Вас рф арендатор вправе не платить аренду, если он не мог пользоваться имуществом по вине арендодателя. Как заранее подготовиться к форс-мажору
В помещении, занимаемом арендатором на основании договора аренды нежилого помещения, по вине штатного сотрудника, установленной органами ГУ МЧС России, возник пожар, в результате которого сгорели основные средства (компьютеры), принадлежащие арендатору. Каким образом арендатор вправе отразить в налоговом учете остаточную стоимость указанных сгоревших основных средств, а также расходы по ремонту арендуемого и пострадавших от пожара соседних помещений арендодателя?
Арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
По договору аренды здания (помещения как части здания) или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание (помещение как часть здания) или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
К сведению! В случае стихийного бедствия, пожара или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями, обязательно проведение инвентаризации (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"). Ее результаты являются основанием для отражения убытков в бухгалтерском учете. Порядок проведения инвентаризации и способ отражения результатов установлены Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49.
Если арендованное имущество утрачено или повреждено по вине работников арендатора, убытки возмещает арендатор. В случае если действия работников повлекли утрату или повреждение арендованного имущества, ответственность в соответствии с п. 1 ст. 1068 ГК РФ несет работодатель-арендатор.
Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (в частности, работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом (п. 1 ст. 1081 ГК РФ).
Следовательно, арендатор может потребовать от работника компенсировать причиненный ущерб в размере возмещения, выплаченного арендодателю.
Так, согласно ст. 238 ТК РФ работник несет материальную ответственность как за прямой действительный ущерб, непосредственно причиненный им работодателю, так и за ущерб, возникший у работодателя в результате возмещения им ущерба иным лицам. Размер ущерба определяется исходя из рыночных цен, действующих на день причинения ущерба, но не ниже остаточной стоимости имущества (ст. 246 ТК РФ).
Возмещение ущерба в полном размере предусмотрено для работника в случае, в том числе в результате административного проступка, если такой установлен соответствующим государственным органом (п. 6 ст. 243 ТК РФ).
На основании пп. 6 п. 2 ст. 265 НК РФ в целях налогообложения прибыли потери от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций, приравниваются к внереализационным расходам.
Арендатор может компенсировать причиненные убытки арендодателю, в том числе выполнив по договору подряда комплекс ремонтно-восстановительных работ как в арендуемом, так и в пострадавшем соседнем помещении.
Для целей налогообложения прибыли арендатор (независимо от способа компенсации) вправе учесть сумму компенсации в составе внереализационных расходов на основании пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. При методе начисления такая компенсация учитывается либо на дату признания арендатором обязанности возместить убытки, либо на дату вступления в силу решения суда (пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).
Таким образом, в вашем случае в целях налогообложения прибыли при документальном подтверждении факта наличия чрезвычайной ситуации, в результате которой сгорели собственные основные средства арендатора, организация-арендатор вправе отразить остаточную стоимость указанных основных средств в составе внереализационных расходов как потери от чрезвычайных ситуаций.
В составе внереализационных расходов для целей исчисления налога на прибыль арендатора отражаются также документально подтвержденные затраты на ремонт арендуемых и пострадавших от пожара соседних помещений арендодателя, понесенные арендатором в качестве возмещения ущерба арендодателю по условиям договора аренды.
Арендатор при получении возмещения убытков от третьих лиц или работников отражает в налоговом учете внереализационный доход (п. 3 ст. 250 НК РФ) при методе начисления на дату признания ущерба должником или на дату вступления в силу решения суда (пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).
Офф, наверно:) Мне ваш пост напомнил виз →Офф, наверно:) Мне ваш пост напомнил визит в книжный магазин, где среди многочисленных шпаргалок к экзаменам лежала тонюсенькая книжечка хлипенькая, с гордым заголовком "Пособие по гражданскому праву, 2 и 3 часть":))))))
По существу не помогу, простите уж.
26.03.2005 21:12:42, Фугу
По 2 задачке я просто напишу свое решение, если кто-то увидит ошибку, буду рада.
Условие:
По вине арендатора, пожаром было уничтожено складское помещение. Арендодатель предъявил иск о возмещении следующих убытков:
1) суммы, на которую уменьшилась стоимость помещения в результате причиненных пожаром разрушений.
2) Арендной платы за время, в течение которого производится ремонт.
3)Стоимости ребмонта согласно смете строительной организации.
4)Суммы страхового возмещения, которое полоуил бы арендодатель, если бы арендатор выполнил принятую на себя обязанность по договору застраховать помещение в пользу арендодателя.
Какие суммы подлежат возмещению?
