Нюансы договора аренды земельного участка 2018 - 2019 - образец

Договор аренды земельного участка - образец 2018 - 2019 г.г. отражает индивидуальные условия конкретной сделки с учетом не противоречащих закону интересов каждой из участвующих сторон. При этом большинство вопросов урегулированы Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Что касается цены, то ее размер может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде. Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений. Эта тонкость регулируется п. 2 ст. 614 ГК РФ, который допускает выбор сторонами других форм осуществления оплаты, помимо перечисленных нормой, и не содержит требования о фиксации в документе конкретной суммы. Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123 можно рассматривать в качестве примера судебной практики по аналогичному вопросу.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

   ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619-620 ГК РФ:

1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Статья раскроет основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Для чего необходимо соглашение, кто выступает сторонами, и как его заполнить – далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сделку по аренде участка земли обязательно необходимо подтверждать документами – письменным договором.

Чтобы получить земельный участок в пользование, можно не приобретать его в собственность – землю можно арендовать. Договоренность закрепить сделкой. Как это сделать?

Общие моменты

Аренда земли является отличным вариантом для тех, у кого нет средств на покупку собственного надела.

Земли сельхозназначения используют для таких целей:

• садоводство и огородничество;
• засев зерновыми;
• выращивание птиц и животных;
• рыболовство;
• выращивание травы для кормления скота.

Максимальный срок аренды установлен – 49 лет. Минимальный срок не установлен, он оговаривается сторонами индивидуально и прописывается в договоре.

Законом разрешается уступать . Если арендодатель не против, арендатор вправе переоформить землю на другое лицо.

Также он имеет возможность оставлять земельный участок в качестве коммерческим организациям (банкам), если требуется кредит для сельскохозяйственной цели.

За аренду положено платить. Способ оплаты описывается в договоре. Законодательством не запрещено изменять размер платы – уменьшать или увеличивать.

В одностороннем порядке это можно делать не больше 1 раза в год. Арендная плата бывает:

• фиксированной;
• исчисляемой как доля от результата деятельности;
• в форме , которые предоставляются арендодателю;
• в форме имущества.

Земельный налог оплачивается лишь владельцами участков. Лица, арендующие землю, освобождены от уплаты. Договор аренды бывает срочным или бессрочным.

Устанавливаются сроки сторонами соглашения. Законодательство устанавливает некоторые ограничения:

Чтобы заключить сделку, необходимо подготовить такие документы:

• паспорта сторон – оригиналы и копии;
• для организаций – выписку из Реестра;
• на участок земли;
• об оплате ;
• если требуется, ;
• документы о праве собственности на участок.

В зависимости от ситуации список бумаг может отличаться. Арендовать сельскохозяйственные земли сегодня является наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц.

Законодательство не устанавливает ограничения, касающиеся разрешенных объемов аренды. То есть, арендатор вправе арендовать неограниченное количество земельных участков.

Необходимые термины

Назначение соглашения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения – возможность получить во временное владение земельный участок, подписав с владельцем соглашение.

Арендные отношения регулирует . Согласно , стороны договора вправе расторгнуть его в любой момент.

Особенности договора аренды раскрываются в .

Список граждан-арендодателей зависит от формы земли. Арендодателем может выступать граждане и юридические лица, которые являются собственниками участка земли.

Если участок земли является коммунальной собственностью, то распоряжаться им и передавать в аренду имеет право лишь органы местного самоуправления – сельские, поселковые и городские советы.

Права и обязанности

У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец обладает такими правами:

• подавать в суд на расторжение договора, если земля используется не по назначению;
• регулярно наведываться на участок, осматривать его;
• требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный земле.

Обязанности – передать землю на временное использование, исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.

У пользователя имеются следующие права:

• использовать полученный участок в собственных целях по условиям договора;
• передавать землю другому пользователю (если разрешит владелец);
• лично распоряжаться продукцией, полученной с земли.

