Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

• информацию о новом владельце (включая контактные данные);
• новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

Что касается момента перехода права на получение арендных платежей, то он наступает в момент перехода права собственности. Однако обязанность выплаты арендных платежей новому собственнику возлагается на нанимателя только после получения им соответствующего уведомления (такая позиция подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 года).

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

• договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
• новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
• сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении. Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде). Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

• дата отправки и дата смены владельца;
• данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
• новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

в гражданском праве понимается прекращение существования юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Этим реорганизация отличается от ликвидации юридического лица, не предполагающей правопреемства.

Согласно гражданскому законодательству реорганизация организаций может проводиться путем слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

В силу ч. 5 ст. 75 ТК РФ любая реорганизация организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с работниками. Из данной нормы следует, что трудовые отношения с работниками продолжаются автоматически (т. е. их не нужно увольнять и принимать на работу в новую организацию).

Согласия работников на продолжение работы у нового работодателя не требуется. При этом у них есть право отказаться от продолжения работы в связи с реорганизацией. Для предоставления работникам такой возможности работодателю следует заранее (например, за месяц) уведомить их в письменной форме о грядущей реорганизации, возможных изменениях, связанных с ней, и о праве работников прекратить в связи с этим трудовые отношения путем подачи письменного заявления. Если помимо наименования работодателя изменению подлежат и другие условия трудового договора (кроме трудовой функции - ее менять в одностороннем порядке нельзя), очевидно, уведомление работнику должно быть направлено в соответствии со ст. 74 ТК РФ не позднее чем за два месяца до изменения таких условий с указанием его причин.

При отказе работника от продолжения работы в связи с реорганизацией трудовой договор прекращается в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ (отказ необходимо получить в письменной форме).

В случае, когда работник не намерен расторгать трудовые отношения, необходимо отразить факт реорганизации работодателя в трудовых книжках и трудовых договорах, если работодателем становится другое юридическое лицо.

Понятие «смена собственника имущества организации» используется законодателем в нескольких статьях Трудового кодекса РФ, причем всегда в связи с прекращением трудового договора.

Что понимать под сменой собственника имущества организации?

Гражданским законодательством установлено, что собственником имущества организации является юридическое лицо. Однако из этого правила есть исключения: государственные муниципальные и унитарные предприятия , имущество которых принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию , когда сами предприятия владеют им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления .

Многие работодатели полагают, что учредители коммерческих организаций также являются собственниками имущества финансируемых ими компаний и при изменении состава учредителей возможно расторжение трудовых отношений по указанному основанию. Однако это не так.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 01.01.2001 N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации" разъяснил, что под сменой собственника имущества организации следует понимать переход (передачу) права собственности на имущество организации от одного лица к другому лицу или другим лицам, в частности при приватизации государственного или муниципального имущества, то есть при отчуждении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц… при обращении имущества, находящегося в собственности организации, в государственную собственность … при передаче государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот; при передаче федерального государственного предприятия в собственность субъекта Российской Федерации и наоборот. Таким образом, Пленум Верховного Суда РФ сводит смену собственника имущества организации в основном к изменению формы собственности (с государственной на частную и наоборот при приватизации и национализации, а также с федеральной на собственность субъектов РФ или муниципальную и наоборот).

Согласно ст. 75 Трудового кодекса РФ изменение подведомственности (подчинённости) организации или её реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации.

При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право расторгнуть трудовой договор по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ с руководителем организации, заместителями руководителя и главным бухгалтером . Сделать это можно не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности (ст. 75 ТК РФ).

При увольнении руководителя, его заместителей и главного бух­галтера предприятия работодатель должен выполнить следующие условия:

1. Предупредить работника о предстоящем увольнении не по­зднее чем за две недели до предполагаемой даты расторжения тру­дового договора.

2. Предупреждение об увольнении должно быть сделано в пись­менной форме, носить персональный характер и доведено до сведе­ния работника под роспись.

3. Увольнение должно быть произведено не позднее трех меся­цев со дня возникновения права собственности на предприятие.

4. При увольнении работнику (бывшему руководителю пред­приятия, его заместителю руководителя, главному бухгалтеру) вы­плачивается денежная компенсация в размере не менее трех месяч­ных средних заработков (статья 181 ТК РФ). При этом не должны удерживаться денежные суммы за неотработанные увольняемым дни отпуска (статья 137 ТК РФ).

