Документы для и бизнеса. Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю? Последствия отсутствия регистрации договора аренды

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Существенным условием договора аренды является его предмет. Таким образом, если не будет четко идентифицирован предмет аренды (передаваемый в аренду объект), то такой договор не может быть признан заключенным.

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 указанной статьи включено требование к описанию предмета договора: стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если речь идет об аренде целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, то в этом случае достаточно указания на его адрес и площадь . Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания . В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер . Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное — достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Несогласованность предмета договора аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, в частности доначисление налогов и налоговые санкции.

Так, предприниматель был привлечен к ответственности за то, что, применяя специальный налоговый режим, исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям договора (Постановление Арбитражного суда УО от 20.05.2016 N Ф09-3964/16), что, по мнению налоговых органов и суда, является необоснованным получением налоговой выгоды.

В то же время суды, в отличие от налоговых органов, склонны считать фактическое использование арендованных помещений поводом для отнесения соответствующих затрат к расходам при расчете налога на прибыль при использовании хозяйствующим субъектом общей системы налогообложения (Постановление ФАС МО от 06.03.2014 по делу N А41-18838/13).

При этом, разрешая споры, касающиеся непосредственно сторон договора, суды более категоричны. Если предмет договора не определен ни в его тексте, ни в акте приема-передачи, договор признается незаключенным, а арендатор, хоть и начавший использовать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 11.09.2014 по делу N 33-5241/2014).

Однако следует иметь в виду следующее: согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г.

N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты.

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован

Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

В последнее время продолжает формироваться судебная практика касательно признания незарегистрированного договора аренды заключенным 1 .

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Кроме этого, с 01 июня 2015 года положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), касающиеся определения момента заключения договора, претерпели изменения. Согласно измененному пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Следовательно, договоры аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности для непосредственно сторон договора, несмотря на следующие положения относительно государственной регистрации:

• пункт 1 статьи 164 ГК РФ «В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации»;
• пункт 2 статьи 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• пункт 2 статьи 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изменения не являются абсолютно новыми, поскольку формирование судебной практики относительно вопроса обязательности inter partes незарегистрированных договоров началось с постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 14 данного постановления если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, в том числе о размере арендной платы, собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора.

Обязательность для сторон такого условия договора как его срок неоднократно было подтверждено судами: так, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания установленного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон, а соответственно требовать возврата помещения возможно только после его истечения (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - Информационное письмо № 165), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06 августа 2015 года № Ф10-2597/2015).

В то же время, несмотря на то что, государственная регистрация договора не влияет на заключенность договора, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• к таким отношениям не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, то есть арендатор не сможет ссылаться на сохранение договора при изменении собственника (пункт 4 Информационного письма № 165);
• арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13);
• возобновление договора аренды на неопределенный срок, могут возникнуть только из заключенного договора аренды (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2015 года № 13АП-13821/2015);
• при получении разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права арендатора земельного участка не возникли (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015).

Кроме вышеперечисленного, следует отметить, что если условиями договора аренды на одну из сторон возложена обязанность по организации государственной регистрации договора, то неисполнение такой обязанности является основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 25 марта 2015 года № 301-ЭС14-7672, Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 года № 305-ЭС15-4247).

В заключение следует отметить общее изменение подхода законодателя к вопросам регистрации обременений как применительно к рассмотренной выше аренде, так и к ипотеке. Такой подход соответствует сложившейся в последние несколько лет судебной практике, согласно которой даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.

1 Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года № 04АП-2643/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 года № 11АП-7421/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2015 года № Ф06-9151/2011.

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

Отличия аренды от найма квартиры.

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды. Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации , независимо от срока действия. То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий. В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года .

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

1. Если договор аренды заключен на срок менее одного года.
   Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
2. Если договор аренды заключается на неопределенный срок.
   В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет. В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года.

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года. Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались. Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:

1. В случае смены собственника имущества к отношениям сторон не будет применяться пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Это значит, что в том случае, если договор зарегистрирован в установленном порядке, то переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

Однако, в случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить помещение (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

1. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13).

Кроме того, при такой аренде арендатор несет также и налоговые риски. Связано это с тем, что на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.

Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 НК РФ (письмо Минфина России от 23.11.2015 г. № 03-07-11/67890).

При этом следует отметить, что если договор содержит условие, согласно которому его положения распространяют свое действие на отношения сторон возникшие до момента заключения, то в таком случае, по мнению Минфина, арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору до момента его государственной регистрации могут учитываться для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).

Таким образом, в случае, если договор так и не будет зарегистрирован, весьма вероятно, что налоговые органы придут к выводу, что арендные платежи по договору нельзя признать расходом в целях налогообложения прибыли организации.

Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды крайне невыгодно арендодателю, так как в таком случае он несет существенные риски.

В таком случае арендатор вправе воспользоваться гарантиями, предусмотренными статьей 165 ГК РФ, и обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки, а также потребовать возмещения убытков, которые были вызваны задержкой в регистрации. При этом стоит помнить, что срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.

