Право пожизненного содержания с иждивением. Полезная информация для плательщика ренты. Пункты договора, образец

Догово́р пожи́зненного содержа́ния с иждиве́нием - соглашение , в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты , а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) .

Договор в России

Предмет и существенные условия договора

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей . В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением , то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги . Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума . Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен . В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности . Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается - она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

Стороны договора

Прекращение договора

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных , то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Двусторонним.

Постоянная рента- договор постоянной ренты. Пожизненная рента-договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания гражданина с иждивением. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации.Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установленоВсякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты

Бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты- на срок жизни гражданина). По общему правилу права получателя постоянной ренты передаются, переходят по наследству либо в порядке правопреемства к лицам, могущим быть получателями

ренты. Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое (включая деньги), так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость.

Размер пожизненной ренты не может быть менее одного

МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного

месяцаДоговор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получателя ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получателя ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, существуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или договором

40. Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом (ссуды): общие положения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это гражданско-правовое соглашение, в соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) может заключаться в двух основных формах.

В силу безвозмездности такого договора лицо, которое заинтересовано получить имущество в безвозмездное пользование (ссуду), должно помнить, что заключение консенсуального договора безвозмездного пользования (ссуды) не гарантирует ему получение этого имущества, так как право требовать передачи такого имущества ссудополучателем у ссудодателя не возникает. Считается заключенным именно в момент передачи вещи.

10.06.2005

Как и многие в этом возрасте, наш российский капитализм-подросток бывает жесток и агрессивен. Обмануть старика – запросто, старушку топориком (см. Федора Михайловича) – без проблем: нечего жилые метры занимать! Разумеется, мы утрируем. Но не сильно. Мало ли случаев, когда в сделках купли-продажи жилья обманывали людей почтенного возраста, ветеранов и инвалидов? Не будем множить печальные примеры...

Давайте лучше поговорим о том, как нашим старикам избежать обмана. Опытные юристы советуют: лучшее лекарство – договор ренты или пожизненного содержания вместо договора купли-продажи. Подробности – в этом выпуске «Справочного бюро».

О рифах и подводных камнях договора ренты рассказывает юрист корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Мария Макарова.

Не доводить дело до суда

Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

Выход один. В договоре детализировать обязанности плательщика по содержанию получателя ренты и точно устанавливать, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными, а в каком – нет.

Что может вызвать беспокойство получателя?

Существуют наиболее распространенные риски недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, пожилые люди рискуют в следующих случаях: Когда договор заключается на сумму, явно заниженную по сравнению с рыночной стоимостью квартиры.

Когда перечень услуг в договоре оговорен не четко и, в результате, получатель ренты получает меньше, нежели рассчитывал при заключении договора.

Когда вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключается договор постоянной ренты с правом выкупа имущества плательщиком ренты.

Основания для расторжения

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок.

Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк.

Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.

Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки.

Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

Памятка плательщику до и после сделки

1. Если вы решили заключить договор ренты, хорошо узнайте человека, с которым планируете заключить этот договор.

2. Прежде чем подписывать договор, составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты.

3. Если, например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю, необходимо завести дневник и фиксировать в нем даты данной уборки с обязательным заверением этого подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств.

4. Платежи лучше перечислять через банк, поскольку на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.

5. Можно письменно, например, в дневнике фиксировать просьбы и благодарности пенсионеров.

6. Все платежные документы сохраняйте.

7. Обращайте внимание, на основании каких документов ваш будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Задумайтесь: а стоит ли играть в рентную лотерею, если пенсионер владеет квартирой на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты?

Об особенностях договора

Рассказывает Юлия Чечина – руководитель юридического отдела Московской ассоциации гильдии риэлторов:

– Существует несколько видов договоров ренты. Пожилой человек или семейная пара пенсионеров могут заключить их как с юридическим, так и с физическим лицом.

Среди договоров между физическими лицами сегодня наиболее популярны договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, а также договор ренты с пожизненным проживанием.

Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: походы за продуктами, уборку квартиры и т. д. Договор ренты с пожизненным проживанием отличается тем, что по нему определенная сумма выплачивается пожилому человеку сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства, заложенные в договоре. В таких договорах речь о социальной помощи, уходе, как правило, не идет.

Последнее время наиболее распространены договоры ренты с пожизненным содержанием и иждивением.

Что входит в понятие «иждивение» – до мельчайших подробностей прописать в договоре сложно. Посоветовать будущим плательщикам ренты можно одно: в момент заключения сделки предельно детализировать каждый пункт.

Алексей Розанов – коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт»:

– Договор ренты заключают две стороны: получатель и плательщик ренты. Причем, рентополучателю рента выплачивается пожизненно. Рентоплательщиками могут стать как юридические, так и физические лица. Рентополучателями обычно становятся физические лица: инвалиды 1 и 2 групп старше 60 лет.

