Чем отличается земля сельскохозяйственного производства от земли сельскохозяйственного использования? В помощь начинающим риэлторам. Строительство на землях сельскохозяйственного назначения - кфх, полевых участках лпх, для сельхозпроизводства Земельный уч

Здравствуйте. Построить Вы ничего не сможете.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 июня 2014 года
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗА ЧЕТВЕРТЫЙ КВАРТАЛ 2013 ГОДА
Вопрос 5. Допускается ли использование земель сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?
Возможно ли изменение вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т.п.) на вид разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?
Ответ. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (чч. 2 и 3 ст. 36).
В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.
Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГсК РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).
Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.
Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.
С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.
Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.
С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию - «земли населенных пунктов».
Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

Если посмотреть на карту ПЗЗ, то получается все земли(поля) это сельхозугодия, т.е. для фермы ничего не подходит по умолчанию!
а в документе ПЗЗ указано:
«Статья 25 Градостроительный регламент зоны сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов (виды разрешенного использования и предельные параметры)

Глава администрации Вам правильно ответил,

1. ЗУ расположен в зоне Сх-1 - зона сельскохозяйственных угодий, общественных пастбищ и сенокосов. Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеет приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. Согласно ст.36 Градостроительного кодекса РФ Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты не устанавливаются для „сельскохозяйственных угодий“ в составе земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем, оснований для возведения зданий, строений, сооружений на указанном участке не имеется.Владимир

На указанный участок не устанавливаются градостроительные регламенты, поэтому ПЗЗ, которые Вы смотрите, никакого отношения к данному участку не имеют.

2. можно ли вырыть пруды? Вроде разрешения надо получать в любом случае?
Владимир

.Вопрос: Об изменении вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при строительстве пруда-копани на данном земельном участке.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу изменения вида разрешенного использования при строительстве пруда на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения и сообщает следующее.
Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п. п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.

3. можно ли огородить участок забором?
Владимир

Можно, если этот забор не будет на фундаменте.

Для ведения сельскохозяйственной деятельности необходимо иметь в собственности или в аренде, желательно долгосрочной, земельные угодья. Следует различать целевое назначение земель, согласно классификации.

Чтобы избежать досадных недоразумений, предлагаем подробно ознакомиться с важными нюансами, которые помогут ориентироваться в понятии состава и определить виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Классификатор земель сельхозназначения

Что представляет собой понятие - земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:

• производство сельхозпродукции;
• для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
• для размещения соответствующей инфраструктуры.

• пашни;
• насаждения, в том числе многолетние;
• угодья для покосов;
• пастбища для выпаса скота;
• прогоны и дороги;
• лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение - лесохозяйственные земли);
• участки под хозпостройками и дворами;
• временно законсервированные наделы.

Государственный земельный кадастр определяет пригодность земель для ведения сельского хозяйства. В приоритете целевое использование ресурсов. Для строительства промышленных объектов и предприятий, автомагистралей, трубопроводов, линий связи и иных коммуникаций выделяются земли худшего качества, которые не попадают в категорию сельхозугодий.

Состав земель и категории использования

Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.

Категории, виды земель сельхозназначения	Состав земель
Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства.	Участки, угодья, наделы за границей поселений.
Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства.	Пашни; сенокосы; пастбища для выпаса скота; наделы, занятые под многолетние насаждения; виноградники.
Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства.	Приусадебные и полевые участки.
Земли для садов или огородов.	Наделы предоставляются гражданам для выращивания: плодовых деревьев; ягод; овощей; бахчевых.
Категория дачного строительства.	Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений.
Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства.	Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности: сенокошение; выпас скота; животноводство.
Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства.	Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства.
Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства.	Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности.
Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения.	Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов.
Земли для иных целей.	Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ.
Наделы для защитных насаждений.	Можно использовать участки для деревьев и кустарников.

На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц . В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.

Приватизация земель сельхозназначения

Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.

В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия - территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?

Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент - гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.

Земли передаются в собственность вышеназванным лицам бесплатно. Это важный нюанс, который следует знать гражданам!

Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.

