Признание ничтожным благотворительной сделки. Недействительность сделки и их последствия

Статья 166 Гражданского Кодекса воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. Недействительной признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, по при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда.

Есть и еще некоторые различия между указанными видами недействительных сделок. Одно из них состоит в том, что ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда. Различие состоит в том, что спор о ничтожности сделки и ее последствиях может возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается недействительной только по заявлению заинтересованного лица, в роли которого может выступать и тот, кто совершил сделку и третье лицо (так, при определенных условиях оспаривать действительность сделки, совершенной арендодателем с покупателем арендованного имущества может арендатор).

В главе о сделках ничтожными названы те из них, которые являются недействительными по основаниям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 169, 170-172 ГК.

Помимо указанных ничтожными признаются сделки, предусмотренные Кодексом в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности и дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничение права участников полного товарищества знакомиться с документацией по ведению дел товарищества), п. 3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества), п. 2 ст. 77 (соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества), п. 2 ст. 188 (соглашение об отказе в любое время предоставляемого от отмены выданной доверенности), п. 2 ст. 346 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п. 2 ст. 401 (соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором выступает гражданин-потребитель) и др.

В то же время ряд статей ГК исходит из того, что указанные в них сделки являются оспоримыми. Соответствующие положения содержатся главным образом в статьях главы о сделках. Из статей, находящихся за пределами этой главы, могут быть упомянуты п. 1 ст. 149, относящийся к соглашению об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд, либо ст. 449, допускающая оспаривание действительности торгов, совершенных с нарушением правил.

Гражданский Кодекс (ст. 167) выделяет три нежелательных для сторон общих последствия недействительности сделок:

Двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой стороне все приобретенное в сделке в натуре, а если это невозможно - в виде денежной компенсации;

Односторонняя реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по сделке, в доход Российской Федерации;

Никакой реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход Российской Федерации.

Решение суда о том, какое из перечисленных последствий должно сопутствовать Признанию сделки недействительной, зависит в конечном счете от того, какое из требований закона оказалось нарушенным. К числу этих требований относятся:

Сделка должна соответствовать закону; - форма сделки должна соответствовать требованиям закона; - сделка должна быть совершена дееспособным лицом; - сделка юридического лица должна соответствовать его пра-воспособности; - волеизъявление должно соответствовать подлинной воле.

Различают общие и специальные основания признания сделок недействительными и такие же общие и специальные последствия такого признания. Общие основания, о которых идет речь, закреплены в ст. 168, которая признает недействительными сделки, не соответствующие закону или иному правовому акту, то есть Указу Президента Российской Федерации либо постановлению Правительства Российской Федерации. Общее последствие недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК составляет двусторонняя реституция. По общему правилу такого рода сделки признаются ничтожными. Однако ст. 168 ГК допускает признание законом сделок оспоримыми. Один из таких случаев предусмотрен ст. 28 Закона о банкротстве. Имеется в виду, что по заявлению конкурсного управляющего арбитражный суд признает недействительными определенные сделки, совершенные должником или от его имени до признания его несостоятельным (банкротом). Достаточным основанием для признания сделки недействительной в указанных случаях то, что она направлена на досрочное удовлетворение требований отдельных кредиторов по ранее возникшим обязательствам, если это произошло в течении шести месяцев до дня возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) предприятия и в тот момент предприятие уже было фактически несостоятельным (банкротом). Сделка может быть признана недействительной и независимо от шестимесячного срока, если она была совершена должником с намерением причинить ущерб другим кредиторам и кредиторы, в пользу которых были совершены указанные действия, знали об этом. Такие же последствия наступают и в отношении сделок, направленных на удовлетворение кредиторов, срок удовлетворения требований, которых наступил в то время, когда предприятие уже было фактически несостоятельным (банкротом) и со стороны об этом знали.

Наряду с указанным общим существуют и специальные основания. К числу специальных оснований относятся: 1. Нарушение требований о содержании сделок (ст. 169 ГК). Наряду с правилами о сделках, не соответствующих закону или иным правовым актам, впервые выделена категория “сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности”. Такого рода сделки относятся к категории ничтожных. Основанием для признания сделки недействительной служит то, что лицо действовало умышленно. При этом имеется в виду не только прямой, но и косвенный умысел (то есть тогда, когда лицо желало соответствующих последствий, и тогда, когда сознательно допускало такие последствия). Для гражданского права характерен, как правило, второй вариант.

Речь в данном случае идет о нарушении “основ правопорядка”. Соответственно имеется в виду сделки, подпадающие под категорию совершенных в противоречии с публичным порядком в стране. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия. Нарушения законов, которые по своему характеру не относятся к основам правопорядка, влекут за собой недействительность по признакам ст. 168 и последствия, указанные в ст. 166 ГК.

Статья 169 Гк имеет в виду наряду с “основами правопорядка” нарушение “основ нравственности”. Одного лишь нарушения нравственности недостаточно для признания сделки недействительной.

