Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе.

Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность, и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако он представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

Цель данной работы - рассмотреть вопросы правового регулирования сферы недвижимости в РФ.

Данная цель потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:

Изучить нормы гражданского законодательства и муниципального права в сфере недвижимости

Рассмотреть особенности налогообложения в сфере недвижимости

Обосновать сущность нотариального оформления сделок с недвижимостью

Изучить особенности судебной защиты прав, связанных с недвижимостью

Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, четырёх глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданское законодательство России и муниципальное право в сфере недвижимости

муниципальный недвижимость нотариальный судебный

В настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983-1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).

В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле - имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия «гражданское законодательство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения РФ, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

Само определение недвижимости, как объекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма, содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательство находиться в ведении РФ (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч. 1 ст. 3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и как следствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральному законодателю (ч. 1 и ч. 4 ст. 105 Конституции РФ).

Вместе с тем, частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки - Земельным кодексом РФ и т.д.).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок, особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГК РФ.

Итак, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));

) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»));

) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;

) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

Муниципальные образования также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Например, Решение собрания депутатов «Об утверждении муниципальной целевой программы «Жилище», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в МО», «Субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам» и т.п.

Данные программы разрабатываются с целью формирования новых методов и форм долгосрочной жилищной политики, создающих правовые, экономические, социальные и организационные предпосылки для ускорения решения жилищной проблемы в муниципальных образованиях в условиях социально-ориентированной рыночной экономики путем стимулирования воспроизводства жилья.

Программы представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепцию новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.

2. Налогообложение в сфере недвижимости

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№ п\пПринципы налогообложенияОсновное содержание (сущность)1ВсеобщностиКаждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы2Справедливости и дифференциацииУровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества3ОбязательностиПоскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги4РавенстваПеред налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики - предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения,

земельный налог

Налоги при продаже недвижимости

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет, продавец обязан заплатить 13% налога. Налогом платится с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Собственникам, владевшим жильем более трёх лет, предоставляется налоговый вычет на всю сумму, полученную при продаже объекта.

В соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса, продавец может воспользоваться налоговым вычетом, в размере средств, потраченных на приобретение объекта, который он сейчас продаёт. Например, если в 2006 году человек купил квартиру за 1,5 млн. рублей, а через год продал её за те же 1,5 млн, то он освобождается от уплаты налога с продаваемого имущества.

Нерезиденты обязаны уплатить налоги в размере 30% от суммы продажи, независимо от срока владения.

Налоги при дарении недвижимости

От уплаты налогов освобождаются лица, получившие недвижимое имущество в дар от близких родственников. Семейный кодекс исчерпывающе определяет близких родственников - супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), братьев и сестёр. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13%.

Налоги для владельцев недвижимости

В настоящее время налог для владельцев недвижимости рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости. Облагаются налогом жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки и другие строения и сооружения. Чем выше стоимость объекта, тем больше ставка налога. Налоговая ставка для объектов с инвентаризационной стоимостью более 500 тысяч рублей составляет 0,3 - 2%. Ставка для резидентов и нерезидентов одинакова.

Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Статьей 220 Налогового кодекса РФ определено право на получение налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн руб. И помимо этого - в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам)». Налогоплательщику возвращается оплаченный налог на доходы физических лиц равный 13% от суммы квартиры. «При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности».

В 2008 г. Минфин России, как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ «Основные направления налоговой политики в РФ на 2008-2010 гг.». В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).

Согласно указанной концепции реформирования налоговой системы введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.

Введение нового налога с 2011 г., заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства, а именно: обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.

3. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью

В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом. В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением РФ. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные акты имеют для правоприменительных и судебно-арбитражных органов, которые рассматривают нотариально удостоверенные факты как важнейшие источники доказательственной информации. Таким образом, правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой. Вместе с тем нотариальная форма удостоверения сделок не является ограничивающим для судов обстоятельством. В том случае, если в судебном процессе будет установлено, что в основе нотариально удостоверенной сделки содержатся юридически порочные элементы, это может быть причиной для признания ее недействительной.

Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.

При удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательном порядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и в соответствующих нотариальных документах, которые представляются в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятся информация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях права собственности и иных прав на недвижимость.

Характеристика объекта недвижимости основывается на технической документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро технической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.

