Введение

Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения.

При последовательном анализе статей ГК РФ, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства можно увидеть, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет единое восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Главным образом это вытекает из соотношения жилищного законодательства, в первую очередь ЖК и главы 35 ГК, посвященной регулированию найма жилого помещения.

Целью данной курсовой работы является раскрытие внутреннее содержания основных видов договора найма жилых помещений, а так же провести их сравнительный анализ этих видов, найти сходства и различия между данными видами договоров.

Договор найма жилого помещения: понятия, основные элементы

Договора найма жилого помещения: понятие и виды

Договоры, предметом, которых являются жилые помещения, а целью договоров предоставление их съемщикам для проживания, удовлетворение граждан в жилье описаны в главе 35 Гражданского кодекса. В ч.1 ст.40 Конституции РФ написано, что каждый гражданин РФ имеет «право на жилище».

Глава 35 Гражданского кодекса дает нам четкое различие понятий «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения трактуется в ст.672 ГК РФ, в котором говорится, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

На первый взгляд может показаться что, ГК РФ подразделяет договоры найма жилого помещения на два вида договоров, первый это - договор коммерческого найма жилого помещения и второй - это договоров социального найма жилого помещения. В результате может сложиться мнение что в ГК описана система договоров, состоящая из только одного договорного типа и двух ее подвидов. Но на мой взгляд структура всей гл.35 ГК РФ не подтверждает данные выводы.

Например, о договоре социального найма сказано только в ст.672 ГК РФ, хотя в данной главе 18 статей о предмете, объекте, субъекте и иных элементах договора найма. Оставшиеся статьи раскрывают структуру, форму, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Структура главы 35 ГК РФ отличается от тех глав, содержащих регулирование конкретного определенного типа договора, в том числе отдельных видов договоров. К таким главам можно отнести главы, посвященные договорам купли-продажи (гл. 30), договора ренты и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33), договор аренды (гл. 34), договор подряда (гл. 37), договор хранения (гл. 47). Структура данных глав состоит из норм, представляющих собой общую часть (общие положения), и вместе с ними специальных норм, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Глава 35 ГК отличается от других тем, что, в ней такая общая часть полностью отсутствует. Исходя из этого, можно предположить, что, если бы действительно говорилось об одном типе и двух его видах договоров, в данной главе должны были быть выделены три договорных модели. Если же рассматривать договор найма жилого помещения как сам тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, то в Гл. 35 ГК договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью, с перечислением относящихся к нему норм. Учитывая особенности Гл. 35 ГК, можно увидеть, что она разделена на два самостоятельных типа договоров:

1)договор жилищного найма или - коммерческого найма;

2)договор социального найма. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

Основой договоров социального найма служат договора, предметом которых является жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Вместе с тем, с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основополагающее отличие этих видов наймов состоит в целях предоставления жилого помещения. При договоре социального найма, жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

Основания предоставления жилых помещений специализированного фонда перечисляются в Главе 9 Жилищного Кодекса РФ.

На сегодняшний день широкое развитие приобрел наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. В следствии чего появилась настойчивая надобность в двучленном делении договоров найма жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность договора выражается в имеющемся в определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора («обязуется предоставить...»). С точки зрения возмездности также есть уточнение: «за плату». Данные уточнения, включенные в определение договора указывают на его двусторонность (взаимность) - предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют много общего. Общим является то, что заключаются эти договоры по поводу жилого помещения и преследуют цель - передать жилое помещение во владение и пользование, непосредственно для проживания.

Наличие отличительных черт у двух данных видов договоров определило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Подводя итог, можно сказать, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения» Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005..

Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации в гл.

2 ("Права и свободы человека и гражданина"), провозглашающей, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В ГК РФ (глава 35) выделяется два вида договора найма. В теории их называют коммерческий и социальный.

Следует отметить, что гл.35 ГК РФ, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст.674 ГК РФ). Важно отметить тот факт, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст.675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретать становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п.1 ст.

671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцировано. Так, наряду с общими обязанностями,

распространяющимся на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах, К общим обязанностям относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Так же не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.676 и п.2 ст.681 ГК РФ).

В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласия и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст.685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

При определении порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой - порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма - договор найма специализированного жилого помещения. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а подвиду договора социального найма т.к. данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ; данный договор более подробно будет рассмотрен в пункте 1.7.8 данного раздела.

Еще по теме 7.1 Понятие договора найма и его виды:

1. Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

• консенсуальным;
• возмездным;
• двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

• договор коммерческого найма жилого помещения;
• договор найма ;
• жилого помещения.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения . До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).