Выплачиваться рента может в денежной или в натуральной форме. Натуральная форма и есть – содержание с иждивением. Основной момент договора: плательщик и получатель ренты договариваются, что одна сторона единовременно, единоразово передает свою квартиру. А вторая сторона за переданную квартиру имеет длящиеся обязательства в виде или выплат, или услуг.

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариально.

Бремя несут все

Юлия Чечина:

– Становясь собственниками квартиры по договору ренты, покупатели, конечно, рискуют приобретенной собственностью и вложенными в нее деньгами. Пожилые люди чаще всего опасаются за свою жизнь. Получателей ренты – бабушек и дедушек – можно успокоить. Если у них возникают какие-либо проблемы, то представителями их интересов в суде выступают органы прокуратуры. Для того чтобы иметь такого серьезного защитника, пожилым людям надо всего лишь дойти до прокуратуры и написать заявление на имя прокурора.

Сегодня расторжения сделок ренты московскими судами нередки. Судебные иски практически всегда подают пожилые люди. Основная причина – неисполнение рентоплательщиками обязательств по договору. Большинство сделок расторгается из-за неисполнения договора в части содержания пенсионера.

Правда, если человек исправно платит ренту, подшивает все расписки или квитанции об оплате, то этот договор не так-то легко расторгнуть. Суд внимательно рассматривает все документы и отстаивает интересы как пожилых людей, так и покупателей квартиры.

Перед заключением сделки надо помнить, что договор ренты – тяжелое бремя для обеих сторон. Пенсионерам тяжело привыкнуть к мысли, что они уже не являются собственниками квартиры. Плательщиков ренты нередко страшит неизвестность.

С коммерческой точки зрения

Алексей Розанов:

– Давайте посмотрим на заключение договора ренты с коммерческой точки зрения: выгодное ли это вложение денег для того, кто покупает квартиру таким способом?

Посчитаем затраты плательщика ренты, заключившего договор с пенсионером чуть больше семидесяти лет на небольшую двухкомнатную квартиру. Квартиру, в которой проживает пенсионер, давайте оценим по рыночной стоимости, предположим, в 70 тысяч долларов. Пенсионеру – дай Бог прожить подольше… но статистика неумолима и показывает цифру (в среднем) еще лет десять. Плательщик ренты, как правило, выплачивает около ста долларов в месяц. Умножаем эту сумму на 10 лет. Получается, что рентные платежи плательщика за все это время составят 12 тысяч долларов. Плюс оплата коммунальных услуг – еще где-то тысяча долларов в год. Все вместе это уже 22 тысячи. Прибавим расходы по оформлению, на покупки подарков к праздникам, допустим, 2 тысячи. Плюс в ряде случаев первоначальный взнос. Вот и получается, что приблизительно через десять лет плательщик ренты получит квартиру стоимостью 70 тысяч за 30 тысяч долларов. Причем, эти платежи нужно будет выплачивать постепенно.

Правда, сложно оценить, сколько будет стоить недвижимость через несколько лет.

Выбирайте бабушку или дедушку

Алексей Розанов:

– Ситуации, когда получатель ренты или его родственники пытаются расторгнуть договор на том основании, что в момент заключения пенсионер не отдавал отчета своим действиям, нередки. Важно, чтобы на момент заключения сделки пенсионер не состоял на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Поэтому справки из этих лечебных заведений, взятые перед сделкой, никогда не помешают. Свидетелем того, что пенсионер был вменяемым на момент заключения сделки, является нотариус, эту сделку удостоверивший.

Совет людям, решившим стать плательщиками ренты. В момент подготовки договора сходите вместе с бабушкой или дедушкой в ПНД и НД, убедитесь, что пенсионер не состоит там на учете с органическим поражением головного мозга. Важно, чтобы на час и день заключения договора пенсионер был здоров. А дальше – никто в жизни не застрахован. Получатель ренты может спиться, может сойти с ума… Плательщику же важно четко исполнять все пункты, прописанные в договоре.

Но человек, решивший купить квартиру с отсрочкой заселения, должен понять, с кем подобные отношения перспективны, а с кем – нет. Вывод: перед оформлением договора ренты тщательно «выбирать бабушку или дедушку» и объективно оценивать свои возможности. Поводы для расторжения сделки можно заранее свести к минимуму.

Что предлагает «Моссоцгарантия»

Для тех, кто на старости лет решил воспользоваться заботой родного государства, дорога прямиком лежит в ГУП «Моссоцгарантия», организованное более 10 лет назад правительством Москвы. Здесь вам предложат два варианта получения необходимой пожилым людям помощи:

Переехать в социальный жилой дом. Заключить договор пожизненного содержания с иждивением, оставшись жить в своей квартире. И в том, и в другом случае жилая площадь подопечного ГУП «Моссоцгарантия» переходит в собственность города.