Обязанности следующие – своевременно вносить плату за использование участка, после завершения срока действия договора либо продлить договор, контролировать содержание почвы и ее плодородие.

Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке, поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но имеются обязательные к отображению в соглашении данные.

В тексте указать:

• личные данные и название сторон;
• данные из паспорта или учредительной документации;
• адрес проживания;
• контакты.

Обязательно указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается недействительным.

Подробно описать адрес или координаты участка, его площадь, границы и .

Если будет отсутствовать информация об оплате, это также может стать причиной признания договора недействительным.

Сторонам разрешено устанавливать следующие типы платы:

• четко установленную сумму;
• долю от , полученной в результате работы на земле – в натуре или деньгами;
• передача другого предмета;
• обязательства по улучшению земли арендатором.

Установить порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления – простая письменная, заверять у нотариуса не нужно.

В бланк договора на аренду земли вписать такие сведения:

• дату и место заключения договора;
• права и обязанности сторон;
• данные об объекте аренды;
• информацию о целевом назначении земли, условиях ее использования;
• сумму платы за аренду;
• ответственность сторон за нарушение условий соглашения;
• сроки передачи земли пользователю;
• условия возврата участка арендодателю;
• тип договора по сроку действия – краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет).

Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны сделки.

Порядок расторжения

Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства.
Расторгнуть нелегко, особенно если одна из сторон против этого.

Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба.

Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу в суд. Арендатор не вправе , если произошла смена владельца земельного участка.

Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании .

Главное основание для расторжения соглашения – нецелевое использование земли или несоблюдение обязанностей сторон. Эти условия необходимо прописывать в договоре.

Другие причины расторжения – неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.

Смена владельца не является причиной для расторжения сделки. Наиболее частые основания для расторжения договора аренды:

• окончание срока, на который соглашение было заключено;
• участок земли выкупили в принудительном порядке;
• арендатор стал владельцем этой земли;
• смерть арендатора или вынесение ему судебного приговора;
• земельный участок отчуждает залогодержатель;
• арендатором было юридическое лицо, которое ликвидировалось.

Расторжение возможно по обоюдному или по решению суда. Сторона-инициатор обращается ко второй стороне и предоставляет информацию о тех пунктах, которые нарушены.

После этого можно обратиться в суд. Оформляется в такой же форме, как и при его заключении.

Бесспорно, что одним из важнейших источников процветания каждой страны являются принадлежащие ей земельные ресурсы. От правильной политики государства и контроля над использованием земли зависит успех в развитии экономики, благополучие граждан, экологическое равновесие, социальный прогресс, и экологическое равновесие.

Земельные ресурсы являются всеобщим неотъемлемым богатством России, что закреплено в действующем законодательстве РФ. В нормах законодательства регулируются отношения среди участников обеспечивающих правильное использование земель, которые распределены по разным категориям. Одной из таких форм гражданско-правовых отношений является договор аренды земельного участка сельхозназначения.

Понятие земельного участка и их категории согласно законодательства

На территории РФ земля поделена на отдельные части, которые характеризуются по виду их назначения.

Статус надела определяет не только целевое использование, а применение его для оборота в гражданско-правовых отношениях. Стоит отметить, что в общей сложности все сельскохозяйственные земли занимают 39 % территории России. Они являются приоритетными и находятся под государственным надзором и охраной. Таким образом, власти РФ обеспечивают достаточное производство товарной продукции сельскохозяйственного назначения и сохраняют продуктовую безопасность страны.

Чтобы организовать правильное и рациональное использование сельскохозяйственных угодий, земли поделены на такие виды :

• приоритетные, которые находятся под особой охраной;
• ценные и продуктивные;
• непригодные для сельхоз производства.

Присвоение той или иной категории закреплено в кадастровом учете земель . Статус характеризует каждый надел и не позволяет поля с ценной, добротной землей использовать не по назначению.