Для рассматриваемой категории недействительности сделок установлены жесткие санкции. применяются они дифференцировано в зависимости от характера поведения каждой из сторон. Так, если налицо умысел у обеих сторон, последствие таково: никакой реституции, все, что получено по сделке, и все причитающееся, но еще не полученное взыскивается в доход Российской Федерации. если же умышленно действовала только одна из сторон, применяется односторонняя реституция: партнеру стороны по сделке по его требованию возвращается все, что он передал, а все, что он получил от другой стороны, взыскивается в доход Российской Федерации.

2. Нарушение формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165 ГК). В законе, в том числе в Кодексе, в ряде случаев предусмотрена не только обязательная письменная форма, но и содержится указание на то, что нарушение этого требования влечет за собой недействительность сделок. Недействительность сделки в качестве последствия нарушения требования о письменной форме включена в п. 3 ст. 162 (несоблюдение простой письменной формы, установленной для внешнеэкономических сделок), а также в отдельные статьи, относящиеся к обязательственному праву: ст. 331, 339, 362, 429 ГК. Кроме того, недействительность устной сделки может быть предусмотрена и соглашением сторон.

При нарушении требования о нотариальной форме в отличии от простой письменной сделка всегда признается ничтожной; такой же ничтожно будет считаться сделка, нарушающая правила об обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 165).

В случаях, установленных в законе, основанием для признания сделки недействительной может служить и нарушение требования о регистрации сделки.

Однако для некоторых случаев предусмотрена возможность избежать недействительности указанных сделок. Речь идет о случае, когда соответствующая сделка исполнена полностью или частично, а сторона, получившая исполнение уклоняется от нотариального удостоверения или государственной регистрации. Установлено, что та из сторон, которая исполнила сделку, вправе обратиться за защитой своих интересов в суд.

Значение решения суда для обеих ситуаций различно. Соответствующее решение заменяет нотариальное удостоверение, а следовательно при признании судом сделки недействительной обращаться в дальнейшем к нотариусу нет необходимости. В то же время решение суда о признании действительной сделки, не прошедшей регистрацию, не может заменить собой регистрацию. Однако указанного решения достаточно для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить вопреки воле одной из сторон государственную регистрацию сделки. Такое решение суда возможно лишь в случае, если соответствующая сделка все же совершена в установленной форме, но только не прошла регистрацию (ПП. 2-4 ст. 165).

Разумеется, имеется в виду, что и в том и в другом случае содержание сделки не противоречит закону, ибо иначе в иске о признании сделки действительной должно быть отказано.

3. Недействительность сделки, связанная с недееспособностью стороны. К указанной в ГК относятся прежде всего сделки, совершенные гржданами, признанными недееспособными вследствие психического расстройства (ст. 171), сделки малолетних, не достигших 14 лет (ст. 172), а также сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, заключенные без согласия родителей, усыновителей или попечителей (если указанное согласие необходимо) (ст. 175), а также сделки, совершаемые без согласия попечителей гражданами, лишенными дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. (ст. 176).

Два первых вида сделок являются ничтожными, а остальные оспоримыми: при этом право их оспаривания предоставляется родителям (усыновителям, опекунам и попечителям).

В отношении сделок, отнесенных к числу ничтожных по ст. 171 и 172 ГК, в настоящее время появилась существенная оговорка. Указанного последствия можно избежать, если родители (усыновители, опекуны) докажут, что сделка совершена лицом, признанным недееспособным, или малолетним к его выгоде.

В ту же группу входят сделки, совершенные гражданами хотя и дееспособными, но находящимися в момент совершения сделки в таком состоянии, когда они не способны понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). При этом не имеет значение конкретная причина - алкогольное опьянение, наркотики или болезнь. Это сделки тоже являются оспоримыми. Право на их оспаривание предоставляется либо самому гражданину, оказавшемуся в соответствующем положении, либо иным лицам, чьи охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки (при определенных условиях члены семьи указанного лица, а если речь идет о продаже квартиры или жилого дома - те, кто совместно проживал вместе с указанным лицом, и др.).

Особо выделен случай, когда лицо, находившееся к моменту совершения сделки в состоянии, при котором оно не было способно понимать значение своих действий или руководить ими, впоследствии было признано недееспособным. Например, сделка заключена находившимся в состоянии опьянения лицом, которое впоследствии было признано недееспособным по причине злоупотребления алкогольными напитками или наркотиками. В данном случае недееспособный уже не может действовать и вместо него требовать признания сделки недействительной должен опекун. При этом не имеет значения, что основания недействительности возникло до назначения опекуна.

Общим для всех сделок, связанных с пороками дееспособности сторон, являются их последствия: двусторонняя реституция. Кроме того, партнер по сделке обязан возместить соответствующей стороне реальный ущерб, если будет доказано, что он знал или должен был знать о недееспособности другой стороны или нахождении ее в таком состоянии, когда она не могла понимать значения своих действий или руководить ими.

4. Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК). Название комментируемой статьи уже ее содержания, поскольку в ней выделены только два случая выхода юридического лица за пределы его правоспособности. Первый имеет место тогда, когда цели деятельности юридического лица ограничены им же в уставе. Имеется в виду явно только юридические лица, которые обладают в соответствии со ст. 49 общей правоспособностью, т.е. все коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом. Следовательно, речь идет главным образом о хозяйственных товариществах и обществах, которые могут в своих учредительных документах предусмотреть ограничения, запрещающие им совершать определенные сделки (например, заключать сделки на бирже, сделки, связанные с какой-либо конкретной деятельностью и т.п.). Сделки, о которых идет речь являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными по требованию самого юридического лица, его учредителя (участника). ГК предусматривает два обязательных условиях признания соответствующей сделки недействительной. Во-первых, цели деятельности должны быть “определенно ограниченными” и, во-вторых, необходимо доказать, что вторая сторона в сделке “знала или заведомо должна была знать о ее незаконности”.

Вторая ситуация связана с отсутствием у юридического лица необходимой по закону лицензии на занятие опреленной деятельностью. Такого рода сделки ГК отнес также к числу оспоримых, имея в виду, очевидно, два обстоятельства. Первое состоит в необходимости защитить контрагента соответствующей организации. По этой причине для данной сделки предусмотрена необходимость того, чтобы вторая сторона “знала или заведомо должна была знать о... незаконности сделки”.

Другое соображение состоит в том, что любое лицензирование предполагает осуществление соответствующей властной компетенции органом, в функции которого контроль и надзор за деятельностью, охватываемой обязательным лицензированием. В этой связи требования о признании сделки недействительной в данном случае может предъявить на ряду с самим юридическим лицом, неполучившим лицензию, или его учредителем (участником) также указанный орган.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ст. 49 сохраняет для некоммерческих, а также унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, принцип специальной правоспособности, предполагающий возможность иметь только такие гражданские права, которым соответствуют целям создания юридического лица.

Основанием для признания недействительными сделок, выходящих за рамки специальной правоспособности служит ст. 168 ГК. Соответственно такого рода сделки, на наш взгляд являются ничтожными и должны в соответствии с п. 2 ст. 167 влечь за собой двустороннюю реституцию. Поскольку в данном случае нормы о специальной правоспособности носит императивный характер, страна лишина возможности оспаривать признание сделки недействительной, ссылаясь на то, что она не знала и не должна была знать об ограничении правоспособности партнера по сделке.

Независимо от оснований признания недействительными сделок юридических лиц, связанных с нарушением правоспособности, последствием служит двусторонняя реституция.

5. Несоответствие волеизъявления подлинной воли (ст. 170, 174, 178, 179 ГК). Это относится прежде всего к сделкам, совершенным под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение (ст. 178). Имеется в виду заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

В конечном счете, как правило, речь идет о том, что лицо приобрело не то, что хотело. В ГК особо подчеркнуто, что заблуждение в мотивах сделки (приобретено сырье для производства определенной продукции, хотя покупателю - посреднической фирме не было известно, что те, с кем он хотел заключить договоры на поставку такой продукции от этого отказались) не имеет существенного значения.

Последствия такого рода сделки служит двусторонняя реституция. Если же будет доказана вина ответчика в заблуждении (например, случай, когда продавец не сообщил покупателю об имеющих существенное значение свойствах приобретаемой вещи, что в конечном счете и породило заблуждение), истец вправе требовать от ответчика возмещения причиненного ему реального ущерба. Если же не удалось установить, ГК (п. 2 ст. 178) считает необходимым защитить ответчика. Соответственно, признав сделку недействительной, суд возлагает на истца обязанность возместить ответчику причиненный реальный ущерб даже в случае, когда заблуждение возникло по независящим от истца обстоятельствам. Таким образом, действует презумпция “заблуждавшийся - виновен”.

К этой группе, для которой характерно несовпадение волеизъявления и воли, относится также сделки, совершенные под влиянием обмена, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, или так называемые кабальные сделки (ст. 179 ГК).

“Злонамеренное соглашение” имеет место, например, если продавец дома договаривается с представителем покупателя, действовавшим по его доверенности, о том, что он не сообщит покупателю о ставших ему известными скрытых недостатках приобретаемого строения.

Кабальной признается сделка, обладающая одновременно тремя признаками: совершена на крайне невыгодных условиях, из-за стечения тяжелых обстоятельств и вынуждена, т.е. помимо воли этого лица. Примером может служить приобретение водителем автомашины, которого застала сильная буря, необходимого бензина у такого же водителя по цене, во много раз превышающей существующую на рынке.

В перечисленных случаях сделка считается оспоримой право оспаривать сделку принадлежит потерпевшей стороне. Признание сделки недействительной влечет за собой применение односторонней реституции и одновременно обязанность возместить потерпевшему реальный ущерб. Как и в других случаях признание сделки недействительной, убытки в виде упущенной выгоды возмещению не подлежат.

Указанные выше порок - разрыв волеизъявления и воли 0 присущ также мнимым и притворным сделкам (ст. 170 ГК). Мнимой считается сделка, заключенная без намерения породить последствия, только для вида. нередко такие сделки совершаются с целью ввести кого-либо в заблуждение (например, чтобы избежать уплаты причитающихся алиментов, заключается фиктивная сделка о продаже жилого дома).

Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Мнимая сделка не порождает последствий, а к притворной применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны имели в виду. Например, довольно широкое распространение получили сделки купли-продажи автомашины, которые оформляются как передача во временное безвозмездное пользование или путем “выдачи доверенности”. Это делается обычно для того, чтобы избежать необходимости платить причитающиеся за совершение сделки купли-продажи автомашины государственную пошлину. В данном случае сделка сдачи в безвозмездное пользование будет признана недействительной, а в отношении сторон будут применяться нормы о купли-продаже.