Приватизации также подлежат:

• дороги внутрихозяйственного назначения;
• хоздворы;
• защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
• сооружения гидротехнического назначения;
• водоемы.

В процессе приватизации участков и земель сельхозназначения, соответствующие исполнительные органы (в том числе местного самоуправления) создают специальный резервный фонд. Необходимо согласовать все пункты, согласно месторасположению наделов и угодий. Данный резервный фонд относится к коммунальной или госсобственности и предназначен для целевого перераспределения земель в дальнейшем.

Купля/продажа земель сельхозназначения: на что обратить внимание

Если принято решение приобрести в собственность земельный надел или участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, следует обратить внимание на ряд важных нюансов. В первую очередь надо определить удаленность земель от городской черты. Это особенно важно при покупке дачного участка. Место для отдыха выбирают исходя из личных потребностей, но важным фактором является возможность быстро добраться до работы/учебы.

Не последнюю роль играет инфраструктура. Дачникам в любом случае придется часто наведываться в город, поэтому стоит заранее определиться с потенциальными возможностями или трудностями. Если придется добираться автобусом или железнодорожным транспортом, необходимо узнать о наличии и режиме маршрутов. Далеко не все дачники пользуются личным автотранспортом. Поэтому, по возможности, максимально нивелируйте проблемы.

Выбирая участок для ведения крестьянского хозяйства, обратите внимание на плотность населения и удаленность от автомагистралей. Не последнюю роль играет газификация, наличие линий электропередачи, связи.

Все эти нюансы влияют на конечную стоимость земли, которую можно оговаривать, исходя из каждого вышеперечисленного пункта. Большую роль играет организованный вывоз мусора и бытовых отходов. Следует заранее обратить внимание на данный фактор, чтобы потом эта проблема не стала неприятным сюрпризом.

При оформлении документов, необходимых для осуществления сделки купли/продажи, заранее проконсультируйтесь со специалистами. Возможно, необходимо обратиться в кадастр, чтобы получить соответствующую информацию.

Следует помнить о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Если необходима регистрация проживания, надо приобретать участок с назначением - дачное строительство. В противном случае можно построить жилой дом, но без возможности регистрации.

Если в собственности есть земля для ведения фермерского хозяйства, но необходимо дополнительные угодья для сенокошения и выпаса, можно заключить договор аренды (возможно, долгосрочный) с владельцами - физическими или юридическими лицами, в том числе местной громадой. Участки для садоводства можно приобретать как в личную, так и в коллективную собственность.

Следует помнить, что на землях, выделенных для огородничества, недопустимо выращивать многолетние растения или возводить капитальные строения. Разрешается только разместить временные сооружения для хранения инвентаря или отдыха. В случае нарушений, местные исполнительные органы могут обязать владельцев снести сооружения за свой счет и наложить штраф.

Землю для ведения подсобного хозяйства могут приобретать не только граждане, но и предприятия/организации с последующим выделением участков в пользование свои служащим. Приватизация данных наделов не предусмотрена. Как вариант, можно купить землю, обратившись с соответствующим ходатайством к владельцам.

Не следует использовать сельхозземли не по назначению. Это чревато санкциями со стороны регулирующих органов.

Земли сельхозназначения привлекают граждан своей экологической чистотой. Поэтому многие стремятся приобрести загородный участок, для последующей застройки. Что можно строить на таких участках?

Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.

Если заглянуть в Земельный Кодекс, можно наткнуться на весьма расплывчатые формулировки. Например: «заниматься строительством может заинтересованное или надлежащее лицо». Кроме того, строить дом на территориях сельхозназначения, допускается только после согласования с соответствующими инстанциями.

Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2019 году.

Разбираемся с определениями

Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

На 2019 год, участки сельхозназначения предназначены для:

• ведения подсобного хозяйства в личных целях;
• производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
• устройства фермерских хозяйств;
• садоводства;
• разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

Участки для личного пользования

Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

Фермерские хозяйства

Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

• организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
• использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
• обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
• строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.

Земли сельскохозяйственной деятельности

Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?

По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.

Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Каждая территория обладает определенной категорией и назначением. Земли сельскохозяйственного назначения используются исключительно для ведения сельского хозяйства. Они могут применяться частными лицами, предпринимателями или компаниями. Перед использованием такой территории важно разобраться во всех установленных ограничениях, чтобы не нарушить требования земельного законодательства.

Общие моменты

В РФ земли сельскохозяйственного назначения занимают значительную долю всей территории. При этом задействуется фактически не больше 8% от этих земель. Не всегда сельскохозяйственные угодья находятся внутри земли, обладающей категорией с/х назначения. Они могут входить в земли промышленности или лестного фонда.

Поэтому многие люди и предприниматели задаются вопросом о том, какие земли предназначаются для сельского хозяйства, как их определить и каким образом они могут использоваться.

Назначение территории

На основании ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеется шесть групп таких территорий, которые отличаются назначением. К ним относятся земли:

• Пастбища, с/х угодья и земли для сенокоса. Они заняты разными многолетними зелеными насаждениями, а также на них имеются внутренние дороги и проложены коммуникации. Такие участки часто отдаются гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земли для пашни. Допускается на этой территории взращивать разные культуры при наличии разрешения.
• Территория, занятая постройками, предназначенными для ведения сельского хозяйства.
• Земли, занятые водными объектами. Они предоставляются компаниям для ведения предпринимательской деятельности, на основании чего ИП и фирмы уплачивают соответствующий налог.
• Территория леса.
• Иные земли, не применяемые в градостроительстве.

Для каждого участка независимо от его назначения имеется несколько видов разрешенного использования. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывает, что земли могут быть основными, условно-разрешенными или вспомогательными.

Законодательное регулирование

Основные положения о том, как должны использоваться территории с/х назначения, включаются в главу 14 ЗК. Информация о понятии и составе земель сельскохозяйственного назначения содержатся в ст. 77 ЗК. Такие территории являются участками, располагающимися за границами разных населенных пунктов. Они используются исключительно для нужд сельского хозяйства.

Дополнительно важная информация содержится в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101. Именно на основании этого закона обеспечивается регулирование оборота территории. Описываются отношения, которые возникают между государственными властями и пользователями территории. Устанавливаются разные ограничения в отношении оборота земли. Описывается порядок, на основании которого передается земля из государственного фонда частным пользователям. Дополнительно имеются правила изъятия ее из частного владения в пользу государства.

Не распространяется ФЗ 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли, являющиеся частной собственностью граждан или применяемые для строительства гаражей, ведения подсобного хозяйства, животноводства или иных аналогичных целей. Оборот этих территорий реализуется на основании норм, прописанных в ЗК.

Нюансы использования земли

В ЗК перечисляются все лица, которые могут пользоваться землями сельскохозяйственного назначения или претендовать на их приобретение. К основным требованиям к этим лицам относится:

• наличие российского гражданства;
• иностранные граждане или компании могут пользоваться территориями только после грамотного составления арендного договора с владельцем, представленным частным лицом;
• земля, принадлежащая государству, передается в аренду или выкупается исключительно резидентами РФ;
• при определенных ситуациях воспользоваться определенными территориями допускается только после изменения ее категории.

Если оформляются земли российскими гражданами или предпринимателями в долгосрочную аренду, то через несколько лет их использования появляется возможность выкупить имущество. Преимущественным правом обладают люди, построившие на территории разные объекты.

Как переводится в другую категорию?

Допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, но наиболее часто это производится в случае, если гражданам требуется построить на территории жилой объект для постоянного проживания. В этом случае земле присваивается категория ИЖС. При таких условиях имеется возможность проложить на участке разные коммуникации.

Перевод возможен только при условии, что земли сельскохозяйственного назначения в собственности заявителя, а не используются им на основании аренды. Для выполнения данного процесса может использоваться два способа:

• С использованием положений ЗК, что позволяет переводить земли в ИЖС, если они находятся в населенных пунктах. Владелец территории должен возместить убытки, нанесенные государству такими действиями. Это обусловлено тем, что с/х наделы стоят больше, чем земли, имеющие другую категорию. Расчет производится работниками местной администрации.
• С применением норм градостроительного законодательства, для чего производится расширение имеющегося населенного пункта. Для этого требуется пользоваться государственными планами, на основании которых распределяются все территории по специальным зонам. При таких условиях не меняется категория земля, но вносятся изменения в вид разрешенного использования.