Земельные участки определены ст. 130 ГК РФ как объекты недвижимого имущества. Это отдельная часть земной поверхности в пределах территории России, границы которой указаны и закреплены в документах по установленному порядку на основании ст. 6 ЗК РФ. Ее приравнивают к объекту недвижимости, что дает право использования для различных сделок.

Все земли в зависимости от их целевого предназначения поделены на такие категории :

Что включает в себя понятие аренды земельного участка?

Наиболее оптимальным вариантом подтверждения законного права пользования земельными наделами является подписание договоров их аренды . Особенностью соглашения передачи их во временное пользование является особый режим этих земель.

Что нужно знать об этом при заключении договора аренды земельного участка сельхозназначения, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем? Давайте рассмотрим это более подробно.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Какими правами обладают стороны?

Тот, кто арендует землю, имеет право принимать в пользование неограниченное количество их площадей. Причем предмет контракта , который состоит из сельскохозяйственных земель, может повторно сдаваться в аренду, если есть на то согласие от существующего арендатора.

Пользователь земельных угодий, который по договору получил право распоряжаться участками сельхозназначения, может сдать это право в залог на срок действия аренды. В пример можно привести обстоятельства, при которых он передает права банку под выделенные деньги на развитие сельскохозяйственного производства. Однако владелец земельного надела имеет право запретить такие действия, указав на это в пункте договора. К тому же собственник наделен полномочиями на указание вариантов использования полей, т.к. арендатор не будет переживать по поводу того, какое качество земли он может после себя оставить.

Порядок заключения сделки аренды

При подписании и регистрации сделки по сдаче в аренду земельного участка арендатору необходимо предусмотреть выполнение таких мероприятий :

1. Для использования полей, которые принадлежат государству, необходимо написать и передать в местный муниципалитет заявление с просьбой о выделении земли для аренды;
2. Посетить уполномоченный орган, чтобы пригласить технического специалиста для размежевания выделенной территории земельного участка. Он должен подготовить для арендатора кадастровый паспорт и план надела. В земельном законодательстве эту операцию возлагают на арендаторов.
3. По окончанию выполнения работы служителями земельного кадастра по выполнению процедуры межевания выделенных земельных ресурсов необходимо посетить муниципалитет местного района с целью подписания договора аренды. При оформлении соглашения о передачи земли в пользование на протяжении более 5 лет обязательно необходимо пройти процедуру регистрации в установленном порядке.

Чтобы взять в аренду земельный пай у частного лица, то фермеру или организации, которая будет обрабатывать его нужно обратиться в агентство, которое оформляет сделки в сфере недвижимости, с целью подбора такого участка.

Регистрацию договоров аренды выполняют служащие УФРС после предоставления им следующих бумаг:

• план-схема пая;
• кадастровый план выделенного в пользование надела;
• акт с указанием фактических границ, полученных в результате межевания земли;
• документ о принятии земельного участка в пользование.

Некоторые фермеры и организации, принимающие в пользование паи и поля, самоустраняются от проведения процедуры регистрации для снижения затрат на оформление документов. Конечно, такое поведение освобождает их от уплаты налогов и государственной пошлины. Однако незарегистрированная сделка не создает последствий в оформляемых правоотношениях между сторонами и поэтому может негативно повлиять на права арендатора.

Порядок составления и форма договора

Форма сделки при аренде земли - это выбранный вариант способа, посредством которого выражена воля сторон при совершении правоотношений. Для аренды земельного участка есть два вида оформления взаимоотношения сторон: письменно и устно.

Единственный вариант заключения сделки с земельными участками в устной форме , которая допускается ГК РФ, является передачи недвижимого имущества в пользование арендодателю на срок до 1 года. Все остальные сделки с землей должны быть оформлены документально, т.е. письменно.

Для изложения информации о заключении правоотношений между сторонами при аренде земельного участка необходимо заполнить следующее данные :

1. Реквизиты сторон.
2. Вид сделки.
3. Предмет, который является причиной подписания данного соглашения.
4. Подтверждение об отсутствии запрета на совершение сделок по конкретному участку.
5. Указание на то, что этот надел не обременен правами третьих лиц.
6. Число календаря, в которое состоялась передача прав на надел.
7. Цена договора.
8. Права и обязательства сторон.

