Порядок государственной регистрации договоров аренды помещений. Регистрация долгосрочной аренды помещения (здания)
Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:
- Для жителей Москвы и МО -
При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.
Когда регистрация аренды является обязательной?
Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:
- Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).
Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.
- При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
- В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
- При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).
Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.
Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.
Шаг 1. Составление договора
Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.
Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов
Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной .
Записаться на прием заранее можно:
- Через сайт « » (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
- По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.
Документы для регистрации аренды нежилого фонда
Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):
| Для физических лиц | Для юридических лиц |
| 1. Заявление о регистрации договора – формируется специалистом МФЦ. | |
| 2. Оригинал доверенности представителя (если от имени гражданина действует доверенное лицо). | 2. Оригинал доверенности представителя юр. лица либо документы, подтверждающие полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности (решение учредителя, протокол общего собрания и пр. – оригиналы с заверенными копиями либо нотариальные копии).
Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью. |
| 3. Оригиналы документов, удостоверяющих личности заявителей (представителей). | |
| 4. Оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами – по 1 экземпляру для каждой из сторон и 1 дополнительный для регистрирующего органа (остается в регистрационном деле). | |
| 5. Разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного недееспособным (если арендуемый объект принадлежит несовершеннолетнему либо недееспособному). | 5. Учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (оригиналы с заверенными организацией копиями либо нотариальные копии).
Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать:
|
| 6. Разрешение органа опеки на дачу согласия родителями своим детям от 14 до 18 лет сдать объект в аренду. | 6. ИНН (оригинал и заверенная юр. лицом копия либо копия, заверенная у нотариуса). |
| 7. Нотариальное согласие мужа (жены) на сдачу совместного имущества в аренду. | 7. (оригинал либо нотариальная копия). |
| 8. Документ, подтверждающий, что сдаваемое в аренду имущество не является совместной собственностью, приобретенной в браке (брачный договор, решение суда о разделе либо определении долей, соглашение о разделе общего имущества). | 8. Документ о присвоении ОГРН со справкой о присвоении кодов статистики. |
| 9. Решение об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (в случае, если сделка является таковой в соответствии с законом либо учредительными документами). | |
| 10. Документ об уплате госпошлины (оригинал).
Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ. |
|
| 11. Письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду предмета залога (если объект недвижимости обременен ипотекой). | |
После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.
Шаг 3. Получение готовых документов
Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).
По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:
- Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
- Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.
Проверить информацию о можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.
В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.
Новое в регистрации арендных отношений
С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 44 218-ФЗ).
Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.
Бесплатная консультация юриста
Вам отказали в оказании услуги, и Вы считаете, что отказ неправомерен? У Вас имеется другая сложная правовая ситуация или вопросы, требующие оказания юридической помощи (не обязательно связанные с МФЦ)?
Позвоните и получите консультацию юриста БЕСПЛАТНО!
- Для жителей Москвы и МО -
- Санкт-Петербург и Лен. область -
- Бесплатный номер для регионов РФ -
Согласно установленным законам ГК РФ, государственную регистрацию должны проходить договора аренды нежилых помещений, которые совершили сделку между арендодателем и арендатором на срок не меньше чем 12 месяцев.
Сдавая в аренду помещение, следует оформить на него договор. Его можно заключать на неопределенный срок, на короткий промежуток времени (до года) и на длительный срок (от 1 года до 5 лет).
В случае, если договор не пройдет проверку в государственных регистрирующих органах, он будет признан недействительным и сделка не состоится.
Как происходит регистрация?
На долгосрочное пользование нежилым помещением, регистрация происходит методом внесения записи в ЕГРП. Кроме того, в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в договоре ставятся соответствующие печати и подписи на самом документе.
Следовательно, имея договор с регистрацией права на аренду, арендодатель не имеет права пользоваться этим помещением, а также лишить вас возможности заведовать данным помещением на протяжении указанного срока аренды в договоре.
Подавать документы на регистрацию может один из участников сделки. Право на пользование нежилым помещением наступает с момента регистрации договора в управляющих органах ФРС.
В Росреестре, большое значение имеет правильное оформление.
Длительный договор аренды на нежилое помещение включает в себя такие данные:
- адрес помещения ;
- схема расположения комнат в помещении;
- площадь помещения;
- назначение помещения (офис, производство или склад);
Необходимые документы
Документация для регистрации сделок с недвижимыми объектами осуществляется территориальными регистрационными органами, где в Единый реестр вносят соответствующую запись. В ней перечислены все данные об объекте аренды, а также указаны срок и стоимость предоставляемой услуги.