наконец, в указанную группу входят сделки, заключенные без учета существующих ограничений полномочий лица (ст. 174 ГК). Ситуацию, которой посвящена указанная статья, следует отличать от последствий действий лица, не имеющего полномочий (ст. 183 ГК). В данном случае лицо действует в рамках полномочий, указанных в доверенности или законе, либо очевидных из обстановки, в которой совершается сделка, но без учета тех ограничений, которые присутствуют в договоре между представителем и представляемым или в учредительных документах. например, лицо, получившее доверенность на приобретение жилого дома, предупреждено представляемым о предельной цене, которая может быть уплачена за дом. В учредительном договоре закреплено запрещение генеральному директору заключать сделки по продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Наконец, такое же ограничение может иметь место и в отношении конклюдентных действий, когда о воле лица делают вывод исходя из окружающей обстановки (имеются в виду, в частности, продавец или кассир в магазине).

По общему правилу указанные ограничения не оказывают влияния на отношения того, кто совершается сделку, или того, от чьего имени он выступает, с третьими лицами. Исключение составляют случаи, когда лицу известно или должно было быть известно о существующих ограничениях.

Например, если представляемый при отсутствии соответствующих сведений в доверенности сообщил третьему лицу - продавцу о предельной цене за приобретаемых дом, которая может быть включена в договор, либо продавец недвижимости, заключающий договор, подписанный генеральным директором акционерного общества, знает о существующих ограничениях, так как сам является акционером общества и участвовал в общем собрании акционеров, которым утвержден устав. Наконец, возложена ситуация, при которой покупатель в магазине рассчитывается непосредственно с продавцом, а не с кассиром, несмотря на выставленное на всеобщее обозрение объявление, требующее производить оплату только через кассу.

В указанных случаях сделка является оспоримой, но заявителем может быть только тот, в чьих интересах установлено ограничение. На заявителе лежит бремя доказывания того, что вторая сторона действительно знала или должна была знать о существующих ограничениях. Поскольку для данного случая не установлены специальные последствия, следует руководствоваться общими, которые выражаются в двусторонне реституции.

Последствия недействительности части сделки. В ряде случаев требованиям, указанным в ГК, противоречит только часть сделки, то есть отдельные ее условия, например, условия о месте, времени исполнения и т.п. На этот случай ГК (ст. 180) содержит общую презумпцию, в силу которой недействительность части сделки сама по себе не препятствует признанию недействительности сделки в целом. В этом смысле недействительность части сделки “исцелима”. Однако при этом необходимо иметь в виду, что во всех таких случаях “исцеление” может происходить лишь путем исключения из сделки недействительного условия, но не его замены. По этой причине, если нет основания предполагать, что сделка могла бы быть заключена и без такого недействительного условия, возможен только один вариант: недействительность всей сделки. Как уже отмечалось выше сделки являются действиями граждан и юридических лиц, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Чем больше будет возникать гражданских прав и обязанностей, чем больше они будут видоизменяться, тем более будет изменяться содержание действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение этих прав и обязанностей, то есть само содержание сделки, тем интереснее будет изучать это как в теории, так и на практике.

Не все сделки являются законными, поэтому и выполнять можно не каждый договор. Признание сделки недействительной осуществляется как с помощью суда, так и без него. О том, каковы особенности процедура, а также образец соответствующего искового заявления найдете в этой статье.

Все аспекты, связанные с заключением и расторжением сделок регулируются гражданским законодательством. А сами случаи, когда сделку признают недействительной, описываются в статьях 167-182 Гражданского кодекса. При этом все виды оснований для такой процедуры подразделяются на 2 большие категории:

  1. Ничтожная.
  2. Оспоримая.

Ключевые отличия между ними представлены в таблице.

ничтожная оспоримая
договор не имеет юридической силы, поскольку напрямую нарушает законодательство; поэтому признание в суде не требуется очевидного нарушения законодательства в договоре нет; поэтому требуется обязательное проведение судебного разбирательства с последующим решением
требование аннулировать договор может исходить от любого лица, заинтересованного в подобном исходе требование аннулировать договор может исходить только от непосредственных сторон договора, а также лиц, для которых такая возможность предусмотрена законодательством
оспорить такую сделку можно в течение 10 лет оспорить такую сделку можно в течение 3 лет

Виды ничтожных сделок

Если оспоримые сделки составляют самую обширную группу, потому что теоретически каждый гражданин вправе усомниться в законности подписанного договора и обратиться в суд, то ничтожные сделки имеют четкую классификацию, в зависимости от причин:

  1. Мнимая сделка , которая также называется фиктивной – это договор, который подписан сторонами для вида, без каких-либо серьезных намерений выполнить свои обязательства. Классический пример – фиктивное вступление в брак с подписанием соответствующего брачного договора или без него. Еще один распространенный случай – когда должник, имеющий большие просрочки, заключает договор дарения и оформляет его «задним» числом, чтобы формально передать имущество другому собственнику.
  2. Притворная сделка – это договор, который подписывается также с фиктивными целями, но его назначение иное. Такая сделка должна полностью прикрыть незаконные операции, которые были совершены реально. Например, фактически компания продала другой фирме один объем товара, но, желая уйти от налоговых последствий, совершила притворную сделку на меньший объем, чтобы прикрыться этим договором и показать его налоговым инспекторам.
  3. Договоры, которые были подписаны несовершеннолетним гражданином (в том числе в отсутствие его родителей или других законных представителей).
  4. Договоры, которые были подписаны лицом, признанным частично или полностью недееспособным. В эту же категорию можно отнести случаи, когда гражданин подписывает договор в условиях, в которых он объективно не может осознавать последствия такого шага – например, в состоянии опьянения, психоэмоционального шока, аффекта, а также в результате физического или психологического насилия.
  5. Сделки, которые были совершены с прямым нарушением законодательства (гражданского и иного), а также с нарушением формы.

Виды недействительности сделок

Наряду с приведенной классификацией в юридической практике признания сделки недействительной существует и разделение по так называемому критерию юридической порочности. Имеется в виду основание для аннулирования договора:

  1. Порочность субъектного состава – это все нарушения, которые связаны со сторонами договора:
  • несовершеннолетнее лицо;
  • недееспособное лицо;
  • лицо, которое не имеет полномочия (права подписи) на заключение таких сделок.
  1. Порочность воли – т.е. ситуации, связанные с противоправной обстановкой подписания договора (насилие, давление, опьянение, аффект и т.п.).
  2. Порочность содержания – это мнимые и притворные соглашения, когда истинные цели сторон заведомо расходятся с содержанием договора, который был заключен для вида.
  3. Порочность формы – ситуации, когда договор составлен с явным нарушением процедуры. В основном это несоблюдение обязательного заверения документа нотариусом или государственной регистрации договора (например, при покупке квартиры).

Схема с общей классификацией недействительных сделок.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Такое исковое заявление составляется по стандартному образцу. Текст можно создать произвольным, однако важно кратко, но детально описать дело и четко сформулировать свои требования. В заявлении должны содержаться такие разделы:

  1. В «шапке», как обычно, указывается полное наименование судебного органа, а также ФИО и контактные данные истца.
  2. Далее пишется название заявления, как показано на образце ниже.
  3. Затем идет описательная часть иска. Здесь приводятся все существенные обстоятельства дела: какого числа, с кем был заключен договор, его название.
  4. В просительной части истец формулирует свои требования:
  • признание сделки недействительной;
  • юридические последствия такого признания – возврат имущества, восстановление права и т.п.;
  • возможно также предъявить требование компенсации морального вреда.
  1. Далее указывается список приложений – какие документы, в каком количестве прикладываются к заявлению (копии или оригиналы).
  2. Ставится дата, подпись истца и расшифровка подписи.


Наряду с исковым заявлением истец обязательно прилагает документы:

  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины (ее размер напрямую зависит от цены иска);
  • документ, который подтверждает факт совершения сделки (т.е. сам договор);
  • по возможности необходимо предоставить документы, которые доказывают позицию истца – например, свидетельские показания, подтверждающие, что гражданин был сознательно введен в заблуждение, поскольку не мог знать обо всех правовых последствиях своих действий.

Последствия признания недействительности

Все обязательства и права, которые возникли в связи с договором, признанным недействительным, прекращаются. Т.е. никаких юридических последствий, прописанных в договоре, недействительная сделка не имеет. Прекращение ее последствий наступает сразу по выходу судебного решения. Поэтому единственные последствия связаны с тем, что обнаружен факт недействительности – т.е. требуется восстановить права, вернуть имущество и т.п.

Так называемая реституция, т.е. восстановление права пострадавшего лица (возврат имущества, прекращение обязательства и т.п.), определяется конкретным решением суда. В случае с недействительными сделками реституция может быть разных видов:

  • односторонняя;
  • двусторонняя;
  • компенсационная;
  • реституция владения.

Односторонняя реституция

Очень распространенный случай, когда истцу удалось доказать свою добросовестность, незаинтересованность в мнимой или притворной сделке. Тогда возврат имущества полагается только в его пользу. Обычно подобные решения возникают в случаях, если сделки были совершены:

  • в результате заведомого введения стороны в заблуждение;
  • в результате физического, психологического насилия, а также реальной угрозы применения такого насилия;
  • по причине сознательного использования одной стороной тяжелой ситуации, в которую попала другая сторона (так называемые ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Возврат имущественных объектов в ряде ситуаций невозможен в связи с его существенной порчей или утратой. Тогда происходит выплата денежной компенсации или предоставление реального эквивалента в натуре.

Двусторонняя реституция

Это возврат каждой стороны, подписавшей договор, в положение, которое было изначально, до подписания. Т.е. фактически договор и все его последствия, а также деятельность сторон по этому договору признаются недействительными. В результате суд принуждает к тому, чтобы стороны вернулись в свое исходное состояние.