Предложения эти действительны для инвалидов первой группы в возрасте от 55 лет, второй группы – от 60 лет, не имеющих группы – с 65 лет. Рассмотрим вариант № 1. Социальных жилых домов сейчас в Москве четыре: три в Митине и один в Марьине. Живут в них более четырехсот москвичей. Это – обычные дома-новостройки с обычными квартирами. В каждом доме есть все необходимое: магазин, где продаются товары со скидкой, прачечная, ремонт обуви, парикмахерская, актовый зал, зал для занятий лечебной физкультурой, библиотека, столовая. Круглосуточно дежурят медсестра, диспетчеры, охрана. В штате – социальные работники и уборщицы. Все это бесплатно, платная только столовая. Жители домов освобождены от коммунальных платежей. Пенсия сохраняется полностью. Ежемесячно выплачивается компенсация.

Поселиться здесь могут одинокие москвичи, супружеские пары и пожилые люди, имеющие дальних родственников и даже детей, если их дети на квартиру в столице не претендуют и согласны обеспечить таким образом близким спокойную старость.

Если ваша квартира не приватизирована, то перевести ее в собственность, оформить прочие документы вам помогут; проще говоря, все это по доверенности сделают за вас. Помогут также переехать и обустроиться на новом месте. Единственное, что придется сделать лично, – это получить свидетельства врачей о том, что вы не входите в категории, не подлежащие заселению в соцдома (онкологические больные, больные открытой формой туберкулеза, состоящие на учете в психоневрологических и наркодиспансерах). К 2010 году социальные дома планируется построить во многих столичных округах.

Чтобы узнать подробности, звонить следует по телефонам:

751-69-26 – отдел заселения Митино.

770-78-61 – отдел заселения Марьино.

Если кардинальные перемены вам не по вкусу и менять среду обитания и соседей не по силам, больше подойдет вариант № 2 – заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Напомним: договор заключается при условии, что пенсионер или инвалид передает свое жилье в собственность города. При этом он остается жить в своей квартире. Что приобретает подписавший такой договор?

Во-первых, ежемесячную компенсацию: в среднем эта сумма составляет около двух тысяч рублей. Максимальная цифра – 2 695 рублей. Размер компенсации зависит от возраста, от наличия группы инвалидности. Чем старше человек, тем сумма выше. Инвалид получит больше, так как у него большие затраты на лечение и услуги. Каждый год размер компенсации индексируется в среднем на 20 процентов.

Во-вторых, выплачиваются затраты на жилищно-коммунальные платежи. ГУП «Моссоцгарантия» подходит любое жилье, в каком бы округе Москвы оно ни находилось. Но если квартира расположена в хорошем районе, в экологически чистой зоне или она улучшенной планировки, можно подать заявление в комиссию Департамента социальной защиты населения и попросить о повышении компенсации, но не более, чем на 20 процентов.

Кроме помощи материальной, оказывается и помощь в быту. Если есть надобность, подопечным покупают продукты, лекарства, убирают, гладят, стирают. Организуют консультацию врача, дежурство сиделки, предоставят, если понадобится, услуги патронажной сестры. Оплатят дорогую операцию, прописанные врачом лекарства, не входящие в список бесплатных препаратов. Дадут машину, чтобы, скажем, съездить на консультацию к врачу. Могут поменять сантехнику, купить вместо вышедших из строя холодильник, телевизор, другую необходимую бытовую технику.

Все это делается сверх договора, на основании личного заявления. В этом году планируется закончить строительство 75-квартирного социального дома в зеленой зоне Зеленограда. Часть квартир предназначена для тех, кто передаст свое жилье в собственность города. Остальные помещения будут использоваться как платная социальная гостиница повышенной комфортности для пенсионеров и инвалидов, которые ничего не сдают в собственность города, имеют родственников и нуждаются во временном присмотре.

Телефоны ГУП «Моссоцгарантия»:

Отдел информации: 675-66-12

Территориальные отделы:

ЗАО –417-35-75 ЮЗАО – 423-80-55 СЗАО – 192-49-01 ЮАО – 323-78-94 СВАО – 189-86-76 САО – 150-05-83 ЮВАО – 172-94-71 ВАО – 918-26-00 ЦАО – 911-74-68 Зеленоградский АО – 532-92-77

Сайт «Моссоцгарантии»: www.msgr.ru

Пожилые и больные люди, не имея финансовой и физической поддержки со стороны родных и близких, могут воспользоваться помощью чужих людей. Платой за содержание будет недвижимость, находящаяся в собственности. Чтобы юридически грамотно заключить такую сделку, составляется договор ренты или договор пожизненного содержания, которые имеют существенные различия между собой.