К письменной форме договора в обязательном порядке необходимо прилагать план участка с указанием границ, т.к. его отсутствие автоматически повлечет признание сделки недействительной.

Предмет договора

Передача в пользование арендатору сельскохозяйственных участков предполагает использование наделов, расположенных вне территории населенных пунктов. Они должны быть предназначены для удовлетворения нужд и потребностей сельского хозяйства. Такие недра характеризуются плодородием, отличными качествами по производству сельхозпродукции.

При составлении договора необходимо обратить внимание на документы собственника. В п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что земля для заключения договора аренды должна стоять в реестре соответствующего государственного учета, о чем свидетельствует наличие кадастрового номера. Это подтвердит права арендодателя в отношении совершения сделок с тем земельным участком, который является предметом договора.

Существенные условия

Существенные условия сделки, которые необходимо обязательно прописать в тексте договора, это цель использования земли сельхозназначения. К ним относиться следующее:

• разведение садоводства и огородничества;
• использование под засев зерновыми культурами;
• для выращивания поголовья в сфере птицеводства и животноводства;
• задействование земли для рыболовства и охотничьего хозяйства;
• выращивание кормовых культур и травы под сенокошение или выпаса скота;
• дачного строительства.

Сроки аренды

Положения в ГК РФ указывает, что стороны не ограничены в сроках по любым сделкам, а потому могут самостоятельно определять, на какой период они заключают договор аренды. И все же в отношении сельхоз земель время пользования ограничивается федеральным законодателем. Так в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прописаны условия граничного и минимального сроков аренды.

Наименьший срок аренды определяется в зависимости от цели использования земли, который отличается по их региональной принадлежности, а максимальный предел для всех субъектов РФ одинаков и составляет 9 лет.

Оптимальным вариантом в данном случае будет трехлетний период договора аренды. В таком случае соглашение об использовании земли позволит обеспечить ее целевое назначение, сохранить верхний ценный слой, не допустить вредного воздействия.

Виды и объемы оплаты

Стоимость использования земли по договору аренды отражается в отдельном пункте документа. Обязанность арендатора выплачивать цену аренды может определяться в валюте, продукции, услугами, или улучшением качества предмета договора.

В отношении размеров арендной платы ограничений в законодательстве не существует, только описаны ограничения по пересмотру ранее указанной в договоре. Таким образом, цена аренды надела может быть изменена только раз в год.

Общую сумму за аренду рассчитывают исходя из площади предмета договора умноженной на цену за единицу измерения участка. Цена может быть указана за месяц, год, или весь срок договора. Если стоимость указана за месяц, то годовую сумму за аренду земли определяют произведением 12 месяцев на цену и на количество площади земельного участка.

Другие важные особенности

Если в договоре использование таких наделов указано не по назначению , то сделка повлечет за собой серьезную юридическую ответственность, которая будет выражена в виде санкций или лишения права собственности. Использование земель на протяжении более 3 лет не по ее прямому назначению приведет к тому, что ее через суд изымут у недобросовестного собственника.

Особенности данных видов договоров

Практика показывает, что лучшим и более простым вариантом подписания договора является заключение правоотношений с частными лицами, владельцами земельных паев. И хотя есть чёткая регламентация подписания контракта с государством, все же здесь имеются неприятные «подводные камни» для арендатора.

В некоторых случаях, например, чиновники указывают наличие фиктивных претендентов , которые подали заявку на участие в тендере, для таких выгод:

1. Для существенного поднятия цены на аукционе.
2. Заинтересованный чиновник предлагает за дополнительную сумму договориться с конкурентом.