Новый собственник может предложить работникам, подлежа­щим увольнению по рассматриваемому основанию, другую имеющу­юся на предприятии работу. Об увольнении работника работодатель (в данном слу­чае - новый собственник предприятия) издает соответствующий при­каз (распоряжение). На основании приказа (распоряжения) об уволь­нении производится оформление других необходимых документов.

Если не успеть в срок, указанных работников можно будет уволить только по иным основаниям, не в связи со сменой собственника имущества организации.

Всех остальных работников также должны уведомить, но только о том, что собственник сменился. Если работник отказывается от продолжения работы в организации, то трудовой договор с ним прекращается не по собственному желанию, а в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 77 Трудового кодекса РФ. Для этого работнику необходимо письменно уведомить работодателя об отказе продолжать трудовую деятельность в организации. Выплата выходного пособия при прекращении трудового договора по данному основанию законом не предусмотрена.

После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец имущества организации может принять решение о сокращении численности или штата работников. При этом он должен соблюдать процедуру, установленную ТК РФ.

, гл. правовой инспектор Мособкома профсоюза

В разделе можно заполнить образец уведомления о реорганизации, смене собственника и скачать готовое уведомление. Письмо об изменении реквизитов это один из наиболее важных. Имущества бланкобразец на учет, а так же при смене образец уведомления арендодателя о смене собственника бланк акта приема передачи помещения. СКАЧАТЬ образец уведомления о расторжении договора аренды. Как составить уведомление о расторжении договора аренды помещения образец. Образцы и формы договоров. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нм как арендодатель не

Письменно, не позднее, чем за 1 Один месяц, сообщить Арендодателю о досрочном освобождении Объекта аренды и. Для большей наглядности посмотрите следующий образец. В бесплатном сервисе от Бухсофт Онлайн Вы можете скачать. Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий. Уведомление о смене директора образец его вы можете скачать на нашем сайте. Бесплатный образец уведомления о расторжении договора аренды, имеющийся здесь, представлен Вам в помощь

Документ, подтверждающий уведомление арендодателя об уступке. Дополнительное соглашение договору аренды нежилых помещений г. Уведомление о смене арендодателя образец без. Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, то Вы должны уведомить арендодателя. Уведомление о смене арендодателя образец Уведомление о смене арендодателя образец. В случае смены Арендатором своего места. В таком случае уведомление является формальностью, а арендодателю и арендатору необходимо

Образец уведомления о расторжении договора аренды от арендодателя. Настоящим договором арендодатель передает в срочное возмездное. Конечно хотелось бы знать какие условия предусмотрены договором. Ситуативный макроконтекст показывает, что вопрос задается самому образец уведомление арендодателя арендатору о смене собственника. Документы Уведомления Уведомление об увеличении арендной платы образец. Арендодатель или арендатор, особого значения этот факт не имеет пересылает другой стороне письмо с указанием. Уведомление о смене

В данном случае письмо о смене банковских реквизитов составляется в виде уведомления. Образец уведомление о продаже 1. Уведомление арендодателя сдаче площади субаренду. Арендодатель и Арендатор. Акт приемапередачи по договору аренды. Уведомление о смене арендодателя образец. В этом случае, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы

Соглашение о смене арендатора в договоре аренды нежилого помещения. Образцы по теме Труд, Уведомление. Кадровые документы и образцы Образец уведомления о смене директора. Нам осталось рассмотреть образец уведомительного письма о смене директора и. Результат поика образец уведомления арендодателя о смене собственника.

Смена собственника организации (предприятия)

Процедура изменения собственника организации или предприятия подразумевает передачу прав собственности (совокупности всего имущества) на предприятие от одного владельца (или нескольких) - другому владельцу (или нескольким).

Стоит уточнить, что собственником имущества, которое образовано вкладами учредителей, а так же произведенного и приобретенного в ходе деятельности представляется непосредственно само общество. Его учредители имеют лишь обязательства по отношении к данному юридическому лицу. Следовательно, при изменении состава учредителей изменение собственника не происходит. Она произойдет только в том случае, если предприятие передается во владение целиком другому лицу. Например, смена произойдет в случае, если учредитель один и продает имущество организации целиком.