Виды и суть договора

Существует три вида договоров, подразумевающих передачу имущества за содержание и уход:

1. Договор пожизненной ренты . Подразумевает материальное содержание собственника квартиры. Ему ежемесячно выплачиваются деньги до полного погашения суммы, указанной в договоре. Часто сумма выплаты равна стоимости квартиры. Например, владелец оценивает квартиру в 1 000 000 руб. Эта сумма делится на 5 лет. Получается, что в месяц рентодатель должен выплачивать по 17 000 руб. Если смерть наступает раньше обговоренного срока, то выплаты прекращаются, квартира переходит в собственность получателя.
2. Договор бессрочной ренты . Суть состоит в том, чтобы выплачивать собственнику квартиры определенную сумму до наступления смерти, независимо от стоимости недвижимости. Сторонами определяется размер ежемесячной или ежеквартальной выплаты и порядок содержания. После смерти получателя ренты выплаты прекращаются.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением . Этот вид договора подразумевает соглашение между владельцем недвижимости и третьим лицом. Только вместо выплаты денег пожилой или больной человек получает уход: кормление, лечение, уборка квартиры и т. д. Как правило, такое соглашение заключают пожилые люди с родственниками, поскольку чужой человек может обмануть, не обеспечив должный уход. Договор пожизненного содержания не всегда составляется в отношении собственника недвижимости. Владелец имущества может подписать такое соглашение для обеспечения ухода за другим человеком. Например, дочь заключает договор ренты, предоставив собственную квартиру взамен ухода за пожилой матерью.

Каждый вид соглашения имеет определенные нюансы и требования к составлению. Если составить документ неправильно, то он не будет иметь юридической силы, что невыгодно для обеих сторон.

Как составить договор

Перед заключением сделки важно обсудить все детали соглашения. Сразу оговариваются порядок оплаты, размер платежей, способы ухода и т. д. Все возникающие нюансы также указываются в договоре.

Составлять договор рекомендуется с юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут стать плачевными для обеих сторон. Так, неправильно составленный договор оставит владельца без квартиры и содержания, а рентодателя – без имущества. Поэтому нужно ответственно и юридически грамотно подходить к составлению договоров такого вида.

Обязательным условием является подтверждение договора у нотариуса. Это необходимо для оценки психического здоровья будущего рентополучателя, проверки отсутствия физического и психологического давления на собственника. В качестве документального подтверждения потребуется и справка от психиатра.

Пункты договора, образец

Договор ренты и договор пожизненного содержания имеют одинаковое оформление. Есть обязательные условия, которые должны присутствовать в документе, и дополнительные.

Скачать образцы договоров:

Сначала рассмотрим обязательные пункты договора. Без них документ будет признан недействительным.

Тип договора

В первую очередь обязательно указывается тип договора – ренты или пожизненного содержания. Этот пункт предусматривает основные условия соглашения, поэтому название договора обязательно должно быть.

Рентная плата

Рентная плата бывает нескольких видов:

1. Материальная поддержка , подразумевающая ежемесячные или ежеквартальные выплаты определенного размера.
2. Уход за рентополучателем , включающий в себя кормление, уборку в квартире, оказание помощи при посещении поликлиники и т. д.
3. Уход за рентополучателем с иждивением . Подразумевает не только физический уход за владельцем квартиры, но и выплату денег на содержание.

Указывается тип и размер рентной платы. Если сторонами выбран второй вид, то подробно описываются обязательства рентодателя.

Описание недвижимости

Этот пункт подразумевает описание квартиры, которая является предметом сделки. Какие сведения необходимо указать:

• адрес нахождения недвижимости (название улицы, номер дома, этаж, номер квартиры);
• кадастровый номер;
• количество комнат, размер общей площади;
• номер свидетельства о праве собственности на квартиру.

Если в собственность уйдет и другое имущество (например, мебель, бытовая техника), то делается опись. Можно в договоре указать без подробностей, что квартира вместе с мебелью и техникой. Если этого не сделать, то объявившиеся родственники смогут претендовать на имущество (кроме самой жилплощади).

Информация о зарегистрированных и проживающих лицах

Очень важный пункт договора, где требуется указать информацию о лицах, которые имеют право проживать и быть зарегистрированными в квартире. Если с владельцем живут члены его семьи, то обязательно вписываются ФИО, дата рождения, паспортные данные.

Следует также указать, что после смерти владельца жильцы должны покинуть помещение, если это предусмотрено условиями соглашения. Иногда вместе с собственником проживают квартиранты по договору аренды. Если будущий владелец планирует сдавать это жилье, то арендаторы смогут остаться при условии перезаключения договора с новым арендодателем.