Обязательно акцентируйте внимание на совпадение разрешенного вида деятельности на участке, указанного в документах, с целью использования в условиях аренды по договору. Здесь различия должны отсутствовать. В стандартном образце договора об аренде земель сельхозназначения этот пункт должен быть включен обязательно.

Когда возможно досрочное расторжение или продление договора и как оно оформляется?

Вопрос расторжения сделки решается либо либо в суде, куда подает один из ее участников. Важной причиной для расторжения договорных правоотношений аренды с/х земли является несоблюдение обязанностей одной из сторон.

Обратите внимание! Арендатор не может расторгнуть договор в связи с тем, что земля была обременена арендой и произошла смена собственника.

При расторжении договора аренды земельного участка сельхозназначения необходимо выполнить ряд мероприятий, также как и при его заключении. Об этом событии обязательно необходимо направить заявление в Росреестр о государственной регистрации.

В каких случаях данный договор признается недействительным?

Если в процессе правоотношений между сторонами кто-то из них грубо нарушает условия оформленного договора, то его можно признать недействительным.

Договор может стать никчемным при таких обстоятельствах :

• когда существенно нарушены правила проведения аукционных торгов;
• при обнаружении факта, что арендодателем указана неправдивая информация о целевом использовании земельного участка;
• если выделенная земля принадлежит к ресурсам природоохранной территории;
• невыполнение условий соглашения участниками сделки.

Порядок внесения изменений

Если необходимо внести какие-то изменения в договор аренды земельного участка, то необходимо составить . В нем описать пункты, в которые вносятся изменения согласованные обеими сторонами. Вносимые изменения не должны противоречить нормам действующих законов.

Оформление дополнительного соглашения в условия аренды земли могут касаться таких обстоятельств :

• качество плодородного слоя надела;
• порядок страхования участка;
• внесение изменений в отношении ответственности за соблюдение участниками сделки договорных обязательств;
• выполнение мелиоративных мероприятий;
• иные факторы, которые могут оказать влияние на прекращение действия или смену контракта о передаче в аренду земельного надела.

Если участники сделки не могут прийти к компромиссному решению и согласовать внесение необходимых изменений в договор, то им следует обратиться в суд.

О правилах заключения данных видов договоров для земель, которые не имеют кадастрового номера, смотрите в следующем видео сюжете:

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

• Кадастровый номер земельного участка: .
• Целевое назначение земельного участка: .
• Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС - рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право :

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан :

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право :

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан :

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
• использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
• если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

• если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
• если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Арендатор

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Арендовать землю для ведения определенной деятельности – отличный вариант для всех, кто не имеет средств на приобретение надела. Однако договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, вызванных исключительным режимом таких земель. В этих особенностях разберемся в статье.

В ст. 77 ЗК РФ определено понятие сельскохозяйственных земель. Согласно п.1 этой статьи землями с/х назначения признаются участки, которые находятся за пределами населенных пунктов и используются для сельскохозяйственных целей и нужд такого вида деятельности.

Арендные отношения регулируются гражданским законодательством, а именно Главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, и земельные участки.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Помимо этих нормативных актов, аренду такого типа земель регулирует ФЗ № 101 от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 9 этого нормативного акта есть указание, что такие участки для сдачи в аренду должны быть в обязательном порядке поставлены на кадастровый учет.

Сам договор аренды сельскохозяйственных земель – это документ, который заключается с целью передачи участка во временное пользование лицу. Одной из сторон соглашения всегда выступает собственник недвижимого объекта.

Объектов таких правоотношений выступают земельные участки, предназначенные под пастбища, сенокосы, пашни, выращивание с/х культур, садовых растений и т.д. Таким образом, целевым назначением этих наделов может быть:

• ведение личного подсобного хозяйства;
• огородничество;
• животноводство;
• садоводство.

В некоторых случаях процедура оформления соглашения об аренде происходит после проведения торгов. Это касается ситуаций, когда собственником земли выступает государство или муниципалитет. Рассмотрим особенности в зависимости от статуса сторон договора подробнее.