Достаточно часто у граждан возникает необходимость изменить категорию земель. Земли сельскохозяйственного назначения после реализации процесса будут использоваться для жилищного строительства, поэтому к ним не будут применяться все нормы и требования, которые использовались ранее.

• первоначально формируется и передается в муниципалитет специальное ходатайство;
• к этому заявлению следует приложить выписку из ЕГРН, а также правоустанавливающие документы на территорию;
• данное обращение рассматривается работниками муниципалитета в течение двух месяцев;
• если принимается положительное решение, то выдается заявителю документ, в котором содержится информация об изменении категории участка;
• не требуется после этого владельцу территории заниматься переоформлением имеющейся документации на землю.

На практике отрицательное решение часто принимается, если с/х территория располагается на достаточно значительном расстоянии от имеющегося населенного пункта. Поэтому желания собственника земли не принимаются в расчет муниципалитетом.

Правила покупки и продажи участков

При использовании с/х территорий обязательно должны учитываться положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это обусловлено тем, что покупка или продажа любого такого участка представлена оборотом земель.

Поэтому процедура смены владельца учитывает некоторые значимые факторы:

• форма собственности;
• особенности участников сделки;
• вид разрешенного использования территории.

Процесс продажи земли должен выполняться при учете правил:

• владелец участка должен предварительно уведомить государственные власти о планируемой продаже;
• в уведомлении прописывается, по какой цене продается имущество, а также перечисляются существенные условия договора купли-продажи;
• важно получить разрешение на этот процесс у государственных служащих, а если будет получено отрицательное решение, то невозможно будет продать объект физлицам или компаниям.

Поэтому не всегда владельцы такой территории могут свободно распоряжаться собственным имуществом. Это обусловлено тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под жестким контролем государства.

Можно ли оформить в аренду?

Если гражданин или компания желают заниматься сельским хозяйством, то для получения имущества оптимально составлять с государством договор аренды. К особенностям данного процесса относится:

• арендовать можно территорию любого размера;
• максимально оформляется аренда на 49 лет, причем она при таких условиях является долгосрочной, а также у арендатора появляется возможность выкупить землю через несколько лет использования;
• в договоре обязательно прописывается стоимость аренды;
• приводятся сроки и методы внесения платы за использование участка;
• должен иметься пункт о возможности выкупа.

Если владельцем земли является частный собственник, то заключить контракт с ним не составит труда. Если же собственником является государство, то возникают определенные сложности.

Процесс оформления земли в аренду у государства

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует даже правила оформления территории в аренду у государства. Для заключения контракта должны выполняться последовательные действия:

• первоначально составляется заявление, в котором содержится просьба о получении конкретного участка земли в аренду у государства;
• документ передается в местную администрацию конкретного региона;
• на основании полученного обращения в СМИ должна появиться информация о том, что конкретная территория будет сдана в аренду, так как это позволит выявить других претендентов на составление арендного договора с государственными властями;
• если выявляются другие граждане или компании, желающие оформить в аренду участок, то проводится торги, а выигрывает тот участник, который предлагает самую высокую арендную плату, что является выгодным для государства;
• если в течение одного месяца отсутствуют другие претенденты на составление арендного соглашения, то заключается напрямую контракт с заявителем.

Поэтому государством предлагается несколько возможностей заключения договора. Предоставляться земля может даже бесплатно, если планирует на ней заниматься заявитель полезной для общественности деятельностью, например, выращивать значимые культуры. Дополнительно на безвозмездную передачу земли могут рассчитывать лица, относящиеся к льготным категориям населения.

Обычно на бесплатной основе территория передается на небольшой период времени, поэтому составляется договор часто на срок до 6 лет.