Стоимость недвижимости

После смерти рентополучателя квартира может быть продана или передана безвозмездно:

1. За деньги . Происходит это так – рентодатель выплачивает в течение определенного времени деньги, при дожитии владельца ему передается остаток суммы. При этом получатель ренты должен будет покинуть помещение (например, переехать к родственникам или в дом престарелых). В случае смерти указанная сумма выплачивается наследникам (можно указать, кому конкретно передать деньги).
2. Бесплатно . Чаще всего квартира переходит новому собственнику на безвозмездной основе. В этом случае выплачиваются крупные денежные суммы на протяжении всей жизни владельца. Если наступает смерть, то остаток не выплачивается.

Для определения стоимости недвижимости вызывается оценщик. Но стороны могут договориться между собой о цене. Учитывайте, что менять стоимость владелец не сможет!

Срок действия договора

И здесь возможно три варианта:

1. Ограниченная . Рента выплачивается определенный временной промежуток, по завершении которого рентополучатель должен покинуть помещение, если это оговорено в договоре. Или выплаты прекращаются, но бывший владелец может продолжать пользоваться квартирой до наступления смерти.
2. Пожизненная . Срок ренты определяется смертью. Человек находится на иждивении до кончины, после чего сделка автоматически аннулируется, а квартира переходит в полное владение новому собственнику. Если сумма выплачена, а владелец жив, то сделка также прекращается, но квартира переходит в полноправное владение только после смерти рентополучателя.
3. Бессрочная . Не имеет ограничений по времени и может передаваться по наследству. Например, получателем ренты становится мать. После ее смерти право на получение ренты переходит прямому наследнику – дочери. Сделка действует до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма, указанная в договоре.

А теперь о дополнительных пунктах, включать которые в договор можно на усмотрение сторон, но при их отсутствии договор не теряет своей силы.

Условия и причины досрочного расторжения сделки

Как и любой вид сделки, договор ренты может быть расторгнут досрочно. Но на это должны быть веские причины, которые и указываются в документе. К ним относится:

1. Неисполнение обязательств по выплате ренты . Например, если плательщик задерживает выплаты или вносит их в неполном объеме.
2. Плательщик признан банкротом или неплатежеспособным .
3. Заинтересованная в получении квартиры сторона не осуществляет должный уход за пожилым человеком .
4. Физическое и психологическое давление на бывшего собственника и пр .

Без участия суда такие договоры расторгнуть невозможно. А чтобы добиться положительного решения органов, нужны доказательства.

Выкуп ренты

При досрочном расторжении договора и неисполнении обязательств плательщик должен выкупить ренту. Делается это посредством выплаты полной стоимости квартиры или суммы ренты. Если же плательщик не вносил платежи совсем, то договор расторгается без последующего отчуждения квартиры.

В договоре нужно указать, каким способом и при каких условиях будет осуществляться выкуп ренты. Этот пункт интересен обеим сторонам, поэтому пренебрегать им не стоит.

Ответственность сторон

Следующий пункт договора – ответственность сторон за выполнение условий сделки. Стороны могут использовать неустойку в качестве наказания за несвоевременное внесение платежей или оказание услуг по уходу.

Стороны могут самостоятельно определить размер неустойки или ориентироваться на текущий показатель ЦБ РФ. Специалисты указывают, что оптимальная процентная ставка составляет 12-15% годовых.

Предусматривается в договоре и вероятность причинения материального ущерба получателем ренты. В этом случае нарушитель должен выплатить сумму фактического ущерба, которая определяется визуально или с привлечением специалиста.

Возможность внесения изменений в условия договора

Эта часть договора предусматривает возможность внесения изменений в существенные условия договора ренты. Касается этот пункт прежде всего размера ежемесячных платежей и сроков оплаты. Например, сведения могут быть скорректированы при изменении курса доллара, повышении стоимости недвижимости, ухудшении платежеспособности рентодателя и т. д. Рекомендуется каждую причину внесения изменений указать.

Нюансы договора

• порядок внесения оплаты – наличными или переводом на карту, банковский счет;
• действия в случае нетрудоспособности плательщика – будет ли сделка расторгнута или отложена выплата ренты;
• крайняя дата внесения платежей – стоит указать, до какого числа месяца должна быть внесена рента (или написать, что с 1 до 10 числа каждого месяца, например);
• точно описать услуги, которые будет оказывать плательщик – лучше всего описать каждую услугу отдельно (например, не просто «уборка», а «уборка кухонного помещения, уборка спален, ванной комнаты, чистка унитаза и т. д.);
• время и периодичность прогулок ;
• наименование разрешенных и запрещенных продуктов , периодичность их покупки;
• условия приготовления и подачи еды , время завтрака, обеда и ужина;
• распорядок дня по часам .