Процедура смены собственника предприятия

Предметом договора сделки продажи предприятия представляется имущественный комплекс целиком, кроме тех обязанностей и прав, которые не могут быть переданы согласно нормативам или иным обстоятельствам от продавца другим лицам. Если другое не прописано в договоре, покупателю передаются все права на знак товара, логотип, коммерческую маркировку, символику, знак сервиса и иные ресурсы индивидуализации, как самого продавца, так и его товаров (сервиса или работ), а так же соответствующие права лицензий применения ресурсов индивидуализации. Если другое не предусмотрено законодательным нормативом, не могут быть переданы от продавца - покупателю разрешения (или лицензии) на осуществление конкретных видов деятельности.

Договор реализации собственности предприятия осуществляется письменно и подписывается двумя сторонами. Основной документ сделки должны сопровождать следующие приложения:

• полный инвентаризационный акт;
• бухгалтерский баланс реализуемого предприятия;
• заключение от независимого аудитора о цене и структуре предприятия;
• список всех долговых обязательств, включенных в имущественную структуру (где указываются кредиторы, назначение, объем и сроки требований).

Договор реализации предприятия в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию, и считается совершенным только после этой процедуры. Сама передача предприятия происходить только по передаточному акту. В согласии со статьей 564 ГК РФ, если другое не прописано в договоре, право владения совокупностью имущества предприятия передается от продавца к покупателю сразу же после передачи и далее подлежит госрегистрации.

Сделка по продаже предприятия счиатается заключенной лишь с момента его госрегистрации. После подписания сторонами акта передачи само предприятие и все риски (случайного ущерба или случайной ликвидации имущественной собственности предприятия) находятся в ведомстве покупателя. До прохождения госрегистрации сделки покупатель имеет право делать распоряжения относительно совокупности имущества предприятия лишь для реализации хозяйственных нужд. Даже если в предприятие состоит из нескольких единиц недвижимости, все они проходят госрегистрацию прав собственности предприятия одним актом.

Особенности процедуры смены собственника организации

Основополагающими положениями договора сделки продажи предприятия представляются цена и предмет - предприятие, как совокупность собственности, включающая:

• недвижимое имущество (земельные участки, здания и сооружения);
• движимое имущество (продукция, сервис, оборудование, материалы, сырьё);
• права требования по обязательствам;
• долговые (кредитные) обязательства;
• права на ресурсы индивидуализации предприятия: символику, продукция, сервис и работы (знаки обслуживания, знаки товаров и коммерческую маркировку);
• иные исключительные права, если законодательные нормативы или сам договор сделки не предусматривает другое.

Если долги, официально входящие в структуру имущества предприятия были переданы без согласия кредитодателей - и продавец, и покупатель разделяют ответственность по ним. Права кредиторов означены в статье 562 ГК РФ, согласно которой кредитодатели по долгам, официально входящим в имущественный комплекс предприятия, в обязательном порядке должны получить письменное уведомлены о его продаже. Если договорные стороны не получили подтверждение в документальном виде от кредитодателя об его согласии на переход долга, последний имеет право в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления о продаже требовать:

• выполнения до срока или погашения до срока долговых обязательств и компенсации издержек;
• определения договора, как не имеющего силы полностью или частично.

Если кредитодатель не был уведомлен о совершающейся сделки по продаже предприятия, в этом случае он может обратиться в суд с требованием удовлетворения в течение 1 года с того момента, когда он узнал или мог узнать о свершенном акте покупки предприятия.

Условия расторжения договора или иные требования

Стоимость и структуру реализуемого предприятия устанавливают на базе данных акта полной инвентаризации, которая была проведена в соответствии и в порядке с установленными нормативами подобных мероприятий. Передача предприятия от одной стороны к другой осуществляется только по передаточному акту. Если в договоре было зафиксировано положение, что передача прав собственности предприятия покупателю происходит, например, после оплаты сделки (или других обстоятельств), то покупатель может распоряжаться предприятием ограничено, в размерах, необходимых для реализации целей приобретения компании. Если совокупность имущества предприятия была передана с недостатками, то предусматривается:

• если структура купленного предприятия не адекватна договору (так же в качественном отношении), а иное не прописано в договоре, определение результата происходит в согласии с Гражданским кодексом РФ;
• если в составе реализованного предприятия наличествуют сведения об утраченном имуществе или иных недостатках, у покупателя появляется право затребовать уменьшения стоимости приобретенного имущества, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если в договоре реализации предприятия или акте передачи не были установлены долговые обязательства, у покупателя появляется право требовать снижения стоимости, если в договоре продажи не зафиксировано выставление иных требований;
• если устанавливается, что у предприятия наличествуют недостатки, подответственные продавцу, которые делают невозможным выполнение целей, зафиксированных в договоре продажи, или зафиксированные недостатки не были ликвидированы в срок и в оговоренном порядке (соответственно нормативам или договором), или их ликвидация не представляется возможной, у покупателя образуется право через суд требовать изменения договора или его расторжения с возвращением уже выполненного сторонами по договору.