Нюансы проведения аукциона

Если на аренду земли претендует сразу несколько лиц, то проводятся государством специальные торги. Участок земли сельскохозяйственного назначения передается тому участнику аукциона, который предложит государству самую высокую средств, представленную арендными платежами.

Победитель должен внести средства в течение 20 дней, после чего с ним заключается соответствующий контракт. Инициатор аукциона должен на собственные средства выполнить межевание участка, а также поставить его на кадастровый учет. Если побеждает другой участник торгов, то он должен покрыть убытки инициатора.

Допускается на основании ст. 22 ЗК передавать землю, полученную в аренду, в субаренду за любую плату. При этом требуется уведомить собственника, представленного государством, о данной сделке. Условия по договору субаренды должны быть аналогичны тем условиям, которые прописаны в арендном договоре.

Размер арендной платы определяется на торгах. Если отсутствует необходимость в проведении аукциона, то для расчета платы учитывается кадастровая стоимость земли, размер участка, сумма налога на территорию, а также ее рыночная цена. Примерно устанавливается плата в размере 1.5% от кадастровой стоимости.

Для каких целей могут использоваться земли?

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержит сведения о том, для чего может применяться территория. Для этого учитывается вид разрешенного использования. Применяются такие земли для разных целей:

• ведение предпринимательской деятельности в области сельского хозяйства;
• формирование фермерского хозяйства;
• выращивание разных культур;
• организация товариществ, которые могут быть дачными, огородническими или садоводческими;
• разведение животных или рыб;
• ведение научной или исследовательской деятельности.

Все земли, имеющие с/х назначение, разделяются на две категории, так как на одних разрешено заниматься исключительно сельским хозяйством, а на других разрешается строительство жилых объектов.

С какими ограничениями приходится сталкиваться владельцам и арендаторам?

Используя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, гражданам и компаниям приходится сталкиваться с определенными ограничениями. К ним относится:

• учитываются правовые требования, установленные для конкретной территории;
• экологические ограничения заключаются в том, что должны удовлетворяться пользователями требования к экологической защите территорий и окружающей среды;
• агротехнические требования указывают, что пользоваться можно только таким оборудованием и материалами, которые никаким образом не нанесут вред почве, поэтому сохранится ее плодородие;
• специальные ограничения могут применяться к конкретным землям или пользователям местными властями.

Поэтому должны пользователи и собственники ответственно подходить к применению территорий.

Последствия нецелевого использования земель

Часто граждане, являющиеся владельцами сельскохозяйственных угодий, пользуются ими с нарушением требований ЗК. Так как земли представлены народным достоянием, то они являются охраняемым и значимым имуществом, поэтому нарушения в их применении приводят к привлечению граждан к ответственности.

Использование земли не по назначению приводит ко многим негативным последствиям:

• земля истощается, высыхает или зарастает разными зелеными насаждениями, а также заселяется вредителями;
• неправильное использование может привести к тому, что земля уже не может применяться по прямому назначению;
• при обнаружении данных фактов государственном может изыматься территория, причем основанием может выступать даже неиспользование участка в течение трех лет;
• если имеются незарегистрированные объекты на участке, то они сносятся;
• дополнительно пользователь обязан уплачивать значительный штраф, размер которого для частных лиц равен 1% от кадастровой стоимости, а для компаний он увеличивается до 2% от кадастровой цены;
• для граждан не может такой штраф быть меньше 10 тыс. руб., а организации минимально уплачивают 100 тыс. руб.

Поэтому все лица, пользующиеся такими территориями, должны ответственно подходить к своим обязанностям по отношению к имуществу.

Заключение

При использовании земель сельскохозяйственного назначения нужно ориентироваться на многочисленные положения ЗК. Такие территории могут принадлежать частным лицам, компаниям или государству. Допускается при определенных условиях изменить категорию земли.

Каждый гражданин или компания могут оформить участки, принадлежащие государству, в аренду. Для этого могут проводиться торги, но если имеется только один претендент, то с ним без аукциона составляется арендный договор. При длительном использовании имущества имеется возможность выкупить объекты.