Еще договор может содержать пункт, предусматривающий правила поведения плательщика на случай болезни владельца квартиры. Перечислить, какие услуги должны быть оказаны:

• покупка медикаментов;
• сопровождение в поликлинику и трансфер;
• уход при назначении постельного режима;
• обязанности по уходу за домашними питомцами;
• периодичность посещения поликлиник и т. д.

Особенно важно прописывать все малейшие детали при заключении сделки с посторонним человеком. Но и при составлении договора с родственниками не нужно бояться показаться ханжой, прописывая каждое условие с особой дотошностью.

Какие условия договора нельзя изменить

Существует несколько условий договора ренты, изменить которые нельзя. К ним относится:

1. Размер рентной платы . Ежемесячный платеж не должен быть ниже размера прожиточного минимума, а в случае нахождения бывшего собственника на иждивении – двух прожиточных минимумов. И поскольку данный показатель имеет свойство меняться, размер платежа также подлежит корректировке.
2. Залог недвижимости . При вступлении в силу договора ренты квартира автоматически переходит в собственность плательщика, а получатель становится залогодержателем. Но он не может распоряжаться ей на свое усмотрение – продавать, дарить и т. д.
3. Повреждение или уничтожение жилья . Ответственность за сохранность имущества возложена на плечи рентополучателя. Но если происходит гибель имущества по причинам, не зависящим от собственника, то договор не теряет своей силы. Плательщик должен продолжить выплачивать положенную сумму. Если же имущество гибнет в результате действий залогодержателя, то договор расторгается.

Как найти плательщика ренты?

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

• не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
• перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
• если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.

Необходимые документы

Для составления договора ренты потребуется пакет документов:

• паспорта обеих сторон;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справка о составе семьи с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Юристы рекомендуют дополнительно запросить справку от психиатра об отсутствии отклонений. Если после заключения договора владелец квартиры будет признан недееспособным, то соглашение признают недействительным. Более того, недобросовестные родственники ради получения наследства могут купить справку от психиатра, чтобы признать договор ренты недействительным. В этом случае доказать свою правоту будет практически невозможно.

• справка об отсутствии судимостей;
• справка от нарколога об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости;
• справка о доходах от работодателя в качестве подтверждения платежеспособности.

Договор можно составить самостоятельно, но после обязательно заверяется у нотариуса и передается в Росреестр для официальной регистрации. На недвижимость накладывается обременение, препятствующее дальнейшей продаже объекта.

Услуги нотариуса платные . За составление договора ренты придется оплатить 0,5% кадастровой стоимости объекта, но не больше 20 000 руб. Оплачивается и регистрация документа в Росреестре. В 2018 году размер госпошлины составляет 2000 руб. К договору прикладывается квитанция, подтверждающая оплату.

Налоговые обязательства участников сделки

Согласно ст. 585 ГК РФ , плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости сразу после государственной регистрации договора. С этого момента он становится ответственным за своевременную оплату имущественного и земельного налога.

Плательщик имеет право на налоговый вычет, который предоставляется по окончании налогового периода трудоустроенным гражданам. Рассчитывать на него можно при условии, что квартира переходит в собственность на платной основе. Если рента подразумевает переход права на имущество безвозмездно, то получение налогового вычета не предусмотрено.

Получатель ренты оплачивает налог в размере 13% с дохода физического лица. Размер налога определяется в зависимости от ежемесячной суммы.

Расчет ведется по формуле: размер ежемесячного платежа × 12 (месяцев) × 13%. Например, в месяц производится выплата в размере 12 000 руб. Получается: 12 000 × 12 × 13% = 18 720 руб. Эта сумма должна быть внесена по самостоятельно составленной декларации .

При досрочном расторжении сделки и выкупе ренты с полученной суммы также потребуется заплатить налог в размере 13%.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора ренты или пожизненного содержания возможно по соглашению сторон или в суде. В первом случае вопрос решается мирным путем, когда у плательщика, например, нет возможности больше выплачивать ренту. Но наиболее часто такие договоры расторгаются в судебном порядке.

Существуют две причины расторжения сделки:

1. Неисполнение условий договора . Пожилые люди жалуются на отсутствие внимания, плохое содержание и задержку выплат.
2. Рентополучатель признан недееспособным . Родственниками получена справка о недееспособности пожилого человека на момент заключения сделки. Договор ренты расторгается, плательщик остается без имущества и выплаченных денег.

Но расторгнуть договор может и плательщик, если получатель ренты не следит за сохранностью имущества, портит квартиру и т. д. В этом случае плательщик имеет право на возврат выплаченной суммы или получение доли от недвижимости.

Встречаются ситуации, когда бабушки и дедушки становятся мнительными или идут на обман, чтобы не отдавать квартиру. Придумываются небылицы об отсутствии оплаты на протяжении двух и более месяцев, ухода, невыполнении других условий сделки. Но суд удовлетворяет требования только после предъявления доказательств нарушения.