Если продавец получил письменное уведомление покупателя об наличествующих недостатках или отсутствия в структуре отдельных видов собственности, которые должны были быть переданными, он может предложить имущество соответствующего качества или укомплектовать недостающую часть.

Кадровые решения нового собственника

Новый владелец, после госрегистрации договора о продаже, в течение 3-х первых месяцев обладает правом расторгнуть трудовой договор с директором, его заместителями и главным бухгалтером, которым должна быть выплачена денежная компенсация, равная трем среднемесячным заработкам.

С остальными сотрудниками трудовые взаимоотношения остаются неизменными соответственно заключенным трудовым соглашениям согласно, в согласии со статьей 75, части 2 ТК РФ. Оформления или переоформления дополнительных документов не требуется (статья 72 ТК РФ). Но сам сотрудник имеет права отказаться работать в организации, у которой сменился собственник (статья 75, часть 2 ТК РФ). Уведомление работник обязан подать в документальной форме и договор с ним аннулируется, согласно статье 77, части 1 ТК РФ. Выходное пособие в этом случае не выплачивается (статьи 84 и 178 ТК РФ). Новый владелец предприятия так же имеет право принять решение о сокращении штата, которое можно провести лишь после госрегистрации прав собственности (статья 75 часть 4 ТК РФ).

В арендных отношениях уведомление арендатора имущества в некоторых случаях обязательно для направления. Это случаи , . Основания и нюансы составления такого рода уведомлений мы рассказали в соответствующих статьях.

Арендные отношения – передача имущества (транспорт, жилое помещение, офис и др.) во временное владение и пользование третьим лицам. И Гражданский кодекс РФ предусматривает обязанность собственника имущества (иного законного владельца) при возникновении сложностей с арендатором направить ему уведомление о необходимости исполнения обязательства. Даже когда арендатор «забыл» внести арендную плату, ддя подачи необходимо соблюдать .

Пример уведомления арендатора имущества

Воскобойниковой Светлане Владимировне

адрес: 143005, Московская область,

г. Одинцово, пр-кт Садовый, 21-11

от Лебяжина Андрея Станиславовича

адрес: 121502, г. Москва,

ул. Триумфальная, 20

15 апреля 2017 г. между нами был заключен договор аренды № 1/17, по условиям которого во временное пользование Вам передан офис № 11, адрес: Московская область, г. Одинцово, проспект Садовый, дом 21. Срок договора аренды составляет 11 месяцев.

По условиям вышеуказанного договора право субаренды у арендатора отсутствует. Офис предназначен исключительно для использования в предпринимательских целях арендатором и не предназначен для проживания. В нарушение п. 2.9, 2.11 Договора в настоящее время предметом аренды пользуются третьи лица без согласия арендодателя, без расторжения договора аренды, заключения нового соглашения. Более того, проживают в нем постоянно.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий достигнутого соглашения. В связи с изложенным прошу в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего уведомления предпринять меры по исполнению обязательства надлежащим образом. О соблюдении условий договора аренды о личном использовании помещения арендатором информацию прошу направить в мой адрес. В противном случае буду вынужден расторгнуть договор аренды досрочно.

Основание направить уведомление арендатора имущества

Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или . Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в , арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.

Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:

• использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
• более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
• арендатор существенно ухудшает состояние имущества
• не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
• по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны

Как составить и вручить уведомление арендатору имущества

Документ составляется в свободной форме. Но юридическое значение он будет иметь, когда указаны:

• сведения об арендаторе (кому направляется уведомление)
• сведения об арендодателе или ином лице, уполномоченном на основании действовать от его имени (с приложением копии такого документа)
• сведения о договоре аренды (стороны, предмет, срок)
• содержание уведомления: о чем информируется арендатор, какие действия ему необходимо предпринять
• срок для исправления ситуации (если уведомление направляется по поводу нарушений обязательства, договоренности), он должен быть разумным (реальным)

Если арендодатель намеревается , уведомление арендатора имущества можно оформить .