В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.

С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок с недвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:

выдача доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;

договор об ипотеке;

договор об изменении условий договора об ипотеке;

договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);

уступка требования, которое основано на сделке с недвижимым имуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);

договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли к соглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);

договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

договор дарения (ст. 574 ГК РФ);

брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость было отменено обязательное нотариальное удостоверение:

договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

договора дарения (ст. 574 ГК РФ).

В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:

доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);

доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);

доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18);

соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке.

Таким образом, за последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция.

4. Судебная защита прав, связанных с недвижимостью

Не секрет, что большое количество объектов недвижимости на российском рынке приобреталось при полной законодательной неразберихе во времена приватизации. Имевшие место факты многочисленных нарушений и без того противоречивого законодательства, в настоящее время всё в большем количестве проявляют себя в негативном свете. Это выражается прежде всего в возникновении спорных ситуаций, ставящих под сомнение законность оформления прав собственности.

При наступлении таких обстоятельств, вопросы судебного разрешения споров по недвижимости имеют первоочередное значение.

Споры о недвижимости - это прежде всего споры, связанные с правами на недвижимое имущество. К числу прав на недвижимое имущество относятся право собственности и другие вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком и др.).

Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 №54 дается примерный перечень исков о правах на недвижимое имущество. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Значительная часть исков о правах на недвижимое имущество может быть предъявлена и в отношении прав на движимое имущество. В то же время есть виды споров, которые могут возникнуть только в отношении прав на недвижимость. К числу таких споров относятся споры о признании права собственности на самовольную постройку, о праве собственности на незавершенный строительством объект.

Можно выделить следующие категории споров:

споры о признании права (права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления и др.);

споры об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикационные иски);

споры об устранении нарушений прав титульного владельца имущества, не соединенные с лишением владения (негаторные иски);

споры о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом;

споры о приватизации (об обязании заключить договор приватизации недвижимости);

споры об установлении сервитута.

Процессуальные особенности рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество

Подведомственность споров о недвижимости определяется исходя из состава участников и предмета спора.

Ст. 38 АПК РФ устанавливает исключительную подсудность для дел о правах на недвижимое имущество: иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества, а иски о правах на морские и другие суда, на космические объекты - в арбитражный суд по месту их регистрации.

В остальном же при рассмотрении исков о правах на недвижимое имущество применяются те же арбитражные процессуальные нормы, что и при рассмотрении других дел.

Обращаясь за судебной защитой, истец, как обычно, должен правильно определить предмет иска, указать правильное основание исковых требований, определить предмет доказывания, т.е. обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ст. 65 АПК РФ), установить, какие доказательства можно использовать для подтверждения своих прав с учетом требований ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Вполне реальная проблема, которую прежде всего предстоит решить собственнику в случае нарушения его права собственности на имущество, включая недвижимость, в том числе и при государственной регистрации прав других лиц на соответствующую недвижимость, - это проблема выбора оптимального способа защиты права собственности, применение которого в тех или иных конкретных условиях позволит восстановить нарушенное право.

В этом смысле чрезвычайно важное значение имеет формирующаяся в настоящее время судебно-арбитражная практика рассмотрения споров по требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Одна из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких споров, состоит в применении к соответствующим требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество законоположений об исковой давности.

Дело в том, что в отдельных случаях при рассмотрении конкретных дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ нашел возможным не применять нормы об исковой давности к требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Первым из таких дел явился спор по иску государственного учреждения связи к муниципальному образованию о признании права федеральной собственности на занимаемое учреждением нежилое помещение, которое администрацией муниципального образования было включено в реестр муниципальной собственности.

Ответчик (муниципальное образование) обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции, которая, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворила исковые требования о признании права федеральной собственности на спорное жилое помещение. Одним из основных доводов заявителя послужило то обстоятельство, что кассационная инстанция не согласилась с доводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 208 ГК.

В Постановлении Президиума (об оставлении Постановления кассационной инстанции без изменения), принявшего во внимание, что спорное помещение находится во владении государственного учреждения с 1979 г. и используется как имущество предприятия связи, применительно к вопросу об исковой давности сказано следующее: «Вывод суда… о нераспространении в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса РФ исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным».

Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость. А в таком случае нет никаких проблем с определением начального момента течения срока исковой давности, каковым должен считаться день, когда надлежащий собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права собственности другого лица на спорную недвижимость. При таких условиях следует констатировать также отсутствие каких-либо препятствий (как фактических, так и юридических) для заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В последнее время в судебно-арбитражной практике стали появляться случаи применения иска о признании права собственности и для защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Это стало возможным после введения в законодательство такого нового основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, как добросовестное приобретение недвижимости.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Примером применения соответствующих законоположений может служить следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке надзора.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к муниципальному образованию (в лице департамента имущественно-земельных отношений) о признании права собственности на нежилые помещения. Спорные помещения были приобретены обществом на торгах, проводимых в порядке приватизации муниципального имущества. По результатам торгов заключен договор купли-продажи, который был исполнен путем передачи соответствующих нежилых помещений по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью, признанному победителем торгов, которое, в свою очередь, перечислило покупную цену муниципальному образованию. Однако в государственной регистрации права собственности на приобретенные нежилые помещения обществу было отказано на том основании, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не была внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на соответствующую недвижимость, задолго до этого включенную в реестр муниципальной собственности (такая регистрационная запись появилась в Едином государственном реестре уже после заключения договора купли-продажи).

В надзорном порядке обжаловалось Постановление кассационной инстанции, которая, отменив решение арбитражного суда об отказе в иске и соответствующее апелляционное Постановление, приняла новое решение об удовлетворении исковых требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оставил Постановление кассационной инстанции без изменения, констатировав в своем Постановлении правомерное использование покупателем предусмотренного ст. 12 ГК РФ способа защиты гражданских прав, а именно иска о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах. В Постановлении также было указано на то, что покупатель, располагая информацией о выставлении на торги имущества, входящего в состав муниципальной собственности, приобрел это имущество на торгах возмездно и поэтому обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ.

Иногда в судебно-арбитражной практике встречаются случаи, когда в целях опровержения зарегистрированного права собственности ответчика заинтересованные лица обращаются в суд с исками о признании недействительным зарегистрированного права. Здесь проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое не может быть не чем иным, как иском о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Заключение

Таким образом, в настоящее время ГК РФ содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями (раздел 4).

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.

В современной системе налогов РФ предусмотрены три налога, связанных с недвижимостью.

земельный налог

налог на имущество организаций

налог на имущество физических лиц

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик - продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.

В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.

Споры о недвижимости - это прежде всего споры, связанные с правами на недвижимое имущество. К числу прав на недвижимое имущество относятся право собственности и другие вещные права.

Помимо споров, вытекающих из вещных прав на недвижимое имущество, и споров из обязательственных отношений, где объектом прав выступает недвижимое имущество, в судах рассматривается значительное число споров, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество.

Защита прав на недвижимое имущество может осуществляться в порядке искового производства, в порядке рассмотрения дел, возникающих из административных и иных публичных отношений (обжалование действий или бездействия регистрирующих органов в соответствии с главой 24 АПК РФ), а также в рамках рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (дела об установлении факта владения и пользования юридическим лицом недвижимым имуществом как своим собственным в соответствии с главой 27 АПК РФ).

Споры о правах на недвижимость, рассматриваемые в рамках искового производства, очень разнообразны. К таким искам относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, иски об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Список литературы

1.Конституция РФ от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // СЗ РФ, 26.01.2009. - №4. - Ст. 445.

2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 №95-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.04.2010 №69-ФЗ) // Российская газета от 04.05.2010.

3.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009;

4.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17.07.2009 №145-ФЗ) // Российская газета от 20.07.2009.

.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 №121-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 08.06.2009, №23, ст. 2776.

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2009 №365-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.12.2009, №52 (1 ч.), ст. 6441.

.Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.03.2010 №20-ФЗ) // Российская газета от 12.03.2010.

.Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.07.2010 №242-ФЗ) // Российская газета от 03.08.2010.

9.Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 19.07.2009 №205-ФЗ) // Российская газета от 22.07.2009.

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 07.04.2010 №60-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета от 09.04.2010.

11.Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» // Вестник ВАС РФ - 2006 - №11.

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 августа 2005 г. №1206/05 // СПС «КонсультантПлюс».

.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2007 г. №4640/07 // СПС «Консультант Плюс».

.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: «Норма», 2001.

.Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость - М.: «Статут», 2008.