Риски сторон

Защитить от мошенничества и недобросовестного отношения со стороны плательщика ренты поможет грамотно составленный договор с привлечением юриста и нотариуса. Если указаны основные и дополнительные условия, то плательщики не выселят жильца, не откажут в уходе и материальной поддержке.

Но все же каждая сторона рискует потерпеть убытки, связанные с недобросовестным отношением. Рассмотрим существующие риски.

1. Ошибка в выборе плательщика . При выборе партнера пожилым людям рекомендуется учитывать личные предпочтения. На протяжении оставшейся жизни в квартире будет присутствовать посторонний человек или выплачивать средства на содержание. И личная неприязнь негативно скажется на взаимоотношениях и нервной системе.
2. Непосильная ноша . Плательщик рискует оказаться в затруднительном материальном положении, ведь ежемесячно придется выплачивать сумму, превышающую 10 000 руб. Учитывая, что присутствуют основные расходы (оплата квартплаты, налогов, покупка еды для своей семьи), ноша может оказаться непосильной.
3. Долгое ожидание квартиры . Оформляя договор ренты, плательщик рассчитывает в скором времени получить недвижимость. Но старики могут прожить еще десятки лет. Бывали случаи, когда получатель ренты жил дольше плательщика. Рекомендуется предусмотреть этот момент в договоре, разрешив наследование квартиры и обязательств по соглашению.
4. Переселение старика . После регистрации договора квартира переходит в собственность плательщика. И недобросовестные лица выселяют стариков. Если этот момент не предусмотрен условиями сделки, то получателю ренты нужно обратиться в суд.
5. Гибель имущества . Действия стариков часто безрассудны по причине возраста и психических заболеваний. И порча имущества – одна из распространенных ситуаций. Старики затапливают соседей, забывают выключить конфорки и т. д. При гибели имущества плательщик останется без недвижимости, но с действующим договором ренты.
6. Старик хочет расторгнуть договор. Мошенники встречаются не только среди плательщиков ренты, но и бабушек. Они обращаются в суд с требованием признать договор недействительным по причине невыполнения условий сделки.
7. Наследники. После смерти старика стоит ждать родственников, узнавших о наследуемой квартире. Но их попытки вернуть себе имущество редко увенчаются успехом, особенно при наличии справки о дееспособности старика в момент заключения сделки.
8. Причинение вреда здоровью . Чтобы приблизить смерть старика и быстрее получить квартиру, лекарства выдаются в больших дозах, блюда готовятся с запрещенными продуктами. За такие деяния грозит уголовная ответственность.
9. Семейные трудности. Ухаживать за пожилым человеком тяжело семейным людям. И при возникновении трудностей старик вправе расторгнуть сделку.

К сожалению , даже заключенная в присутствии юриста сделка рискованна для обеих сторон. Но снизить вероятность обмана можно при детальном разборе условий соглашения.

Различия между договорами ренты

Чтобы не ошибиться в выборе типа договора, стоит рассмотреть различия между ними.

Условие	Пожизненная рента	Бессрочная рента	Содержание и иждивение
Получатель ренты	Физические лица	Физические лица и некоммерческие организации	Физические лица
Вид имущества		Денежные средства, недвижимость, автомобили	Жилая недвижимость
Срок ренты	Ограничивается сроком жизни рентополучателя	Не ограничен	До смерти получателя
Передача обязательств по наследству	Не передается	Передается	Не передается
Смена получателя ренты	Невозможна	Допускается	Не допускается
Способ оплаты ренты	Денежные средства, продукты питания, уход, обслуживание, услуги по уборке квартиры	Денежные средства наличными и безналичным переводом, услуги по уходу, приготовление пищи	Уход и обслуживание пожилого человека: уборка квартиры, приготовление пищи, кормление, сопровождение в больницу, уход во время болезни
Периодичность выплаты ренты	Ежемесячно	Ежеквартально	Ежемесячно или ежедневно

Выводы

1. Договор ренты подразумевает получение денег в сумме, равной стоимости квартиры, которая переходит в собственность плательщика.
2. Договор пожизненного содержания подразумевает уход за пожилым или больным человеком вместо оплаты за квартиру.
3. Получатель ренты оплачивает налог 13% получаемой суммы.
4. Обязательства по договору прекращаются при пожизненной ренте. При бессрочном виде сделка действительна до выплаты стоимости квартиры.
5. Обязанности по сделке передаются по наследству, как и предмет соглашения.
6. Грамотно составить договор поможет юрист.
7. Договор подлежит регистрации в Росреестре. После этого права собственности переходят к плательщику ренты.