Если у Вас возникают сомнения в возможности применения мер защиты, а также для формирования полной картины рисков, выработки и реализации наиболее эффективной стратегии при взаимодействии с контрагентом – обращайтесь к квалифицированным консультантам, оказывающим услуги

Дата, с которой договор аренды вступает в силу

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой его вступления в силу. Таким образом, стороны установили для себя эту дату как начало исчисления срока договора. Но поскольку договор аренды является консенсуальным [с учетом ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ)], то есть. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в вышеприведенном случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Письмо Президиума ВАС РФ № 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Последствия неосуществления в установленном порядке государственной регистрации договора аренды

Возникает вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия?

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). Иными словами, такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 Письма Президиума ВАС РФ № 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Письмо Президиума ВАС РФ № 66)(п. 3), а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.

Ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды

В российском законодательстве в настоящее время не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок государственной регистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (далее - Закон № 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Однако думается, данный факт не означает отсутствие обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации - срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда необходимость такой регистрации установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется, тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по вышеуказанной статье Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку за время действия договора они не провели обязательную государственную регистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Последствия незаключенности договоров аренды на налогообложение

Заметим, что отсутствие государственной регистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включение налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль , применение налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость с сумм арендной платы. И как следствие - вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов .

Точка зрения Минфина России и ФНС России по данному вопросу сводится к следующему :

1) незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (то есть на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные);

2) обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели, а ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Таким образом, в вышеуказанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы.

Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим государственную регистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы). Поэтому логично выглядит вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о необоснованности реально понесенных по договору расходов и не может служить основанием для их неучета в составе затрат.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - Закон № 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного между сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды, Закон № 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету налога на добавленную стоимость порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их государственная регистрация.

По мнению судов, отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды в соответствии с НК РФ не влияет на право отнесения налогоплательщиком арендных платежей к числу прочих расходов в уменьшение налоговой базы.

Как было указано в постановлении одного из судов кассационной инстанции, нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случае, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены ли нормы гражданского законодательства или нет. При наличии документов, оформленных в соответствии с российским законодательством, учитываются затраты, подтверждающие понесенные налогоплательщиком расходы, а НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением. Следовательно, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования .

По другому похожему делу суд установил, что организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством .

По другому делу суд кассационной инстанции признал незарегистрированный договор аренды помещения, заключенный на год, незаключенным, и, следовательно, недействительным. Суд указал, что если арендные отношения между сторонами сложились, то есть. арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя, то даже незаключенный (незарегистрированный) договор не отменяет обязанность арендатора уплатить арендную плату по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ, иными словами, по правилам неосновательного обогащения .

В настоящее время ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды отсутствует. Вывод таков: несмотря на то, что в настоящее время на практике такая ответственность к физическим и юридическим лицам фактически неприменима, при заключении договоров аренды следует устанавливать сроки их заключения и окончания (действия) таким образом, чтобы они не превышали установленный законом срок, при наличии которого договор аренды будет считаться долгосрочным, и следовательно, не нарушали закон.

Обязательность заключения договора

Несмотря на то, что обязательном условием государственной регистрации долгосрочного договора является его заключение, а не перезаключение, пролонгация или возобновление, согласно п. 10 Письма Президиума ВАС РФ № 59, при продлении договора аренды на новый срок между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды. Поэтому если пролонгируемый договор заключался на срок менее года (и, следовательно, не подлежал государственной регистрации), то новый договор, пролонгированный на тот же срок, также не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды на неопределенный срок не является срочным договором, а представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его государственной регистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок, что подтверждено в п. 11 Письма Президиума ВАС РФ № 66.

Из вышеприведенного следует, что: краткосрочный договор подлежит государственной регистрации только в случае его пролонгации, при которой новый договор уже заключен на определенный срок не менее года. И наоборот, если краткосрочный договор постоянно продлевается на срок менее года, его госрегистрация не требуется.

См. постановления ФАС: Дальневосточного округа от 14.02.2007 по делу № Ф03-А59/06-2/5389, Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 по делу № Ф04-1979/2007, Уральского округа от 25.01.2007 по делу № Ф09-12242/06-С2, Дальневосточного округа от 27.09.2007 по делу № Ф03-А73/06-2/3152, Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу № А56-24327/2005, Поволжского округа от 03.05.2005 по делу № А55-14674/2004-41.

Здравствуйте. Возможно, Вам может помочь следующее разъяснение Высшего арбитражного суда РФ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

Москва
№ 165
25 февраля 2014 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования - собственника имущества предприятия - заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.

Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).

Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.

Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013), поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, на мой взгляд, я предполагаю, что основываясь на этом разъяснении Вы вполне можете просить администрацию продлить договор аренды земельного участка на период до окончания строительства, после чего регистрировать если понадобится, недострой как объект незавершенного строительства.