16.Гриненко С.В. Экономика недвижимости - Таганрог: «ТРТУ», 2004.

.Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М.: ООО «Новая правовая культура», 2007.

.Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М.: «Статут», 2000.

19.Михина Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в РФ // Налоги и налогообложение - 2007 - №12.

.Перцева Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики РФ // Финансовое право - 2008 - №5.

21.Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. - 2005. - №2.

22.Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №2.

.Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотариат в РФ: Учебник для вузов. - М.: «Инфра-М», 2001.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Важным фактором становления рынка недвижимости является обеспечение благоприятной рыночной среды или инфраструк-туры недвижимости как в обществе в целом, так и в каждом регионе и муници-пальном образовании. Оно представляет собой совокупность условий, норм и гарантий экономической деятельности, в частности, устойчивости финансового положения. Исследования в регионах, в частности, в Курской области, показали, что четвертая часть субъектов в сфере недвижимости, как и предпринимателей в целом, оценивает свое финансовое положение как устойчивое. Остальные считают его нестабильным и даже критическим, признаются, что им удается удержаться на плаву не столько за счет собственных знаний, сколько за счет невысокой зарплаты наемных работников. Успешное ведение бизнеса на рынке недвижимости затрудняет сложившаяся практика финансовых отношений: высокие налоги, невозможность взять кредит для развития, утверждающаяся система взяточничества.

В сознании определенной части предпринимателей на рынке недвижимости преобладает негатив-ное восприятие законодательной базы рынка недвижимости. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают на-личие таковой. Вместе с тем большинство респондентов, судя по опросу пред-принимателей в городах Москве, Воронеже, Курске, Орле, либо не очень тщательно изучают нормативно-правовую базу своей деятельности, либо вовсе ею не интересуются. Имеющиеся противоречия и «белые пятна» в законодательной базе, а также низкое качество законодательных актов снижает реальную эффективность ее исполнения властными структурами всех уровней.

Занятость на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях (финансовой, управленческой, юридической и др.). Требования к профессионализму работников качественно изменяются в последнее время: усложнилось и расширилось теоретическое и законодательное содержание работы в сфере недвижимости. Согласно результатам опроса, бизнесмены-респонденты начинали и продолжают свою деятельность в основном на базе ранее полученных профессиональных навыков, прежнего управленческого опыта. Лишь немногие из них обучались за время своей ра-боты в новом качестве на курсах повышения квалификации и переподготов-ки руководителей структур рынка недвижимости, новых сфер бизнеса. Причем около половины респондентов не испы-тывает в этом потребности, оправдываясь отсутствием времени и высокой стоимостью обучения.

Предпринимательская среда и инфраструктура рынка недвижимости должны обеспечивать: общую благоприятную обстановку для становления и разви-тия правовой среды рынка недвижимости; правовую определенность и защищенность субъектов и объектов, в том числе и на основе предпринимательского договора ; необходимые стартовые условия получения ссуд и кредитов; экономическую и личную безопасность; страхование предприни-мательских рисков; удобный режим взаимоотношений с местной админист-рацией; условия для самоорганизации и обучения субъектов рынка недвижимости.

В целом трудности развития правовых норм, правосубъектности на российском рынке недвижимости обусловлены многими причинами.

Во-первых, происходит ужесточение стартовых условий для созда-ния материальной базы рынка недвижимости из-за более высоких первоначальных затрат и усложнения процедур ре-гистрации, постановки на учет в статистических, налоговых органах, в пенсионном и других фондах для вновь создаваемых структур в сфере недвижимости.

Во-вторых, ужесточа механизмы контроля за деятельностью объектов недвижимости со стороны фискальных и ведомственных контроли-рующих органов (пожарная охрана, санэпидемнадзор, ГИБДД, энер-гонадзор и др.), что не сопровождается расширением консультатив-ной или технической помощи малым предприятиям.

У отдельных субъектов рынка нет доступа к относительно дешевым источникам заемных денежных средств. Возможности государственной финансо-вой поддержки субъектов, работающих на рынке недвижимости, ограничены, а банки сохраняют высокие ставки кредитования и ужесточают правила расчетно-кассового обслуживания (введение требований к минимальному остатку, минимальному обороту по счету клиента, абсолютных ставок за проведение плате-жей и расчетов и т.п.).