В данный список документов для осуществления регистрации, входят:
- Заявление о просьбе зарегистрировать договор аренды (в 1 экземпляре).
- Договор аренды помещения . Он должен быть правильно составленный и оформленный согласно всем требованиям, которые указаны в регистрационном органе (в 3 оригинальных экземплярах). После прохождения регистрации, вам вернут 2 договора в полной сохранности. Один для арендодателя, а другой для арендатора. 3-й экземпляр остается в Госреестре для хранения в личном деле с правоустанавливающими документами.
- Кадастровый паспорт нежилого помещения , в котором должны быть указаны все необходимые характеристики сдаваемого помещения.
- Для физического лица , которое выступает в качестве одной стороны договора аренды, необходимо взять с собой любое удостоверение личности (гражданский паспорт, права). Если одна из сторон сделки является частным предпринимателем, он должен это подтвердить соответствующим документом, иначе сделка может не состояться.
- Для юридического лица , одной из сторон (арендатора либо арендодателя) нежилого объекта следует также предоставить для регистрации учредительные документы: свидетельство о гос.регистрации предприятия (организации), документ, который подтверждает, что вы являетесь директором, либо избранником исполнительного органа организации, приказ о вступлении директора, либо документ, подтверждающий вашу высокую должность.
- Согласно с правилами указанными в Семейном кодексе (ст. 35 п.3), если вы сдаете в аренду нежилое помещение, в Госреестре требуют нотариально-заверенное соглашение от супруга (супруги) на разрешение сдать в аренду объект, в случае, если он является совместно нажитым имуществом. Если вы не состоите в законном браке, вам достаточно будет одного паспорта.
- Если вы не являетесь собственником данного сдаваемого помещения , вам понадобится согласие хозяина. Оно должно быть составлено в письменном виде и заверено нотариусом.
- Квитанция , которая подтверждает оплату госпошлины в размере относительно установленных законов.
После подачи необходимой документации, процедура регистрации займет некоторое время. Со дня подачи заявления, договора аренды и пакета документов, служба ФРС проверяет и регистрирует документы около 12 рабочих дней.
Стоимость
Арендодатель обязан выплатить государственную пошлину, в рамках, установленных законодательством.
Стоимость выплат для физического лица составляет тысячу рублей, а для юрид. лица сумма выплат в несколько раз увеличена – около 15000 рублей.
Кроме государственной пошлины за составление договора, нотариус с вас возьмет около 2000-3000 рублей.
Следовательно, договор аренды стоит:
- для физических лиц – 4000 рублей;
- для юридических лиц – 18000 рублей;
Тонкости процедуры реестра
Регистрировать договора на аренду нежилых помещений можно только в том случае, если у арендодателя есть все официальные зарегистрированные права на это имущество. Например, нельзя регистрировать договор аренды нежилого помещения, которое находится в здании, не принятом в эксплуатацию. Это здание не прошло госпроверку и не зарегистрировано.
Сегодня, многие заключают предварительные соглашения между участниками предпринимательской деятельности. Данное соглашение считается временным и составляется на короткий срок. После его окончания, вы можете отказаться брать в аренду это помещение (сдавать в аренду), либо составляете на него договор аренды и регистрируете в Госреестре.
Нет закона, который устанавливает сроки на регистрацию, участники сделки должны зарегистрировать договор аренды в неограниченный промежуток времени.
Но это не значит, что его не нужно регистрировать. Так как при любой проверке данного помещения госслужбами, вас могут оштрафовать (арендодателя за невыплату госпошлины, а арендатора за незаконное ведение фирмы или хранения чего-либо в данном помещении).
- Если один из участников сделки уклоняется от государственной регистрации , то другой участник может в судебном порядке потребовать зарегистрировать данный договор. Если вы арендуете помещение для своего бизнеса, вам будут необходимы коммуникации. Перед заключением, проверьте, всё ли в помещении работает исправно.
- Кроме того, с арендодателем следует выяснить следующие вопросы о дополнительных расходах: кто будет оплачивать коммунальные платежи, кабельное телевидение и интернет, услуги сторожа, а также делать уборку в помещении и вывозить мусор из помещения? Обговорите все детали, чтобы потом не возникало разногласий, и подробно опишите все в договоре.