Подобные решения принимаются, если соглашения были совершены:

  • с нарушением процедуры их государственной регистрации (например, купля-продажи недвижимости);
  • с явным нарушением полномочий лица, т.е. фактически оно не имело право подписывать договор;
  • несовершеннолетним гражданином;
  • недееспособным гражданином (полностью или частично);
  • вследствие заблуждения, которое привело к значительным правовым последствиям, о которых сторона объективно не могла знать;
  • вследствие нарушения нравственности, при этом о таких последствиях не было изначально известно обеим сторонам, поэтому и злого умысла у них не было.

Компенсационная реституция

Такая компенсация полагается в случае возмещения реального материального вреда, который явился последствием притворной, фиктивной сделки. Потерпевшей стороне передаются денежные средства, ценные бумаги или имущественные объекты.

Реституция владения

В данном случае речь идет о возвращении статуса владельца (собственника) определенной вещи, которая была передана другой стороне в результате незаконной операции. При этом вещь возвращается именно тому лицу, которое ее передало (даже если владельцем является иной гражданин).

Сроки исковой давности

Как уже было сказано, исковая давность зависит от вида недействительности:

  1. Ничтожные можно оспорить в течение 10 лет с даты подписания соответствующего договора.
  2. Оспоримые следует оспаривать в течение 3 лет .

При этом допускается восстановление сроков, если они были нарушены по объективным причинам, преодолеть которые потерпевшая сторона не могла:

  1. Тяжелая болезнь потерпевшего или его близкого родственника.
  2. Обстоятельства форс-мажорного характера (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
  3. Обстоятельства криминального характера (похищение и насильственное удержание).
  4. Прочие причины, по которым гражданин не мог объективно знать о заключенной соглашения (например, он сознательно был введен в заблуждение).

Вне зависимости от причины, восстановить срок обращения можно только через суд. К тому же все доказательные документы гражданин обязан предоставить самостоятельно, чтобы обосновать свою позицию.

Таким образом, основной механизм признания совершенной сделки недействительной – с помощью обращения в судебный орган. Судебная практика показывает, что решение зачастую оказывается на стороне истца, если им были предоставлены убедительные доказательства, что договор действительно был подписан фиктивным образом или с иной юридической порочностью. Поэтому основная задача – грамотный сбор необходимых доказательств. Если есть сомнения в собственной юридической компетентности, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Видеокомментарий практикующего адвоката по разным аспектам признания сделок недействительными:

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Основания признания недействительности сделок

Регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

  • нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
  • установление мнимости, притворности;
  • привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
  • участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
  • совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
  • в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
  • применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований. Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно. Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.

Недействительность сделки по ГК РФ

ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:

При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.

Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.

При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.

Правовые последствия недействительности сделок

Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.

При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.

Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.

При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.

Последствия недействительности ничтожной сделки

Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными, но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.

Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.

Срок применения последствий недействительности сделки

При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности. Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам. При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.

Признание сделки недействительной — судебная практика

Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём. Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным. Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.

Осуществляется в случае установления несоответствия их нормам. Требования, которые должны соблюдаться при заключении договоров, могут определяться в законе или ином юридическом акте. При этом отраслевая принадлежность норм, в противоречие с которой вступает сделка, значения не имеет.

Ключевое условие

Законодательство определяет группу договоров, условия которых противоречат нормативным основам. допустимо при наличии умысла. Он может присутствовать у какой-либо одной стороны или у всех участников одновременно. Умысел предполагает понимание субъектом незаконности осуществляемых действий. Его наличие необходимо доказать. Поэтому, например, признание налоговиками сделки недействительной должно подтверждаться документально. Данное положение, в частности, касается контролируемых договоров.

Правовые последствия признания недействительности сделок

Они зависят от нескольких факторов. По общему правилу (при установлении умысла у обоих участников) все имущество, полученное ими при заключении договора, взыскивается в пользу государства. Если условия были выполнены только одной стороной, то все полученное изымается у другого субъекта. При этом имущество также передается в пользу государства. Если умысел присутствовал только у одного участника, все полученное в сделке возвращается другой стороне, не знавшей о нарушении законодательных требований.

Классификация

Порядок и последствия признания сделок недействительными зависят от их характера. Так, например, закон выделяет такую категорию, как мнимые договора. Их заключение не направлено на создание соответствующих юридических последствий. Мнимыми считаются договора вне зависимости от формы их заключения, а также фактического выполнения установленных условий. Существует категория притворных сделок. Они также не ориентированы на достижение соответствующих результатов. При этом такие договора заключаются для сокрытия другой воли сторон. Именно доказанность данного факта обуславливает признание сделок недействительными. При этом применяются правила, установленные для договоров, которые в действительности имелись в виду. К примеру, было оформлено соглашение о купле-продаже, но на деле стороны совершили дарение. В таком случае применяются правила купли-продажи.

Ничтожность

Такое свойство приобретают все сделки, заключенные недееспособным субъектом. Это означает, что гражданин в момент заключения договора не мог понимать значения своего поведения и руководить им. Недееспособность устанавливается в судебном порядке. Признание сделок недействительными в таких случаях предполагает отсутствие результатов, которые ими предусматривались. Если же условия были исполнены, то применяются правила о двусторонней реституции имущества в натуре. Если же вернуть материальные ценности не представляется возможным, осуществляется их денежная компенсация. Законодательство устанавливает и дополнительные правила. В частности, признание сделок недействительными предполагает возмещение ущерба потерпевшей стороне. Данное положение распространяется на случаи, когда дееспособный субъект знал или мог знать о недееспособности другого участника. Вместе с этим нормами определено исключение. Сделка, в которой участвовал недееспособный, может признаваться действительной, если она заключена с выгодой для него.