В-третьих, слабо развита инфраструктура для реализации продукции и услуг сферы предпринимательства. Не функционирует система участия субъектов рынка недвижимости в реализации государствен-ных заказов. Крупные структуры ориентируются на старые хозяй-ственные связи между собой и не используют преимущества малого бизнеса как своего партнера. После первой волны «малой приватизации» рынок недвижимости остается недоступным для многих субъектов в силу гиперболизации рыночных отношений. Слабо организованные, стихийные рынки не стимулируют реализа-цию качественных товаров и услуг. Малый бизнес не имеет устойчи-вых каналов реализации.

В-четвертых, даже в высокорентабельных видах деятельности социальная защищенность потенциальных участников отношений в сфере недвижимости остается ниже уровня допустимого риска. Наиболее инициативные слои населения вступили в предпринимательскую деятельность еще в годы коопера-тивного движения, и в настоящее время большинство из них уже пере-росло рамки малого бизнеса. Новое поколение мелких предпринима-телей формируется из людей с меньшей степенью самостоятельной ини-циативы, они требуют больших правовых и социальных гарантий. Многие структуры рынка недвижимости сегодня не могут самостоятельно защитить себя от неправомерных действий как со стороны криминальных струк-тур, так и со стороны представителей государственных органов. В силу своих масштабов малый бизнес остается очень чувствителен к малей-шему изменению спроса, условий сбыта, налогообложения, ведомствен-ного контроля, безопасности и правовых рамок своей деятельности.

В-пятых, научно-методическое обеспечение деятельности субъектов рыночных отношений на рынке недвижимости нельзя признать удовлетворительным. Они владеют навыками учета, бизнес-планирования, маркетинга, финансового анализа, правовой культуры, а разработка федеральных и региональных программ поддержки рынка недвижимости происходила без учета реальной отдачи выделяемых средств и ресурсов, что провоцировало неоправданные иждивенчес-кие настроения среди участников рынка недвижимости. Многочисленные преграды на пути цивилизованного развития рынка недвижимости делают императивным поиск инновационных подхо-дов к разрешению возникающих проблем, прежде всего в контексте форми-рования современной эффективной концепции его общественной поддержки и действенных механизмов правореализации.

Главная задача упорядочения правового регулирования – имущественной политики государства – содействие созданию инфраструктуры рынка недвижимости. Важнейшее значение имеет решение проблем сохранения льготного режима для малого бизнеса в сфере недвижимости.

Еще одна важная проблема – полнота реализация политики в области недвижимости, предусмотренной федеральными зако-нами, поручениями Президента РФ, его указами и распоряжениями, по-становлениями и распоряжениями Правительства РФ, поручениями Председателя Правительства РФ. Нередко федеральные министерства и ведомства, соглашаясь с предложениями субъектов Федерации при под-готовке проектов этих документов, в дальнейшем не создают реальных условий для их выполнения в соответствии с политическими установками государства. В федеральных органах исполнительной власти контроль и проверка исполнения поручений Президента РФ и Пра-вительства РФ в некоторых случаях имеют формальный характер, невысоки исполнительская дисциплина и ответственность должностных лиц.

Вместе с тем имеются и позитивные результаты, достижение которых невозможно представить без правовой аналитики. Главное, что изменилось в содержании полномочий органов государственной власти на переходном этапе – это превращение их в органы регулирования рынка недвижимости и рыночной экономики в целом . Об этом говорит анализ состояния отношений в том или ином секторе экономики. Подтверждением тому – прогнозирование и определение основных направлений развития профильных отраслей, создание благоприятных условий функционирования предприятий и прочих экономических субъектов региональных отношений, установление правил поведения, исключающих введение различных форм ограничения свобод в предпринимательской деятельности.

Государственно-правовое развитие имущественных отношений, как ответ на возросшие потребности рынка, содержит в себе такие инструменты (элементы правового статуса органов) государственного управления, как налогообложение, установление таможенных пошлин, лицензирование отдельных видов хозяйственной деятельности, регулирование цен в рамках антимонопольного законодательства.

Действительно, их полноценное применение возможно только в условиях социально-ориентированного рынка, так как если они и имели место в системе государственного управления советской экономикой, то скорее были формальными. Например, максимальный размер подоходного налога с граждан не превышал 15% . Налоги с предприятий в СССР также практически не имели значения. Вместо них были предусмотрены обязательные платежи в бюджет следующих видов: а) плата за производственные фонды ; б) фиксированные рентные платежи ; в) отчисления свободного остатка прибыли ; г) налог с оборота . В настоящее время большая часть доходов государственного бюджета Российской Федерации складывается из налоговых поступлений.