Стороны договора аренды сельхоз земель

Сторонами договоров такого типа могут выступать физические лица, ИП и организации, а также государственные или муниципальные учреждения.

Частное лицо

Нюансы аренды с/х земель, принадлежащих гражданам, имеют особенности, касающиеся наделов и формой собственности. Стоит отметить, что договор об аренде не может менять вид разрешенного использования и целевого назначения надела. Подобная корректировка должна происходить по особому регламенту. Самовольное изменение влечет за собой административную ответственность.

Что это значит для граждан? К примеру, если участок предназначен для овощеводства, арендатор не может возвести на нем жилое строение. Это запрещено даже в том случае, если такое предусмотрено договором аренды.

Больше сложностей вызывают арендные отношения, касающиеся земельного пая, то есть участка, находящегося в общей долевой собственности. Зачастую, границы таких наделов не определены, а само право собственности существует только формально. Таким образом, согласно законодательным нормам, взять такую землю в аренду невозможно до выделения долей, межевания и постановки на кадастровый учет.

Если потенциального арендатора не устраивает такая ситуация или характеристики участков, находящихся в частной собственности, он всегда может взять землю в аренду у крупнейшего владельца – государства или муниципального образования.

Государство

Любой гражданин может обратиться в администрацию с просьбой выделить сельскохозяйственный участок в аренду. Учреждение проведет аукцион и в результате торгов выберет наиболее подходящего арендатора.

Аукцион происходит на основании акта выбора земельного участка. Если он не был поставлен на учет в Росреестре, то проводится процедура межевания и присвоения кадастрового номера. Торги проводятся даже если претендент на оформление аренды один – этого требует регламент. По итогу будет заключен договор аренды.

Без проведения аукциона участок может быть передан в аренду только фермерским (крестьянским) хозяйствующим субъектам. Для этого им потребуется написать в администрации определенное заявление, которое рассматривается в более короткие сроки, чем заявления граждан – в течение недели.

При обращении в государственные или муниципальные органы с целью получить участок во временное пользование, который не стоит на кадастровом учете, все расходы на межевание и регистрацию в Росреестре несет заявитель. Важно учесть, что это продолжительные процедуры и до момента заключения договора может пройти несколько месяцев.

Структура и содержание договора

Это стандартная двусторонняя сделка, поэтому к такому соглашению предъявляются общие требования. Утвержденной типовой формы не предусмотрено, поэтому важно учитывать, какую обязательную информацию должен содержать текст документа. Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Данные о сторонах сделки

В тексте документа нужно указать:

• ФИО или наименование сторон;
• данные общегражданского паспорта или учредительных документов;
• адрес постоянной регистрации и фактического проживания (для организаций – юридический и фактический адрес);
• контактную информацию.

При оформлении соглашения с организацией или учреждением следует указывать имя и должность уполномоченного представителя, а также сведения о документе, являющимся основанием для подобных действий (к примеру, номер и дату составления доверенности).

Предмет аренды

Без указания этого пункта договор будет считаться недействительным. В тексте документа необходимо представить подробную информацию, которая позволит определить о каком именно земельном участке идет речь.

Прописываются следующие данные:

• точный адрес или координаты местоположения;
• площадь;
• границы;
• кадастровый номер.

Напомним, что без постановки на кадастровый учет и межевания земельный участок не может стать предметом аренды.

Арендная плата

Отсутствие этой информации также может стать причиной признания договора недействительным. Стороны вправе установить следующие виды арендной платы:

• четко обозначенная сумма платежа;
• доля от доходов, полученных в результате работы на участке в натуре или деньгах;
• передача в «ответную» аренду другой вещи;
• передача другой вещи без оформления встречных арендных отношений;
• обязательства по улучшению земли, которые возьмет на себя арендатор.

Помимо формы и объема арендной платы необходимо установить порядок ее внесения и сроки. Это может быть денежный перевод на банковскую карту, расчетный счет, электронный кошелек, наличная оплата и т.д.