Предпосылки заключения ДСН жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу-дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ-ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ-ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу-словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст-венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

1. признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
2. принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи-лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк-те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре-бывания, необходимой для реального функционирования предусмот-ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи-лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за-конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос-нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под-тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы-бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь-ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно-временно относящегося к одной из определенных законом иных ка-тегорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при-нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со-гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ-ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен-ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода-жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все-ления в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан-ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об-жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо-ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно-шение административно-правовое. Учет заключается в том, что граж-данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ-ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа-щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи-лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани-ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не-обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа-лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре-доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют-ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче-стве нуждающихся):

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне .

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци-ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз-никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи-лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за-ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе-редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социаль-ного найма и заключенный на его основании договор могут быть при-знаны недействительными в судебном порядке применительно к пра-вилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.

Споры о выселении, когда хозяин жилья хочет выселить жильца, а жилец хочет сохранить жилплощадь рассматриваются в судах, однако их нельзя отнести к простым. В связи с изменениями жилищного законодательства и судебной практики при возникновении подобного спора лучше воспользоваться опытом юриста по выселению . Именно профессиональный юрист с обширным опытом в жилищных спорах поможет разрешить ситуацию любого уровня сложности.

Жилое помещение как объект договора социального найма

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред-метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен-ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 , п. 4 ст. 59 ЖК);
2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан-ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Подробнее

В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах ком-наты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуж-дающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан ос-вободившаяся комната может быть предоставлена по данному догово-ру тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жиль-цам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда-нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос-тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель-ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало-летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат-ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред-ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще-ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо-сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со-циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра-жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо-сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно-вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма-лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор-мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель-ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех-ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис-ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус-тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме-щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара-метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про-живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото-пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус-ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха-рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего-рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме-щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по-мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи-стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно-го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со-ответствующее названным выше законодательным требованиям. По-этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так-же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст-вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре-шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе-ние договора, связан административно-правовым решением в смыс-ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно-му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон-кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най-ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво-им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо-мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст-венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо-дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани-ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще-нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен-ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще-ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

По своей сущности это право представляет собой возникшее из до-говора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежа-щую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и дого-вором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмот-ря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотно-шений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации дан-ного права, соответствующей характерному для вещных прав «прин-ципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное за-коном право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представ-ляет собой правовой способ бесплатного распределения среди мало-имущих и других граждан дефицитного государственного и муници-пального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе ад-министративно-правовых предпосылок обязательственное право поль-зования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се-мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово-ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду-смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме-щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди-ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе-нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи-вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако-ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер , поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус-ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени-ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб-ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу-дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб-личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди-рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за-ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту-пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо-зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль-ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин , в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи-лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на-нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до-говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме-щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком-мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб-жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це-лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще-ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

• уменьшения платы за пользова-ние соответствующим имуществом, либо
• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо
• взыс-кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани-мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус-луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи-лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран-ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме-щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най-модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про-живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны-ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя-занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по-мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате-ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком-мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об-щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер-даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю-щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по-мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при-чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору-женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа-ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре-дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

• на вселение других лиц;
• сдачу помещения в поднаем;
• разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
• обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се-мьи , поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан-ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен-ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст-венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най-ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со-нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи-вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име-ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль-ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по-мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се-мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1. лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
2. лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа-ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима-теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа-но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую-щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

• другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп-руга) независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя-щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до-казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли-ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при-знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра-ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по-мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя-тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза-тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра-вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись-менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут-ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла-сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме-щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя-щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за-претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле-на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но-вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи-лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи-вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей . Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им-перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се-мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани-мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле-нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра-жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по-рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука-занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо-вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар-тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово-ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на-нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани-мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима-телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль-ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни-кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
• поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще-ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме-щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо-вание жилым помещением, которая может быть выражена

1. в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
2. в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени-ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по до-говору социального найма, должен быть заключен в письменной фор-ме , причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (п. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду-смотренных ст. 76 ЖК:

• письменное согласие наймодателя;
• письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле-нов его семьи;
• при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти-ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле-нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
• общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то-го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
• отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука-занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та-ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все-ляемые совместно с ним граждане);
• отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за-конами.