Особый случай

В ряде случаев недействительность сделок имеет место в ситуациях, когда они совершались дееспособными лицами, но находившимися в момент их заключения в состоянии, при котором они не могли осознавать свои действия и обеспечивать контроль над ними. При этом не будут иметь юридического значения причины, обусловившие такую неспособность. Она может как обуславливаться внешними обстоятельствами (болезнь, физическая травма, потеря близкого человека и так далее), так и зависеть от самого субъекта (например, состояние опьянения). В таких ситуациях факт оформления сделки в условиях, при которых лицо не могло понимать своих действий и контролировать их, должен быть доказан. Свидетельских показаний для этого недостаточно. Законодательством предусматривается экспертиза по делам о признании недействительными сделки, совершенной недееспособными. Для проверки состояния субъекта процедура проводится квалифицированными медиками.

Недействительность сделок, совершенных с малолетними

Граждане, которые не достигли 18 лет, еще не считаются полностью дееспособными. Поэтому сделки, которые совершаются лицами 6-14 лет, являются ничтожными. Исключение составляют случаи, предусмотренные ст. 28 ГК (пункты 2 и 3). Исковые заявления о признании сделок недействительными в таких ситуациях направляются родителями, усыновителями/опекунами или другим участником. В таких ситуациях также применяются правила двусторонней реституции и взыскивается ущерб в пользу несовершеннолетнего. Вместе с этим совершенное действие может нести выгоду для малолетнего. В таких случаях по заявлению опекунов, родителей, усыновителей сделки могут признаваться действительными.

Дополнительно

Могут направляться законными представителями лиц, находящихся в возрасте 14-18 лет. Эти граждане также считаются несовершеннолетними и, соответственно, ограниченно дееспособными. В связи с этим сделки, которые ими заключаются, могут признаваться ничтожными. Такое допускается, если они совершены без согласия законных представителей, когда оно необходимо. Это правило не применяется в отношении несовершеннолетних, ставших дееспособными (вступивших в брак, например). Как и в предыдущем случае, последствиями недействительности будет двусторонняя реституция и компенсация ущерба несовершеннолетнему.

Заблуждение

В ряде случаев субъект может иметь искаженное представление о совершаемой сделке. Заблуждение должно присутствовать в момент заключения договора и быть существенным. Искаженное представление может касаться природы сделки или характеристик предмета, значительно уменьшающих возможности его использования. Не будет иметь существенного значения заблуждение относительно мотива заключения договора. Если сделка будет признана недействительной в силу того, что она была совершена в состоянии заблуждения, применяются правила о взаимной реституции. Кроме этого, у потерпевшей стороны есть право требовать компенсацию причиненного ущерба. При этом пострадавший участник должен доказать, что заблуждение появилось по вине ответчика. Если этого сделано не будет, то субъект, по иску которого будет признана недействительность, возмещает ответчику Данное правило действует и в случае, когда заблуждение появилось по не зависящим от истца обстоятельствам.

Кабальный договор

Сделка может совершаться при разных обстоятельствах. Далеко не всегда они благоприятные. Например, заключение сделки может проходить под влиянием угрозы, насилия, обмана, в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами. В таких случаях говорят о кабальных договорах. Ответчик в таких ситуациях пользуется положением истца и, можно сказать, принуждает его к заключению сделки на невыгодных условиях. Обманом является умышленное введение другого участника в заблуждение, предоставление неверной, ложной информации, умолчание о важных обстоятельствах. Насилие может выражаться в причинении потерпевшей стороне или ее родственникам нравственных или физических страданий. Угроза - психическое давление на субъекта. Она выражается в заявлении о причинении потерпевшему вреда впоследствии, если он не согласится на сделку.

Наличие тяжелых обстоятельств

Само по себе оно не выступает как основание для признания недействительности. В данном случае необходимо соблюдение дополнительных условий. В частности, заключение сделки должно проходить при наличии тяжелых обстоятельств на условиях, крайне невыгодных для потерпевшего. Немаловажно и то, что ответчик в такой ситуации должен воспользоваться сложной ситуацией субъекта. То есть ему должно быть известно о тяжелом положении истца, и он пользуется им для получения выгоды.

Результаты кабальных договоров

При признании недействительности по любому из приведенных выше оснований ответчик возвращает все полученное потерпевшему в натуре. Если это сделать невозможно, пострадавшей стороне возмещается стоимость имущества в деньгах. Полученные материальные ценности, а также причитающаяся компенсация потерпевшего взыскивается в пользу государства. В случае невозможности передать имущество в натуре его стоимость возмещается деньгами и передается в бюджет. Потерпевший может также потребовать компенсации реального ущерба.