В данном случае, арендатор несет ответственность за:
А) невыполнение взятого на себя обязательства по страхованию имущества владельца помещения согласно ст. 393 ч 1 ГК РФ
Б) пожар, произошедший по его вине согласно ст. 1064 ГК РФ
По пункту А) согласно ст. 393 ч 2, ответчик обязан возместить вред в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, т.е. размер возмещения убытков определяется ст. 15 ч 2 . В данном случае ущерб заключается в том, что истец не получил страховую сумму. Соответственно, ответчик должен компенсировать ту сумму, которую заплатила бы страховая компания (п. 4 искового заявления)
По пункту Б), т.к. договором подразумевалось страхование помещения, арендатор нес ответственность только частично, согласно ст. 1072 ГК РФ. Таким образом, ответчик должен компенсировать разницу между суммой страхового возмещения и фактическим размером ущерба.
Согласно ст. 1082 ГК РФ, фактический размер ущерба определяется ст.15 ч.2 ГК РФ.
В данном случае ущербом являются:
1. Расходы на восстановление помещения, которые несет истец (п.3 искового заявления)
2. Упущенная выгода – т.е. недополученная за время ремонта арендная плата (п.2 искового заявления)
Сумму, на которую уменьшилась стоимость помещения, (п.1 искового заявления) ущербом считать нельзя, т.к. ответчик намерен восстановить помещение, и реальных убытков в связи с потерей помещения в цене не несет.
Таким образом, ответчик обязан выплатить наибольшую из 2 сумм:
1. Сумма, определяемая п.4 искового требования.
2. Сумма, определяемая п.2 и 3 искового требования.
26.03.2005 18:49:57, Artemis
| 1 0 -1 0 |
Вариант 1:
Алексеев заключил с директором магазина договор хранения. Согласно ст. 889 ч.1, Алексеев был обязан забрать гарнитур в указанный срок. Так как он этого не сделал, согласно ст. 901 ч.3, директор магазина несет ответственность за причиненный Алексееву ущерб лишь в случае, если будет с его стороны доказан умысел. В этом случае директор должен будет возместить Алексееву ущерб полностью, т.е. вернуть розничную стоимость гарнитура. Однако доказать умысел в данном случае не представляется возможным,т.к. мебель забрал поставщик, действуя по закону. Согласно ст.996, вещи, поступившие к комиссионеру от комитента, являются собственностью последнего. В данном случае право собственности на гарнитур уже перешло к покупателю, но вряд ли директор магазина мог это доказать.
Однако, отдав гарнитур Алексеева поставщику, директор магазина был избавлен от необходимости отдавать поставщику деньги за продажу гарнитура. Т.е. фактически, директор магазина невольно продал гарнитур, принадлежащий Алексееву, по отпускной цене поставщика и получил доход, который пошел в зачет его долгов поставщику.
А это, согласно ст.1102, можно рассматривать как неосновательное обогащение за счет Алексеева. В этом случае он обязан вернуть Алексееву сумму, на которую обогатился согласно ст. 1107.
Т.е. должен отдать Алексееву отпускную цену гарнитура. Но при этом имеет право истребовать с Алексеева деньги за хранение гарнитура сверх установленного срока согласно ст.896 ч 4.
Таким образом, Алексеев может вернуть себе часть денег.
Вариант 2:
Поставщик забрал гарнитур Алексеева, не зная, что хозяином мебели является Алексеев (даже если директор магазина поставил поставщика в известность, поставщик не обязан верить ему на слово).
Таким образом, поставщик, хоть и действовавший в рамках закона, получил имущество, принадлежащее другому лицу. В этом случае, согласно ст. 238 ГК РФ, имущество может быть отчуждено собственником в течение 1 года с момента получения поставщиком гарнитура.
Следовательно, Алексеев может подать в суд иск об отчуждении своего имущества у поставщика и вероятнее всего этот иск выиграет, а поставщик может подать иск на директора магазина, не выплатившего стоимость гарнитура.
Сдача в аренду имущества всегда сопряжена с определенными рисками. Кроме естественного износа всегда есть риск порчи или гибели имущества. Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу. Арендатор обязан использовать имущество по целевому назначению и по окончанию срока аренды вернуть имущество в том же состоянии, в каком принимал с учетом естественной амортизации.
В жизненных реалиях часто все не так гладко, как на бумаге и арендатор нередко наносит урон арендуемому имуществу.
Порча имущества по вине арендатора
Согласно Гражданскому кодексу РФ если арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или условиями договора, то арендатор имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
При возникновении повреждений или поломок арендатор должен сообщить об этом собственнику арендованного имущества. Арендодатель составляет акт повреждений в произвольной форме. Оценка ущерба производится им лично, либо с привлечением квалифицированных специалистов. В акте описываются повреждения, причины и обстоятельства их возникновения.