Видео

Договор пожизненного содержания с иждивением – сделка, при которой собственник, являющийся получателем ренты, отдаёт другому гражданину, который будет плательщиком ренты, свою недвижимость (квартиру, дом, земельный участок). Объект недвижимости при этом передаётся на условиях пожизненного содержания и иждивения собственника. Отличается такая сделка сроком действия договора, который ограничивается смертью владельца. Все правовые вопросы при составлении договора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пожизненное содержание с иждивением – сравнительно новый вид взаимоотношений, однако его актуальность была и есть неоспоримой. Это связано, в первую очередь, с решением жилищного вопроса для граждан, которые берут на себя обязательства по заботе и содержанию другого человека взамен на жилплощадь или землю. С другой стороны, в этом заинтересован собственник, который не имеет родственников и при этом по состоянию здоровья или иным причинам не способен самостоятельно о себе позаботиться.

В роли плательщика ренты может быть физическое и юридическое лицо. Однако в обоих случаях существует риск недобросовестного выполнения обязательств.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Стороны соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается между двумя сторонами:

• Получателем ренты;
• Плательщиком ренты.

Если плательщиком выступает юридическое лицо, к нему по закону не нет никаких требований относительно организационно-правовых форм. Это значит, что оформить сделку можно с коммерческими и некоммерческими лицами.

Получателем юридическое лицо выступать не может. Согласно российскому законодательству рента и пожизненное содержание с иждивением может предоставляться следующим типам собственников:

• Бывший владелец;
• Гражданин, являющийся третьим лицом;
• Бывший владелец и гражданин, являющийся третьим лицом.

Все лица, имеющие отношение к договору, должны обязательно быть записаны в тексте документа. Если договор ренты с пожизненным содержанием, в котором фигурирует третье лицо, не включает в себя сведения о том, на чью пользу он составлен, то такой документ считается недействительным.

Законодательством не предусмотрены ограничения относительно возраста и состояния здоровья получателя ренты. При этом заключаются подобные сделки именно с одинокими гражданами пенсионного возраста.

Условия сделки

Сторона договора, которая передаёт объект недвижимости (квартиру, частный дом, землю, прочее) обязана предоставить свидетельство права собственности на него. Лицо, которому объект недвижимости передаётся, обязуется содержать на иждивении бывшего владельца до конца его жизни. Случается, что на иждивении может находиться не один человек, а несколько оговоренных в договоре.

В качестве плательщика ренты также может выступать не человек, а государственное учреждение, страховая компания, религиозное общество, прочее. По условиям соглашения эта сторона берёт на себя материальную ответственность за содержание объекта недвижимости и получателя ренты, включая его лечение, питание, обеспечение одеждой и уход. Последний пункт должен быть прописан отдельно и максимально подробно, поскольку после нельзя будет потребовать от сторон выполнения обязанностей, которые в тексте документа не указаны. Финансовые траты на похороны после смерти иждивенца также берёт на себя содержатель, если договором не предусмотрено другое.

Независимо от того, что является предметом ренты, объект недвижимости не должен находиться в споре или быть сданным в аренду.

Частые ошибки при оформлении

Не стоит спешить оформлять и подписывать договор содержания с иждивением, чтобы впоследствии получить квартиру, землю или иную недвижимость. Это касается обеих сторон сделки. При составлении соглашения, необходимо соблюдать определённые правила, условия и элементарную осторожность. Чтобы избежать наиболее распространённых ошибок, необходимо:

Также следует обратить внимание на то, что договор пожизненного содержания с иждивением должен быть составлен грамотным языком, содержать все реквизиты и паспортные данные сторон. При этом к нему должны присоединяться все необходимые документы.

Основные преимущества и недостатки

Сторона	Преимущества	Недостатки
Для иждивенца	Пожизненное проживание на жилплощади, переданной по договору; Продажа, дарение, аренда и прочие сделки с переданным объектом осуществляются только с согласия иждивенца; Все услуги, лечение, питание и прочее происходит за счёт содержателя; Возможность расторжения договора через суд при несоблюдении условий соглашения содержателем без компенсации его расходов	Риск подписать документ с недобросовестным гражданином
Для содержателя	Получение объекта недвижимости по очень низкой стоимости; Финансовые затраты на пожизненное содержание иждивенца являются постепенными, что очень удобно; Не нужно вносить крупные суммы за что-либо сразу	Собственником недвижимости содержатель становится только после смерти иждивенца; Риск расторжения договора, если иждивенец сочтёт выполнение обязанностей недобросовестным; Нежданное объявление наследников иждивенца

Аннулирование договора

Отмена сделки происходит исключительно в судовом порядке. Для подтверждения факта нарушения условий соглашения необходимо представить весомые доказательства и свидетелей, которые смогут подтвердить основания для расторжения сделки. Если содержатель долгое время избегал уплаты коммунальной услуг, то владелец вправе в суде потребовать возмещения убытков.