Срок давности

Исковое заявление может быть подано в течение 3 лет с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. Данный период применяется к договорам, период для предъявления требований по которым не истек до 26 июля 2005 г. (до вступления в действие ФЗ №109, внесшего изменения в ст. 181 ч. 1 ГК). Для оспоримых сделок установлен срок в 1 год. Исчисление периода начинается с дня, когда были прекращены угрозы или насилие, под влиянием которых был подписан договор, либо когда заявитель должен был узнать или узнал об обстоятельствах, выступающих в качестве основания для предъявления требований.

Заключение

Порок одного либо нескольких компонентов сделки - несоответствие их нормам - приводит к недействительности. Судебные процедуры призваны устранить результаты, которые возникли при заключении таких договоров. В случае отсутствия умысла у обеих сторон они должны вернуть все, что было получено по сделке, или выплатить соответствующую денежную сумму. Следует сказать, что аналогичный порядок предусматривается в законодательствах разных стран. Например, в ГКУ присутствует статья 215 "Недействительность сделки". В ней определяются основания, по которым договор между лицами может быть отменен.

Оспаривание сделок с недвижимостью

Срок давности признания сделки недействительной

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе. Недействительная сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому, до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме. По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

Такую ситуацию называют порок формы сделки.

Порок формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры ее цены.

Мнимые и притворные сделки

Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту от суда ссылаясь на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как мнимой и признанию такой сделки недействительной.

Сходными по ситуации и по последствиям являются притворные сделки

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Мотивы, по которым совершают притворную сделку, значения не имеют. Например, договором дарения прикрывают куплю продажу недвижимости. В недавнем прошлом такие советы можно было услышать от риелторов при продаже наследственной недвижимости до истечения 3-х летнего срока.

Суть притворной сделки не только в форме, например дарение и купля продажа, но и в том числе прикрыть совершение сделки на иных условиях, с иным субъектным составом.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка ничтожна.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 по поводу притворных сделок разъяснил, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Сторонам притворной сделки нужно учитывать, что в случае установления притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

При продаже квартир не редко стороны в договоре указывают заниженную цену, в сделках с долями квартир напротив регулярно цену доли завышают. Стороны таких сделок должны знать, что Верховный Суд РФ притворной сделкой считает сделки, которые совершены на иных условиях.

Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Последствия установления судом мнимости или притворности сделок одни – признание сделок недействительными, поскольку в силу закона мнимые сделки и притворные ничтожны независимо от признания их таковыми судом.

Сделки с недееспособным лицом

Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны. Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом влечет признание сделки недействительной.

Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца. Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

Сделки с лицами не способными понимать значения своих действий и руководить ими

Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

Сложность проверок заключается в том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация ничем не проявляется.

В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

Иск может всплыть спустя время.

Недействительность сделки с юридическим лицом

Значительные риски оспаривания несут сделки по покупке квартир у юридических лиц. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ от имени юридических лиц действуют конкретные физические лица, и существует определенный порядок наделения этих физических лиц полномочиями на совершение сделок.

Полномочия оформляются доверенностями, решениями общих собраний участников (акционеров), решениями совета директоров и т.д. Если сделки с недвижимостью совершает комитет по имуществу города, субъекта федерации, сделка с недвижимостью должна получить предварительное согласие соответствующего муниципального или государственного органа – постановление главы администрации, распоряжение префекта и т.д.

Совсем не редки случаи, когда сделки с недвижимостью оспаривают их участники (акционеры), органы управления – советы директоров и т.д., или в случае сделок с муниципальным и государственным имуществом, прокуратура.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 173) сделки для совершения которых требуется согласие третьих лиц считаются оспоримыми, то есть в случае оспаривания недействительность сделки должна быть установлена судом.

По этому, особого внимания требуют сделки с юридическими лицами в истории недвижимости. При этом необходимо ясно представлять высокую сложность проверки полномочий представителей юридических лиц.

Учитывая эти сложности и риски участнику сделки с контрагентом юридическим лицом необходимо получить у контрагента максимальное количество документов, подтверждающих полномочность совершения сделки с недвижимостью.

Сделка при наличии ограничения или запрета на сделки с недвижимостью

Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество. Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

В связи с введением процедур банкротства физических лиц ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

Недействительность Сделки под влиянием существенного заблуждения

Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

При мошенничестве, как правило, этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

Недействительность сделки совершенной под влиянием насилия, угрозы, обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Кабальная сделка

Кабальная сделка совершается стороной под влиянием неблагоприятных внешних факторов. Насилие, угрозы продавцу – очевидно криминальные обстоятельства, тем не менее они встречаются.

Обман в сделках с недвижимостью может быть, как элемент состава преступления мошенничество, например в договоре указывается заведомо неправильный адрес квартиры, так и какие-либо условия договора. Например, вместо альтернативной сделки совершают мену двмя квартирами. При этом во второй квартире есть какой-то недостаток, о котором ее собственник умолчал.

Наиболее частыми мотивами оспаривания сделок купли продажи квартир в суде заявляют вторую часть статьи 179 Гражданского кодекса РФ – совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Формулировка статьи расплывчата и при достаточной ловкости под нее возможно подвести любые жизненные обстоятельства, и тем самым вернуть назад недвижимость.

Как видно, оснований для недействительности сделок с недвижимостью много, и задача покупателя заблаговременно их выявить. При этом нужно помнить, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, а по оспоримым – 1 год.