Вид разрешенного использования

Этого пункта может не быть в тексте. В этом случае допускается использование земли в любых целях, не противоречащих регламенту использования земель сельскохозяйственного назначения. Иные способы использования стороны установить не могут.

К примеру, если подразумевается, что земля предназначена для животноводства, арендатор не вправе построить на ней жилой дом. Даже, несмотря на то, что так написано в договоре.

Права и обязанности сторон

Документ может содержать любые требования и условия сторон друг к другу, не противоречащие законодательным нормам. В этом же пункте можно указать ответственность сторон, способы урегулирования споров, основания для расторжения договора.

Все вышеперечисленные пункты остаются на усмотрение сторон (в том числе и вопрос включения их в текст соглашения). Обязательным является только указание оплаты и описания предмета аренды.

Срок аренды сельхоз земель

Срок аренды играет немаловажную роль, особенно при регулировании спорных моментов. Согласно п. 3 ст. 9 ФЗ № 101, указываются следующие минимальные и максимальные сроки для сельскохозяйственных земель:

• минимальный – 3 года;
• максимальный – 49 лет.

Стороны арендных отношений вправе установить любой срок в этих пределах. Однако есть исключение, при котором период действия может быть меньше трех лет – предоставление участка для выпаса скота или сенокоса.

Обращаем ваше внимание, что при оформлении договора аренды на срок более года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда в договоре нет указания периода действия, по умолчанию это значит, что соглашение действительно в течение максимального срока (49 лет).

Если срок действия подошел к концу, но арендатор планирует продлить отношения, он будет иметь преимущественное право оформления нового соглашения. Для возможности реализации этого права достаточно добросовестно выполнять обязательства в течение периода аренды.

Порядок оформления договора аренды сельхоз земель

После того, как будут согласованы все условия сделки, стороны оформляют это документально. Договор составляется в количестве равном числу сторон. Дополнительно к этому потребуется еще один экземпляр для Росреестра. Рассмотрим процесс подробнее.

Документы для оформления

Чтобы заключить сделку, необходимы следующие бумаги:

• общегражданские паспорта сторон (оригиналы и копии);
• выписка из ЕГРЮЛ для организаций;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на земельный участок;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• доверенность (если от сторон действует уполномоченное лицо);
• правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• реквизиты организации и сведения о руководителе (приказ о назначении).

Если предварительно проводились торги, то потребуется еще протокол и итоги этого мероприятия. В зависимости от ситуации перечень документов может варьироваться.

Регистрация и заверение

Документ оформляется в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется.

Для корректного составления договора стороны могут привлечь юриста. Получить юридическую консультацию и правовую помощь в составлении договора можно на нашем сайте. Профессионал гарантировано составит корректный документ с точки зрения закона.

Государственная регистрация сделки требуется при заключении арендных отношений на срок более года. Если проигнорировать это требование договор не вступит в законную силу.

С заявлением необходимо обращаться в Росреестр. Сделать это может любая из сторон. Потребуется предъявить вышеперечисленные документы и два экземпляра соглашения.

Наиболее простым является заключение договора с частным арендодателем. Заключение арендных отношений с государством или муниципалитетом имеет некоторые нюансы, которые следует учитывать.

Не всегда чиновники добросовестно выполняют свои обязанности. Так, например, есть случаи введение фиктивных претендентов в аукцион. Делается это для поднятия цены или для личной выгоды – чиновник может предложить «договориться» с конкурентом (разумеется, не бесплатно).

Расторжение соглашений такого типа происходит также, как и заключение – с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации. Сделка может быть расторгнута досрочно по инициативе арендатора или арендодателя.

При возникновении сложностей с оформлением арендных отношений обращайтесь к юристу за консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле, и эксперт проконсультирует вас в ближайшее время.

Основное отличие, которое имеет договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – это предмет сделки и вид его разрешенного использования. Во всем остальном – это стандартная сделка, регламентированная общими требованиями законодательства.