения ко второму супругу.

В отношении совместной собственности требуется обязательное оформление письменного и нотариально заверенного согласия на проведение юридической сделки. Исходя из вышесказанного, можно подвести небольшой итог о том, что долевая собственность больше гарантирует соблюдение прав каждого супруга и позволяет достичь равноправия в отношениях, нежели установление правового режима совместного распоряжение недвижимостью.

Как определяются доли?

Прекращение режима совместной собственности происходит после того, как для каждого супруга выделяется доля имущества. Процедура выделения частей собственности может происходить в нескольких вариантах:

• супруги самостоятельно устанавливают долевое владение и определяют размер части имущества каждого собственника;
• муж и жена заключают соглашение о разделе имущества или решают это вопрос в суде. Здесь уже судья устанавливает размер доли.

В судебную инстанцию может обратиться третье лицо, заинтересованное в выделении доли и имеющее на это законные основания. В этом случае размер доли также определяет судья. Стандартный порядок выделения доли по добровольному согласию супругов – это раздел имущества на равные части. В судебном порядке имущество распределяется пропорционально вкладу каждого из граждан в создание или приобретение собственности.

Правовые последствия вычленения доли

При выделении долей граждане автоматически получают право лично распоряжаться установленной частью недвижимости или вещей. Вместе с тем второй супруг наделяется преимущественным правом по покупке другой доли, если муж или жена решат ее реализовать. Кроме этого, действие по выделению доли становится причиной распределения обязанностей по обеспечению содержания своей части, включая уплату коммунальных платежей и налогов.

В случае с брачным контрактом имущество может быть передано в совместное пользование, если документ посчитают недействительным. При оформлении дополнительного соглашения изменению подлежат лишь размеры долей, а совместное владение не будет восстановлено.

Заключение

Если супруги уверены друг в друге и планируют в будущем передать по наследству свое имущество ребенку, необходимости делить недвижимость и другую собственность на доли нет. С другой стороны, перевод имущества в долевую собственность сможет дать больше гарантий исполнения всех прав граждан и позволит реализовать часть недвижимости без получения согласия второго супруга.

Граждане РФ могут владеть недвижимостью в порядке совместной или же долевой собственности. Что представляет собой каждый из вариантов оформления права на имущество?

Факты о совместной собственности

Под совместной собственностью принято понимать владение гражданами (чаще всего - супругами) некоторым имуществом без разделения его на конкретные доли. Можно сказать, что 100 % от него одновременно принадлежит мужу и жене.

При совместной собственности супруги также разделяют порядок пользования общим имуществом. Можно отметить, что собственность, купленная мужем и женой после заключения брака, по умолчанию становится совместной. Она не может быть долевой, если супруги в договорном порядке не выразят желания придать ей соответствующий статус - посредством выдела.

Еще один примечательный факт о совместной собственности мужа и жены: она может характеризовать правоотношения только лиц, официально зарегистрировавших свой брак. Если люди живут в гражданском браке или в принципе не имеют отношений, то совместная собственность на тот или иной объект у них появиться не может.

Владея имуществом в порядке совместной собственности, муж и жена вместе платят предусмотренные законодательством налоги на него, несут расходы по содержанию - например, если это квартира, то оба супруга одновременно несут обязанность по уплате коммунальных платежей.

Факты о долевой собственности

Под долевой собственностью принято понимать владение супругов имуществом, разделенным на конкретные доли. Так, мужу может принадлежать 50 % от него, а жене - другие 50 %. Соотношение долей может быть иным - например, 25 % и 75 %. Но в общем случае доли во владении имуществом у супругов равные.

Стоит отметить, что долевая собственность может иметься не только у мужа и жены, но и у любых других лиц. Они необязательно должны являться друг другу родственниками.

Как мы отметили выше, супруги вправе оформить имущество в долевую собственность, подписав договор. Как вариант - брачный контракт. Важно, чтобы он был полностью легитимным - иначе перевод совместной собственности в долевую может быть признан незаконным.

В некоторых случаях перевод совместной собственности в долевую осуществляется в судебном порядке. Иногда суд определяет также конкретные размеры долей супругов - если они не могут разрешить данный вопрос между собой. Обычно при этом в расчет берется величина личных финансовых вкладов мужа и жены в покупку имущества.

Супруги или совладельцы имущества, находящиеся в ином статусе, вправе без согласования друг с другом продать свою долю в собственности. При этом если, к примеру, муж захочет выставить на продажу свою часть квартиры, то жена вправе купить ее в первоочередном порядке - ранее каких-либо других лиц.

Разделив имущество, муж и жена пропорционально - в соответствии с принадлежащими им долями - платят предусмотренные законом налоги на него, а также несут расходы по содержанию.

Сравнение

Главное отличие совместной собственности от долевой в том, что в первом случае не определены в процентном выражении доли во владении имуществом тех или иных лиц - как правило, супругов. Второй вид собственности предполагает соответствующее разделение прав пользования имуществом. Отсюда проистекают прочие различия между рассматриваемыми видами владения объектом.

Определив, в чем разница между совместной и долевой собственностью, отразим выводы в таблице.

Таблица

Совместная собственность	Долевая собственность
Что общего между ними?
Оба вида собственности предполагают одновременное владение несколькими людьми каким-либо имуществом - например, квартирой
В чем разница между ними?
Не предполагает определения долей во владении имуществом	Предполагает обязательное определение конкретных долей во владении имуществом
Только находящиеся в официальном браке лица могут иметь совместную собственность	Может быть установлена для имущества лиц в любом статусе
Предполагает совместную оплату владельцами имущества налогов на него, расходов на содержание	Предполагает раздельную оплату налогов на имущество и осуществление расчетов за его содержание пропорционально величине долей во владении им
В правоотношениях между супругами устанавливается по умолчанию по факту покупки ими имущества	В правоотношениях между супругами устанавливается на основе договора
Не допускает продажу доли имущества кем-либо из совладельцев	Допускает осуществление соответствующих сделок

Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.

Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.

В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:

• в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
• вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
• на основании наследования;
• образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совместной постройки дома;
• соединения и смещения вещей и т. д.

Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:

• общую совместную;
• общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.

Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1 / 3 , 2 / 5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.

Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.

Общая долевая собственность

Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.

В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.

На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.

Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.

При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности - совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность - это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности - неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении - если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два - раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант - в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых - распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров - совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых - совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев - продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны - даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм - обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике - предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет - земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности - если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект - неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение - рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров - долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.