Возмещение убытков может быть произведено, как в досудебном (претензионном) порядке, так и в суде.
Если арендатор полностью признает свою вину, согласен с размером ущерба, то он добровольно компенсирует его. В такой ситуации, ему следует взять с арендатора расписку о передаче денежных средств в счет возмещения убытка.
В ситуации, когда арендатор не желает возмещать причиненный им вред имуществу, либо не согласен с оценкой ущерба, то взыскание с него компенсации происходит в порядке искового производства в суде общей юрисдикции.
Важно! Расторжение договора аренды не снимает с арендатора ответственности по возмещению причиненного ущерба.
Если арендатор докажет, что порча или гибель произошли не по его вине, а из-за действий непреодолимой силы или третьих лиц, личности которых невозможно установить, то ему не придется возмещать причиненный ущерб.
В случае, когда известно, какие лица причинили ущерб имуществу, то арендатор компенсирует причиненный вред арендатору, а сам уже в порядке регресса требует эту компенсации с виновников произошедшего.
По общему правилу риск случайной гибели вследствие пожаров, наводнений и при других форс-мажорных обстоятельствах несет собственник имущества, если иное не установлено договором финансовой аренды. Данное положение закреплено в ст.211 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть исключения, например, договор лизинга.
Согласно, ст.22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ответственность за сохранность имущества несет лизингополучатель с момента передачи ему предмета договора, если иное не установлено соглашением сторон.
По взаимной договоренности стороны могут включить в договор пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества. Если арендатор с арендодателем договорились об этом уже после заключения договора, то составляется дополнительное соглашение.
В ситуации, когда у арендодателя есть возможность спасти арендуемое имущества при форс-мажорных обстоятельствах, но он бездействует, то в соответствии со ст.15 ГК РФ обязанность по возмещению ляжет на его «плечи».
Ответственность арендодателя за порчу имущества арендатора
Согласно Гражданскому кодексу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Соответственно, если арендуемое имущество было ненадлежащего качества, и в связи с этим был нанесен урон собственности арендатора, то арендодатель будет нести за это ответственность.
При этом, существенными условиями договора аренды является предмет и цены. Все остальные вопросы, в том числе об ответственности и распределении рисков решаются в индивидуальном порядке по соглашению сторон.
Если арендатор отказывается Вам возмещать ущерб, Вы не знаете как правильно оценить поврежденное имущество или возникли другие правовые проблемы с поврежденным арендуемым имуществом, рекомендуем Вам обратиться за помощью к юристам
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.
Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую - от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях – нереализуемым вовсе.
Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли.
Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора. Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит.
Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно».
Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде – договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.
Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба.
МЫ не пишем:
- «Арендодатель возмещает ущерб при условии документального подтверждения вины Арендодателя»
– потому что доказать вину Арендодателя, не просто очень сложно. Проблема в том, что зачастую такая вина связана с халатностью – недосмотрели, недоделали, а документально подтвердить – невозможно.
Если в здании торгового цента произошло чрезвычайное происшествие, то ни арендаторам, ни их юристам, ни инженерам не будет предоставлен доступ для обследования места происшествия, не будет предоставлено право участвовать при проведении экспертизы. И как итог арендатор получит документы, из которых будет следовать, что то или иное происшествие произошло по любым причинам, не связанным с действиями арендодателя.
Когда стороны попадут в суд, где арендатор получит право требовать проведения альтернативной, незаинтересованной экспертизы – результаты происшествия уже будут удалены и определить реальное виновное лицо в происшествии будет невозможно.
Как итог, любое происшествие, которое произошло не по вине арендатора, произошло по вине арендодателя. Если в происшествии нет прямой вины арендодателя, то есть неисполнение сопутствующих обязательств по содержанию торгового центра, что и стало причиной происшествия.
Отдельно нужно понимать, что наличие акта о происшествии, даже подписанное кровью генерального директора арендодателя – не является документом, подтверждающим ВИНУ арендодателя, данный документ, подтверждает только ФАКТ происшествия;
«Арендатор не вправе обращаться за возмещением ущерба к Арендодателю, если такой ущерб возник в результате наступления страхового случая, в соответствии с обязательствами Арендатора по страхованию».
Арендатор сам, и только сам, принимает решение о том, в каком порядке он будет требовать возмещения ущерба – с использованием страхового возмещения или посредством обращения к лицу, нанесшему ущерб. Даже если арендатор не исполнил свои обязательства по страхованию и весь его товар и имущество не застрахованы, то и это не может стать основанием для отказа от возмещения.
«Ответственность Арендодателя в любом случае не может превышать 2/3 месяцев базовой арендной платы».