При вселении поднанимателя должны также соблюдаться дей-ствующие правила о регистрации граждан по месту временного жи-тельства.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право поль-зования занятым жилым помещением . Однако это право не является самостоятельным (п. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует:

• в решении вопросов пользования жилым помещением (например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользовате-лей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ре-монте и т.п.);
• в исполнении обязан-ностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Прекращение договора поднайма

Главным основанием прекращения договора поднайма является ис-течение срока его действия. В этом случае поднаниматель обязан осво-бодить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судеб-ном порядке без предоставления другого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекрати-лось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в дру-гое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекраще-ния договора найма по любому основанию поднаниматель не име-ет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если под-наниматель или совместно проживающие с ним лица используют по-лученное жилое помещение не по назначению, систематически нару-шают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра-щаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения до-пущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремон-та, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднани-мателя и вселенных совместно с ним граждан (п. 4 ст. 79 ЖК). Подна-ниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освобо-дить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы п. 2 ст. 83 ЖК, отно-сящейся к социальному найму.

Договор о вселении временных жильцов

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входяще-го в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и члены их семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определя-ется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) на-нимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жи-лом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает спе-циальных требований к форме данного договора, из чего следует при-менение к нему общих правил о форме сделок.

Предпосылками заключения данного договора и вселения времен-ных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее площади предоставления. Закон не предусмат-ривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нани-мателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (п. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в по-мещении нанимателя — не более шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запре-тить их дальнейшее проживание.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль-цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован-ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот-ветствующего требования). В случае отказа освободить жилое помеще-ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго-го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со-циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за-нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре-доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч-шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при-ближение жилья к месту работы или проживания других родственни-ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об-мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус-ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате-лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете-ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья .

Не предусматри-вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате-ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци-ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу-ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель-зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич-ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре-кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа-ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан-ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по-мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку-ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос-тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по-мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож-ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль-цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле-ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз-мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо-ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито-рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог-раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на-нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о "родственном" обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче-стве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

1. По-лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко-торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по-следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
2. Письменное согласие наймодателя.
3. Наличие в пользовании у об-менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих-ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко-торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до-пускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен-та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп-ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об-менивающимися гражданами договоры социального найма расторга-ются и одновременно заключаются новые договоры социального най-ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы-ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис-ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею-щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан-ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра-вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз-лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере-езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль-ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо-дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра-нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про-исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы-ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме-щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до-говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож-но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на-пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос-тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно-шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един-ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе-куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль-тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа-тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден-ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте-ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе-репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе-ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани-мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже-ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу-чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно-го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме-щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при-нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима-теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла-гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за-нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило-го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из-мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень-шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су-щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани-мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа-ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп-ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все-ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа-те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на-нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не-го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя-зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно-го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве-домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на-ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со-ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз-рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи-лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше-ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

• принудительного разрыва;
• в результате события, не зависящего от воли участников;
• по соглашению между ними;
• по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа-ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются(См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра-воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право-отношения найма жилого помещения:

• по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
• в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв-ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про-исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе-ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото-рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за-конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово-ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра-щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча-стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме-щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет-хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже-ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль-ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон-ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую-щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво-их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль-зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода-теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого-вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор-жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате-лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа-те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос-вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи-лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас-торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на-нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв-ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

1. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото-рому никто не может быть произвольно лишен жилища . В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос-нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко-торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.
2. Расторжение это-го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор-ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы-селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
3. Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре-доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци-ального найма . При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль-шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци-ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (увеличится), в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи будет существенно отличаться от нормы предоставления;

жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предос-тавлением им по договору социального найма другого жилого помеще-ния в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое поме-щение» тоже должно находиться в черте данного населенного пунк-та, однако оно необязательно должно быть благоустроенным приме-нительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленно-му для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных мет-ров жилой, а не общей площади на одного человека — п. 1 ст. 105 ЖК). Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было пре-доставлено жилое помещение не менее занимаемого.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго-го жилого помещения . Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару-шения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про-живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не-обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на-ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи-вания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по-ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре-менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой-ство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель-ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе-речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны-ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если по-сле такого предупреждения указанные нарушения не будут устране-ны, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

Как следует из п. 1 ст. 91 ЖК, выселению по указанным основани-ям подлежат только виновные лица. Следовательно, для невиновных членов семьи жилищное правоотношение не прекращается. Более то-го, иногда иск о выселении одного из членов семьи или самого нани-мателя по указанным выше основаниям предъявляют другие члены той же семьи. Для разрешения такого рода жилищных конфликтов может применяться принудительный обмен (размен) жилого помещения на другие жилые помещения, указанные заинтересованной в об-мене стороной (п. 2 ст. 72 ЖК).