- Также, обратите внимание на пункт указанный в договоре: «Повышение арендной платы». Иногда он совсем отсутствует. Как правило, они заключаются не более чем на 1,5 года. Однако, если вы решили оформить долгосрочный договор на 2-3 года и больше, вы должны знать, что согласно ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться только по его окончании. Следовательно, арендодатель не имеет права повышать ежемесячную плату, пока не истечет срок договора.
При заключении данной сделки, во избежание конфликтных ситуаций между сторонами, необходимо сразу выяснить, кто (арендодатель или арендатор) будет заниматься вопросом регистрации.
Получите ответ юриста за 5 минут
Внимание!
При использовании материалов с сайта
ссылка на источник обязательна
О государственной регистрации договора аренды
Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении?
Итак, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении также должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ). Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.
Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, где в п. 2 ст. 26, в частности, сказано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Хотелось бы отметить, что при продлении договора аренды ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Договор в этом случае может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора (в котором может быть сразу оговорено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого) по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении договора. Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.
Указанная позиция подтверждается и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 10 указанного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.
Таким образом, если договор аренды будет заключен на срок менее одного года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой договор не будет подлежать государственной регистрации.
Светлана Данилова, юрисконсульт компании "Гарант"
Светлана Данилова, юрисконсульт компании "Гарант"
Договор аренды жилого помещения между физическими лицами: регистрация — это необходимо? Далеко не каждый договор нужно регистрировать. В Росреестре нужно регистрировать договора на длительную аренду . Согласно п. 2 ст. 651 ГКРФ, регистрировать нужно только те договора, которые заключены на срок более года. Распечатать договор аренды квартиры между физическими лицами вы можете .
Кроме того, в налоговой службе нужно регистрировать договора аренды, если прибыль для арендатора составляет больше 10 МРОТ .
Какими законами регламентируется регистрация договора аренды квартиры? Регистрация в Росреестре регламентируется п. 2 ст. 651 ГКРФ.
Гражданский кодекс РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кем и в какие сроки?
Кто регистрирует договор?
Согласно п. ст. 26 Закона № 122-ФЗ, заявление может подать одна из сторон договора аренды .
То есть, заявление может подавать как арендатор, так и тот, кто арендует жилье.
О необходимости составления к договору аренды квартиры и о правилах составления перед заключением соглашения читайте на нашем сайте.
Где зарегистрировать договор?
Договор должен пройти государственную регистрацию в Росреестре .
Если вы все же решили зарегистрировать договор аренды, то, скорее всего, вам будет нужно обратиться в УФРС вашего района.
Однако не всегда такую регистрацию делают там. Для начала, перед таким обращением, лучше всего будет позвонить в муниципалитет вашего района . Работники муниципалитета направят вас именно в ту организацию, которая занимается регистрацией договоров в вашем случае.
Иногда этим занимается многофункциональный центр
.
Нужно ли платить госпошлину при регистрации договора аренды?
За такую регистрацию предусмотрена госпошлина в 1000 рублей для граждан и в 15 000 рублей для организаций. Это прописано в 22 п. 1 ст. 333.33 НКРФ.
Госпошлину нужно заплатить перед тем, как регистрировать договор. При регистрации договора нужно предоставить оригинал квитанции об уплате госпошлины.
Узнайте, в каких случаях вам может понадобиться к договору аренды, из нашей статьи.
Особенности в зависимости от срока
Если договор заключен на срок менее 1 года, он считается краткосрочным . В таком случае, нет необходимости регистрировать такой договор. П2 ст 651 ГК РФ предусматривает такую регистрацию только для договоров, которые заключены на срок от 1 года .
Многие собственники, которые хотят избежать такой регистрации , заключают договор чуть меньше, чем на год, а потом его продлевают.
Если вы хотите поступить именно так, учтите, что срок действия договора в таком случае должен составлять не боле 364 дней в обычном году и 365 дней в високосном году.
То есть, если вы заключили договор 3 июня, то кончаться он должен не позднее, чем 2 июня следующего года. В таком случае, регистрировать его будет не нужно .
О возможности , а также о читайте в наших статьях.
Итоги
Как мы видим, для того, чтобы зарегистрировать договор, нужно собрать большое количество документов .
Имеет смысл составлять договор длительной аренды и регистрировать его в том случае, если объект договора – очень дорогое жилье или собственник уезжает на длительный срок и есть необходимость в том, чтобы получить дополнительные гарантии .
Если такие гарантии собственнику не нужны, то можно заключать договор сроком менее, чем на год и не регистрировать его.
Но учтите, что подавать декларацию о доходах в налоговую службу собственник должен у любом случае, не зависимо от того, на какой срок заключен договор аренды.