Ответственность Арендодателя не должна быть ограничена ничем. Пресловутые аргументы о не согласовании сделки банком, при отсутствии ограничения ответственности в договоре уже не очень охотно принимаются арендаторами. А если и принимаются то только, отзеркаленными.
Ну и мы ОБЯЗАТЕЛЬНО включаем в Договор:
- «Арендодатель возмещает Арендатору любой ущерб, как оборудованию, товару, иному имуществу, в том числе неотделимым улучшениям, возникшим не по вине Арендатора»
В свою очередь, в случае если такое происшествие стало следствием недосмотра Арендодателя, но реальная вина – других лиц, то арендодатель вправе, в порядке регресса, обратиться к виновному лицу, а арендатор сможет оперативно покрыть свой ущерб и вернуться к ведению коммерческой деятельности;
- Факт любого происшествия должен подтверждаться двусторонним актом, но если арендодатель не является на составление акта или отказывается от его подписания, то арендатору должно быть предоставлено право в одностороннем порядке составить такой акт и требовать возмещения на основании такого акта;
Договором должна быть предусмотрена процедура документального подтверждения размера ущерба: стоимости оборудования, товара, стоимость неотделимых улучшений.
- Арендатору законом предоставлено и, договором должно быть подтверждено, право не платить арендную плату за весь период простоя и невозможности ведения коммерческой деятельности.
- Одним из самых главных условий должно быть обязательное право одностороннего внесудебного отказа арендатора от договора в двух случаях: не исправление арендодателем последствий происшествия, в установленный договором срок, а также отказ арендодателя от возмещения ущерба.
Юрисконсульт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью
Арендодатель, передавая свое имущество, должен быть готов к его износу. Естественный износ, требующий косметического ремонта, выполняется за счет арендатора. Сложнее будет в случае повреждения арендованного имущества умышленно или нет – это не имеет значения.
Спорные вопросы могут возникнуть по следующим причинам:
- действия непреодолимой силы (стихийные бедствия, техногенные катастрофы);
- неправомерные действия третьих лиц;
- ненадлежащее использование.
Статья 211 ГК РФ указывает, что риск потери имущества в случае доказанной вины третьих лиц или форс-мажорных обстоятельствах лежит на собственнике. Исключением из правил выступает договор лизинга, в соответствии со статьей риск порчи или утраты арендованного имущества ложится на арендатора в момент передачи на правах аренды.
Подведем итог: риск, связанный с порчей арендованного имущества полностью лежит на арендодателе. Существуют иные обстоятельства, связанные с этими рисками.
Предположим, что пожар полностью или частично уничтожил арендованное помещение, а у арендатора была возможность предотвратить это. Если собственник в судебном порядке докажет, что порча арендованного имущества могла быть предотвращена арендатором, то арендодатель может потребовать . Причиной убытков становится не стихийное бедствие или неправомерное действие третьих лиц, а бездействие арендатора. Такая возможность прописана в статьях 15, 393 ГК РФ.
Исключить собственные потери арендатор может различными способами. Чаще всего соответствующие статьи прописываются в договоре аренды.
- По условиям договора можно возложить риск за утрату арендованного имущества на арендатора. Если имущество восстановить невозможно, арендатор обязан полностью восстановить его стоимость.
- может избавить от множества проблем. Выплата страховки ложится на плечи арендатора или арендодателя, зависит от условий. Условия страховых компаний должны быть предельно ясны обеим сторонам.
Вина третьих лиц должна быть доказана, даже в этом случае ответственность несет арендатор. Допустим, что пожар возник по вине работников, нанятых арендатором. Их вина доказана экспертизой, ответственность несет работодатель (пункт 1 статьи 1068 ГК РФ). Полностью возместить убытки обязан арендатор, но в соответствии с п.1 ст.1081 ГК РФ, он может потребовать компенсацию причиненного ущерба от виновного работника. Трудовое законодательство РФ (ст.238) материальная ответственность за ущерб, нанесенный работодателю или иным лицам, лежит на работнике. Размер нанесенного ущерба определяют на основании рыночной остаточной стоимости имущества (статья 246 ТК РФ).
Есть несколько уникальных вопросов, касающихся аренды квартир.
Допустим, что арендатор квартиры сделал в ней ремонт или перепланировку без согласия хозяина. Можно ли это назвать Изменения, связанные с ремонтом, неотделимыми улучшениями имущества могут считаться повреждениями, если не одобрены владельцем. Даже наличие неприятного запаха, оставшегося после животных (они имеют такое жуткое свойство) можно считать убытками.
Страховой депозит, обычно в сумме месячной аренды берется по договору. Убытки, нанесенные сверх этой суммы, возмещаются арендатором по договору. Стоит посоветовать собственникам внимательно следить за состоянием имущества, поскольку договор действует только в течение записанного в нем срока.