А.П. Алехин, в качестве одного из методов (инструментов) государственного регулирования экономики, называет заказы для государственных нужд. Представляется, что в данном случае он прав лишь отчасти. Он признает, что государственное управление является юридически властной деятельностью. Действительно, государственные заказы, введенные еще Законом СССР от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР», носили директивный характер. Но в настоящее время порядок и принципы формирования, размещения и исполнения заказов на закупку и поставку товаров, работ и услуг для государственных нужд определяются в рамках преимущественно гражданского законодатель-ства. Государственные заказы основываются на договорных равноправных отношениях. Поэтому, например, статьей 525 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к отношениям по поставкам для государственных нужд применяются общие правила поставок. Элементы властного государственного воздействия (нормы административного права) к исполнителю заказа проявляются здесь только в вопросах согласования условий договора, а также в принуждении к принятию заказа предприятием-монополистом, что определяется, например, пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 13 декабря 1994 г. №60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд». Впрочем, этот элемент административно-правового воздействия также является одним из показателей изменения содержания государственного управления экономикой, его перехода на рыночное регулирование.

Поскольку исследуется сущность управленческо-правовых (государственных и муниципальных) имущественных отношений, то способ организации аппарата управления по отраслевому и территориальному признаку, на наш взгляд, не имеет принципиального значения для выявления степени соответствия государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости. Роль индикатора выполняют только методы (инструменты) властного воздействия. Поэтому, основываясь на нормах, определяющих статус государственных и муниципальных органов, в целом, можно считать, что государственное и муниципальное управление в сфере недвижимости – это деятельность, осуществляемая рыночными способами, и она отражает новые регулятивные функции государства.

Вместе с тем, некоторые способы использования таких инструментов государственного и муниципального управления в экономике региона, как лицензирование, квотирование экспорта, предоставление льгот в той или иной области экономической деятельности едва ли можно признать соответствующими в полной мере принципам рыночной экономики. В частности, равенству хозяйствующих субъектов, демократизму принятия управленческого решения, свободе хозяйственной деятельности.

Так, внешнеэкономическая деятельность на начальном этапе преобразований характеризовалась тем, что большая часть российского экспорта квотировалась и лицензировалась. Необходимость данного вида государственного воздействия объясняли распродажей сырья по заниженным ценам. Однако результатом стал только расцвет взяточничества. Бывший министр внешнеэкономических связей П. Авен, исходя из опыта, так сформулировал свое мнение: «Любое препятствие для экономической деятельности, особенно такой, которая предполагает свободу выбора, в России обойдут, поэтому эта страна должна быть более либеральной, чем другие». Лицензирование и квотирование экспорта в основном было отменено с изданием соответствующего Указа Президента РФ от 23 мая 1994 г. Отменен также ряд актов о предоставлении льгот по таможенным платежам, в частности, небезызвестные льготы спортивным организациям по Указу Президента РФ от 22 ноября 1993 г. «О протекционистской политике Российской Федерации в области физической культуры и спорта». Но целый ряд льгот отдельным участникам внешнеэкономической деятельности сохраняется до сих пор. Подобные рецидивы нерыночного, административно-командного управления экономикой свидетельствуют о незавершенности преобразований, так называемом состоянии переходной экономики в Российском государстве.

См.: Положение о порядке распределения прибыли министерств, всесоюзных (республиканских) промышленных объединений, производственных объединений и предприятий, переведенных на нормативный метод распределения прибыли // Совершенствование хозяйственного механизма. Сборник документов. - М., 1982. С. 307-309.

Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона .

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения.

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами из Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов .

В рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Концепция) на основе сложившейся правоприменительной практики были предложены комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, охватывающие необходимые изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов .

В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.

Наиболее общее определение «недвижимости» содержится в ст. 130 ГК РФ. Само по себе это определение развернутое и объемное. Более того, в силу присущих недвижимости естественных свойств содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение является достаточно универсальным.

Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателем понятия недвижимости, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. Таким образом, в основном, современные цивилистические дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. При этом большинство современных цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления вещей на движимые и недвижимые.

Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной Концепции, отметившей, что сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества .

Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение недвижимой вещи не нуждается в пересмотре. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. 130 ГК РФ впоследствии, был изменен это не говорит о не достаточности критериев деления имущества на движимое и недвижимое. Подробнее об это будет рассмотрено далее.

При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении.

Это заслуживает внимания ввиду противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: 1) «недвижимые вещи», 2) «недвижимое имущество», 3) «недвижимость».

С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

И. Гумаров полагает, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Употребление термина «недвижимость» скорее вызвано законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.

Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам.

Если большинство цивилистов более или менее единодушны в положительной оценке законодательно закрепленного определения понятия «недвижимая вещь», то определение относимых к недвижимости объектов порождает справедливую критику положений ст. 130 ГК РФ.

ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам с точки зрения правового регулирования.

Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых .

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а те земельные участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества вызывало в правоприменительной практике серьезные вопросы, что еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной регистрации.

Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).

Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.

Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.

Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).

Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Основные проблемы правового регулирования с сфере формирования рынка земли. Коллизии законодательства РФ

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30.10.2001 породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Как отмечает, Плотникова И., еще не установилась единая практика применения норм гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками п. 3 ст. 3 Земельного кодекса.

И действительно, в случае коллизии этих законов правоприменители подчас оказываются в непростой ситуации.

Обратим внимание на ряд коллизий, а также на возможность их разрешения.

Первая коллизия - это вопрос следования земли за недвижимостью.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным законом от 16.04.2001 №45-ФЗ "О внесении изменений в ГК РФ и ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" гл. 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения ст. 273 ГК РФ. Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п. 4 ст. 35 Земельного кодекса только в случаях изъятия участка из оборота либо при невозможности выдела в натуре отчуждаемой части здания вместе с частью земельного участка (например, жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях). Однако такие самостоятельные объекты недвижимости, как пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома, имеют прочную связь с землей. Поэтому при их отчуждении также действует правило об обязательности отчуждения земли.

Вторая коллизии - это определение размера участка земли. Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?

Статьи 273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст. 35 Земельного кодекса, так же как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст. 35 Земельного кодекса как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими его нормами, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости? В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. - № 3, 4, 5. - март, апрель, май 2002г..

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст.33 Земельного кодекса площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Правительство РФ постановлением от 02.02.96 N 105 (в ред. от 21.08.2000) утвердило "Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или органов местного самоуправления п. 3 ст.20 Закона о земельном кадастре.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст. 30 Земельного кодекса. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

Третья коллизия - это особенности права бессрочного пользования. Согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса в право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывают существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:

Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.

Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы?

Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:

Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно законным землепользователем п. 1 ст. 35 Земельного кодекса - приобретение права на использование участка при переходе права на здание.

Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служит подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п. 2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.

Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка.

Кроме вышеназванных, Закон о введении в действие Кодекса (Вводный закон) создает еще такие серьезные проблемы. Как отмечают исследователи, «пункт 4 ст. 3 Вводного закона предоставляет гражданам возможность зарегистрировать право собственности на земельные участки, находящиеся в их "фактическом пользовании". Ничего подобного у нас еще не было. Что такое "фактическое пользование"? Это понятие, не знакомое нашей правовой системе.

На практике это означает, что гражданин правового титула на занимаемый участок не имеет, участок ему если и выделялся (закреплялся за домом), то без соблюдения юридической процедуры. Под "фактическое пользование", однако, подпасть может буквально все: участок любого размера, любой планировки - вплоть до участков, захваченных самовольно. И все предлагается узаконить, зарегистрировав право собственности.

Думаю, что эта норма в силу своей неопределенности и на редкость небрежного изложения вызовет много судебных дел».

Кроме того, как отмечает, Плеханов А.Ф. «ситуация осложняется тем, что в некоторых регионах органы местного самоуправления даже после принятия Кодекса продолжают выделять участки без указания титула - просто закрепляют за домом, и все. Происходит это отчасти потому, что Кодекс запрещает предоставлять гражданам участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а предоставлять участки в собственность власти не торопятся. Решения проблемы пока не видно Указ Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. № 1151 "О проведении на территории Московской области в 1992 году эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного.

Кодекс между тем устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1), и понятно, что законодатели пытались все существующие отношения под этот принцип "подогнать".

Проблем и противоречий, связанных с этим принципом, возникло очень много. Например, в наследственных делах часто бывает, что строение и земельный участок завещаны разным лицам, либо вообще завещано что-то одно, а другой объект наследуется по закону. В таких случаях возникнет вопрос о действительности завещания. Вправе ли, например, нотариусы выдавать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? С этой проблемой неизбежно столкнутся все суды в самое ближайшее время».

Еще одна коллизия действующего земельного законодательства - это ст. 61 ЗК РФ, п. 2 которой прямо противоречит ст. 1069 ГК РФ, закрепляющей принцип ответственности казны за убытки, причиненные гражданину неправомерными действиями органов государственной власти либо местного самоуправления. Иного подхода просто не может быть. А в п. 2 ст. 61 Кодекса говорится об ответственности самих органов государственной власти. На наш взгляд, это противоречит общим принципам действующего законодательства.

Проблемным остается и вопрос разграничение земель. Кодекс не внес ясности в вопросы разграничения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации, а также в определение того, что относится к муниципальной собственности. Ни Кодекс, ни Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" не отвечают на вопрос: в чьей собственности (федеральной или субъектов Федерации) находится земля, которую необходимо разграничить? Установленный указанным Законом порядок разграничения вызывает массу вопросов. Кодекс не только не отвечает на них, но и порождает новые Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки.2006, № 1..

Например, в ст. 17 Кодекса указывается, что в федеральной собственности находятся земельные участки, "которые признаны таковыми федеральными законами". Из буквального толкования данного положения следует, что никакого разграничения государственной собственности на землю проводить не требуется, ибо любые земли можно обратить в федеральную собственность на основе федерального закона.

Аналогичная формулировка используется в Кодексе применительно к собственности субъектов Российской Федерации (ст. 18) и муниципальным землям (ст. 19). Трудно истолковать и п. 2 ст.17 Кодекса о том, что "в федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Это положение повторяется в отношении земель субъектов Российской Федерации и муниципальных земель. Казалось бы, если земли находятся в частной собственности, то вопрос о нахождении их в государственной собственности снимается сам собой.

Законодательные основы функционирования и развития физической культуры и спорта в Российской Федерации

Обратимся к «конституции» хоккея - Регламенту проведения открытого чемпионата России по хоккею - чемпионата Континентальной хоккейной лиги сезона 2010 - 2011 гг. (далее - Регламент КХЛ)...

Защита трудовых прав женщин и несовершеннолетних

Защита прав несовершеннолетних является важнейшей проблемой современного общества, а в условиях экономического кризиса требуются усилия для того...

Конституционно-правовое регулирование взаимоотношений церкви и государства

Конституция Российской Федерации предоставляет право на свободу совести каждому. Однако пользование этими правами иностранцами связано с законностью их пребывания на территории страны...

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

Правовое государство

В ч. 1 ст. 1 Конституции РФ закреплено, что «Российская Федерация -- Россия есть демократическое правовое федеративное государство с республиканской формой правления». Несмотря на то, что в данной статье прямо указывается...

Правовое регулирования рынка земли в Республике Беларусь

Рынок земли - из экономических справочников? Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности...

Правоотношения в сфере правового регулирования, формирования и исполнения местных бюджетов

В соответствии ст. 35 Федерального Закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ (ред. от 21.07.2005) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 12.08.1995): 1. К местным бюджетам относятся бюджеты муниципальных образований. 2...

Преступления в сфере потребительского рынка

Преступления в сфере потребительского рынка имеют свою уголовно-правовую характеристику. Нормативно-правовая база в данной области не совершенна, но, тем не менее, на основе нее, возможно...

Регистрация в сфере недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью...

Роль права в становлении информационного общества

Учитывая отмеченные современные тенденции в развитии правового регулирования в области обеспечения информационной безопасности и становления информационного общества, большой массив не всегда согласованных правовых актов...

Система государственного регулирования рынка труда

К важнейшим направлениям государственного регулирования рынка труда в России можно отнести: Проведение государственной макроэкономической политики стабилиза-ции и содействия экономическому росту на основе развития реального сектора и...

Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации

Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то...

Услуги связи: проблемы правового регулирования

Традиционное российское законодательство о телекоммуникациях (об электросвязи) исторически было сформировано для решения, главным образом, вопросов государственного управления сугубо технической стороной телекоммуникационных отношений...